Byggemåte
Takstmann har gjennomgått boligen og gjort vurderinger på en tilstandsgrad fra 1 til 3. Graderingene er
som følger:
Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik.
Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre avvik.
Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
Tilstandsgrad 3, TG3: Store eller alvorlige avvik.
TG3:
- Overflater på innvendige vegger (Bad / 2. etasje) - utbedring estimert til kr. 50 000 - 100 000,-
Overflater bærer preg av alder og slitasje, og det er vesentlige sprekkdannelser og løs tapet. Det er ikke
tettet rundt rørgjennomføringer. Forholdene medfører at veggene ikke er tette, og tiltak må derfor
påregnes.
- Rom under terreng - utbedring estimert til kr. 25 000 - 50 000,-
Det er utforede vegger på bad, badstue og i bod. Dette anses som risikokonstruksjon og bør holdes
under observasjon.
Hulltaking er ikke utført da det er åpent inn i utfordret vegg i en bod. Det ble benyttet fuktmåler med pigger i
treverk på veggens utlekting (bunnsvill) under befaringen, og det ble påvist fukt utover normale verdier. Det
ble målt 21 % i veggens bunnsvill.
- Gulv på grunn - utbedring estimert til kr. 25 000 - 50 000,-
Det ble tidligere ikke benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og betonggulvet. Det er derfor å påregne at
gulvet inneholder fuktighet. Betonggulv i
eldre kjellere bør derfor males/flislegges el. lign. I dette tilfellet er betonggulvet delvis oppforet og delvis
belagt med laminat.
Gulvet er en grovstøp fra byggeår og har derfor store skjevheter og ujevnheter. Det bør påregnes å
flytesparkle gulvet dersom det skal legges overflater. TG 3 er gitt iht. toleransekrav i NS3600. Gulvet
oppleves skjevt.
- Drenering - utbedring estimert til kr. 500 000 - 1 000 000,-
Fuktindikator er anvendt på gulv- og veggoverflater i kjelleren. Det er påvist indikasjoner på fukt i vegger og
gulv i kjeller. Årsaken til dette er sannsynligvis manglende funksjon på drenering og fuktsikring av
grunnmur.
- Utvendig beslag - utbedring estimert til kr. 25 000 - 50 000,-
Det er ikke montert snøfangere på tak. Dette gir økt risiko for at snø/is kan falle fra taket, og kan medføre
personskader og skader på andre bygningsdeler.
- Rekkverk og annen fallsikring - utbedring estimert til kr. 10 000 - 20 000,-
Manglende rekkverk i trapp mellom kjeller og 1. etasje.
- Ytterdører - utbedring estimert til kr. 10 000 - 20 000,-
Eldre ytterdør i tre til trapp til kjeller. Døren bærer preg av alder og etterhengende vedlikehold, og det er
noe råteskader og avflasset maling. Det er synlige utettheter rundt døren, med store luftlekkasjer og risiko
for fuktinntrengning i konstruksjonen.
- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner - utbedring estimert til kr. 10 000 - 20 000,-
Det er pågående drypplekkasje i bod ved bereder under befaringen, og det er derfor gitt TG 3. Forholdet
bør utbedres.
Totalestimat utbedringer: kr. 655 000 - 1 310 000,-
TG2:
- Annet: Under inngangsparti er det noe ufagmessig utførelse på overgang mellom gulvkonstruksjon og
grunnmur. Overgangene er delvis skummet og delvis isolert med glassvatt. I kjellerbod med egen
inngang er det også større utettheter i vegger. Slik det fremstår i dag er det risiko for utettheter,
luftlekkasjer og inntrengning av gnagere, insekter o.l. Forholdene bør utbedres.
- Kryperom: Det er montert dampsperre mot grunn i krypkjelleren, men løsningen fremstår som
ufagmessig og utett. Dette kan medføre økt fuktighet i konstruksjonen. Det bør legges dampsperre på
grunn iht. gjeldende forskrifter, for å minske fuktpåkjenningen i konstruksjonen. I dette tilfellet er det for få
ventiler og det er derfor ikke tilstrekkelig lufting. Det er utført stikkprøver med fuktmåler med pigger i treverk
på gulvbjelker/bjelkelag/himling, og det er ikke påvist fukt utover normale verdier.
- Terrengforhold rundt boligen: Det er fall mot bygningen enkelte steder, og det er av den grunn gitt TG 2.
Forholdet medfører økt risiko for at
overvann renner mot bygningen, og kan føre til fuktproblematikk.
- Yttervegger: Det er observert mindre riss i murpuss på enkelte ytre overflater. Rissene omhandler selve
pussen. Det er også enkelte felt med "bom" i murpussen. Det betyr at murpussen ikke har tilstrekkelig
feste til underlaget. Veggkonstruksjonen har ikke tilstrekkelig lufting, som medfører økt risiko for
fuktproblematikk i konstruksjonen. Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i
konstruksjonen, utettheter og kondens. I kjellerbod med trapp er det større utettheter i
bindingsverkskonstruksjonen, med store luftlekkasjer og risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen.
- Utvendig kledning: Det er slitasje og sprekkdannelser på panelet. Stedvis kraftige symptomer og mindre
områder med råteskader. spikere i forbindelse med panelet er for langt inn i panelet enkelte steder. Det
er ikke påvist luftespalte bak deler av trepanelet, det er krav til gjennomgående luftig bak kledning. Det er
ikke påvist museband bak deler av trepanelet, det strider med normal praksis og medfører risiko for
inntrengning av mus i konstruksjonen. Utvendig panel bør avsluttes min. 30 cm over utvendig terreng. her
er det avsluttet for nære terreng på enkelte vegger.
- Etasjeskiller: Det er målt skjevheten. I 1.etg er det målt i stue, kjøkken og soverom. I 2.etg er det målt i
stue, kjøkken, soverom og gang ved bad.
Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til ca. 10-20 mm i alle målte rom.
- Takkonstruksjon: Det er ikke luftespalter i alle gesimser, som medfører at konstruksjonen ikke har
tilstrekkelig lufting. Manglende lufting av takkonstruksjonen medfører risiko for kondens, fuktproblematikk,
dannelse av istapper og redusert levetid på konstruksjonen.
Det er ikke adkomst til kryploft og til kneloft ved bad. Kryploftet har luke i gang i 2.etasje, men luken var
ikke mulig å åpne under befaringen. Adkomst til loftene bør etableres for å avdekke loftenes tilstand.
Himlinger er kledd innvendig, og det er ikke adkomst til kne/kryploft.
- Taktekking og membraner: Tekkingen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt
vurdert til TG 2. (Det ble observert fuktmerker i himlingen i 2. etasje og hems. Det ble tatt stikkprøver med
fuktindikator på overflater, samt fuktmåler med pigger i treverk i eksponert del av takkonstruksjonen, og
det ble ikke påvist fukt/indikasjoner på fukt utover normale verdier under befaringen.)
- Utvendig beslag: Enkelte nedløpsrør har kun utkast på tomt og er ikke ført til drensrør, dette kan øke
fuktbelastningen i grunnmuren. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, alder og slitasje i forhold til
forventet levetid på beslag, takrenner og nedløp.
- Trapper: Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfellet er det ingen håndløpere i
trapper i kjeller, og kun på en side i øvrige innvendige trapper. Rekkverk i innvendig trapp er noe lavt.
Innvendige trapper er meget bratte. For store åpninger mellom trinn i innvendige trapper og i rekkverk i
loftstrapp/trapp til hems. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, alder og normal bruksslitasje.
- Ytterdør: Ytterdører er av eldre dato. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere
isolasjonsevne. Risiko for fuktinntrengning og skader er større i eldre ytterdører. Det bør på generelt
grunnlag påregnes justering/vedlikehold av ytterdører. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og
normal bruksslitasje.
- Vinduer: I kjeller er det vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1988. 1.- og 2. etasje: Vinduer med
tolags isolerglass, produsert i 1983, 1990, 1992 og 1994. Vindu i bad er plassert innenfor rommets
våtsone (<1 m fra dusj). Det skal ikke
benyttes treverk (organisk materiale) i våtsoner, da dette kan medføre fukt- og råteskader i vinduet.
Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere
isolasjonsevne. Risiko for punktering, fuktinntrengning og skader er større i eldre vinduer. TG 2 er gitt på
grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.
- Innvendige dører: Dør med glassfelt mellom stue og kjøkken i 1. etasje. Profilerte og glatte innvendige
dører forøvrig. TG 2 er gitt på grunn av alder, bruksslitasje og avflasset maling.
- Overflater på innvendige gulv: Kjeller: Innvendige gulv er belagt med laminat i en bod, fliser i en bod,
teppe i en bod, vinylbelegg i en bod og malt betonggulv i en bod. 1. etasje: Innvendige gulv er belagt med
laminat i soverom og kjøkken, parkett i stue og entré. Vinylbelegg i bod.
2. etasje: Innvendige gulv er belagt med laminat og vinylbelegg.
Loft/hems: Gulvbord. TG 2 er gitt på grunn av alder, bruksslitasje, avflasset maling, fuktskader/svelling og
skjevheter.
- Overflater på innvendige vegger: Kjeller: Malt glassfiberstrie i en bod, trepanel på en vegg i badstue,
pusset og malte overflater forøvrig.
1.- og 2. etasje: TG 2 er gitt på grunn av alder og bruksslitasje i alle etasjer, og saltutslag, avflasset
maling, bom (hulrom) bak murpuss og sprekkdannelser i overflater i kjeller.
- Overflater på innvendig himling: TG 2 er gitt på grunn av alder, bruksslitasje, avflasset maling og
sprekkdannelser i overflater.
- Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: feieluken er det fylt opp med aske o.l. som medfører store
begrensninger i forbindelse med inspeksjon. TG 2 er gitt på grunn av alder og nevnte forhold.
- Ventilasjon: Funksjon på elektrisk avtrekksvifte i bad i 1. etasje er undersøkt og vurdert tilfredsstillende.
Oppdriftsventilasjon er vurdert ikke tilfredsstillende. Det er kun kullfilterventilator og ingen avtrekk i kjøkken
i 1. etasje. Det er ingen ventilator eller annet avtrekk i kjøkken i 2. etasje.
Det bør være ventiler i alle rom i kjellere bygget på denne måten. I dette tilfellet er det ikke tilluft i flere rom.
Det er ingen avtrekk i bad i kjeller. Det mangler luftespalte under dør til bad i 1. etasje. Generelt er det
begrenset med tilluft og avtrekk i boligen.
Nevnte forhold medfører begrenset med tilluft og luftsirkulasjon i boligen, og det er derfor gitt TG 2.
- Varme generelt: TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid.
- Elektrisk oppvarming: TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid.
- Ildsteder: TG 2 er gitt på grunn av alder. Ildstedene er ikke funksjonstestet under befaringen.
- Varmtvann: Varmtvannsberederen er på 2300 W uten fast tilkobling. Maksimal tillatt effekt på
varmtvannsberedere uten fast tilkobling montert etter 2010 er 1950 W. Dersom strømtilførsel til berederen
er skiftet ut etter 2010, er det krav at berederen monteres med fast tilkoblingspunkt. I dette tilfellet er kurs
til varmtvannsberederen av eldre dato/før 2010, og det er ingen krav om dette. Det anbefales likevel å
montere fast
tilkoblingspunkt for å unngå varmgang i stikkontakt. Stikkontakt/plugg bør jevnlig kontrolleres for
varmgang/svimerker.
- Kjøkken: TG 2 er gitt på grunn av alder og bruksslitasje, samt noe mugg/soppdannelse i silikonfug bak
kum i begge etasjer, og noe sprekker i fuger mellom benkeplate og vegg i 2. etasje
-Balkonger, terrasser ol.: Terrasser bærer noe preg av alder og slitasje, har sprekkdannelser, avflasset
maling og noe skjevheter, samt noe bevegelig rekkverk. Rekkverkshøyden fraviker fra gjeldende
forskrifter, rekkverk skal være 1,0 m over gulv.
TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, alder og normal bruksslitasje.
- Fast inventar: TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.
- Elektrisk anlegg: Anlegget fremstår som noe ufagmessig utført. Kursoversikt samsvarer ikke med antall
sikringer eller hvilke kurser sikringer tilhører. Det er enkelte løse ledninger, brytere og stikkontakter.
Anleggets alder er ukjent, men deler av anlegget er av eldre dato. Det mangler samsvarserklæring på
anlegget i sin helhet bortsett fra arbeider i sikringsskapet i 2024.
Det elektriske anlegget er gitt TG 2 på grunn av nevnte forhold og alder i forhold til forventet levetid.
- Bad, Kjeller: Det er noe slitasje på gulvoverflater, noe rissdannelser og misfarging i fuger, noe
sprekkdannelser i silikonfug i overgang gulv/vegg, noe avskalling på enkelte fliser, enkelte sprekte fliser i
dusjsone og noe saltutslag. Det samme gjelder for veggoverflatene. Himling får også TG2 på grunn av
generelt slitte overflater, fuktskader og noe avflasset maling. Baderomsinnredningen,
sanitetsinstallasjoner og varmekabler får TG2. Hulltaking er ikke utført da badets vegger er oppført i
betong eller lignende materiale.
- Bad, 1. etasje: Mangler tilfredsstillende fall, mangler oppbygget dørterskel. Det er noe rissdannelser og
misfarging i fuger, noe sprekkdannelser i silikonfug i overgang gulv/vegg, noe avskalling på enkelte fliser,
enkelte sprekte fliser i dusjsone. Overgang mot sluk fremstår som ufagmessig utført og det er noe rifter.
Gulvets oppbygning er ukjent, og det er ikke kjent om det er membranen som er revnet. (Det er målt med
fuktindikator på himling i underliggende bod, i området rundt sluket. Det er ikke påvist indikasjoner på fukt
utover normale verdier. Det er derfor
sannsynlig at forholdet kun er av kosmetisk betydning, med det anbefales videre undersøkelser for å
avdekke tilstand på membranen ved sluk. Gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt har oppnådd mer
enn halvparten av forventet levetid. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Forholdene medfører økt risiko
for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen. Rissdannelser, misfarging i fuger og noe
avskalling gjelder også vegger. Himlingsoverflatene er noe slitte med merker og rifter.
Baderomsinnredningen, sanitetsinstallasjoner og varmekabler får TG2. Hulltaking er utført i entré. Det er
benyttet fuktmåler med "pigger i treverk" i veggens bunnsvill, og det er ikke påvist fukt utover normale
verdier.
Bad, 2. etasje: Gulvoverflater bærer preg av alder og slitasje. Gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt
har oppnådd mer enn forventet levetid.
Himlingen beskrives som slitte overflater med merker og rifter. Inventaret og utstyr for
sanitærinstallasjoner får TG2 pga. alder og bruksslitasje.
Hulltaking er utført i gang, i vegg mot dusjsone. Det er benyttet fuktmåler med "pigger i treverk" i veggens
bunnsvill, og det er ikke påvist fukt utover normale verdier
TG IU (ikke undersøkt):
Betongfundamenter. Grunnforhold er ikke kjent/undersøkt. Tilstandsvurdering er ikke utført da forhold ikke
lar seg avdekke ved visuell befaring.
Det foreligger el-takst gjennomført av Bravida i forbindelse med salget. Denne kan lastes ned under
"dokumenter" på boligens hjemmeside Proaktiv.no. Ellers kan megler oversende den.
Dette er sammendraget/konklusjonen fra taksten:
Sikringsskap er delvis oppgradert med nye jordfeilautomater på kurser til leilighet i 2etg her bør det byttes
resten også da jordfeilbrytere ikke
fungerer og automater lager noe lyd. Det er gammelt opplegg generelt i boligen som bør oppgraderes da
dette ikke er bygget for dagens bruk av elektriske utstyr. Man må påberegne å oppgradere store deler av
det elektriske anlegget for å oppnå god elsikkerhet med henblikk på brann og berøringsfare, anbefaler
komfyrvakt, stikkontakter med jord og barnesikring, jordfeilbryter på alle kurser, varmtvannsbereder fast
tilkoblet osv. Dette er med på å senke farene som kan oppstå i et elanlegg.
Tilstanden på det elektriske anlegget er at det har begrenset med levetid igjen, man sier at elektrisk
anlegg har en forventet levetid på ca30år, her har det gått over den forventete levetiden, så man må
påberegne oppgraderinger. Sikringsskap er termografert å i orden, men man bør
oppgradere til jordfeilautomater på resterende også.
Kort oppsummering av byggemåte:
Bolig over tre etasjeplan med henholdsvis kjeller, 1.- og 2. etasje, samt delvis innredet loft/hems.
Det er krypkjeller under tilbygget del med adkomst via luke i grunnmur. Det er flere rom under terreng, der
er det støpt betonggulv på grunn.
Gulvet er delvis oppforet og belagt med tregulv/laminat. Gulvet er en grovstøp fra byggeår. Drenering og
eventuell utvendig fuktsikring av grunnmuren er av eldre dato, utvendig fuktsikring av grunnmuren var ikke
synlig under befaringen. Terreng bestående av jordmasser med plenarealer, busker og noe øvrig
beplantning. Grunnmur i betong, murverk og lettklinkerbetong. Bygningen har yttervegger over grunnmur i
reisverk og bindingsverkskonstruksjon. Yttervegger er kledd med stående malt trepanel. Det er luftespalte
bak deler av panelet, og museband er montert bak deler av panelet. Etasjeskiller i trebjelkelag.
Saltak i trekonstruksjon. Lufting i enkelte gesimser. Krypeloft og kneloft uten adkomst. Yttertaket er tekket
med takstein.
Takshingel på inngangsparti til kjeller. Yttertaket er ifølge selger/dødsboets representant tekket om i ca.
1995.
Beslag, takrenner og nedløp i metall. Enkelte nedløp er ført til drensrør, enkelte med utkast på tomten.
Pipe over yttertak har fotbeslag.
Teglsteinspipe fra byggeår. Pipen er delvis pusset og malt, delvis forblendet med teglstein og delvis
flislagt.
Ledningsnett for sanitærinstallasjoner:
Ledningsnett for vann i kjøkken i 1. etasje i rør i rør systemer med fordelerstokker i bod i kjeller, rommet
har sluk for eventuelle lekkasjer.
Ledningsnett for vann forøvrig i kobber av eldre dato. Avløpsrør i plast og støpejern.
Hovedstoppekran er lokalisert i kasse i vegg i en bod i kjeller.
Stakeluke er lokalisert i to boder i kjeller.
Dusjarmatur i badstue.
Dører og vinduer:
Isolert entrédør med glassfelt, produsert i 1998.
Isolert ytterdør i tre til bod ved inngangsparti.
Terrassedør i 2. etasje med tolags isolerglass, av noe eldre dato.
Eldre ytterdør i tre til trapp til kjeller. Dør med glassfelt mellom stue og kjøkken i 1. etasje. Profilerte og
glatte innvendige dører
forøvrig.
Det er to nyere vinduer. Ett vindu i stue i 1.etasje med tolags isolerglass, produsert i 2012, og i ett av
soverommene i 2. etasje med trelags isolerglass, produsert i 2015.
Det informeres om at vinduet man ser utenifra (badet i 1.etasje) er bygget inn i veggen.
Kjeller: Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1988.
Vinduer forøvrig i tre med enkle og doble glass. 1.- og 2. etasje: Vinduer med tolags isolerglass,
produsert i 1983, 1990, 1992 og 1994.
Gulv:
Kjeller: Innvendige gulv er belagt med laminat i en bod, fliser i en bod, teppe i en bod,
vinylbelegg i en bod og malt betonggulv i en bod.
1. etasje: Innvendige gulv er belagt med laminat i soverom og kjøkken, parkett i stue og entré.
Vinylbelegg i bod.
2. etasje: Innvendige gulv er belagt med laminat og vinylbelegg.
Loft/hems: Gulvbord.
Overflater på innvendige vegger:
Kjeller: Malt glassfiberstrie i en bod, trepanel på en vegg i badstue, pusset og malte overflater
forøvrig.
1.- og 2. etasje: Malt brystningspanel, tapet og malt trepanel. Gipsplater i bod ved
inngangsparti.
Loft/hems: Trepanel.
Overflater på innvendig himling:
Kjeller: Malte himlingsplater og takessplater.
Himlingshøyde ca. 1,97 - 2,04 m målt i boder.
1. etasje: Malte takessplater i stue, kjøkken og soverom. Malt trepanel i entré (ca. 2,59 m)
Himlingshøyde ca. 2,57 - 2,60 m målt i soverom, stue og kjøkken.
2. etasje: Malte takessplater i gang ved bad. Sparklet og malte plater, og malt trepanel.
Himlingshøyde ca. 2,39 m målt i gang ved bad. Skråhimling mot langvegger med høyde ca. 1,87
m målt i gang ved bad.
Himlingshøyde ca. 2,69 m målt i stue. ca. 2,76 m målt i kjøkken. ca. 2,79 m målt i soverom ved
stue. Skråhimling mot langvegger med høyde ca. 1,50-1,57 m.
Loft/hems: Trepanel.
Ventilasjon:
Kjeller: Friskluftsventil på yttervegg i badstue og tre boder. Luftespalte med lufttilførsel under dør til bad.
1. etasje: Spalteventiler i de fleste vinduer. Friskluftsventil på yttervegg i stue. Elektrisk, fuktstyrt
avtrekksvifte på yttervegg i bad.
2. etasje: Spalteventiler i vindu i kjøkken, ett soverom og i gang ved bad.
Oppdriftsventilasjon med ventil i himling og luftespalte med lufttilførsel under dør til bad.
Det er flere mangler innenfor punktet ventilasjonen.
Opplysninger fra selger om oppgraderinger:
2024: Oppgradering av eldre sikringer til jordfeilautomater, fjernet felles jordfeilbryter og ny kurs for
stekeovn i 2. etasje. Ny
utekran. Utbedring av lekkasje og defekt innmat i klosett i bad i kjeller. Nytt blandebatteri i kjøkken i 2.
etasje.
2022: Utbedring av sluk i kjellerbod som følge av oversvømmelse i kjellerboden.
ca. 1995: Ny taktekking, beslag, takrenner og nedløp.
Se vedlagt tilstandsrapport avholdt 22.04.24 08:00, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen. Det anbefales på det sterkeste at man setter seg godt inn
i vedlagt tilstandsrapport. Dette er kun et utdrag av rapporten.