Byggemåte
Takstmann Henning Gartz har befart eiendommen og oppsummerer avvik på følgende måte:
TG3 - Store eller alvorlige avvik: Vaskerom generell.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: radon, overflater og konstruksjon og ventilasjon.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Innvendige trapper, overflater gulv på bad, sluk/membran
og tettesjikt på bad, vannledninger, avløpsrør, varmtvannstank, drenering og utvendig vann- og
avløpsledninger.
Utvendig
Taktekking - TG1
Opplektet tekking av profilerte metallplater.
Nedløp og beslag - TG1
Pipetrekk, renner og beslag av metall.
Takkonstruksjon/loft - TG1
Yttertak som saltak av prefabrikerte fagverkstakstoler. Undertak av impregnerte trefiberplater. Ventilert
loftsrom med luftspalter langs takfoten. Isolasjon mellom takstolenes undergurter, med pålimt vindsperre
av papir. Det er lagt gulvbord på deler av loftet. Adkost via luke med nedfellbar stige.
Veggkonstruksjon - TG1
Ytterveggene over grunnmuren er av bindingsverk med utvendig kledning av tre.
Vinduer - TG1
Vinduene har karmer av tre og to lag isolerglass.
Dører - TG1
Ytterdørene har karmer av tre og malte, sporfreste dørblad med vindusfelt. Verandadørene har karmer av
tre og malte dørblad med vindusfelt.
Balkonger, terasser og rom under balkonger - TG1
Delvis overbygd veranda av tre og stålkonstruksjoner foran 2.etg mot vest. Spaltegulv av impregnerte
terrassebord. Rekkverk og levegger av tre. Tett dekke som tak over deler av verandaen foran 1.etg.
Veranda av trekonstruksjoner foran 1.etg mot vest. Spaltegulv av imregnerte terrassebord. Rekkverk og
levegger av tre. Trapp av tre til terrenget.
Innvendig
Overflater - TG1
Laminat, parkett og teppe på gulvene i tørre boligrom. Malt glassfiberstrie, malt tapet og malte
trefiberplater med panelmønster på veggene. Malte trefiberplater i himlingene.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG1
Støpt gulv mot grunnen i underetasjen. Etasjeskiller av trebjelkelag.
Radon - TG2
Det var ikke krav til radonsperre i boliger i byggeåret.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres
radonmålinger.
Pipe og ildsted - TG1
Ett løps elementpipe. Heldekkende pipetrekk av metall over taket. Synlige sider er pusset og malt inne i
huset. Mulighet for ildsted i stuen. Feieluke på loftet. Sotluken er plassert i vaskerommet i underetasjen.
Rom under terreng - TG1
Borret hull i nedre del av ytterveggen mot vest, under terrenget. Målt fuktinnhold i bunnsvill av tre uten
unormale utslag.
Innvendige trapper - TG2
Tett trapp som 1/2 svingtrapp av tre mellom 1. og 2.etasje. Malte vanger, malt rekkverk. Parkett på
trinnene.
Åpen trapp som 1/2 svingtrapp av tre mellom underetasjen og 1.etasje. Malte vanger, malt rekkverk, malte
trinn med pålimte teppebiter.
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på
vegg i trappeløpet. Det er ikke håndrekker på veggen langs trappeløpene. Trappen til underetasjen har for
store åpninger mellom trinnene. Største tillatte åpning er 10cm. Målt til 13cm.
Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. Håndløper bør monteres, men det var ikke
krav på byggetidspunktet.
Innvendige dører - TG1
De innvendige dørene har karmer av tre og formpressede, profilerte dørblad.
Våtrom
Underetasje > Vaskerom
Generell - TG3
Vaskerom fra byggeåret med betonggulv, malte trefiberplater og malt murpuss på veggene. Plastsluk i
gulvet. Skyllekar med blandebatteri på veggen. Opplegg for vaskemaskin.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Hulltaking er ikke utført fordi avvik
med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte, og fordi undersøkelsen ikke er
nødvendig.
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Vaskerommet fungerer med dagens bruk, men fremstår noe umoderne. Rommet oppfyller ikke dagens
krav til våtrom.
1.etasje > Bad
Generell
Flislagt bad, overflateoppusset etter byggeåret. Det foreligger ingen dokumentasjon for utførelse eller
produkter.
Overflater vegger og himling - TG1
Badet har fliser på veggene og malte trefiberplater i himlingen.
Overflater gulv - TG2
Keramiske fliser på underlag av påstøp over et eldre vinylbelegg. Målt fall til sluk ca 1:100. Høydeforskjell
fra slukristen til overkant av gulvet foran døren ble målt til 24 mm.
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm. Høydeforskjellen fra slukristen til overkant av gulvet foran døren ble målt til 24 mm.
Våtrommet fungerer med dette avviket.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Tettesjiktet i gulvet antas å være et vinylbelegg fra byggeåret. Belegget er klemt mot en plastsluk, også
denne fra byggeåret.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen og slukløsningen. Et eldre
vinylbelegg er ikke godkjent som tettesjikt under påstøp og fliser, men fungerer likevel med dagens bruk.
Sluk må jevnlig observeres og rengjøres. Badet fungerer med dagens bruk. Det anbefales fortsatt bruk av
tett dusjkabinett.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Servantskap med foliebelagte fronter og heldekkende servant. Overskap, speil og lys over servanten.
Dusjkabinett. Gulvmontert wc. Opplegg for vaskemaskin på badet.
Ventilasjon - TG1
Mekanisk avtrekk fra badet.
Fukt i tilliggende konstruksjoner - TG1
Borret hull fra tilstøtende rom, gangen utenfor badet. Mplt fuktinnhold i bunnsvill med motstandsmåler
uten unormale utslag.
Kjøkken
2.etasje > Kjøkken
Overflater og innredning - TG1
Kjøkkeninnredningen har malte fronter og laminert benkeplate. Planlimt, rustfri oppvaskkum uten
skyllekum og nedfelt koketopp. Lys under overskapene. Benk med spiseplass. Integrert stekeovn,
mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap.
Avtrekk - TG1
Avtrekksvifte over koketoppen.
Spesialrom
1.etasje > WC
Overflater og konstruksjon - TG1
Wc-rommet har vinylbelegg på gulvet og malt tapet på veggene. Innredet med servantskap med malte
fronter og heldekkende servant. Speil og lys over servanten. Gulvmontert wc.
Gulvbelegget er slitt, løst og nærmer seg utskiftning.
Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Gulvbelegget bør fornyes.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG2
Vannrør av kobber, i stor grad fra byggeåret.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Røropplegget er ca 38
år gammelt. Anbefalt brukstid for vannrør av kobber er 40 år.
Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det er ikke behov for
utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre
anlegg.
Avløpsrør - TG2
Avløpsrør av plast.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Røropplegget er ca
38 år gammelt. Anbefalt brukstid for avløpsrør av plast er 50 år. Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra
at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Ifm.
oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Ventilasjon - TG2
Boligen har opplegg for sentralavtrekk. Dette er ikke i bruk. Det er mekanisk avtrekk fra badet i 1.etg,
naturlig avtrekk fra wc og vaskerom. Tilluft via veggventiler.
Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. Boligen har
opplegg for sentralavtrekk. Dette er ikke i bruk.
Ventilasjonsløsningen må utbedres. Boligen syns å være t ilstrekkelig ventilert med dagens bruk. Det
anbefales likevel å reetablere sentralavtrekket.
Andre VVS-installasjoner - TG1
Stoppekran og reduksjonventil for vann, på vaskerommet. Lekkasjesikringssystem med automatisk
vannavstenging. Sensoren er plassert i kjøkkenbenken.
Varmesentral - TG1
Luft til luft varmepumpe. Innedelen er plassert i gangen i 1.etasje.
Varmtvannstank - TG2
Varmtvannstank, ca 287 liter fra 2000 på vaskerommet.
Det er påvist av varmtvannstanken er over 20 år.
Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at tanken fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre tanker.
Elektrisk anlegg - TG1
Skjult elektrisk anlegg, i stor grad fra byggeåret. Oppgradert med nye sikringer og enkelte nye kurser i
2019. Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter.
Det ble ikke observert åpenbare feil ved det elektriske anlegget. Det understrekes av dette er basert på
enkle visuelle observasjoner, og at takstmannen ikke har elektrofaglig kompetanse.
Branntekniske forhold - TG0
Tomteforhold
Byggegrunn - TG1
Ukjent byggegrunn.
Drenering - TG2
På bakgrunn av byggeår antas dreneringen å være utført med drenerende masser under og langs
grunnmuren, sammen med perforerte plastrør.
Mer enn halvparten av forventet levetid på dreneringen er overskredet. Dreneringen er ca 39 år gammel.
Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20-60 år.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Grunnmur og fundamenter - TG1
Grunnmur av betongkonstruksjoner på ukjent fundament.
Terrengforhold - TG1
Lett skrånende tomt. Asfaltert mot øst. Singel langs grunnmuren mot nord og vest.
Utvendig vann- og avløpsledninger - TG2
På bakgrunn av alder antas utvendige vann og avløpsrør å være av plast.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger. og avløpsledninger.
Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt , hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.