Områdebenevnelse
Etterstad

Beliggenhet
Sentrumsnær og attraktiv beliggenhet på populære Etterstad i et skjermet og tilbaketrukket boligområde. Leiligheten har en meget god intern beliggenhet på boligfeltet og ligger usjenert og luftig til i byggets 2. etg. med flott utsikt over store grøntarealer. Området er omkranset av flotte opparbeidede grøntarealer, sittegrupper, lekeplasser, turterreng og Alnaelva. Leiligheten er meget lys og tiltalende og har usjenert terrasse med gode solforhold - et hyggelig oppholdssted både på sommer- og vinterstid. Området er tilbaketrukket og uten gjennomgangstrafikk. Meget fine tur- og joggemuligheter på gangveien ved Alnaelva og på Alnastien som ligger like ved.

Flotte tur- og rekreasjonsområder i nærheten som Vålerenga kirke med den omkringliggende parken, et deilig sted å nyte noen timer i solen, leke med barna og møte resten av nabolaget, og Etterstad kolonihager hvor det årlig arrangeres Hagelarm - festivalen for kortreist musikk og kultur. I tillegg er idylliske og høytliggende Kampen Park med sin flotte utsikt et deilig sted for noen timer i gresset, det samme er Middelalderparken nede ved fjorden. Alnaelven har idyllisk tursti langs elvebredden i retning sentrum eller Lillomarka hvor man har utallige turmuligheter både sommer og vinter. I tillegg har man Kampen Økologiske Barnebondegård som er populær for de minste i nærområdet. Dette er et populært sted å besøke for både små og store, og hvor bydelens barn kan lære om husdyr, gårdsliv og grønnsaker. Kort vei til Østensjøvannet. En joggetur hjemmefra og rundt Østensjøvannet tar deg en times tid, ønsker du heller en roligere tur med barnevogna eller hunden, er Alnaelven et perfekt valg. Det går både buss og t-bane til Skullerud, hvor du kan spenne på deg skiene om vinteren. Ta deg gjerne en kveldstur i lyslagte løyper. Bykjernen er innenfor gangavstand, og det er meget gode kollektivforbindelser lett tilgjengelig i nærområdet. Har du egen bil, tar du deg enkelt ut på E6 og videre ut i alle himmelretninger.

Servicetilbud:
Umiddelbar nærhet til offentlig kommunikasjon, skoler i alle trinn, flere barnehager, matbutikker som Coop Prix og Rema 1000, samt dagligvarebutikken Matkjøp som har søndagsåpent. Som alternativ holder også Rema 1000 Ensjø søndagsåpent. Nærmeste handlesenter er Fyrstikktorget og Bryn senter med de fleste servicetilbud og fasiliteter. Nærområdet kan friste med flere kulinariske og kulturelle kvalitetsopplevelser, eksempelvis Smia kunstgalleri med uteservering og mulighet for en helaften inne i restauranten. Ta gjerne en tur også til Kampen Bistro for god mat, jazzmusikk eller en lunsj på terrassen, eller opplev stemningen på Vålerenga Vertshus under fotballkampene.

Sport og idrett:
Bydelen kan tilby store idrettsanlegg dedikert til sport og fritid. Jordal Idrettspark har kunstgressbane, skatepark og Jordal Amfi ishockeyhall. Ekebergsletta og Valle Hovin har store idrettsanlegg, sistnevnte har også skøytebane om vinteren. Valle Hovin og Valhall Arena er kjent for konserter og arrangementer. Bydelen har et stort antall ballbinger for fotballinteresserte. Det er kun 5 min. til Mudo Gym på Etterstad, rett over Rema 1000. SATS Kampen ligger kun 15 minutter unna leiligheten, i tillegg finner du Fresh Fitness på Ensjø. Tøyenbadet med både utendørs og innendørs svømmebasseng, ligger kun en hyggelig spasertur unna leiligheten, rett ved Tøyenparken.

Gangavstand til sentrum med alle byens fasiliteter. En kort spasertur og du befinner deg på multikulturelle Grønland med yrende café- og uteliv. Det er bilfritt til skole, barnehage og matbutikk.

Med lite trafikk, store grøntarealer, flotte turområder og ikke minst et inkluderende og imøtekommende bomiljø er alt lagt til rette for at både store og små skal trives. Det er mange barn i området som er perfekt for barnefamilier. Her stopper gjerne folk opp og slår av en prat, det er lett å bli kjent med naboene, folk bryr seg, og nettopp slik skapes trygge og gode bomiljøer.

Etterstad er et meget populært boligområde i rolige og landlige omgivelser i Oslo, samtidig sentralt med nærhet til alt.

NRK flytter til Ensjø i løpet av 5 år, noe som kan ha positiv innvirkning på boligprisene i området.

Adkomst
Se kartfunksjonen i boligannonsen eller på eiendommens hjemmeside for veibeskrivelse. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med Proaktivs visningsskilt under annonserte visninger.
Se kartfunksjonen i boligannonsen eller på eiendommens hjemmeside for veibeskrivelse. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med Proaktivs visningsskilt under annonserte visninger.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av høy- og lavblokkbebyggelse.

Offentlig kommunikasjon
Området har et svært godt kollektivtilbud i umiddelbar nærhet med gåavstand til flere holdeplasser. Det er kun få minutters gange til Helsfyr med et stort antall lokale busser, samt flybuss til Gardermoen og Regionale busser. T-banen bruker kun 7 minutter fra Helsfyr til sentrum (linje 1-4). Buss 37 stopper rett utenfor bygget med hyppige avganger døgnet rundt. Tog fra Bryn stasjon, og Taxi-holdeplass ved Helsfyr. Dette gjør det lett å leve uten å eie bil.

Innhold
Denne leiligheten har en svært attraktiv beliggenhet på Etterstad, i et koselig boligområde med store grøntarealer.

Leiligheten inneholder som følger:
Entré, åpen stue/kjøkkenløsning med utgang til terrasse, baderom, master bedroom med walk-in og en suite bad samt ytterligere tre soverom hvorav et har utgang til balkong.

Det medfølger 1 bod i kjeller, 1 bod på terrassen, 1 bod på balkong og 1 bod i fellesrom på samme plan som boligen.

Standard
Velkommen til Etterstadsletta 80, en lekker og gjennomført 5 roms selveierleilighet med en sjelden kombinasjon av god størrelse, moderne løsninger og hele fire soverom. Boligen har en svært attraktiv planløsning med et imponerende oppholdsrom, to delikate baderom, masteravdeling med eget bad og walk in garderobe, samt både romslig terrasse og balkong på hver sin side av leiligheten. Her får man en gjennomført familiebolig med smarte løsninger og en herlig flyt mellom de ulike sonene.

Leiligheten ble betydelig ombygget og modernisert i 2020 med fokus på funksjonalitet, kvalitet og moderne bokomfort. Kjøkkenet ble flyttet inn i stuen for å skape en stor sosial sone, samtidig som det ble etablert et ekstra soverom. Resultatet er en arealeffektiv og innholdsrik bolig med god plass til både familieliv, hjemmekontor og sosiale sammenkomster. Boligen holder en gjennomgående stilren standard med blant annet Huseby kjøkken fra 2020, integrerte hvitevarer, kjøkkenøy, gode garderobeløsninger, downlights, fiber, Homey smartsystem og elektrisk oppvarming.

Det er lagt opp til smartstyring (hovedsakelig Z-wave og Zigbee) av leiligheten gjennom Homey. Der hvor det er mulig er alle brytere kablet. Homey smartstyring gir mulighet til å styre bl.a. lys, varme, hvitevarer, markise og Yale Doorman som understreker den gjennomtenkte utførelsen. Homey-modulen medfølger handelen.

Med store uteplasser på begge sider av leiligheten, flere praktiske boder, garasjeplass med elbillader og en gjennomtenkt rominndeling er dette en bolig som dekker de fleste behov.

Entré:
Leiligheten ønsker velkommen gjennom en innbydende entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Varmekabler i entréens gulv bidrar til økt komfort og en lun velkomst året rundt. Allerede ved inngangspartiet får man et godt inntrykk av boligens moderne uttrykk med rene linjer, tidsriktige overflater og en praktisk planløsning som leder videre inn mot boligens ulike soner.

Entréområdet fungerer som et naturlig knutepunkt mellom oppholdsrom, soveromsavdeling og baderom. Boligen har flere smarte oppbevaringsmuligheter med blant annet plassbygde skap, garderobeskap og skyvedørsgarderober som bidrar til en ryddig og funksjonell hverdag.

Stue:
Stuen er boligens naturlige samlingspunkt og byr på en imponerende åpen løsning med rikelig plass til både avslapning og sosiale soner. Den store romfølelsen forsterkes av den åpne forbindelsen mellom stue og kjøkken, gode lysflater og direkte utgang til den romslige terrassen.

Her er det enkelt å møblere med en stor sofagruppe, mediemøbler og øvrig ønsket interiør. Den åpne løsningen gir en moderne og sosial atmosfære hvor man kan samle familie og venner, samtidig som de ulike sonene oppleves naturlig adskilt. Veggen mot terrassepartiet er etterisolert i forbindelse med moderniseringen, og boligen fremstår som gjennomtenkt både estetisk og praktisk.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en fantastisk terrasse på ca. 12 kvm som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet. Terrassen har flislagt dekke og byr på svært gode møbleringsmuligheter med plass til både spisegruppe, loungemøbler og beplantning. Hjørnesofaen på terrassen er plassbygget og medfølger i handelen. Sittedelen har luker som gir godt med lagringsplass.

Dette er en skjermet og hyggelig uteplass hvor man kan nyte rolige dager utendørs. Terrassen er utstyrt med utelys, infravarmer, elektrisk værstyrt markise og egen praktisk utebod på ca. 2 kvm med innlagt strøm og lys.

Kjøkken og spisestue:
Det lekre Huseby kjøkkenet fra 2020 er et virkelig høydepunkt i boligen. Kjøkkenet har et stilrent design med glatte fronter, benkeplate i heltre og flotte detaljer som skaper et eksklusivt og moderne uttrykk. Kjøkkenet er av heltre med malte, glatte fronter i fargen Deco Blue. Den åpne løsningen mot stuen gjør kjøkkenet til en naturlig sosial sone.

Den store kjøkkenøyen gir både ekstra arbeidsflate, oppbevaring og en hyggelig barløsning hvor familie og gjester kan samles. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer som kjøleskap, fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, kombimikro, stekeovn, vannstoppsystem og komfyrvakt. Det er montert fliser over benk, belysning og ventilator med kullfilter bak platetopp. Alle hvitevarer er fra Siemens. Ventilatorheis fra Faber.

Spisestuen har en naturlig plassering mellom kjøkken og stue med rikelig plass til et stort spisebord. Dette gir en perfekt ramme for både hverdagsmåltider og større middager.

Baderom:
Boligen har to delikate og moderne baderom som gir ekstra komfort i hverdagen.

Baderommet ved entré er fra 2014 og har et stilrent uttrykk med flislagte overflater, elektriske varmekabler i gulv og praktisk innredning med nedfelt servant. Videre er rommet utstyrt med veggmontert toalett og dusjnisje med nedsenket dusjsone.

Det andre baderommet ligger i tilknytning til master bedroom og fungerer som en privat en suite løsning. Badet er fra 2014 og modernisert i forbindelse med oppgraderingen i 2020. Rommet har flislagte overflater, elektriske varmekabler, innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjhjørne, elektrisk håndkletørker og opplegg for vaskemaskin med plass til tørketrommel. En svært praktisk løsning som gir boligen en ekstra eksklusiv følelse.

Master bedroom med en suite baderom og walk in:
Master bedroom er en romslig og innbydende foreldresone med en gjennomført hotellfølelse. Rommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord og ønsket møblement. Den lune fargepaletten og gode planløsningen skaper en behagelig atmosfære.

En stor fordel er den private tilgangen til både walk in garderobe og eget baderom. Garderobeløsningen gir svært gode oppbevaringsmuligheter og binder soverommet sammen med baderommet på en praktisk og elegant måte. Det fleksible oppbevaringssystemet gir gode muligheter for individuell tilpasning og kan enkelt justeres etter behov over tid. Dette gir en komplett masteravdeling som skiller seg fra det man normalt finner i leiligheter.

Soverom 2 med utgang til balkong:
Soverom 2 er et lyst og hyggelig rom med god plass til seng, garderobeløsning og skrivebord ved behov. Seng og skap er plassbygde løsninger som utnytter rommet optimalt og medfølger handelen. Rommet passer perfekt som barnerom, ungdomsrom eller gjesterom.

Fra soverommet er det direkte utgang til boligens balkong, noe som gir rommet en ekstra kvalitet og en fin kontakt med uteområdet.

Balkong:
Balkongen er på ca. 7 kvm og gir leiligheten enda en flott uteplass. Med beliggenhet på motsatt side av terrassen får man fleksible bruksmuligheter gjennom dagen.

Her er det plass til utemøbler og beplantning, og balkongen har flislagt dekke, utelys og strømuttak. I tillegg finnes en praktisk utebod på ca. 1 kvm med innlagt strøm og lys.

Soverom 3:
Soverom 3 er et pent og funksjonelt rom med gode møbleringsmuligheter. Rommet passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor, og har plass til både seng, garderobe og arbeidsplass. Seng, pult og skap er plassbygde løsninger som utnytter rommet optimalt og medfølger handelen.

Den fleksible planløsningen gjør at boligen enkelt kan tilpasses ulike livsfaser og behov. Alle soverom har kablet nettverk

Soverom 4:
Soverom 4 gir ytterligere fleksibilitet og gjør boligen ideell for større familier eller de som ønsker ekstra plass. Rommet kan benyttes som soverom, hjemmekontor, hobbyrom eller kombinert gjesteværelse. Seng, pult og skap er plassbygde løsninger som utnytter rommet optimalt og medfølger handelen.

Med fire disponible soverom får man en svært anvendelig bolig med muligheter som sjelden tilbys i leilighetsmarkedet.

Boder:
Boligen byr på svært gode oppbevaringsmuligheter med flere praktiske boder. Det medfølger en kjellerbod på ca. 2 kvm, en bod i fellesareal på ca. 2 kvm, utebod på terrassen på ca. 2 kvm og utebod på balkongen på ca. 1 kvm.

De mange bodløsningene gjør det enkelt å organisere alt fra sportsutstyr og sesongartikler til praktiske hverdagsartikler. I tillegg medfølger garasjeplass i felles garasjeanlegg med elbillader.

Hvitevarer
Det gjøres oppmerksom på at kun integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger ved overdragelsen.

Medfølgende hvitevarer leveres uten noen form for garantier, ut over eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Parkering
Det medfølger en parkeringsplass i felles garasjeanlegg med EL-Bil lader.

Sameiet har flere gjesteparkeringsplasser.

Ellers vanlig gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Beskrivelse av tomt
Meget pent opparbeidede fellesarealer med plen, beplantning, prydbusker, lekeplasser og sittegrupper. Asfalterte interne adkomstveier.

Tomtetype
Eiertomt

Fasiliteter

Matrikkelinformasjon

Oppvarming
Elektrisk oppvarming

Felles varmtvann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg - eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med ved overtagelse.

Strømforbruk
2025: 13.685 kWh

Energimerking
Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.
Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie. I de tilfeller hvor det ikke er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.
Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie. I de tilfeller hvor det ikke er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Byggemåte
Utvendig:
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Balkongdør og terrassedør med trekarmer og 2-lags glass. 2020. Malt klassifisert entredør B30/35 db. 1984 (orginal) med Yale Doorman. Terrasse utenfor stue i betong med fliselagt dekke. Balkong utenfor soverom i betong med fliselagt dekke.

Innvendig:
Innvendig er det gulv av parkett, teppe og fliser. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak har malte plater. Etasjeskiller er av betongdekke.
Innvendig har boligen malte glatte dører.

Lovlighet:
Det foreligger ikke tegninger.

Utdrag fra tilstandsrapport:
Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir bla. eventuelle byggetekniske avvik, konsekvensen av disse, samt kostnadsoverslag på utbedring av avvik som er gitt TG3.  Av rapporten fremgår TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, beskrivelser av avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad mm.   
 
Boligen har fått følgende TG3:
Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt vilkårlig +/- 34 mm skjevhet på stue/kjøkkengulv. Målt vilkårlig +/- 8 mm skjevhet på et soveromsgulv.
 
Boligen har fått følgende TG2:
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Tørråte i noen kledningsbord på terrassebod. Membran/epoxy i vannrenne har sluppet stedvis/trenger oppgradering iflg. eier. Eier har meldt ifra til sameiet som har ansvar for å utbedre dette.

Bad v/sov - Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Stue/kjøkken - Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
 
Boligen har fått følgende TG-IU:
Tekniske installasjoner - Andre installasjoner: Elektrisk oppvarming. Panelovn og varmekabel. Callinganlegg. Downlights. Innlagt fiber. Homey smartsystem.

Bad v/entre - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Rør og elektrisk vanskeliggjør hulltagning. Fuktsøk: Det ble dog foretatt enkle søk etter fukt i vegger med fuktindikator. Måler viste ikke indikasjon på unormale fuktverdier.

Bad v/sov - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Påvist vannrør i vegg med stendersøker og bilder fra selger. Fuktsøk: Det ble dog foretatt enkle søk etter fukt i vegger med fuktindikator. Måler viste ikke indikasjon på unormale fuktverdier.
 
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven og inneholder ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremkommer av tilstandsrapporten oppfordres interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten i sin helhet og kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål. 

Sammendrag selgers egenerklæring
Selger tar spesifikt forbehold om feil og mangler som er beskrevet i egenerklæringsskjemaet. Boligkjøper anses å kjenne til forholdene som er omtalt i dette egenerklæringsskjemaet. Disse forholdene kan ikke gjøres gjeldende som feil eller mangler senere. Boligkjøper oppfordres til å selv undersøke eiendommen grundig.

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
JA, faglært: Flytting av kjøkken. Vi flyttet kjøkkenet. Da ble vann og avløp trukket gjennom hovedbadet. På hovedbadet flyttet vi også døren. I vegg ble åpnet for å trekke vannrør. Sisterne til toalett ble byttet ut. Det er lagt ny flis på 2 av veggene. Vannnerket Rørleggerbedrift AS (orgnr. 998 121 371). 2020.

JA: Bytte av termostat i Tapwell dusjarmatur. Comfort Bryn AS (orgnr. 986 160 759). 2025.

4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
JA, faglært: Yttervegg i stue ble etterisolert med 5cm Glava i forbindelse med renovering av leliligheten. PE Entreprenør AS (orgnr. 989 445 804). 2020.

JA, faglært: Alle vinduer og begge verandadører ble byttet ut i regi av sameiet. Byggimpuls. 2020.

10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
JA, faglært: Nytt elektrisk anlegg. Alt av det elektriske ble byttet ut og erstattet. Det er installert smartstyring (Homey) som har mulighet til å styre lys, lås på inngangsdør, varme mm. O. Stabell Elektriske AS (orgnr. 998541298). 2020.

13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
JA; faglært: I forbindelse med flytting av kjøkkenet ble avløpet lagt gjennom/til hovedbad. For mer informasjon se punkt under våtrom. Vannverket Rørleggerbedrift AS (orgnr. 998121371). 2020.

16 Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
JA; faglært: I regi av sameiet, mener det var i ca 2024. Det ble byttet noe på taket på bygget (vifte?). 2024.

29 Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
JA: Utskifting av felles vann og avløpsrør i sjakter. Kostnadene for prosjektet er estimert til 18,6 millioner kroner inklusive mva. Prosjektet vil bli
finansiert med låneopptak i sin helhet.

Info eiendomsskatt
Det er eiendomsskatt på boliger, fritidsboliger og øvrige eiendommer i kommunen. Beløpet faktureres av kommunen sammen med kommunale avgifter.

Formuesverdi primær
kr 2 071 696

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
kr 8 286 782

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet. For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Andre utgifter
Ny eier må belage seg på bl.a. følgende faste løpende kostnader: Strøm, forsikring, kommunale avgifter og ellers løpende abonnement som TV/Internett.
 
Forbruk og utgifter vil variere avhengig av antall medlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på internett etc.

Selger har bundet eiendommen opp i støtteordningen Norgespris. Denne avtalen har bindingstid ut 2026, og overtas av kjøper.

Tilbud på lånefinansiering
Vi bistår gjerne med å etablere kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse som vi benytter. Vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe, og kan derfor ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne en bank som kan tilby deg gode lånevilkår.

Sameiet
Stang Terrasse Boligsameie

Sameiets org.nr
975801055

Om sameiet
Sameiet består av 174 seksjoner.
Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt.
Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Miglena Todorova.
Sameiets revisor er PWC.

Forkjøpsrett
Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

Styregodkjennelse
Det kreves ikke styregodkjennelse av kjøper, men sameiet skal underrettes skriftlig om eierskiftet. 

Lånebetingelser fellesgjeld
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207793868
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,80%
Restsaldo: 1 811 780,00
Innfrielsesdato: 28.02.2030
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

Vi gjør oppmerksom på at vi kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato.

Sikringsordning fellesgjeld
Sameiet er ikke tilknyttet sikringsordning.

Regnskap / Budsjett / Kostnadsøkninger
SUM DRIFTSINNTEKTER 10 907 425
SUM DRIFTSKOSTNADER-6 452 484
ÅRSRESULTAT 4 291 998

Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring Asa

Polisenummer felles forsikring
91577405

Husdyrhold
Dyrehold er tillatt.

Felleskostnader inkluderer
Driftskostnader, varmtvann, kabel-tv, internett, trappevask, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, forretningsførsel m.m.

TV & Bredbånd: 245,-
Garasje: 50,-
Felleskost.: 6 290,-

I følge forretningsfører beregnes ikke rente- og avdragskostnad individuelt, men betales i sin helhet av borettslaget ved terminforfall på de respektive lånene.
Driftskostnader, kabel-TV/bredbånd, varmtvann, trappevask, forsikringer, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, forretningsførsel m.m.

Felleskostnader pr. mnd
kr 6 585

Andel fellesgjeld
kr 13 000

Andel fellesgjeld år
2026

Andel fellesgjeld pr. dato
17.05.2026

Andel fellesformue pr. dato
30.12.2025

Eierskiftegebyr
kr 6 725

Ferdigattest / Midlertidig brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 18. juni 1986.
Det understrekes imidlertid at boligens utforming per i dag ikke er i samsvar med siste godkjente tegninger hos kommunen, og at attesten ikke omfatter endringer i planløsning etter den ble utstedt.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Selger har endret romløsningen i leiligheten ved å flytte kjøkkenet inn i stuen og etablere et ekstra soverom. Boligens utforming er per i dag ikke i samsvar med siste godkjente tegninger hos kommunen, selger har ikke søkt om endringer av planløsningen til styret eller plan og bygningsetaten, og det foreligger derfor ingen dokumentasjon på eventuell godkjenning.

Adgang til utleie
Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.
Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Vei / Vann / Avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er der normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt.

Reguleringsplan
Eiendommen ligger på en tomt som er regulert til byggeområde for boliger, offentlig bebyggelse, friområde, tomt for garasjehus m.v. 515.1A Etterstad. Gjeldene reguleringsplan: S-1852, vedtaksdato: 12.04.1973.

Denne reguleringsplanen har helt eller delvis blitt opphevet. Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Interessenter bør derfor gjøre seg kjent med Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, se link: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Etterstadsletta vest-prosjektet avgrenses fra gangbroen i Biskop Jens Nilssens vei til Etterstadsletta 82. Her kan sykkelveien oppgraderes innenfor gjeldende reguleringsplan. I tillegg skal en snarvei fra Alnastien til Etterstadkroken oppgraderes. Anleggsarbeidet settes i gang våren 2025.

Tiltakshaver: Bymiljøetaten. https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/etterstadsletta-bedre-tilrettelegging-for-syklende-og-gaende/

Eiendommen ligger på en tomt som er regulert til Gardermobanen. Tunell fra Etterstad til Lørenskog grense. Gjeldene reguleringsplan: S-3421, vedtaksdato: 22.06.1994.

Ved Brynseng T-bane planlegges det nye boliger, flere nye torg og byrom, grøntområder, barnehage og butikker, samt en mellomstor bussterminal, byggestart er først tenkt i 2024. Lengst vest på Bryn arbeider Sporveien med planer for å legge et lokk over verkstedet til T-banen (Gnr./Bnr: 237/11 - Etterstadsletta 18 / 48 - Vognhall og verkstedfunksjoner for Oslo Sporveier). Det er tenkt finansiert ved å bygge rundt 250 leiligheter og en kontorblokk på toppen.

Utbygging på Sporveiens verksted øverst på Etterstadsletta. Planer om å legge et lokk over verkstedet til T-banen. Det er tenkt finansiert ved å bygge rundt 250 leiligheter og en kontorblokk på toppen.

Det ligger en pågående byggesak i Etterstadsletta - Utvidelse av fortau og etablering av ladeinfrastruktur (202020477). Det ligger også en pågående plansak i Etterstadsletta 48 med flere. Saken gjelder driftsbase for t -bane, bolig, næring, gangbro. Området er utpekt som "Kollektivknutepunkt - område med potensial for bymessig utvikling" samt "Utviklingsområde i ytre by" i Kommuneplanens arealstrategi mot 2030 (202005767).

Offentligrettslige pålegg
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/135/39/153:
17.04.1984 - Dokumentnr: 19581 - Erklæring/avtale
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 15,000
MED PRIORITET ETTER 90% AV TAKST.
Gjelder denne registerenheten med flere

17.04.1984 - Dokumentnr: 19581 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 153
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1085/151215
EIENDOMMEN ER OPPDELT I 174 SEKSJONER

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/135/39/153:
17.04.1984 - Dokumentnr: 19581 - Erklæring/avtale
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 15,000
MED PRIORITET ETTER 90% AV TAKST.
Gjelder denne registerenheten med flere

17.04.1984 - Dokumentnr: 19581 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 153
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1085/151215
EIENDOMMEN ER OPPDELT I 174 SEKSJONER

Omkostninger kjøper info
9 790 000,00 (Prisantydning)
13 000,00 (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
9 803 000,00 (Pris inkl. fellesgjeld)
 
Omkostninger
 
12 900,00 (Boligkjøperforsikring * (valgfritt))
245 070,00 (Dokumentavgift)
850,00 (Eierskiftegebyr, garasje)
545,00 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545,00 (Tinglysningsgebyr skjøte)
--------------------------------------------------------
247 010,00 (Omkostninger totalt (uten Boligkjøperforsikring ))
259 910,00 (Omkostninger totalt (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
10 050 010,00 (Totalpris inkl. omkostninger (uten Boligkjøperforsikring ))
10 062 910,00 (Totalpris inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring ))
 
--------------------------------------------------------
 
Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Betalingsbetingelser
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen til seg må det tas forbehold om dette i bud.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Diverse
STYRETS ARBEID I 2025:
- Økonomi
Sameiet har hatt god økonomisk utvikling i 2025. De totale driftsinntektene var 10,9 millioner kroner, hovedsakelig fra felleskostnader, samt noen inntekter fra elbillading og mindre andre poster. Driftskostnadene utgjorde ca. 6,45 millioner kroner, som er betydelig lavere enn i 2024, da flere store vedlikeholdsprosjekter ble gjennomført det året.
Sameiet har i 2025 hatt følgende større kostnadsposter:
-Kommunale avgifter: 2,15 millioner kroner
-Forsikring: 1,03 millioner kroner
-Energi: 732 757 kroner
-Drift og vedlikehold: 580 082 kroner
Flere kostnader har holdt seg stabile, men økte kommunale avgifter og forsikringskostnader påvirker regnskapet noe. Styret viser til at tidligere reduksjon av kapasitet for restavfall har gitt en årlig besparelse også i 2025.
Årsresultatet for 2025 ble et overskudd på 4,29 millioner kroner. Det har gjort det mulig å betale ned langsiktig gjeld med mer enn 4 millioner kroner i 2025. Positiv egenkapital og god likviditet setter sameiet i en god posisjon til å kunne gjennomføre nye investeringsprosjekter og annen nødvendig drift og vedlikehold uten at felleskostnadene må økes.
En stor andel av årsresultatet kommer av prosjekter som var planlagt gjennomført i 2025 og utsatt til 2026. Herunder Låsprosjekt, dypoppsamlere og det elektriske anlegget.

- Mulig rehabilitering av vannrør
Styret har jobbet mye i 2025 med et mulig prosjekt med å skifte ut stigerørene i sameiet. Styret har vært i kontakt med andre sameier som har gjennomført samme type rehabilitering. Høsten 2025 ble det igangsatt et forprosjekt som har som formål å fremskaffe mer informasjon om kostnader og gjennomføring av et eventuelt rehabiliteringsprosjekt. Styret innhentet tilbud fra fire entreprenører før det ble besluttet å gi Favn i oppdrag å gjennomføre forprosjektet. Informasjonsmøte med beboere, Favn og styret er planlagt gjennomført i løpet av mars 2026 der det vil være anledning til å stille spørsmål. Deretter vil saken fremlegges for et ekstraordinært
årsmøte der beboere skal ta endelig stilling til eventuell oppstart av rehabiliteringen.

- Sykkelparkering
Styret har undersøkt muligheten for å øke kapasiteten på innendørs/innelåst sykkelparkering i sameiet. Flere tiltak er vurdert som del av plan for uteområder (se under). Styret vurderer i første omgang at en utbedring og ombygging av dagens redskapsbod i 66/68 til kombinert sykkelparkering og redskapsbod vil være en god løsning. Styret fremmer egen sak om dette til årsmøtet.

- Bytte av låssystem
Dagens låssystem i sameiet er gammelt, og sameiet har hvert år betydelige utgifter til utskifting av låssylindere og erstatning av nøkler som knekkes. Det er derfor jobbet med et nytt og mer moderne låssystem som både vil gi lavere årlige kostnader og økt kontroll med hvem som har tilgang til oppgangene våre. Styret har i samarbeid med Nygaard Terrasse vurdert flere typer løsninger og kommet frem til en løsning som fremmes til årsmøtet.

- Uteområder og nedgravde søppelbrønner
Styret har over tid jobbet med en helhetlig plan for uteområdene, inkludert nedgravde søppelbrønner. Etter årsmøtet i fjor hvor dette ble diskutert har styret jobbet videre med dette, med støtte fra Studio Oslo Landskapsarkitekter som har bistått med utvikling av planen for uteområdene. Vi har nå ferdig tegninger for en mulig endring til nedgravde søppelbrønner som er godkjent av Renovasjonsetaten. Prosjektet er for øyeblikket satt på vent av styret, og samarbeidet med Studio Oslo avsluttet, for å konsentrere arbeid og ressurser på rehabiliteringen av vannrørene, men planen kan tas opp igjen senere da tegningen er godkjent av Renovasjonsetaten uten noen utløpsdato (inntil de eventuelt endrer krav). En eventuell beslutning om å endre til nedgravde søppelbrønner vil tas på et årsmøte i fremtiden. En hovedårsak til at det er satt på vent er utfordringer knyttet til bredden av veien nyere renovasjonsbiler krever. Interne veier er for smale iht kommunale krav.

- Elektrisk anlegg
Det er tidligere utført utbedringer av det elektriske anlegget. Styret venter i løpet av kort tid tilbakemelding fra tavlebygger med informasjon om hva som er vurdert som nødvendig å gjennomføre.

- Utbedring av råteskader
Før sommerferien og utover høsten 2024 ble alle beboere oppfordret til å sjekke utvendige rekkverk og panel for råteskader. Med godt samarbeid mellom beboere og styrets representanter ble arbeidet kartlagt og sendt ut på anbud. Utskifting ble påbegynt i 2024 og ferdigstilt i 2025 med maling.

Ladeanlegg til elbiler
Sameiet har nå 49 registrerte ladere. Etter en programvareoppdatering i systemet oppstod det problemer med å legge til nye ladere. Dette medførte omfattende dialog med Cloudcharge for å identifisere årsaken. Feilen viste seg å ligge i registreringen hos leverandøren, og dette er nå rettet. Som følge av dette er det gjort enkelte endringer i rutinene for elektriker som monterer ladere, samt i hvordan styret registrerer nye ladere i systemet. Det er også gjennomført kontroll av systemet og ladere som av ulike grunner har falt ut av systemet eller vært registrert feil. Det meste av dette er nå rettet opp, men det gjenstår noen ladere som elektriker vil undersøke nærmere i 2026.

Sameiet har gjennomført betydelig og kostnadskrevende vedlikehold de senere årene. Tak er byttet. Ventilasjonsvifter på tak er skiftet. Garasjene er betongrehabilitert. Boder på stuesiden er Sikret. Sameiet må etter hvert også gjennomføre rehabilitering av oppganger og fasader, inkludert endevegger. Blokkene ble sist malt i 2017–2018. Et nøkternt prisestimat er ca. 10–15 millioner kroner for oppganger og ca. 25–30 millioner kroner for fasader. Dette vil komme i tillegg til et eventuelt lån på ca.18 millioner kroner for rørprosjektet, totalt ca. 63 millioner kroner.Stang Terrasse har i dag et årlig overskudd på rundt 3 millioner kroner. Etter at vindusprosjektet ble ferdigstilt, har styret brukt disse midlene til nedbetaling av gjeld. Sameiet har i dag kun ca. 2–3 millioner kroner i lån. Det kan også nevnes at rørprosjektet ennå ikke har fått årsmøtets godkjennelse for oppstart. Jeg mener at dersom vi velger gjennomføring over flere år, vil de aller fleste kunne støtte prosjektet uten at det medfører økning i felleskostnadene. Vi bør ikke gi fra oss denne unike muligheten til å holde felleskostnadene på et lavest mulig nivå, samtidig som vi kan gjennomføre vedlikehold og rehabilitering i millionklassen hvert år. Vi må bestemme oss for hvordan vi ønsker å ha det: felleskostnader vi kan leve med over tid, eller en kraftig økning i takt med renteutviklingen. Over en 30-årsperiode må vi belage oss på betydelige rentesvingninger. Selv med lav rente kan vi ikke forvente reduksjon i felleskostnadene som følge av låneopptak. Vi må også regne med minimum 5 % årlig økning i faste kostnader. Dette vil i seg selv påvirke felleskostnadene, og være tilstrekkelig for de fleste. På beboermøtet i januar uttalte styreleder at det «trolig ikke vil bli» økning i felleskostnadene ved låneopptak. Verken styret eller vi vet dette med sikkerhet. Vi bør velge det vi kjenner konsekvensene av – ikke si ja til noe hvor utfallet er usikkert i 30 år frem i tid.

Vedtatt på årsmøte, mars 2026:
- Oppgradering av redskapsbod til kombinert sykkelparkering og redskapsbod.
Styret anslår en pris på ca 400/000 kr eks mva. Støping av gulv og innkjøp og etablering av sykkelstativ er priset til hhv 240/000 og 75/000 eks mva. Resterende kostnader knyttes til avgrensning av ny redskapsbod inne i rommet, hvor vi ikke har konkludert om plassering slik at endelig kostnader fortsatt er usikre.
- Oppgradering av låssystemet
Styret har kommet frem til at systemet iLOQ er det mest hensiktsmessige valget.
Prisen var da på 706.000,- eks mva. med noen forbehold. Prisen vil være noe høyere nå da produktene har endret seg, men ikke i vesentlig grad

Vedtatt på ekstraordinært årsmøte, april 2026:
Vannrørene i sameiet har vært diskutert i styret siden 2011. Første rapport om tilstand ble innhentet i 2013 med anbefalinger om videre undersøkelser om 10-12 år. Styret engasjerte i 2022 SINTEF byggforsk til å ta ut prøver fra enkelte vannrør i sameiet. Basert på prøvene ble
det utarbeidet en tilstandsrapport som viser kritisk korrosjon på flere punkter. Tilstanden til skjulte rør i sjakter kan være i dårligere stand enn rapporten viser, da SINTEF kun fikk tilgang til prøver fra en sjakt. Resterende prøver er fra fellesområder. Etter en tilbudsprosess i 2025 valgte styret Favn (tidligere Selvaag Prosjekt) til å gjennomføre et forprosjekt inkludert tilbudsinnhenting fra entreprenører, for å kartlegge prosess og kostnader knyttet til et slikt prosjekt. Forprosjektet er nå avsluttet., Favn har innhentet tilbud fra entreprenører og evaluert tilbudene basert på følgende kriterier:
• Prisnivå
• Kompetanse og erfaring
• Kapasitet og gjennomføringsevne
• Referanser fra tilsvarende prosjekter
Kostnadene for prosjektet er estimert til 18,6 millioner kroner inklusive mva. Prosjektet vil bli finansiert med låneopptak i sin helhet.
Mange beboere har fortsatt bad fra byggeår, eller oppgradert til nyere standard uten utskifting av rør. I forbindelse med rørprosjektet har beboere fått tilbud om å renovere badene på individuell basis. Foreløpig er det cirka 65 interessenter. Rehabiliteringen av rørene forutsetter tilgang til sjakt for utskiftning av rørene, og arbeider via bad som renoveres samtidig, vil forenkle bygningsmessige tiltak som kreves. For mer informasjon vises det til informasjonsskrivet som styret delte ut til alle beboere i etterkant av informasjonsmøtet med Favn samt nyhetssaker om rørprosjektet på Vibbo.
Forslag til vedtak
Styret fremmer forslag om at årsmøtet godkjenner igangsetting av prosjekt for utskifting av vann- og avløpsrør i alle vertikale lukkede sjakter i boligene.
Referat fra beboermøte 28. januar 2026 om mulig rehabilitering av vannrør:

Røranlegget i Stang Terrasse har vært diskutert siden 2011, og det ble gjort flere vurderinger av rørkvaliteten allerede i 2013. Da var anbefalingen å ta nye prøver 10-12 år senere. SINTEF gjennomførte nye undersøkelser i 2022/23, hvor én av prøvene viste kritisk korrosjon med antatt restlevetid på 0-5 år. Flere av rørene ligger skjult, og det er vanskelig å ta et stort antall prøver, men rørene som er undersøkt, er allerede over forventet levetid.

Styret vil presisere at det er ikke et pålegg fra forsikringsselskap om å skifte rør nå. Men erfaring viser at utsatt vedlikehold ofte gjør prosjekter både dyrere og mer omfattende. Samtidig øker risikoen for skader, og flere andre sameier med tilsvarende bygg har allerede opplevd utfordringer med forsikringsdekning på gamle rør.

Vi er fortsatt kun i et forprosjektstadium, og ingen beslutning er tatt.

Svar på mail fra styremedlem ifm. rørprosjektet av 28.02.2026:
Styret i sameiet har igangsatt et forprosjekt med tanke på å bytte ut stigerørene (vannrør i sjakt) i sameiet.
Arbeidet er i en innledende fase, og det er ventet at prosjektet vil bli vedtatt på et ekstraordinært årsmøte tidlig i april. Det vil jobbes i to sjakter parallelt, og innebære at man i den perioden vil være uten vann i ca 2 uker. Hele prosjektet vil pågå i rundt ett år, og det er per nå ikke mulig å si når den enkelte leilighet vil bli berørt. Styret har foreløpig kun fått et grovt estimat på kostnadene som er på 20 millioner kroner. Sameiet har imidlertid nedbetalt flere millioner kroner i lån de siste årene, og har per nå kun ett lån med gjenstående saldo på 1,9 millioner kroner, og gikk med et overskudd på over fire millioner kroner ifjor. Hvis kostnaden for rør-prosjektet vil bli som estimert så vil sameiet kunne ta opp og betjene et lån på 20 millioner kroner uten å måtte øke felleskostnadene.

Kostnader og finansiering:
Endelige kostnader er ikke kjent før anbud er innhentet, men foreløpige anslag fra Favn er:
- Ca. 13 millioner for utskifting av kaldt- og varmtvannsrør i sjakter
- Ca. 6 millioner dersom avløpsrør tas samtidig
- Opptil 3 millioner for nye fordelerskap (kan bli betydelig lavere hvis mange allerede har montert dette)
Prosjektet vil i hovedsak finansieres gjennom opptak av lån. Sameiet vil etter all sannsynlighet kunne betjene et lån på rundt 20 millioner uten store økninger i felleskostnadene. Det skyldes at sameiet har nedbetalt mye lån de siste årene og er i en god økonomisk posisjon.

Mulighet for oppussing av bad:
Samtidig med rørprosjektet vil beboere kunne inngå egen kontrakt med entreprenør om komplett badrenovering. De tidligere anslåtte prisene for dette omfatter fliser, membran, baderomsmøbler m.m. (rørarbeid inngår ikke i denne delen, men dekkes gjennom økte felleskostnader). Prisene vil være gunstigere jo flere som deltar. Styret presiserer at dette er frivillig, og at den enkelte beboer inngår kontrakt direkte med utførende entreprenør ved baderomsoppussing. Foreløpig er det 60 som har vist interesse for oppussing av bad.

Styrets arbeid:
- Styret har også i 2024 prioritert tett oppfølging og kontroll av sameiets kostnader.
- Sameiet gjennomført to mellomstore prosjekter i 2024; nye led taklamper i alle fellesarealer, samt bytte av en rekke takvifter.
- Sameiet har meget god likviditet og styret vedtok derfor kun en mindre økning av felleskostnadene for 2025 med rundt tre prosent.
- Styret vedtok å skrinlegge solcelleprosjektet i januar 2025. Dette skyldtes at vurderingen fra rådgivende ingeniør bygg (RIB) konkluderte med at takmembran var tynnere enn anbefalt for solceller, og at solcellene dermed ville forkorte takdekkets gjenværende levetid, samt at solceller ville innebære at sameiet måtte etablere rutiner for snømåking av tak ved snømengder over 50-60 cm. Styret vil likevel understreke at med nåværende vilkår ville solceller vært lønnsomt og interessant for sameiet hvis vi kunne planlagt med en normal (25-30 år) levetid på solcellepanelene. Vi vil derfor anbefale sameiet og fremtidige styrer å vurdere solceller på nytt når det nærmer seg tid for å skifte takdekket, eller gjenværende bruksverdi av nåværende takdekke er lav nok til å rettferdiggjøre et tidligere skifte i kombinasjon med solceller, antatt om 8-10 år.
- Styret har fortsatt arbeidet med rørprosjektet og har innhentet det første tilbudet på et forprosjekt. Styret planlegger å innhente ytterligere to tilbud. Når resultatet av forprosjektet foreligger vil styret innkalle til ekstraordinært sameiemøte og legge frem all informasjon og alle planer før det er aktuelt å sette i gang med prosjektet.
- Styret engasjerte Studio Oslo Landskapsarkitekter til å utarbeide en helhetlig plan for sameiets uteområder. Planen var basert på flytting av søppelkasser og overgang til dypoppsamlere, som styret legger frem egen sak om til årsmøtet.
- Lampeprosjektet startet etter årsmøtet i 2023. Arbeidet med å innhente nøkler og få tilgang til boder fungerte tilfredsstillende. Arbeidet ble avsluttet før påske i 2024.
- Etter et tilløp til brann, motor med utslitt lager og generelt gamle avtrekksvifter ble det besluttet å bytte de resterende viftene som ikke har blitt skiftet ut tidligere. Her ble det innhentet tilbud fra det samme firmaet som utførte de første utskiftningene for å bruke samme vifter og styringssystem. Viftene ble byttet vinteren/våren 2024.
- Det er utført utbedringer på det elektriske anlegget i henhold til en tilstandsvurdering. Det er behov for en større oppgradering, men styret har avventet dette i påvente av mulig solcelleutbygging. Nå som dette utsettes på ubestemt tid, vil styret iverksette en større oppgradering av det elektriske anlegget vårt.
- Før sommerferien og utover høsten 2024 ble alle beboere oppfordret til å sjekke utvendige rekkverk og panel for råteskader. Arbeidet omfattet 24 leiligheter. Det gjenstår å male - noe som er planlagt etter sommerferien 2025.
- Sameiet har nå 40 registrerte ladere. Det er spesielt registrert to hendelser i 2024 hvor anlegget var ute av drift over flere dager som følge av programvareoppdateringer fra leverandøren. I etterkant av dette er det utført en utskifting av alle "clue"/ datachip i fordelingsskap som skal sikre oppetiden på ladesystemet.

Vedtatt på årsmøte 2025:
- Styret jobber med å bytte fra dagens søppelhåndteringssystem til såkalte dypoppsamlere, dvs. søppelbrønner som er gravd ned i bakken. Vi har foreløpig identifisert plasser der det er søppelskur i dag mellom 76 og 78 som den beste plasseringen, men det gjenstår noen avklaringer med Renovasjonsetaten og med kabler/rør i grunnen før vi vet om det er mulig. Basert på innhentede tilbud anslår vi kostnaden for dypoppsamlere til ca. 2.6 millioner, inkludert 10% «buffer» og fjerning av dagens søppelskur. Det kan også løpe noen kostnader til forbedring av veien som vi ikke har noe anslag på enda. Med samme kapasitet som i dag vil vi få ca. 50-60 000 kr mindre i renovasjonsavgift per år , noe som er en reduksjon på 10% fra dagens nivå. Akkurat hvor mye det blir avhenger av endelig dimensjonering. Øvrige tiltak for utbedring av uteområdene er ikke forventet å være spesielt kostbare, og dermed noe vi kan dekke innenfor sameiets ordinære budsjetter. Saken legges frem for å informere sameiet om styrets arbeid med å skifte ut dagens søppelkasser med dypoppsamlere, og for å få innspill og spørsmål til dette. Årsmøtet tar saken til etterretning. Styret tar innspill som fremkommer på møtet med seg videre i arbeidet. - Styret undersøker med Nygaard Terrasse og Alna Terrasse om mulig felles anbud og felles avtale om levering av vaktmestertjenester.
- Overføring av sameiets fellesareal til en parkeringsplass tilknyttet en eierseksjon, og krever derfor samtykke fra alle seksjonseiere inkludert de som ikke stemmer på årsmøtet. Årsmøtet godtar flytting av lettvegg tilknyttet parkeringsplass 66 mot sykkelparkering med 30 cm. Beboer dekker kostnader.
- Formidle misnøye med tjenesten til Telia via Etterstad kabel TV og få Etterstad kabel TV til å vurdere saken dersom problemene vedvarer.
- De små vinduene i vaskerom i endeleilighetene i sameiet har aldri blitt skiftet ut, noe de sårt trenger fordi vinduene står væruTsatt til i motsetning til de fleste andre vinduene. Styret undersøker med beboere som har slike vinduer om det er problemer med de.
- Forslag at Styret utreder mulighet for beboere på eget initiativ har muligheten til å sette opp glass på egne terrasser.

Vedtatt på årsmøte 2024:
Forslag om utskifting av vindu og dører
Styrets innstilling:
Etter en samlet vurdering vil styret innstille Vindu Entreprenøren AS som leverandør for prosjektet.
Totalsummen på tilbudet fra Vindu Entreprenøren er kr 8 490 047,- inkl. mva
Prosjektert må fnansieres med låneopptak.
Styret har innhentet tilbud fra OBOS-banken på kr 9.200.000 med nedbetalingstid på 30 år.
Nominell rente er p.t. 6,95 %.
Med angitt rente og nedbetalingstid gir det et månedsbeløp på omtrent kr 54.600, totalt kr 639.397 pr år.
Med foreslått låneopptak og gitt rente vil sameiet måtte øke felleskostnadene med 7 % fra 1.juli for å dekke inn kostnaden.

Forslag til vedtak 1:
Årsmøtet vedtar utskifting av dører og vinduer i henhold til angitt plan Årsmøtet gir styret myndighet til å ta opp lån i henhold til finansieringsplanen

Fremtidige prosjekter:
- Styret ser på muligheter for energisparingstiltak som for eksempel energibrønn med bergvarme og solcellepanel på takene.
- Styret planlegger å undersøke tilstanden på vannledningsnettet/stigerør i blokkene i sameiet.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring
Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.
Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Budgivning
Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.

All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ta kontakt med megler dersom det er behov for bistand for å inngi bud.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.

Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. 
Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.

All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ta kontakt med megler dersom det er behov for bistand for å inngi bud.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.

Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler. 

Hvitvaskingsreglene
Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.
Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Innbo og løsøre
Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEF´s normgivende liste over løsøre og tilbehør, se vedlagt liste til salgsoppgaven. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I de tilfeller det medfølger hvitevarer i handelen, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti.

Personopplysningsloven
Vi gjør oppmerksom på at vi lagrer personopplysninger på interessenter, budgivere og kjøpere. Videre opplyser vi at mulighetene for å slette sine personopplysninger er begrenset, som følge av at eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, iht. eiendomsmeglingsforskriften. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://proaktiv.no/personvernerklæring
Vi gjør oppmerksom på at vi lagrer personopplysninger på, interessenter, budgivere og kjøpere. Videre opplyser vi at mulighetene for å slette sine personopplysninger er begrenset, som følge av at eiendomsmeglingsforetak har plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, iht. eiendomsmeglingsforskriften. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://proaktiv.no/personvernerklæring

Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Selger har godkjent salgsoppgaven. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. 

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

En forutsetning for salget er at skjøtet for eiendommen tinglyses på kjøper. Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen. 

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,80% av salgssum. Estimert provisjon kr. 76 000 (beregnet av prisantydning inkl. evt. fellesgjeld, minimum kr. 48 750).
 
I tillegg kommer følgende faste vederlag: Kredittkostnad kr 3 000,00, Markedspakke kr 29 900,00, Oppgjørshonorar kr 9 500,00, Sikkerhetsstillelse kr 2 976,00, Spørring i grunnboken kr 297,00, Tilretteleggingsgebyr kr 19 875,00, Visning (pr. stk. / pr. time) kr 4 500,00. Sum faste vederlag kr. 70 048.
 
I tillegg kommer følgende utlegg og andre utgifter: Eierskiftegebyr selger utlegg kr 6 725,00, Utlegg kommunale opplysninger kr 3 249,00, Utlegg opplysninger forretningsfører kr 4 375,00, Utlegg tinglysingsgebyr sikringsobligasjon/urådighet kr 545,00. Sum utlegg og andre utgifter kr. 14 894.
 
Totale kostnader kr. 84 942.
 
Dersom Oppdraget blir sagt opp av Oppdragsgiver før oppdragstidens utløp uten at salg er kommet i stand har Megler krav på minimumsprovisjon kr. 48.750,- i tillegg til øvrige avtalte vederlag (med tillegg av evt. ytterligere avtalt markedsføring) dersom provisjonsbasert eller fastpris vederlag er valgt. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.
 
Dersom oppdraget utløper uten at handel er kommet i stand, og oppdraget ikke blir fornyet har Megler krav på minimumsprovisjon kr. 48.750,- i tillegg til øvrige avtalte vederlag (med tillegg av evt. ytterligere avtalt markedsføring) dersom provisjonsbasert vederlag er valgt. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.
Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartnere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige - formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS - markedsplasser på nett, Schibsted - markedsføring i SOME, Eiendomsverdi - formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.

Vedlegg
Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.