Byggemåte
Takstmann har befart eiendommen og vurdert avvik i bygningskomponenter til følgende tilstandsgrad:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Vindu på kryploft: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Vinduet på kryploftet har svertesopp og
begynnende råteskader på innsiden.
- Vinduer i underetasjen: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er påvist avvik rundt
innsettingsdetaljer. Vinduene i underetasjen er lite fagmessig montert. Nedre del av karmen er pusset
inn, pussen ligger opp langs karmen. Det er ikke montert beslag under vinduene. Dette kan føre til
redusert levetid, fukt og råte i bunnkarmene. Vinduet mot vaskerommet har begynnende råteskader.
- Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Trappen, med høyde på ca 1,3 meter, har ikke rekkverk.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over
15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik. Måly høydeforskjell inntil 28 mm/2 meter målelengde på kontoret på loftet. Målt høydeforskjell
inntil 30 mm gjennom hele rommet på kontoret på loftet.
- Overflater gulv på bad: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
byggetidspunktet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil
gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er
mindre enn 25 mm. Gulvet har fall til sluk men ikke tilstrekkelig fall iht gjeldende regelverk.
Høydeforskjellen fra slukristen til gulvet foran døren ble målt til ca 17 mm. Det er montert en tettelist på
gulvet rundt dusjnisjen. Listen er høyere enn dørstokken, og vil kunne hindre evt lekkasjevann fra ander
deler av rommet, fra å renne til sluk.
- Vaskerom generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vaskerommet
har malt betonggulv og malte trefiberplater på veggene. Varmekabel. Lokalt fall mot en plastsluk i gulvet.
Skyllekar av rustfritt stål på veggen. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak og taktekking. Taktekkingen
nærmer seg sin forventede levetid og har noe slitasje.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er lite eller
ingen lufting langs nedre kant av bordkledningen, ved overgang mot veranda mot sør.
- Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist
fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Luftepappen er stedvis presset opp av isolasjonen, og
luftespalten er redusert. Det er påvist en del fuktmerker på undertaket på kryploftet.
- Vinduer: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Soveromsvinduet mot øst
på loftet, er preget av fukt langs nedre del av vinduskarmen. Forholdet skyldes kondens, som trolig
oppstår på glasset fordi vinduet står i luftstille i lengre perioder.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Pipe og ildsted: Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på pipe. En rapport fra Ålesund brannvesen beskriver pipen som slitt, men
det gis ikke fyringsforbud. Brennbart materiale (himlingsplater, listverk) er stedvis avsluttet for nært pipen.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte dørblad
tar i karmen ved åpning og lukking.
- Ventilasjon fra bad: Rommet har kun naturlig avtrekk og ventilasjon.
- Overflater og konstruksjon toalettrom: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS3600 krever
mekanisk avtrekk for å kunne gi TG0/1. Wc-rommet har naturlig ventilasjon. Ns 3600 definerer dette som
TG2.
- Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstanken er over 20 år. Tanken er ca 32 år gammel og har
oppnådd sin anbefalte brukstid.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette
på byggemeldingstidspunktet. Det var ikke krav til snøfangere i byggeåret.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til
rekkverkshøyder. Rekkverket er utført iht gjeldende krav i byggeåret, men er for lavt iht dagens regelverk.
Målt høyde ca 90 cm. Dagens krav til rekkverk er minst 100 cm høyde.
- Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ikke montert håndrekke på
veggen langs trappen.
- Sluk, membran og tettesjikt på bad: Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på
våtrommet. Det er ikke synlig smøremembran eller slukmansjett ved sluken, og det foreligger ingen
dokumentasjon fra utførende. Det kan se ut som at gulvet er bygd opp med flislim eller sparkelmasse
over tettesjiktet, og at tettesjiktet derfor er skjult.
- Overflater gulv på bad: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved
dørterskel er mindre enn 25 mm. Gulvet har fall til sluk, men høydeforskjellen mellom slukristen og gulvet
foran døren er for liten. Høydeforskjellen fra slukristen til gulvet foran døren ble målt til ca 15 mm.
- Sluk, membran og tettesjikt på bad: Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på
våtrommet. Det er ikke synlig slukmansjett eller smøremembran ved sluken.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Vannrørene er ca 32 år gamle og har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid (50 år).
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Avløpsrørene er ca 32 år gamle og har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid (50 år).
- Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen er ca 32 år
gammel og har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid (50-60 år).
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige
vann- og avløpsledninger.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 08.10.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.