Frøyas gate 4 er en av byens mest fasjonable adresser og befinner seg i et av Oslos mest ettertraktede områder - kjent for sine elegante bygårder, rolige gater og umiddelbare nærhet til byens beste servicetilbud. Her bor du midt i byen, men likevel skjermet, med kort avstand til alt du trenger i hverdagen.

Butikker og servicetilbud:

Bare noen minutters unna boligen finner du Karenslyst Allé, et eksklusivt shoppingområde med spesialforretninger som Maschmanns Matmarked, kjent for sitt unike utvalg av ferskvarer, Høyer med high-end mote, og Moniker, en konseptbutikk med nøye utvalgte merkevarer. Karenslyst byr også på delikate bakerier, vinbarer, interiørbutikker og nisjebutikker som skaper en internasjonal atmosfære.

For ytterligere shoppingmuligheter har du Valkyrien Senter, et moderne kjøpesenter på Majorstuen med kvalitetsbutikker, samt Bogstadveien - en av byens mest populære handlegater med alt fra luksusmerker til kjente kjedebutikker, hyggelige kaféer og restauranter. I tillegg er det kort vei til Aker Brygge med sitt brede utvalg av eksklusive butikker, spisesteder og kulturtilbud, samt CC Vest som huser alt fra dagligvarer til eksklusive merkevarer og interiør.

Nærheten til et så bredt spekter av butikker og servicetilbud gjør hverdagen både praktisk og inspirerende, og gir deg tilgang til det aller beste Oslo har å by på - rett utenfor døren.

Offentlig transport:

Området rundt Frøyas gate har svært gode kollektivforbindelser som gjør det enkelt å komme seg rundt i byen. Flere trikkelinjer går fra nærliggende holdeplasser og tar deg raskt til sentrum, Aker Brygge, Majorstuen eller Grünerløkka. Bussforbindelsene dekker både sentrum og andre bydeler, mens Majorstuen T-banestasjon gir tilgang til alle byens T-banelinjer.

For den som reiser mye med bil, er det kort vei til hovedfartsårer som E18 og Ring 2, noe som gjør det enkelt å komme seg både vestover mot Bærum og Fornebu eller østover gjennom byen. Flytoget fra Skøyen Stasjon ligger bare noen minutter unna, noe som gjør reisen til Oslo Lufthavn rask og effektiv.

Denne kombinasjonen av skjermet beliggenhet og nærhet til et bredt kollektivtilbud gjør området svært attraktivt både for familier og pendlere.

Tur, fritid og rekreasjon:

Frogner er kjent for sitt rike utvalg av parker, kulturtilbud og treningsmuligheter. Rett i nærheten finner du Frognerparken, byens største og mest kjente park, med store grøntområder, lekeplasser, tennisbaner og Frognerbadet. For den som ønsker et aktivt fritidsliv, ligger flere tennisanlegg i nærområdet, samt kort vei til Bogstad Golfklubb, en av Norges beste golfbaner.

Nærområdet gir også tilgang til fantastiske turområder. Bygdøy er lett tilgjengelig med sykkel eller bil, og byr på vakre turstier, strender og kulturminner. En spasertur eller sykkeltur rundt Bygdøy gir både rekreasjon og naturopplevelser, samtidig som du befinner deg midt i byen. Veien er heller ikke lang til Frognerparken med sine flotte grøntområder. For den som ønsker sjøliv, er det kort vei til båthavner og sjøaktiviteter langs Frognerkilen og Skøyen.

Når det gjelder treningssentre, er utvalget spesielt godt. Du finner i området blant annet Magnat Performance Center, et av Oslos mest eksklusive treningssentre, Barry's Bootcamp for høyintensive økter, SATS Colosseum og SATS Sjølyst med brede treningstilbud, Space Pilates for skreddersydd trening innen pilates og reformer, samt Summit med fokus på prestasjon og privat trening. Tilbudet er variert og gir deg mulighet til å kombinere trening og velvære etter eget ønske.

Med kort vei til parker, marka, sjøen, golfbaner og treningssentre legger beliggenheten til rette for en sunn og aktiv livsstil i inspirerende omgivelser.

Skoler og barnehager:

Området rundt Frøyas gate har et bredt tilbud av skoler og barnehager, noe som gjør det enkelt for barnefamilier å etablere seg her. Flere barnehager ligger i gangavstand, både private og kommunale, med trygge uteområder og gode pedagogiske opplegg.

For skolebarn er det kort vei til både Skøyen skole og Uranienborg skole, samt videregående skoler med solid renommé, som Hartvig Nissens videregående skole, Oslo Handelsgymnasium, Wang VGS og Kristelig Gymnasium. Det finnes også flere private alternativer med internasjonale og alternative pedagogiske tilbud, som for eksempel Oslo International School og Den Franske Skolen som ligger en kort kjøretur unna.

Det gode skole- og barnehagetilbudet gjør Frogner til et attraktivt område for familier som ønsker å kombinere et urbant byliv med trygge oppvekstsvilkår.

Frøyas gate 4 byr på det beste av to verdener - eksklusiv og skjermet beliggenhet midt på Frogner, samtidig som du har kort vei til alt av servicetilbud, shopping, kultur og rekreasjon. Her bor du i et område som kombinerer tradisjonell eleganse med moderne byliv, omgitt av parker, treningssentre, skoler og noen av byens beste shoppingområder.

Dette er et område som passer perfekt for den aktive og kvalitetsbevisste familien, som ønsker både ro og eksklusivitet - men samtidig vil ha alt det beste Oslo har å by på, rett utenfor døren.

Se vedlagte nabolagsprofil i prospektet for ytterligere informasjon om nærområdet.

Området består hovedsakelig av klassisk villabebyggelse, lavblokkbebyggelse og bygårder. Området er pent beplantet med grønne lunger i mellom konstruksjonene.

Det vil bli skiltet med visningsskilt på visningsdagen.

Areal: 409 kvm, Eierform: Eiet tomt

Tomten er velholdt og pent opparbeidet, inngjerdet med gjerder, mur, høy bøkehekk som både skjermer for innsyn og avgrenser eiendommen. Den store, plenlagte hagen har god plass til både sittegrupper og leker for barna, og det er etablert flere soner for spisegruppe og lounge med interne veier imellom som er belagt med skifer.

Innkjørselen er avskjermet med port og er belagt med brosten. Det er også etablert en praktisk carport på eiendommen.

Utvendig:

Taktekkingen er av tegltakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Nye plastbelagte stålrenner, nedløpsrør og beslag. Veggene har murkonstruksjon. Fasade/kledning har pussede og malte murfasader. Overflateoppusset i 2025.

Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Bygningen har orginale trevinduer med koblet glass. Alle eldre vinduer er pusset ned og malt i juni i 2025.

Bygningen har nyere malte trevinduer med 2-lags glass i kjeller. Noe eldre 2-lags vindu i stue/kjøkken. To Velux overlysvinduer med tolags isolerglass og blendingsgardiner på loft.

Bygningen har eldre malt kjellerytterdør med glass. Terrassedør med 2-lags glass i trekarm. Balkongdør med 2-lags glass i trekarm. Malt ytterdør med Yale Doorman. Balkong utenfor soverom i 2 etg i betong/mur med kebonydekke fra

2025. Underliggende membran er ok iflg. utførende entrepenør. Størrelse 6 kvm. Markplatting med bruddskifer utgjør ca 15 kvm. Kjellertrapp i betong/murverk.

Innvendig:

- Overflatebehandlinger gulv generelt: eikeplank, malt betong, laminat, parkett og fliser.

- Overflatebehandlinger vegg: malte flater og malt panel.

- Overflatebehandlinger himlinger: malte flater og malt panel.

Eikeplank er slipt og pigmentbehandlet samt benyttet hardvoksolje.

Etasjeskillere i trebjelkelag, isolert med stubbloftsleire. Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Husets skorstein har tre løp der det ene er antatt et ventilasjonsløp, åpen peis i stue og sotluke/feieluke i vaskerom og på loft. Gjelder rom under terreng: Gulvet har laminat, fliser og malt betong. Veggene har malt panel, malt puss og malte flater.

Lovlighet:

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.

Det henvises til tekst i forrige prospekt:

"Del av kjeller med egen inngang er ikke omsøkt som egen boenhet, eller for varig opphold hos Oslo kommune. Selger/megler har ikke undersøkt om offentligrettslige forhold (herunder behov for nødvendige tillatelser, dispensasjoner etc.) eller tekniske forhold - ligger til rette for utnytting som

utleie."

Det fremgår av plan og bygningsetatens informasjon at innvendige forandringsarbeider i kjeller, ny utvendig trapp og utgraving av masser i tidligere blindkjeller er utført med rammetillatelse fra 1974. Ferdigattest for tiltaket er datert 14.12.1977. Tiltaket omfattet innredning med hobbyrom, vaskerom og

badstue, samt separat adkomst med utvendig trapp til terreng. Tillatelsen omfattet ikke bruksendring til boligareal. Kjelleren er ytterligere oppgradert i regi av dagens eiere, men er fremdeles ikke bruksendret. Ved ønske om formell godkjenning kan søknad rettes til plan og bygningsetaten på vanlig måte.

Det er den til enhver tid eier av eiendommen som er ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentligrettslige krav og vilkår for bruk.  Det er uvisst om godkjenning vil bli gitt ved en evt. søknad. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette. I ytterste konsekvens kan en manglende godkjenning medføre tilbakeføring av rommet til opprinnelig standard/bruksformål, med dertil tvangsmulkt frem til forholdet er brakt i orden, kfr. megler for ytterligere informasjon.

Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 12.08.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

Boligen er et vakkert townhouse som går over to plan samt loft og kjeller. Med inngang fra bakkeplan inneholder boligen som følger:

1. etasje: Entré, gang, trapperom, kjøkken, stue, spisestue og toalettrom.

2. etasje: Trapperom, kott, gang, tre soverom og baderom.

Loft: Loftstue og toalettrom.

Kjeller: Entré, to kott, åpen stue-/kjøkkenløsning, gang, teknisk rom, baderom, treningsrom, soverom, trappegang, bod og vaskerom.

- BRA-i (internt bruksareal): 217 kvm

- BRA-e (eksternt bruksareal): 8 kvm

- Totalt BRA: 225 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal): 21 kvm

Arealet fordeler seg som følger pr. etasje:

Første etasje:

- BRA-i: 70 m²

- TBA: 15 m²

- GUA: 70 m²

Andre etasje:

- BRA-i: 65 m²

- TBA: 6 m²

- GUA: 65 m²

Loft:

- BRA-i: 15 m²

- GUA: 29 m²

- ALH: 14 ²

Kjeller:

- BRA-i: 67 m²

- GUA: 67 m²

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Primærrom: 211 kvm, Bruksareal: 225 kvm, BRA-i: 217 kvm , BRA-e: 8 kvm , TBA: 21 kvm

Arealangivelsen er hentet fra vedlagt takst/boligsalgsrapport utført 12.08.25. Megler har ikke kontrollmålt boligen.

Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Velkommen til en sjelden mulighet på Frogner - et påkostet og eksklusivt townhouse som kombinerer klassisk arkitektur med moderne komfort. Boligen er gjennomgående oppgradert med materialer og løsninger av ypperste kvalitet. Her finner man snekkerbygde garderober og radiatorskjulere, spesialtilpassede interiørløsninger, påkostet kjøkken fra Kvänum, elegante gulvflater og et helhetlig farge- og lysdesign skapt av profesjonelle. Eiendommen fremstår med tidløs eleganse, og byr på fasiliteter som spabad, hageanlegg med soner belagt i skifer, carport med el-billader, samt smarthus-styring. Dette er et hjem for den som vil ha det aller beste.

Vi begynner utendørs:

Boligen har en representativ fasade med nylig renovert overflate, nymalt rekkverk og tak over inngangspartiet. Parker bilen trygt i carporten eller kjør gjennom porten til biloppstillingsplassen. Innbydende inngangsparti er belagt med brostein og gir et klassisk førsteinntrykk. Den store hagen omslutter boligen og er nyplanert med helt nytt gress, og byr på flere uteplasser med soner belagt i skifer - ideelt for både lek, rekreasjon og representasjon. Her finnes plass til langbord, lounge og grill, godt skjermet fra innsyn.

Velkommen inn!

Vi beveger oss inn i en stor og luftig hall med eksklusiv snekkerbygget garderobeløsning. Her er det god plass for oppbevaring, og hallen fremstår som både praktisk og elegant. Fra entreen er det adkomst til gjestetoalett og trapperom.

Gjestetoalett:

Moderne og delikat gjestetoalett i tilknytning til hallen. Påkostede detaljer og helhetlig design gjør dette til et praktisk og stilrent rom.

Stue:

Den elegante stuen danner hjertet av hjemmet. Rommet har store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys, og utgang til hagen via terrassedør. Eksklusiv peis setter stemningen og gir lun atmosfære på kjølige kvelder. Møbelsnekrede radiatorskjulere, gjennomgående nylig malte vegger og listverk i klassisk utførelse understreker kvaliteten. Stuen har god plass til flere naturlige møbleringssoner - perfekt for både hverdagsliv og selskapeligheter.

Spisestue:

Spisestuen har en flott plassering foran kjøkkenet og med direkte utgang til hagen. Her er det rikelig med plass til langbord, og rommet egner seg utmerket til selskaper og formelle middager. Store vindusflater gir flott lysinnslipp og en harmonisk atmosfære.

Kjøkken:

Et usedvanlig elegant og påkostet kjøkken fra Kvänum. Kjøkkeninnredningen ble oppgradert og utvidet av møbelsnekker i 2024/2025, og fremstår i dag med glatte fronter, støpekompositt benkeplate med "waterfall"-detalj, underlimt komposittvask, kjøkkenplate i stein samt lys under overskap. Benk og innredning gir en eksklusiv følelse og høy funksjonalitet. Integrerte hvitevarer inkluderer bred, planlimt induksjonstopp fra Miele, stekeovn  fra Gaggenau, oppvaskmaskin fra Miele, vinskap fra Gaggenau samt side-by-side kjøl/frys fra Smeg. Kjøkkenet har rikelig med benke- og skapplass, og er en drøm for enhver mat- og vinentusiast.

Via den elegante trappen beveger vi oss opp til boligens private avdeling, hvor soverom og hovedbad er samlet på en praktisk måte.

Soverom I:

Lyst og luftig soverom med plass til seng og garderobe. Perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Hovedsoverom:

Boligens hovedsoverom er svært eksklusivt, med snekkerbygget skapløsning integrert rundt døråpningen til balkongen. Rommet har god plass til stor seng og tilleggsinnredning. Et elegant og rolig rom som gir en hotellfølelse i hverdagen.

Balkong:

Fra hovedsoverommet er det utgang til en solrik balkong på ca. 6 kvm, med nylagte terrassebord i vedlikeholdsfri Kebony. Her er det god plass til sittegruppe, og balkongen er et ideelt sted å nyte solen.

Soverom III:

Et lyst rom med plass til seng og garderobe. Passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Hovedbad:

Et påkostet og lekkert bad med fasiliteter som dobbel servant med skapløsning, veggmontert toalett, romslig dusjnisje med dører og dobbeldusj, speil med integrert belysning samt et frittstående badekar. Et spabad i ordets rette forstand - ideelt for både hverdagsbruk og velvære.

Loftstue:

Vi beveger oss videre opp til loftsetasjen, som rommer en stor loftstue med gulvflate på ca. 29 kvm. Et fleksibelt og innbydende rom som kan brukes som TV-stue, hjemmekontor, gjesterom eller kombinasjonsrom. Store takvinduer gir godt lysinnslipp, og det er montert varmepumpe for å sørge for et godt inneklima helt opp til boligens øverste etasje.

Toalettrom loft:

Praktisk toalettrom med servant, speil og vegghengt toalett. Perfekt supplement til loftstuen.

Vi beveger oss videre ned mot underetasjen hvor vi blant annet finner vaskerom, trimrom, teknisk rom og boder. I tillegg finner det i underetasjen en separat del med egen inngang, åpen stue/kjøkkenløsning, baderom og innredet rom.

Teknisk rom og boder:

I underetasjen finner vi et teknisk rom hvor man blant annet  finner akkumulatortank og røropplegg i forbindelse med sentralvarme. Varmesentralen ble installert i sin helhet i 2024/25.

Vaskerom:

Videre finner vi i underetasjen et praktisk og romslig vaskerom. Vaskerommet er innredet med rikelig med skapinnredning, tørkeskap, og opplegg- og plass for vaskemaskin og tørketrommel. På vaskerommet finnes også en ekstra dusj med innfellbare vegger.

Trimrom:

Det er lite som gir mer hverdagsluksus enn å kunne ta treningsøkten hjemmefra, og i kjelleren finner man et innredet rom som passer utmerket som treningsrom. Her er det plass til flere apparater!

Praktikantdel med egen inngang:

Sist men ikke minst er det i underetasjen etablert en romslig praktikantdel med egen inngang, åpen stue-/kjøkkenløsning, baderom og et innredet rom.

Kjøkkenet består av kjøkkeninnredning med glatte fronter, heltre benkeplate, oppvaskkum samt fliser over kjøkkenbenk. Integrerte hvitevarer består av komfyr og platetopp, og det er kjøkkenventilator med kullfilter.

Videre finnes et generøst, flislagt baderom fra 2013, innredet med servant, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne, speil med lys og opplegg til vaskemaskin.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:

TG 3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK

Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30mm på ett soverom i andre etasje.

Pipe og ildsted: Pipevanger er ikke synlige.

Toalettrom loft - Overflater og konstruksjon: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Toalettrom har ingen ventilering fra rommet. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Noen fliser har bom (hulrom under).

TG 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK

Andre VVS-installasjoner: Utedel er montert for lavt med tanke på ising under.

Grunnmur og fundamenter: Innsiden av grunnmuren har misfarging i kjellerboden.

Bad kjeller - Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Krakkelering på toppen av fliser til wc innkassing.

TG 2 - AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK

Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.

Vinduer: Eldre/opprinnelige velholdte vinduer. Pusset ned og nymalte i 2025. Vinduer fremstår med forventede vær- og aldringsslitasjer og fremstår med reduserte isolerende egenskaper og tetthet. Liten sprekk i et vindusglass.

Utvendige dører: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyde.

Utvendige trapper: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.

Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med

radonsperre.

Rom Under Terreng: Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Det er gjennom hulltaking påvist fuktnivå over normalt inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Det er påvist benyttet plastfolie/dampsperre i rom under terreng. Dette er ikke en anbefalt løsning i dag.

Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Kun 1 av 2 håndløpere er montert. Ikke sikret med rekkverk på repo mot vindu mellom 2 etg og loft.

Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Vannledninger: Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.

Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmesentral: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.

Elektrisk anlegg: Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke.

Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Bad 2 etg - Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Bad 2 etg - Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Toalettrom 1 etg - Overflater og konstruksjon: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Stue/kjøkken Kjeller - Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.

Stue/kjøkken Kjeller - Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Bad kjeller - Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Bad kjeller - Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Bad kjeller - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.

Vaskerom kjeller - Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

Vaskerom kjeller - Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Utfyllende informasjon om ovenfor nevnte bygningsdeler fremgår av vedlagte tilstandsrapport, herunder forslag til utbedringsmetoder og sjablongmessige kostnadsanslag.

- Helsparklet (fra strie) og malt alle rom i hele huset (2020). Brukt anerkjent fargedesigner

- Slipt og pigmentert alle gulv i hoveddel (2020)

- Nytt gulv i treningsrom og i hybeldel, samt trippelisolert mot hybeldel med brannplater og satt inn branndør/lyddør (2020)

- Satt inn eget sikringsskap og separat strømmåler i hybeldel (2020)

- Satt in downlights i underetasje (2020 og 2023)

- Sjekket over drenering/knatteplast ned til ca. 40 cm og lagt dreneringslist rundt hele huset (2020)

- Gått over hele taket og byttet alle takstein som var slitt eller ødelagt (2020)

- Byttet ut til tre nye vinduer i underetasje (2020)

- Ny varmtvannstank (2021)

- Installert vinskap fra Gaggenau

- Ny oppvaskmaskin fra Miele (2023)

2024/2025:

- Omsøkt hos PBE (godkjent) og gjennomført ombygging i første etasje med å åpne opp mellom flere rom for mer luft og bedre siktlinjer - ståldragere i tak.

- Oppgradert garderobeskap inngang med møbelsnekker

- Oppgradering og utvidelse av kjøkken i størrelse av møbelsnekker, nye fronter, ny benkeplate med waterfall, ny platetopp fra Miele.

- Pusse og male 11 vinduer

- Oppussing av terrasse fra hovedsoverom med nye terrassebord i vedlikeholdsfri Kebony

- Oppussing av hele fasaden m/rekkverk og tak over inngangsparti, samt nye takrenner

- Bytte av utelys med sensor for spiseplass

- Planering av plen med helt nytt gress

- Helt ny varmesentral med styringssystem for huset - med tilrettelegging for luft til vann varmepumpe (utedel kan kobles direkte til)

- Innstallering av Plejd smarthus med styring av lys ute og inne fra mobil (2025)

- Custom gardiner på mål 1. og 2. etg (2024)

- Møbelsnekrede radiatorskjulere 1. etg (2023)

- Fjernet oljetank i hagen (2025)

- Diverse sparkling og maling av flere rom (2025)

- Snekring nye lemmer over lysgraver og maling av disse (2025)

Øvrig:

Vi har ikke vårt kjøpsprospekt fra 2020. Vi fikk imidlertid gjennomført en grundig og frivillig boligsjekk av vårt tidligere forsikringsselskap IF i

2022, som følger vedlagt. IF fant at alle tekniske aspekter var uten merknader, bortsett fra følgende enkeltforhold:

-Undertak loftsbod. Utføring av ledninger. Dette er utbedret i ettertid.

-Utvending fasade - høy slitasje. Fasade fullstendig renovert i 2025.

-Yttertak - ikke inspeksjonsmulighet. Vi har ikke hatt noen problemer med yttertaket. Da vi overtok i 2020 fikk vi en takentreprenør til å gjennomgå hver eneste takstein og beslag på taket og skifte ut knuste stein mv. Vi har fortsatt et lager med lik takstein i utebod som kan brukes dersom skade skulle oppstå.

-Vinduer - eldre. Alle eldre vinduer er pusset ned og malt i juni i 2025.

- Automatsikringer.

- Garderobeskap

- Frostfri utekran.

- Varmepumpe i loftstue.

- Sentralvarmeanlegg med radiatorer.

- Varmtvannstanken (300 liter) datert 2021

- Downlights.

- Innlagt fiber.

Boligen har flere sentrale varmekilder. Boligen er tilknyttet sentralvarmeanlegg med radiatorer i flere rom. Videre finnes varmekabler i flere gulv samt varmepumpe på loft. I stuen i 1. etasje finnes også en åpen peis.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg - eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med ved overtagelse.

Energimerke G og oppvarmingskarakter ORANSJE

Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Selger har bundet eiendommen opp i støtteordningen Norgespris. Denne avtalen har bindingstid ut 2026, følger eiendom og overdras av kjøper.

Til boligen følger en carport med plass til en bil. Videre finnes en biloppstillingsplass på eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er der normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt.

Formuesverdi som primærbolig kr 9 970 226 per 31.12.25 Formuesverdi som sekundærbolig kr 20 671 752 per 31.12.25

Kr. 47 953,59 pr. år Vann- og avløp, feiing, tilsyn, renovasjon og eiendomsskatt.

Spesifisering per 2025:

Eiendomsskatt: 22 960,00,-

Feie- og tilsynsgebyr: 486,00,-

Renovasjonsgebyr: 9 812,75,-

Vann- og avløpsgebyr: 14 694,84,-

De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatten utgjør for tiden 3 promille av beregningsgrunnlaget. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. Beregningsgrunnlaget kan finnes på Oslo kommunes hjemmeside: www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt.

Forventede faste løpende kostnader omfatter strøm, forsikringer, alarm, kabel-TV/bredbånd, kommunale avgifter og eiendomsskatt m.m.

Det foreligger ekspedisjonsdokument på eiendommen datert 1928.

Videre foreligger det ferdigattest på fasadeendring datert 2006 og  innvendige forandringer i kjeller datert 1977.

Ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest.  At ekspedisjonsdokument eksisterer gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk, eller at det senere er utført arbeider på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Det er ikke konsesjonsplikt på eiendommen.

Det er ikke odel på eiendommen.

Utdrag fra selgers egenerklæring:

Selger tar spesifikt forbehold om feil og mangler som er beskrevet i egenerklæringsskjemaet. Boligkjøper anses å kjenne til forholdene som er omtalt i dette egenerklæringsskjemaet. Disse forholdene kan ikke gjøres gjeldende som feil eller mangler senere. Boligkjøper oppfordres til å selv undersøke eiendommen grundig.

1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?

JA: Varmtvannstank gikk i stykker i 2021. Denne ble erstattet med en ny.

2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?

JA: Faglært, Nye fliser og varmekabler på WC i første etasje. Alle vegger på bad og toalettrom har blitt malt. 2024.

Arbeid gjennomført av: ViGruppen AS

4. I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?

JA: Faglært, Rehabilitering og oppgradering av fasade. Maling av vinduer utvendig og innvendig. 2025.

Arbeid gjennomført av: T. Larsen Eiendomsservice AS

8. Er det utført arbeid med drenering?

JA: Faglært, Lagt dreneringslist rundt store deler av huset. 2021.

Arbeid gjennomført av: DD Group AS.

9. Har det vært feil på det elektriske anlegget?

JA: Enkelte mindre feil oppdaget av Elvia i 2021. Utbedret av Oslo Vest Elektro AS.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?

JA: Faglært, Flere deler av det elektriske anlegget er oppgradert i vår eiertid. Se Boligmappa for dokumentasjon. 2025.

Arbeid gjennomført av: Oslo Vest Elektro AS.

12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?

JA: Det var en løs klemring på innvendig rør mellom første og annen etasje. Dette medførte vannlekkasje med utslag i utbokset vegg i kjeller. Forholdet ble utbedret av forsikringsselskapet. Eiendommene i området har mottatt varsel om mulig utbedring av felles ledning inn mot kommunalt anlegg.

13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?

JA: Faglært, Vannlekkasjen i forrige punkt ble utbedret. 2024.

Arbeid gjennomført av: Kaph Entreprenør AS.

14. Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?

JA: Oljetank gravd opp i hage og fjernet i 2025.

15. Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?

JA: Varmeanlegg delvis oppgradert i 2025.

16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?

JA: Faglært, Satt inn ny varmesentral med sirkulasjonspumpe mv. i kjeller i 2025. Se faktura for detaljer.

Arbeid gjennomført av: Nordisk Vann og Varme AS.

18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?

JA: Fjernet peis i kjeller i 2020.

24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?

JA: Faglært, Satt opp innvendig vegg og lyddør mellom kjellerleilighet og

treningsrom. 2021.

Arbeid gjennomført av: DD Group AS.

32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?

Første etasje er betydelig oppgradert med utvidelse av siktlinjer, innsetting av stål og ombygging av kjøkken. Alt er omsøkt og godkjent av Planog

bygningsetaten.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Kopi av grunnboken kan sees hos megler.

1929/912773-1/105  Bestemmelse om bebyggelse  

03.08.1929 

Med flere bestemmelser

 

1929/912774-1/105  Erklæring/avtale  

03.08.1929 

Bestemmelser om brannvegg/-dør

1929/912775-1/105  Best. om vann/kloakkledn.  

22.08.1929 

 

1929/912776-1/105  Best. om adkomstrett  

24.10.1929 

 

1929/912777-1/105  Best. om adkomstrett  

28.11.1929 

Med flere bestemmelser

1983/511456-1/105  Best om garasje/parkering  

26.10.1983 

Kan ikke slettes uten samtykke fra vegsjefen

1929/900025-2/105  Registrering av grunn  

29.01.1929 

Denne matrikkelenhet opprettet fra:Knr:0301 Gnr:212 Bnr:156

Eiendommen ligger på en tomt som er regulert til boligformål. Gjeldende reguleringsplan: S-3330 vedtaksdato: 28.10.1992

Gnr. 212 Bnr. 379 i Oslo kommune

27 900 000,- (Prisantydning) Omkostninger 260,- (Panteattest kjøper - Faktura fra Statens Kartverk) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 677 500,- (Dokumentavgift) 678 850,- (Omkostninger totalt) 28 578 850,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Det tas forbehold om endringer i gebyrer.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse etter nærmere avtale med selger.

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema er vedlegg til dette prospekt. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Alle bud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på eiendommens annonse på www.finn.no. Bud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler.

 

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler.

 

Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med budskjema.

Se for øvrig «forbrukerinformasjon om budgivning», som også er en del av salgsoppgaven.

Fra og med 1 januar 2024 skal boliger markedsføres med nye arealbegreper. Unntaket er for de eiendommene hvor oppdraget ble inngått før 01.01.2024, da vil de gamle arealbegrepene fortsatt gjelde. De nye arealbegrepene for bolig er: -BRA-i: Areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. -BRA-e: Areal av for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

-BRA-b: Innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. -Totalt BRA: Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b -TBA: Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

Listen over løsøre og tilbehør som er utarbeidet av NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningens eiendomsmeglergruppe, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I dette oppdraget er det særskilt avtalt at integrerte hvitevarer medfølger i handelen.

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Som følge av meglerforetakets plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3), er mulighetene for å få slettet personlige opplysninger som er formidlet til megler, begrenset. Du kan lese mer om vår personvernpolicy på våre hjemmesider, www.proaktiv.no.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Skjøte sendes for tinglysing i forbindelse med oppgjøret. Oppgjør forutsetter at det er gjennomført overtagelse og at partene har signert en overtakelsesprotokoll og sendt denne til oppgjørsavdelingen slik som avtalt i kontrakt. Det forutsettes at skjøte tinglyses i kjøpers navn. Hvis interessenter mot formodning ikke ønsker tinglysing av skjøte må det tas forbehold om dette i kjøpetilbudet.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige – formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS – markedsplasser på nett, Schibsted – markedsføring i SOME, Eiendomsverdi – formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.