Byggemåte
Enebolig m/sokkelleilighet
UTVENDIG:
Taktekking,TG2:
Taktekking med sutaksbord, papp, lekter og betongtakstein. Takpapp på vinterhage.
Taket ble skiftet på midten av 80-tallet i følge eier (nyere tak på vinterhage).
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på taktekkingen. Konsekvens/tiltat. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få
tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si
noe om. Mose/begroing.
Nedløp og beslag,TG3:
Takrenner og nedløp i plast. Vurdering av avvik: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra
taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Utvendige beslag har utettheter. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på
byggemeldingstidspunktet. Manglende endebunn v/vinterhage. Konsekvens/tiltak. Det må foretas tiltak for
å lukke avviket. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes
ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Utettheter i utvendige beslag må
utbedres. Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. Kostnadsestimat er grovt satt
(omfatter ikke utskifting av alle takrenner/nedløp, men utbedring av lekkasjer). Snøfangere gjelder hvor
folk kan oppholde seg iht. forskrift fra 1969 (gjelder for tilbygg).
Kostnadsestimat: Under 10 000
Veggkonstruksjon,TG2:
Isolert trekonstruksjon med liggende, enkeltfals kledning samt stående rettkantkledning. Vurdering av
avvik: Det er påvist andre avvik: Kledning med varierende alder/kvalitet. Stedvis kort avstand mellom
bakkenivå/kledning. Sporadiske råteskader Manglende musesperre Konsekvens/tiltak.Andre tiltak: Det
må påregnes vedlikehold.
Takkonstruksjon/Loft,TG2:
Takkonstruksjon med tresperrer. Innvendig inspisert fra kaldloft (noe begrenset tilkomst pga. utrygt gulv).
Det må påregnes mit o.l. i eldre takkonstruksjoner. Vurdering av avvik Det er påvist fuktskjolder/skader i
takkonstruksjonen. Stedvis begrenset lufting mot raft (dvs. at isolasjon ligger opp mot undertak) Eier
opplyser at det har forekommet aktivitet etter mus.
Konsekvens/tiltak. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Det bør etableres tilstrekkelig avstand mellom
isolasjon og undertak ved raft for å unngå kondens. Konstruksjoner bør sikres mot skadedyr.
Vinduer: TG2:
Vinduer med 2-lags isolerglass i malte trekarmer, samt enkelte vinduer med koblet glass. Vinduer er av
eldre alder. Underetasje - leilighet Soverom 1: Eldre vindu. Glass fra 1985. Soverom 2: Eldre vindu. Glass
fra 2021. Soverom 3: Eldre vindu. Glass fra 2021. Kjøkken: Eldre vindu/glass.
Bad. Eldre vindu. Ukjent alder på glass (noe nyere). Underetasje - hoveddel: Koblede vinduer av eldre
alder. Underetasje - leilighet: 1. etasje: Soverom 1: Eldre vindu med koblet glass samt et vindu med glass
fra 1986. Soverom 2: Eldre vindu med glass fra 1986. Bad: Eldre vindu med frostet glass (ukjent alder).
Stue: Eldre vinduer med glass fra 1986. Stort vindu med glass fra rundt 2018/2019. Kjøkken: Eldre vinduer
med glass fra 1985/1986.
Loft:
Loftsrom: Eldre vindu. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Vinduer er mot slutten av sin
forventede levetid. Pakninger rundt vinduene er harde som følge av alder og slitasje, og derfor ikke lenger
like tette mot fuktinntrenging. Det vil være større risiko for punktering av glass og større behov for
vedlikehold i tiden som kommer. - Det må påregnes redusert isolasjonsevne for eldre vinduer. Innvendig
kondens på vindu på kaldloft. Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Det må påregnes vedlikehold eller evt.
utskifting av vinduer. Pga. alder og slitasje vil det fremover kunne oppstå fuktskader og punkterte glass.
Punkterte
glassruter kan være vanskelig å avdekke (punkteringer må påregnes på eldre vinduer).
Balkongdører,TG2:
Balkongdør (v/stue): Skyvedør med 2-lags isolerglass i alukarmer fra 1979. Balkongdører (v/kjøkken):
Skyvedør med 2-lags isolerglass i trekarmer fra 1985. Sidehengslet balkongdør med 2-lags isolerglass i
trekarmer fra 1985. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Eldre/slitasje. Konsekvens/tiltak • Andre
tiltak: Det er påregnelig med utskifting av balkongdører på sikt.
Dør til leilighet,TG2:
Ytterdør i teak med sidefelt i glass. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Eldre/slitasje. Løst
håndtak. Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Det må påregnes justeringer.
Dør i 1. etasje,TG2:
Ytterdør med huntonitt dørblad og 2-lags cotswold glass. Ytterdøren er fra rundt 1996. Vurdering av avvik:
Det er påvist andre avvik: Dør tar i karm. Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Dør bør justeres (hvis mulig).
Dører til utvendige boder,TG2:
Tredører av enkel standard. Plastfelt i dør til bod v/leilighet i underetasjen. Vurdering av avvik: Det er påvist
andre avvik: Elde/slitasje. Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Det må påregnes oppgraderinger.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3:
Balkong på ca. 57 m² med utgang fra stue og kjøkken. Overbygget del på ca. 12,6m². Utstyr: To stk.
manuelle markiser. Div. stikkontakter. Vegglampe. Terrasse ved inngangsparti på ca. 40 m². Platting ved
inngangsparti til leilighet på ca. 15 m². Rekkverk i PVC på hoveddeler av balkong samt på terrasse.
Trerekkverk på overbygget del. Rekkverkshøyde ble målt til 1,00-1,04 meter (PVC-rekkverk). Trerekkverk
ble målt til 0,79 meter. Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
tettesjikt/membran. Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. Gjelder
rekkverkshøyde på overbygget del i tre. Noe løst PVC-rekkverk. Fundamentering for terrasse fremstår som
noe svak (begrenset tilkomst for inspeksjon). Konsekvens/tiltak.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Beslag må skiftes
ut/monteres. PVC-rekkverk bør festes bedre, hvis mulig. Det bør etableres beslag mellom terrassebord
og vegg.
Lekkasje under balkong. Merk at løsningen ikke er å anse som tett. Det anbefales å legge tett membran
eller lignende under terrasse. Kostnadsestimat er grovt satt for utbedring av større synlig lekkasje. Det
må påregnes høyere kostnad om det skal etableres tett dekke på hele balkongen.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000.
Utvendige trapper,TG2:
Utvendig betongtrapp. Vurdering av avvik: • Konstruksjonene har skjevheter. - Sprekker/skjevheter.
Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Det må gjøres lokal reparasjon for å lukke avvik.
VInterhage,TG3:
Vinterhage på 13,8 med tilkomst fra balkong. Vinterhagen ble oppført rundt 2008 i følge eier. Vinterhagen
har enkel standard, hvor det må påregnes oppgraderinger.
Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Varierende standard/slitasjegrad. Eldre vinduer/dører.
Fuktskadet parkett. Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Det må påregnes vedlikehold og oppgraderinger.
Parkett i gulv bør fjernes. Kostnadsestimat er grovt satt for fjerning av parkett pga. gitt TG3 for dette
punktet. Tilstand under parkett er ukjent. For oppgradering av hele vinterhagen må det påregnes høyere
kostnader.
Kostnadsestimat: Under 10 000.
Overflater,TG2:
Observajoner: Varierende standard på overflater i boligen. Kommentar: Overflater er en skjønnsmessig
vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og
merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter tepper og lignende må forventes i en brukt bolig.
Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc. Se sammendrag for beskrivelse av overflater i boligen. Vurdering
av avvik: Det er påvist andre avvik: Overflater av varierende alder/kvalitet. Bom/oppsprukkede fliser i
vindfang i leilighet. Stedvise fuktmerker på laminatgulv. Konsekvens/tiltak Andre tiltak: Avvik er av visuell
betydning. Overflater skiftes/fornyes etter ønske/behov.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2:
Gulv på grunn av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med
laservater. Merk at det ikke ble flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan
forekomme. Det må påregnes skjevheter/knirk i eldre boliger. Bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger/bygg
tilfredsstiller nødvendigvis ikke dagens krav til stivhet/lyd, da disse er oppført etter eldre forskrifter. Det
gjøres ikke destruktive inngrep og åpning av konstruksjoner på dette undersøkelsesnivået (iht. NS3600),
evt. skjulte avvik er derfor ikke mulig å avdekke. Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 15 mm
gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det
ble ved stikkprøver målt mellom 0-20 mm høydeforskjeller gjennom rom i boligen. Normalt med hensyn til
alder. Konsekvens/tiltak. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid
sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en
gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Radon,TG2:
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: Det
er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Konsekvens/tiltak. Det bør
gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted,TG2:
Pipe: Teglsteinspipe (v/stue). Lecapipe (v/kjøkken). Ildsted: Rentbrennende ildsted med glassfront
(v/stue). Eldre åpen vedovn (v/kjøkken). Merk: Liten sprekk i ildfast stein i ildsted v/stue. Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Det vurderes
ikke for å være behov for tiltak per i dag, utover jevnlig tilsyn fra feier.
Rom under terreng,TG2:
Det ble ikke foretatt hulltaking da kjelleren har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig pga.
synlige mur/betongvegger mot terreng. Merk: Det må alltid må påregnes noe risiko for fuktinntregning fra
terreng (pga. eldre grunnmur i kombinasjon med drenering fra byggeår). Kjellergulv er antatt bygget opp
etter byggeårets krav og forskrifter. Dette må ikke forveksles med dagens krav til isolasjon etc. som
bygget ikke vil innfri. Det vil alltid være noe større risiko for f.eks. fukt fra grunn for denne type
konstruksjoner pga. alder/byggeskikk. Vurdering av avvik: Det er påvist indikasjoner på noe
fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
Eier opplyser at det har forekommet aktivitet etter mus. Konsekvens/tiltak. Det påviste fuktnivå gir grunn til
å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå
fuktskader. Konstruksjoner bør sikres mot skadedyr.
Invendig trapper,TG2:
Tretrapp til underetasje. Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til
rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Konsekvens/tiltak. Åpninger er såpass
store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Håndløper bør
monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Innvendig dører,TG2:
Underetasje - hoveddel: Kompaktdør til gang. Plankedører forøvrig.
Underetasje - leilighet: Kompaktdører/formpressede dører. 1. etasje: Profilerte lettdører. Glassdør til stue.
Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Stedvis trege dører. Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Det må
påregnes justeringer (hvis mulig) eller utskifting av dører. En må være oppmerksom på at justeringer kan
være vanskelig på eldre dører, hvor utskifting ikke kan utelukkes.
VÅTROM:
Bad,TG3:
Keramiske fliser på gulv og vegger. Takplater i himling med innfelte spotter. El. varmekabler,
støpejernssluk og elektrisk vifte i himling. Baderomsmøbel med heldekkende servant, profilerte fronter og
to-greps blandebatteri, veggskap, speil, belysning, gulvstående toalett og dusj med dusjgarnityr og
hånddusj. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Eldre
slukløsning i kombinasjon med tettesjikt hvor forventet brukstid er oppbrukt. Vindu i dusjsone. Begrenset
ventilasjon. Elde/slitasje. Konsekvens/tiltak. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt,
våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: Over 300 000
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG1:
Det ble gjort kontroll via åpning under bad fra underetasje, uten å avdekke unormale fuktforhold. Merk at
det ikke var mulig å gjøre kontroll fra øvrige rom grunnet plankevegger mot dusjsone.
UNDERETASJE - LEILIGHET:
Bad
Overflater vegger og himling,TG2:
Overflater ble visuell kontrollert. Se kommenterer under avvik. Det er påvist andre avvik: Vindu med ikke
fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen). Manglende list/fuging i underkant av baderomsplater.
Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Det vurderes ikke for å være behov for tiltak per i dag, men en må være
oppmerksom på evt. fuktsvelling og vise forsiktighet med vannsøl. Baderomsplater bør silikoneres i
underkant.
Overflater Gulv,TG1:
Det ble gjort visuell kontroll av overflater. Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. Merk at det var
begrenset tilkomst bak dusjkabinett.
Sluk, membran og tettesjikt,TG2:
Plastsluk av ukjent alder. Begrenset tilkomst pga. dusjkabinett. Vurdering av avvik: Det er påvist andre
avvik: Sluket var delvis utilgjengelig for inspeksjon. Det ble registrert vinylbelegg avsluttet mot sluk. Det
foreligger ikke dokumentasjon Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Det bør gjøres nærmere undersøkelser.
Innhent dokumentasjon, hvis mulig.
Sanitærutstyr og innredning,TG2:
Vurdering av avvik: Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Sprekk i servant. Konsekvens/tiltak:
Andre tiltak: For å lukke avviket må servant skiftes.
Ventilasjon,TG2:
Elektrisk vifte på vegg. Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
UNDERETASJE - LEILIGHET :
Bad,TGIU:
Hulltaking er ikke foretatt da områder hvor dette ville vært aktuelt, ikke var tilgjengelig pga.
bygningsmessige hindringer. Det ble foretatt søk med fuktindikator, samt visuell inspeksjon uten å
avdekke symptomer på fukt. Merk at overflatesøk vil gi et mer usikker resultat da denne type måling ikke
fanger opp hvilken side av membranen det er evt. fukt.
Vaskekott,TG3:
Malt betonggulv, plater/murvegger og panel i himling. Støpejernssluk og naturlig avtrekk via avtrekksventil
på vegg. Inneholder: Opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Vurdering av avvik: Våtrommet må
oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet fungerer for dagens bruk, men må
påregnes å oppgraderes innen kort tid hvis en skal oppnå dagens krav. Konsekvens/tiltak. Våtrommet må
totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000 Tilliggende konstruksjoner våtrom.
Tilliggende konstruksjoner våtromTG2:
Vurdering av avvik: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Konsekvens/tiltak. Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
UNDERETASJE - HOVEDDEL > VASKEKJELLER
Generell,TG3:
Malt betonggulv, mur/panel på vegger og panel i himling. Støpejernssluk og avtrekksventil via kanal i
rommet. Inneholder: Opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Opplegg for utslagsvask. Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet fungerer for dagens
bruk, men må påregnes å oppgraderes innen kort tid hvis en skal oppnå dagens krav. Konsekvens/tiltak
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat er satt for enkel oppussing med utskifting av sluk, etablering av tettesjikt, oppgradering
av rør/elektro o.l. Rommet har enkel standard per i dag.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TGIU:
Rommet har en konstruksjon hvor det ikke er mulig å foreta hulltaking pga. mur/plankevegger.
KJØKKEN:
Overflater og innredning,TG2:
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask med oppvaskkum og
ett-greps kjøkkenbatteri. Fliser over benkeplate og belysning under overskap. Integrert ventilator.
Anretningsdel på motsatt side av hoveddel. Halvøy med div. skap og benkeplate med malte fliser samt
vitrineskap.
Hvitevarer: Stekeovn med keramisk platetopp (Grepa) Oppvaskmaskin (Grundig)
Kjøleskap med frysedel (Samsung) Kjøkkenet er ca. 25-30 år gammel i følge eier. Vurdering av avvik: Det
er påvist andre avvik: En del slitasje/fuktsvelling på fronter. Knust flis på halvøy. Konsekvens/tiltak. Andre
tiltak: Det er påregnelig med noe oppgraderinger.
AVTREKK,TG2:
Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk. Vurdering av
avvik: Det er påvist andre avvik: Elde/slitasje. Konsekvens/tiltak Andre tiltak: Ventilatoren funger per i dag,
men må påregnes å skiftes ut på sikt.
Overflater og innredning,TG2:
Kjøkkeninnredning fra IKEA med glatte fronter/vitrineskap, benkeplate i heltre samt laminat og nedfelt
stålvask med oppvaskkum, avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert ventilator. Hvitevarer:
Stekeovn med keramisk platetopp (Electrolux) Oppvaskmaskin (Electrolux) Vurdering av avvik: Det er
påvist andre avvik: - Fuktsvelling på benkeplate i laminat. Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Benkeplaten må
skiftes ut for å lukke avviket.
TEKNINSKE INSALLASJONER:
Vannledninger,TG2:
Vannforsyningsrør av kobber. Innvendig stoppekran i kjeller. Utvendig vannuttak v/terrasse i 1. etasje.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder
kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være
naturlig med utskiftning av rør.
Avløpsrør,TG2:
Avløpsrør av støpejern. Plastforgreninger under servanter. Stakeluke i leilighet. Vurdering av avvik: Mer enn
halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Konsekvens/tiltak. Det er ikke
behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på
eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Ventilasjon,TG2:
Naturlig ventilasjon via vindusventiler. Periodisk avtrekk fra kjøkken og bad. Merk at løsningen er vurdert
opp mot gjeldende krav på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med dagens krav til ventilasjon,
som boligen ikke vil innfri. Vurdering av avvik: Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Det bør etableres bedre ventilering, hovedsakelig i leilighet i underetasjen.
Luft-til-luft varmepumpe,TG1:
Luft-til-luft varmepumpe fra Panasonic med innedel i stue. Eier opplyser at varmepumpen fungerer
tilfredsstillende.
Varmtvannstank,TG2:
To stk. varmtvannsberedere, plassert i underetasjen i hoveddel. Varmtvannsbereder fra CTC Ferrofil på
115 liter. Prod. år: 2007. Berederen går til hoveddel. Varmtvannsbereder fra Oso Hotwater på 116 liter.
Prod. år: 2015. Berederen går til leilighet. Avrenning til sluk i rommet. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist
tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Konsekvens/tiltak. Det bør
etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Elektrisk anlegg,TG2.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 22.02.24 13:29, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.