Byggemåte
Takstmann Henning Gartz har befart eiedommen og vurdert bygningskomponenter til følgende
tilstandsgrad:
TG 3 - Store eller alvorlige avvik: Etasjeskille/gulv mot grunn, sluk/membran og tettesjikt på vaskerom og
elektrisk anlegg.
TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak: Taktekking, veggkonstruksjon, vinduer, utvendige trapper, overflater,
radon, pipe og ildsted, overflater gulv på bad, sluk/membran og tettesjikt på bad, ventilasjon på vaskerom,
ventilasjon på bad og grunnmur og fundamenter.
TG 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Innvendige trapper, sanitærutstyr og innredning på bad,
fukt i tilliggende konstruksjoner på bad, overflater gulv på bad, vannledninger og avløpsrør.
Utvendig
Taktekking - TG2
Opplektet tekking av profilerte metallplater.
Takvinduer med karmer av tre og utvendig aluminiumskledning.
Besiktiget fra bakkenivå og fra takvinduene.
Påvist sverte, spor etter fukt, på dere kant av takvinduene.
Takvinduene nærmer seg utskifting
Nedløp og beslag - TG1
Pipetrekk, renner, nedløpsrør og beslag av metall.
Fast monterte stigetrinn til pipen. Ikke feieplattform.
Veggkonstruksjon - TG2
Ytterveggene over grunnmuren er av bindingsverk med utvendig
kledning av tre
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot
grunnmur.
Veggen mot vest har lite eller ingen lufting langs nedre kant
Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
Det bør etableres spalte for lufting og drenering av hulrommet bak
bordkledningen.
Takkonstruksjon/loft - TG1
Valmtak av tresperrer.
Undertak av taktro / bord med asfaltpapp.
Innredet loft med isolerte skrå takflater.
Luftespalte mellom isolasjon og undertak utført med forhudingspapp.
Ventilerte raftekott langs takfoten, med gulv og mulighet for
oppbevaring.
Vinduer - TG2
Vinduene har karmer av tre og to lag isolerglass, med varierende alder
Vurdering av avvik:
Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass.
De fleste vinduene i underetasjen har spor etter fukt, som følge av
kondens på innsiden av glassene.
Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet.
Vinduene og utforingene står foran skraping / sliping og maling /
lakkering. Bedre ventilering av rommene vil kunne redusere kondenseringen.
Dører - TG1
Ytterdørene har karmer av tre og malte dørblad med vindusfelt.
Hoveddøren har to sidefelt med vindu.
Begge dørene står under tak.
Utvendige trapper - TG2
Trapp av stedstøpt betong til hoveddøren i 1 etg.
Belagt med skifer.
Rekkverk av pvc.
Påvist noe "bom" / tomklang under skiferhellene.
Dette indikerer at hellene er løse.
Løse skiferheller bør limes ned på nytt.
Innvendig
Overflater - TG2
Fliser, parkett, laminat og gulvbord av gran / furu på gulvene.
Tapet, malt tapet, panel og brystningspanel på veggene.
Panel, malte trefiberplater, malt papir og sparklede og malte gipsplateri himlingene.
Overflatene har varierende alder.
Tapet / strie på veggen i gangen i underetasjen er stedvis klort opp av
en katt.
Skadet strie må repareres før rommet males på nytt.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG3
Støpt gulv på grunnen. Etasjeskiller av trevbjelkelag.
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Påvist stedvise retnings- og planhetsavvik på gulvene.
Største registrerte avvik er i gangen i hovedetasjen, foran døren mot kjellertrappen.
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak. Avvikene er ikke unormale i forhold til alder og byggemåte.
Boligen fungerer med dagens tilstand.
Radon - TG2
Det var ikke krav til radonsperre i boliger i byggeåret.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført
med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted - TG2
Mursteinspipe fra byggeåret med nytt røykrør. Heldekkende trekk av metall over taket.
Synlige sider er pusset og malt inne i huset. Vedovn i stuen i 1 etasje. Sotluke i gangen i underetasjen.
Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen. En ildfast stein / plate i bakre del av ovnen er sprukket.
Påviste skader må utbedres. Den sprukne platen må byttes.
Rom under terreng - TG1
Borret hull i nedre del av yttervegg under terrenget.
Målt fukt i bunnsvillen med motstandsmåler. Måleresultat 16,4 %.
Dette er noe høyt, men ikke tilstrekkelig til å skade konstruksjonen.
Det anbefales å følge med om tilstanden forverres.
Innvendige trapper - TG2
Innvendig trapp som 1/2 åpen svingtrapp av tre mellom underetasjen
og 1 etasje.
Lakkerte vanger, lakkerte trinn, lakkert rekkverk. Innvendig trapp som 1/4 tett svingtrapp av tre mellom
hovedetasjen
og loftet. Malte vanger, malte trinn. Ikke rekkverk. Trappene er bratte og smale i forhold til dagens
standard.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ikke montert håndrekke på veggen langs trappen til
loftet.
I flg eier ligger håndrekken på loftet og kan enkelt monteres om ønskelig.
Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav påbyggetidspunktet.
Håndrekken finnes i huset. Kostnaden for utbedring er derfor satt til kr 0,-
Innvendige dører - TG1
De innvendige dørene har karmer av tre og formpressede dørblad.
Våtrom
Underetasje > Bad
Generell
Flislagt bad fra ca 200. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse
eller produkter.
Overflater vegger og himling - TG1
Badet har fliser på veggene, malt panel i himlingen
Overflater gulv - TG2
Fliser på underlag av betong / støpemasse med smøremembran.
Målt fall til sluk > 1:100 i dusjsonen, mindre på resten av gulvet.
Høydeforskjellen fra slukristen til overkant av fliskledningen foran døren ble målt til ca 30 mm.
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Det er en kant foran dusjnisjen. Kanten er høyere enn dørterskelen.
Evt lekkasjevann fra andre steder på badet vil ikke kunne renne til sluk.
Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. Installering av tett dusjkabinett anbefales.
Det bør etableres dreneringsåpning i kanten foran dusjnisjen. Alternativt må det etableres ekstra sluk.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Påvist en plastsluk av eldre type, uten synlig klemring. Det er ikke synlig membran eller slukmansjett i
sluken.
Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. Det kan ikke konstateres synlig bruk
av membran/tettesjikt på våtrommet.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen
Badet antas å ha tettesjikt av smøremembran. Denne nærmer seg sin forventede levetid.
Sluken har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid. Det er ikke synlig membran eller
slukmansjett i sluken.
Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Installering av tett dusjkabinett anbefales.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis
må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette
er nødvendig.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når
dette er nødvendig er
vanskelig å si noe om. Det anbefales å rengjøre sluken jevnlig. Installering av et tett dusjkabinett kan
forlenge badets levetid.
Sanitærutstyr og innredning - TG2
Servantskap med finerte fronter og heldekkende servant. Speil og lys på veggen over servanten
Dusjnisje med innfellbare glassvegger. Blandebatteri og dusjgarnityr på veggen. Vegghengt wc.
Det mangler drenering fra innebygget sisterne.
Det er inne dreneringsåpning i kassen for innebygd sisterne.
Dette var normal utførelse i byggeåret. Ingen tiltak. Dette var normal utførelse i byggeåret
Ventilasjon - TG1
Mekanisk avtrekk fra badet.
Fukt i tilliggende konstruksjoner - TG2
Borret hull fra tilstøtende rom, kjellerstue.
Påvist dampsperre i veggen. Dampsperren ble ikke brutt, måling ikke
gjennomført. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Det er i hulltakingen påvist feil
utførelse av konstruksjonen. Ingen skade konstatert. Det er påvist dampsperre av plast i veggen mellom
badet og kjellerstuen.
Dette er en konstruksjonsfeil som kan medføre forhøyet risiko for kondens inne i veggen.
Det er ikke behov for utbedringstiltak, men bør jevnlig observeres for å registrere utvikling. Det er ikke
påvist skade på konstruksjonen, men det anbefales å følge med på utviklingen. Ved evt fremtidig
oppussing bør dampsperren fjernes.
Underetasje > Vaskerom
Generell
Vaskerom fra ca 2000. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse
eller produkter.
Overflater vegger og himling - TG1
Malt glassfiberstrie på veggene.
Malte trefiberplater i himlingen
Overflate gulv - TG1
Fliser på underlag av betong.
Målt fall til sluk > 1:100.
Høydeforskjellen fra slukristen til overkant av fliskledningen foran
døren ble målt til ca 40 mm.
Sluk, membran og tettesjikt - TG3
Påvist en plastsluk av eldre type. Det er ikke synlig slukmansjett eller membran i sluken.
Observasjoner ved nisje for vv tank gir indikasjon på at rommet ikke har tettesjikt.
Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet. Det er sterke indikasjoner på at vaskerommet ikke har
tettesjikt bak
fliskledningen. Våtrommet står foran full oppgradering.Vaskerommet nærmer seg total fornying.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.
Ventilasjon - TG2
Naturlig ventilasjon med kanal gjennom ytterveggen
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Rommet har kun naturlig avtrekk. Vaskerommet har bare naturlig avtrekk. NS 3600definerer naturlig
ventilasjon som tg 2.
Mekanisk avtrekk bør etableres. Vaskerommet fungerer med dagens bruk, men det anbefales likevel å
montere mekanisk avtrekk.
Fukt i tilliggende konstruksjoner - TG IU
Vaskerommet har to yttervegger og en skillevegg av mur / betong.
Hulltaking var ikke praktisk mulig og er ikke utført. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk
mulig å foreta
hulltaking i vegg bak våtsone
TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.
Hovedetasje > Bad
Generell
Flislagt bad fra 201. Det foreligger ikke dokumentasjon for produkter eller utførelse.
Overflater vegger og himling - TG1
Badet har fliser på veggene, sparklede og malte bygningsplater i himlingen.
Overflater gulv - TG2
Fliser på underlag av betong / støpemasse med smøremembran.
Målt fall til sluk ca 1:100, noe mindre på deler av gulvet.
Høydeforskjellen fra slukristen til overkant av fliskledningen foran døren ble målt til ca 5 mm. Dusjnisjen
er plassert nær inn mot døren.
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm.
Gulvet har fall til sluk, men ikke tilstrekkelig fall iht gjeldende regelverk.
Våtrommet fungerer med dette avviket. Badet fungerer med dagens bruk.
Sluk, membran og tettesjikt - TG1
Påvist slukmansjett og smøremembran ved sluken.
Det foreligger ikke dokumentasjon for produkter eller for utførelsen.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Servantskap med foliebelagte fronter og heldekkende servant.
Speil på veggen over servanten
Dusjnisje med innfellbare glassvegger. Blandebatteri og dusjgarnityr på
veggen.Vegghengt wc.
Ventilasjon - TG2
Naturlig avtrekk med kanal gjennom ytterveggen.
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Rommet har kun naturlig avtrekk.
Badet har bare naturlig avtrekk. NS 3600 definerer naturlig ventilasjon
som tg 2.
Mekanisk avtrekk bør etableres.
Badet fungerer med dagens bruk, men det anbefales likevel å montere mekanisk avtrekk.
Fukt i tilliggende konstruksjoner - TG1
Borret hull fra tilstøtende rom, stue. Målt i bunnsvill bak dusjen med motstandsmåler uten unormale
utslag.
Kjøkken
Hovedetasje > Kjøkken
Overflater og innredning - TG1
Kjøkkeninnredningen har malte fronter og laminert benkeplate.
Planlimt oppvaskkum av rustfritt stål og nedfelt koketopp.
Integrert stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin, kjøl / fryseskap.
Avtrekk - TG1
Damphette av tre med avtrekksvifte, over koketoppen.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG2
Vannrør av kobber.
Stoppekran for vann er påvist bak en luke i gangen i underetasjen.
Røropplegget har vært fornyet i fbm oppgradering av bad og kjøkken, og har varierende alder. Mer enn
halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Deler av vannrørene antas å ha
oppnådd mer enn halvparten av sin
forventede levetid (ca 50 år). Det er ikke behov for utbedringstiltak.
Avløpsrør - TG2
Synlige avløpsrør av plast.
Røropplegget har vært fornyet i fbm oppgradering av bad og kjøkken,
og har varierende alder. Ikke påvist stakeluker, staking kan evt utføres fra wc eler sluk.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Deler av avløpsrørene antas å ha oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid (ca 50 år)
Det er ikke behov for utbedringstiltak.
Ventilasjon - TG1
Boligen har naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduskarmene og
klaffventiler gjennom ytterveggene.
Varmtvannstank - TG1
Varmtvannstank, ca 200 liter fra 2022, i en nisje på vaskerommet.
Elektrisk anlegg - TG3
Skjult elektrisk anlegg. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gangen i underetasjen. Det ble
ikke observert åpenbare feil ved det elektriske anlegget. Det understrekes at dette er basert på enkle
visuelle observasjoner, og at takstmannen ikke har elektrofaglig kompetanse.
Det foreligger ikke samsvarserklæring for el anlegget. Deler av anlegget er fra 1998, enkelte deler antas å
være eldre. På generelt grunnlag anbefales en gjennomgang med el - fagmann.
Tomteforhold
Byggegrunn - TG1
Ukjent byggegrunn.
Grunnmur og fundamenter - TG2
Grunnmuren antas å være oppført av betongstein på ukjent
fundament mot grunnen. Utvendig pusset og malt over terrenget. Grunnmuren har sprekkdannelser.
Påvist enkelte riss / sprekker i grunnmuren. Lokal utbedring må utføres. Sprekkene bør flikkes og males
over.
Terrengforhold - TG1
Lett skrånende tomt.
Utvendige vann- og avløpsrør - TG1
Utvendig avløpsrør av plast. Fornyet i senere tid i fbm tilknytting til kommunalt avløpssystem, i flg eier.
Utvendig vannrør av ukjent materiale og med ukjent alder. Eier mener vannrøret kan ha blitt fornyet
sammen med avløpsrøret, men er usikker på dette.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt , hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.