Byggemåte
Utvendig
Vinduer: Fabrikkmalte vinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer. Produsent: H-vinduet. Årstall: 2005. TG
1.
Balkongdør:To-fløyet balkongdør med to-lags isolerglassvinduer i fabrikkmalte trekarmer. Merk:
Åpningsdør stopper i gulvfliser ved åpning. Eier opplyser at dette er utført slik for å fungere som
"dørstopper". TG 1.
Dører: Ytterdør med huntonitt dørblad og 3-lags cotswold glass. Kommentar: Noe værslitt glasslist. TG 1.
Innvendig
Overflater: Observajoner: Normal bruksslitasje i forhold til alder på overflater. Kommentar: Overflater er en
skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis
noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter tepper og lignende må forventes i
en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc. Se sammendrag for beskrivelse av overflater i
leiligheten. TG 1.
Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskillere av betong. Det ble foretatt måling av ujevnheter ved
lasermåling, uten å avdekke avvik utover standardens krav. Målte høydeforskjeller: Mellom 0-10 mm
gjennom rom i hele leiligheten. Merk at det ikke ble flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på
stikkprøver. Avvik kan forekomme. TG 1.
Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av
avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. TG 2.
Innvendige dører: Hvite, formpressede innerdører. Glassdør til gang. TG 1.
Våtrom
Bad
Generell: Overflater: Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte plater i himling med spotter. Inneholder:
Baderomsmøbel med heldekkende servant, speil med belysning, gulvstående toalett, badekar og dusj
med skyveveggløsning. El. varmekabler, plastsluker og avtrekksventil i himling. Dokumentasjon: Ikke
fremvist/kontrollert. Kommentar: Badet fremstår som fremstår med normal bruksslitasje i forhold til alder.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover
normal bruksslitasje. TG 1.
Overflater Gulv: Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser).
Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. Fallforhold: Det ble målt 2 mm høydeforskjell topp slukrist til
topp flis ved dørterskel. Det ble målt lokalt fall på 2 mm i dusjsone. Noe vannansamling ved dusjtest.
Vurdering av avvik: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil
gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er
mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Konsekvens/tiltak: Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. Våtrommet fungerer med
dette avviket. Det bør etableres "tett" oppkant ved dørterskel for evt. lekkasjevann. TG 2.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk med smøremembran.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Membran
er smurt på klemring (ikke synlig mansjett under klemring). Konsekvens/tiltak: Installering av tett
dusjkabinett anbefales. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut,
men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. TG 2.
Sanitærutstyr og innredning:Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover
normal bruksslitasje. TG 1.
Ventilasjon: Balansert ventilasjon med tilluft via luftespalte under dør. Avtrekksventil i himling. TG 1.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble foretatt måling av fuktighet i vegg med fuktprobe, uten å
avdekke unormale fuktforhold. Kommentar: Målinger viser aktuelt fuktnivå og tilstand i det aktuelle
området hvor det foretas kontroll. Øvrige områder kan derfor ikke garanteres for. TG 1.
Vaskerom
Generell: Overflater: Keramiske fliser/sokkelflis på gulv og malte plater på vegger og i himling. Inneholder:
Utslagsvask, opplegg for vaskemaskin/tørketrommel, sikringsskap, fordelerskap til rør-i-rør,
varmtvannsbereder og ventilasjonsaggregat. Kommentar: Vaskerommet fremstår med normal
bruksslitasje i forhold til alder.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover
normal bruksslitasje. TG 1.
Overflater Gulv: Det ble gjort visuell kontroll av overflater. Fallforhold ble kontrollert med høydelaser.
Fallforhold: 15 mm fall fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel. Vurdering av avvik: Det er påvist at
høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. TG 2.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk med smøremembran.Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på membranløsningen. Membran er smurt på klemring (ikke synlig mansjett
under klemring). TG 2.
Sanitærutstyr og innredning: Utstyr er visuelt kontrollert, uten å avdekke avvik. TG 1.
Ventilasjon: Balansert ventilasjon med tilluft via luftespalte under dør. Avtrekksventil i kasse på vegg. TG 1.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble foretatt hulltaking på vegg i rommet (mot
sanitærinstallasjoner) uten å avdekke unormale fuktforhold både ved visuell inspeksjon og fuktmåling. TG
1.
Kjøkken
Overflater og innredning: Kjøkkeninnredning med glatte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask
med oppvaskkum og avrenningsbrett. Metallplater over benkeplate. Hvitevarer: Integrert komfyr (AEG),
induksjonstopp (AEG), kjøleskap (Electrolux), fryseskap (Electrolux) og oppvaskmaskin (Electrolux).
Vegghengt ventilator fra Røroshetta. Kommentar: Kjøkkenet fremstår med normal bruksslitasje. TG 1.
Avtrekk: Vegghengt ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk. TG
1.
Tekniske installasjoner
Vannledninger: Vannrør i plast og rør-i-rør system. Fordelerskap er plassert på vaskerom. Stoppekran i
fordelerskap. Denne ble funksjonstestet uten avvik. Vurdering gjelder for vannrør i den aktuelle leiligheten.
Felles rør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Irr på rør i
fordelerskap. TG 2.
Avløpsrør: Avløpsrør av plast inne i leiligheten. Stakeluke er antatt plassert i fellesarealer. Vurdering
gjelder for avløp i den aktuelle leiligheten. Felles avløpsrør, stigeledninger e.l. er ikke kontrollert.
Hovedstamme/avløpsrør er skjult. TG 1.
Ventilasjon: Balansert ventilasjonsanlegg. Anlegget er kun enkelt, visuelt kontrollert. Det anbefales å
foreta service og filterbytte etter leverandørens anbefalinger. TG 1.
Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på 198 liter fra Oso Hotwater, plassert på vaskerom. Årstall: 2006.
TG 1.
Varmepumpe: Varmepumpe med innedel i stue. Det er kun foretatt enkel visuell inspeksjon av
varmepumpe. Det anbefales å foreta jevnlig service og filterbytte. TG 1.
Elektrisk anlegg:
Elektrisk anlegg: El. anlegg fra byggeår. Sikringsskap er plassert på vaskerom. Automatsikringer.
Kurser: Jordfeilbryter på 2x63A. 1 kurs på 20A og 8 kurser på 16A.
Belysning: Vanlig belysning. LED-spotter i gang, stue og på bad.
Oppvarming: Elektrisk oppvarming. Uttak for gass i stue, kjøkken og ved innglasset balkong. Varmekabler
i gulv (foruten i entré). Varmepumpe i stue.
Vedr. vurdering av elektriske anlegg: El-anlegget er kun enkelt vurdert da dette ikke er takstmannens
kompetanseområde. Ved salg anbefales det alltid inspeksjon av autorisert elektriker. Eier av boligen har
ansvaret for at det elektriske anlegget til enhver tid er forskriftsmessig, og at det brukes i samsvar med
produsentens anvisninger. Elektriske installasjoner er i dag strengt regulert med tekniske krav til
installasjonene og kompetansekrav til de som skal utføre arbeidet. Det er bare fagfolk som har de
nødvendige kvalifikasjonene etter forskrift om elektroforetak og kvalifikasjonskrav for arbeid knyttet til
elektriske anlegg og elektrisk kontroll.Kilde: Direktoratet for byggkvalitet.
Spørsmål til eier:
1. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert
menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. Anlegg fra byggeår
2. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ja
3. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter
1.1.1999? Ja
Eksisterer det samsvarserklæring? Ukjent
4. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet - Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre
tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Nei
5. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei
6. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler,
kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei
7. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights,
stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder,
jamfør eget punkt under varmtvannstank Nei
Generelt om anlegget:
8. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei
9. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å
sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei
Inntak og sikringsskap:
10. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja
11. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og
helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet elkontroll? Ja Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg
anbefaler at det blir foretatt regelmessig ettersyn av det elektriske anlegget hvert tiende år. Det er ukjent
om det er foretatt tilsyn i de senere år.
Ved arbeid utført på elektrisk anlegg etter 1999, eller for endringer på anlegg fra før 1999 skal
samsvarserklæring foreligge iht. forskrift om elektriske lavspenningsanlegg. Det er ikke fremvist
samsvarserklæringer for anlegget (TG2 iht. forskrift til ny avhendingslov). På bakgrunn av nevnte forhold
anbefales det å foreta en utvidet kontroll av anlegget.
Generell kommentar:
Vedr. vurdering av elektrisk anlegg: El-anlegget er kun enkelt vurdert da dette ikke er takstmannens
kompetanseområde. Ved salg anbefales det alltid inspeksjon av autorisert elektriker. Eier av boligen har
ansvaret for at det elektriske anlegget til enhver tid er forskriftsmessig, og at det brukes i samsvar med
produsentens anvisninger. Elektriske installasjoner er i dag strengt regulert med tekniske krav til
installasjonene og kompetansekrav til de som skal utføre arbeidet. Det er bare fagfolk som har de
nødvendige kvalifikasjonene etter forskrift om elektroforetak og kvalifikasjonskrav for arbeid knyttet til
elektriske anlegg og elektrisk kontroll. Merk at takstmann ikke har elektrofaglig kompetanse. På generelt
grunnlag anbefales det utvidet kontroll av el-anlegg ved eierskifte. Ved nærmere ettersyn av autorisert
personell kan det forekomme avvik og kostnader til utbedring som ikke vil bli oppdaget ved en forenklet
gjennomgang iht. NS3600 (forskrift til ny avhendingslov). Det tas forbehold om skjulte feil/mangler på el.
anlegg. Dersom det ikke foreligger dokumentasjon på ombygging/endring av el.anlegg må kjøper ta en
viss risiko vedr. overnevnte forhold. TG 2.
Branntekniske forhold: Røykvarslere og brannslukningsapparat.
I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn, skal alle boliger ha minst én godkjent
røykvarsler, samt manuelt slukningsutstyr i form av enten pulverapparat eller brannslange. Teknisk
anlegg er ikke funksjonstestet på befaring, det er heller ikke opplyst om problemer ved tekniske anlegg
eller funksjoner i boligen. Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål som fremkommer
under. Tilstandsgraden er basert på retningslinjer til disse spørsmålene i bransjestandarden NS3600.
Dette kan ikke sammenlignes med en fullstendig kontroll av branntekniske forhold av offentlig myndighet,
eller en vurdering av boligens branntekniske forhold eller prosjektering fra en rådgiver med
spesialkompetanse. En bygningssakkyndig har verken kompetanse til å gi slik veiledning eller lov til å
foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen. Det kan
være feil og mangler om branntekniske forhold som en slik forenklet
undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller
rådgivning.
1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985? Nei
2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Nei Vurdering er gitt med
forbehold om at brannslukningsapparat skiftes ifb. med salg.
3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985? Nei
4. Er det skader på røykvarslere? Nei
TG 0.