Byggemåte
UTVENDIG:
Taktekking:
Taktekking med betongtakstein.
Merk: Det var begrenset tilkomst for utvendig inspeksjon utover enkel kontroll fra loftsvinduer. Vurdering er
i hovedsak gitt på bakgrunn av alder. Noe mose/begroing.
Nedløp og beslag: TG 2
Takrenner og nedløp i hvitlakkert metall.
Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.
Veggkonstruksjon: TG 2
Yttervegger av laftet tømmer fra byggeår med utvendig liggende, enkeltfalset kledning.
Vurdering av avvik: Stedvis værslitt kledning m/malingsavflassing. Det er benyttet hønsenetting som
musesperre. Sporadisk råte. Stedvis kort avstand mellom kledning/terreng.
Konsekvens/tiltak: Det må påregnes vedlikehold. Det bør etableres musebånd.
Takkonstruksjon/Loft: TG IU
Takkonstruksjon med tresperrer. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Taket er innvendig panelt. Det er
ikke tilkomst for kontroll av sperr, sutak, isolasjon eller lufting.
Takvinduer:
Velux-vinduer med 2-lags isolerglass i plastbelagte karmer.
Vinduer: TG 2
Vinduer med 2-lags isolerglass i malte trekarmer
Vurdering av avvik: Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid. Det vil være
større risiko for punktering av glass og større behov for vedlikehold i tiden som kommer. Merk at punkterte
glass kan være vanskelig å avdekke. Det må påregnes redusert isolasjonsevne for eldre vinduer. Enkelte
trege vinduer, samt værslitasje.
Konsekvens/tiltak: Det må påregnes vedlikehold eller evt. utskifting av vinduer. Pga. alder og slitasje vil
det fremover kunne oppstå fuktskader og punkterte glass.
Vindu i kjeller:
Vindu med 2-lags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer.
Dører:
Profilerte dører med 2-lags isolerglass.
INNVENDIG:
Overflater:
Observasjoner: Normal bruksslitasje i forhold til alder på overflater.
Kommentar: Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større
slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter
tepper og lignende må forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc. Se sammendrag
for beskrivelse av overflater i boligen.
Etasjeskille/gulv mot grunn: TG 3
Gulv på grunn av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag.
Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater. Se kommentarer under avvik.
Merk: Det ble registrert flygehull fra stripet borebille i gulv. Dette er å anse som normalt i denne type
boliger. Antatt etter tidligere angrep. Det må påregnes skjevheter/knirk i eldre boliger.
Bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger/bygg tilfredsstiller nødvendigvis ikke dagens krav til stivhet/lyd, da
disse er oppført etter eldre forskrifter.
Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble ved stikkprøver målt over 30 mm
høydeforskjeller. Normalt med hensyn til alder.
Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden
være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som
dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Radon: TG 2
Det ble opplyst på befaring at det er etablert radonduk ifb. med utgraving i kjeller.
Vurdering av avvik: Ukjent effekt av løsning med radonsperre. Merk at det er vanskelig å etablere en
fullgod løsning ved ettermontering av radonsperre i eldre bygg.
Konsekvens/tiltak: Boligen ligger i et område med opplyst (iflg. http://geo.ngu.no/kart/radon/)
moderate/lave radonnivåer generelt, og risiko for høye radonkonsentrasjoner vurderes for å være liten. For
å kunne utelukke radonnivåer over anbefalte grenseverdier må det gjøres radonmålinger. Måling av radon
gjøres i vinterhalvåret, mellom midten av oktober og midten av april.
Pipe og ildsted: TG 2
Pipe: Teglsteinspipe. Nytt foringsrør i pipe i følge eier.
Ildsted: Rentbrennende ildsted med glassfront fra Jøtul. Fra 2015. Opplysninger fra tidl. salgsoppgaver:
Feier har kontrollert skorstein og vedovn i 2017- alt var OK.
Merk: Noen antatt eldre rennemerker fra feieluke.
Vurdering av avvik: Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen.
Konsekvens/tiltak: Konf. leverandør vedr. mulighet for å skifte ut ildfast stein med sprekk.
Rom Under Terreng: TG 2
Kjeller er gravd ut i perioden 2021-2024. Det er etablert en løsning med oppsamlingskum/pumpe med
alarm. Det er adkomst for inspeksjon via luke.
Merk: Fuktigheten i kryprom/krypkjellere kan variere med årstidene og fuktskader kan oppstå på grunn av
fuktighet fra grunnen, innsig av vann og/eller kondensering. Fukt kan gi skader i konstruksjoner som
bjelkelag, og utvikler seg over tid. Sommeren er den mest kritiske perioden med tanke på høy fuktighet.
Det gjøres oppmerksom på at krypkjellere/kryprom er å betrakte som en særlig fuktutsatt konstruksjon, og
det anbefales jevnlig å kontrollere krypekjeller.
Vurdering av avvik: Tilstandsgrad 2 er satt på bakgrunn av eldre grunnmur/drenering som må sees på
som en risikokonstruksjon. Det er ingen ventilering i kjelleren foruten åpning av vinduer.
Konsekvens/tiltak: På bakgrunn av boligens byggemåte er det vanskelig å etablere andre løsninger.
Løsningen med pumpe/kum må antas å fungere tilfredsstillende. Det anbefales å montere mekanisk
ventilasjon eller annen ventilasjonsløsning i kjelleren, hvis mulig. Det bør også vurderes å etablere
avfukter eller sensor for å kontrollere luftfuktigheten i rommet. Merk at det er montert sensor for kontroll på
vann-nivå i kum.
Innvendige trapper: TG 2
Tretrapper med lukkede trinn. Profilert rekkverk.
Vurdering av avvik: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler
håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i
trapper.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. Håndløper bør
monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder
opp til dagens krav.
Innvendige dører: TG 2
Formpresset dør til soverom i 1. etasje og til bad. Profilert kompaktdør til soverom i 2. etasje. Øvrige dører
er fjernet.
Vurdering av avvik: Dør til bad tar i karm.
Konsekvens/tiltak: Dør til bad bør justeres.
VÅTROM:
BAD (4,9 M²):
Generell:
Mikrosement på gulv, malte plater/mikrosement på vegger og plankettplater i himling.
Inneholder: Baderomsmøbel med finérte fronter, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, speil,
vegglampe, vegghengt toalett og dusj med foldedører i herdet glass samt dusjgarnityr med takdusj og
hånddusj. El. varmekabler, plastsluk og elektrisk vifte på vegg. Bad og opprinnelig membran er fra 2006
ifølge tidl. salgsoppgaver. Badet er delvis modernisert i 2023.
Overflater vegger og himling:
Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Overflater Gulv: TG 2
Det ble gjort visuell kontroll av overflater. Fallforhold ble kontrollert med høydelaser og enkel dusjtest. Se
kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Begrenset fall rundt sluk.
Konsekvens/tiltak: Våtrommet fungerer med dette avviket.
Sluk, membran og tettesjikt: TG 2
Plastsluk m/smøremembran. Klemring er delvis skjult.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn
halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Opprinnelig membran fra 2006.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut
og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om
tidspunktet for når dette er nødvendig.
Sanitærutstyr og innredning:
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Innebygget sisterne fra TECE med sealingbag. Sealingbagen dekker sisternetanken og spylerøret, ved
evt lekkasje dreneres vannet ut i toalettrommet og ikke inn i veggen.
Ventilasjon:
Elektrisk vifte på vegg. Tilluft via luftespalte under dør.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: TG IU
Hulltaking er ikke foretatt grunnet murvegg/skillevegg mot nabo i dusjsone.
KJØKKEN (5,4 M²):
Overflater og innredning:
Kjøkkeninnredning fra Epoq med glatte fronter, benkeplate i heltre og nedfelt stålvask med skyllekum,
avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Benkeplate i stein v/komfyr. Fliser over benkeplate og
belysning under overskap. Vegghengt ventilator (Gorenje). Integrerte hvitevarer: Komfyr (Electrolux),
Induksjonstopp (Bosch), Oppvaskmaskin (Bosch) og Kjøleskap under benk (Senz).
Merk: Stedvis noen mindre fuktmerker på innredning.
Avtrekk: TG 2
Vegghengt ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
Vurdering av avvik: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).
Konsekvens/tiltak: Om mulig bør det etableres ventilasjons kanal ut i det fri fra ventilator.
TEKNISKE INSTALLASJONER:
Vannledninger: TG 2
Vannforsyningsrør av PEX-rør (rør-i-rør system)
Fordelerskap er plassert i kjeller.
Hovedstoppekran i luke i kjeller.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Vurdering gjelder for komponenter av ukjent, men trolig noe eldre alder (skjulte rørføringer).
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder
kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør: TG 2
Avløpsrør av plast. Stakeluke i kjeller.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Vurdering gjelder for komponenter av ukjent, men trolig noe eldre alder (skjulte rørføringer).
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder
kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Ventilasjon: TG 2
Naturlig ventilasjon via spalteventiler i enkelte vinduer. Periodisk avtrekk fra bad.
Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
Varmtvannstank: TG 2
Varmtvannsbereder på 116 liter fra Oso Hotwater, plassert i kjeller.
Modell: RS 120
Effekt: 2,0 kW.
Vurdering av avvik: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan
skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Elektrisk anlegg: TG 2
Sikringsskap er plassert i gang i 1. etasje.
Automatsikringer (jordfeilautomater).
Automatisk strømmåler m/fjernavlesning, montert i 2018.
Sikringsskapet inneholder hovedsikring på 40A, 1 kurs på 25A, 5 kurser på 16A, 1 kurs på 15A og 4
kurser på 10A.
Belysning: Vanlig belysning.
Elektrisk oppvarming: Elektrisk oppvarming og el. varmekabler på bad. Se innledning for øvrig
oppvarming. Merk: Varmekilder er ikke funksjonstestet. Tilstand på el. varmekabler er ukjent.
TOMTEFORHOLD:
Byggegrunn:
Fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på fjell. Det er ikke gjort nærmere
undersøkelser av grunnforhold. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht. NS3600.
Drenering: TG 2
Tilbakefyllt med antatt selvdrenerende masser av sprengstein/kult. Alder er ukjent, men må antas å være
fra byggeår.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Grunnmur og fundamenter
Grunnmur i naturstein. Utvendig pusset. Normal slitasje, alder tatt i betraktning.
Terrengforhold: TG 2
Se kommentarer under avvik.
Kommentar: Evt. stående vann på eiendommen er ikke kontrollert pga. oppholdsvær på befaringsdagen.
Vurdering av avvik: Begrenset terrengfall vekk fra bygning i fremkant av boligen.
Konsekvens/tiltak: Det bør etableres terrengfall vekk fra bygning. Anbefalt 1:50 fall på 3 meter.
Utvendige vann- og avløpsledninger: TG 2
Utvendige vann- og avløpsledninger av eldre alder iflg. bergenskart.no.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer
enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder
kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 12.04.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.