Byggemåte
UTVENDIG
Taktekking: TG 2
Taktekking med sutak, lekter og betongtakstein.
Merk at taket var delvis snødekt på befaringstidspunktet.
Vurdering av avvik:Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men
tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Konf. borettslaget.
Nedløp og beslag: TG 2
Takrenner og nedløp i plast.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp
skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Konf. borettslaget.
Veggkonstruksjon: TG 2
Yttervegger av dobbelmurt tegl med luftesjikt. Utvendig pusset.
Kommentar: Denne type yttervegger tilfredsstiller ikke dagens krav.
Vurdering av avvik: Sprekker/avskallinger.
Konsekvens/tiltak: Konf. borettslaget.
Takkonstruksjon/Loft: TG IU
Takkonstruksjon med tresperrer.
Ikke kontrollert (evt. tilkomst via loftsleilighet).
Vinduer
Vinduer med 2-lags isolerglatt i trekarmer.
Vinduer mot vei
Vinduer med 2-lags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer. Vinduer mot vei er fra 2006.
Vinduer på toalett, kontor og soverom: TG 2
Vinduer med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Vinduene på kjøkken, soverom og toalett er fra 1982.
Vurdering av avvik: Vinduskarmer har stedvis en del slitasje og trenger vedlikehold for at treverket ikke
skal få fuktskader. Pakninger rundt vinduene er harde som følge av alder og slitasje, og derfor ikke lenger
like tette mot fuktinntrenging. Det vil være større risiko for punktering av glass og større behov for
vedlikehold i tiden som kommer. Det må påregnes redusert isolasjonsevne for eldre vinduer.
Konsekvens/tiltak: Det må påregnes vedlikehold eller evt. utskifting av vinduer. Pga. alder og slitasje vil
det fremover kunne oppstå fuktskader og punkterte glass. Punkterte glassruter kan være vanskelig å
avdekke.
Dører: TG 2
Slett entrédør med brannklasse B-30 og lydklasse 35dB. Døren har noen bruksmerker/hakk.
Vurdering av avvik: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
Konsekvens/tiltak: Dør bør justeres, hvis mulig.
INNVENDIG
Overflater: TG 2
Overflater ble visuelt kontrollert.
Kommentar: Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større
slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter
tepper og lignende må forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møbler etc. Se sammendrag
for beskrivelse av overflater i leiligheten.
Vurdering av avvik: Stedvise avskallinger på vegg og himlingsflater (gjelder hovedsakelig eldre overflater).
Konsekvens/tiltak: Det vurderes ikke for å være behov for tiltak utover enklere flikking.
Etasjeskille/gulv mot grunn
Gulv på grunn av betong.
Etasjeskillere av trebjelkelag.
Eier opplyser at gulv i leiligheten er avrettet.
Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater. Mindre skjevheter (innenfor standardens krav).
Merk at det ikke ble flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det
må påregnes skjevheter/knirk i eldre boliger.
Bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger/bygg tilfredsstiller nødvendigvis ikke dagens krav til stivhet/lyd, da
disse er oppført etter eldre forskrifter. Det gjøres ikke destruktive inngrep og åpning av konstruksjoner på
dette undersøkelsesnivået (iht. NS3600), evt. skjulte avvik er derfor ikke mulig å avdekke.
Radon: TG 2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted
Pipe:Teglsteinspipe.
Ildsted:Det er ikke montert ildsted.
Eier opplyser at det ikke er lov å benytte pipen. Det må gjøres nærmere undersøkelser hvis det skal
etableres ildsted på et senere tidspunkt. Det må bla. påregnes å installere nytt foringsrør ved fremtidig
bruk. Konf. borettslaget.
Rom Under Terreng: TG 2
Det ble ikke foretatt hulltaking da kjelleren har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig pga.
synlige mur/betongvegger mot terreng.
Merk: Det må alltid må påregnes noe risiko for fuktinntregning fra terreng (pga. eldre grunnmur i
kombinasjon med drenering fra byggeår). Kjellergulv er antatt bygget opp etter byggeårets krav og
forskrifter. Dette må ikke forveksles med dagens krav til isolasjon etc. som bygget ikke vil innfri. Det vil
alltid være noe større risiko for f.eks. fukt fra grunn for denne type konstruksjoner pga. alder/byggeskikk.
Vurdering av avvik: Vurdering er i hovedsak gitt på bakgrunn av alder og type konstruksjon. Rom under
terreng må alltid sees på som en risikokonstruksjon i kombinasjon med antatt eldre drenering.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden.
Innvendige trapper: TG 2
Fellestrapp i tre med profilert rekkverk.
Kommentar: Denne type trapper tilfredsstiller ikke dagens krav.
Vurdering av avvik: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Konsekvens/tiltak: Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Innvendige dører
Malte, profilerte lette-rer. Formpresset skyvedør til bad.
Merk at lette-rer er av eldre alder. Dørene fungerte tilfredsstillende ved enkel funksjonstest.
VÅTROM
1. ETASJE > BAD (3,3 M²)
Generell:
Keramiske fliser på gulv, baderomsplater på vegger og malte plater i himling med innfelte spotter. El.
varmekabler, plastsluk og avtrekksventil.
Inneholder: Baderomsmøbel med heldekkende servant, slette fronter og ett-greps servantkran, speil med
belysning samt dusjnisje med dusjgarnityr, hånddusj og takdusj.
Arbeidene er utført av Bratland Eiendomsutvikling AS. Det foreligger dokumentasjon i form av faktura.
Øvrig dokumentasjon er ikke kontrollert.
Overflater vegger og himling:
Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Overflater Gulv: TG 2
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser). Fallforhold ble
kontrollert med høydelaser.
Vurdering av avvik: Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Det ble målt 10
mm høydeforskjell fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel. Noen vannansamlinger ved dusjtest.
Konsekvens/tiltak: Våtrommet fungerer med dette avviket. Sluk bør renses og inspiseres jevnlig.
Sluk, membran og tettesjikt:
Plastsluk. Synlig klemring i sluk. Smøremembran. Bilder av membranutførelse eller øvrig dokumentasjon
er ikke mottatt/kontrollert.
Sanitærutstyr og innredning
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.
Ventilasjon
Balansert ventilasjon med tilluft via luftespalte under dør. Avtrekksventil i himling.
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Det ble gjort kontroll med fuktprobe fra kott med ventilasjonsanlegg, uten å avdekke unormale forhold.
Merk at badet også er oppført med garanti og dokumentasjon.
KJØKKEN
1. ETASJE > STUE/KJØKKEN (33,4 M²)
Overflater og innredning
Kjøkkeninnredning med slette fronter, benkeplate i laminat og planlimt stålvask med ett-greps
kjøkkenkran med uttrekk og dusjfunksjon. Det er montert lekkasjestopper (Aquastop). Varmtvannsbereder
i hjørneskap.
Integrerte hvitevarer: Komfyr, Induksjonstopp med nedfelt ventilator, oppvaskmaskin og kjøleskap med
frysedel. Hvitevarer fra Siemens, foruten kjøleskap fra Bosch. Hvitevarer fra 2021.
Avtrekk: TG 2
Integrert ventilator med kullfilter.
Vurdering av avvik: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske
avtrekksløsninger fra kokesonen.
Konsekvens/tiltak: Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.
SPESIALROM
1. ETASJE > TOALETTROM (1,4 M²)
Overflater og konstruksjon
Keramiske fliser på gulv, malte plater/mur på vegger og malt himling. Avtrekksventil på vegg.
Inneholder: Vegghengt servant med ett-greps blandebatteri, speil, vegglampe og gulvstående toalett.
Toalett er av ukjent alder. Nyere vask og servant. En må være oppmerksom på at røropplegg er av eldre
alder (se egne punkt i rapporten). Det ble registrert noen overflateavvik (vurdering for overflater er gitt i eget
punkt i rapporten).
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger: TG 2
Vannrør i plast og rør-i-rør system. Eldre røropplegg til WC.
Fordelerskap er plassert i kjeller. Egen stoppekran til rør-i-rør system i leiligheten, samt stoppekran i
kjeller.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Deler
av røropplegg på WC er av eldre alder.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder
kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Vurdering gjelder for eldre komponenter av anlegget (WC).
Avløpsrør: TG 2
Avløpsrør av plast.
Plastsluker.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder
kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Vurdering gjelder for eldre komponenter av anlegget (WC).
Ventilasjon:
Balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinner. Aggregat er plassert i kott ved soverom.
Kommentar: Anlegget er kun enkelt, visuelt kontrollert. Det anbefales å foreta service og filterbytte etter
leverandørens anbefalinger.
Varmtvannstank:
Varmtvannsbereder fra CTC på 120 liter.
Vurdering er utelukkende gitt på bakgrunn av alder (det var begrenset tilkomst for inspeksjon).
Elektrisk anlegg:
Sikringsskap er plassert i fellesgang.
Automatsikringer (jordfeilautomater).
Automatisk strømmåler m/fjernavlesning.
Sikringsskapet inneholder hovedsikring på 32A, 1 kurs på 25A, 3 kurser på 16A, 6 kurser på 15A og 1
kurs på 10A.
Belysning:
Vanlig belysning og spotter (se rombeskrivelse).
TOMTEFORHOLD
Byggegrunn
Fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på fjell. Det er ikke gjort nærmere
undersøkelser av grunnforhold. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht. NS3600.
Drenering: TG 2
Tilbakefyllt med antatt selvdrenerende masser av sprengstein/kult. Alder er ukjent, men må antas å være
fra byggeår.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut,
men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Grunnmur og fundamenter: TG 2
Grunnmur og fundamenter i betong/sparestein. Utvendig pusset.
Store deler av grunnmuren er skjult. Det må påregnes sprekker og fuktvandring i eldre grunnmurer av
denne typen.
Vurdering av avvik:Grunnmur av eldre alder. Store deler av grunnmuren er skjult, vurdering er derfor i
hovedsak gitt på bakgrunn av alder. Det må påregnes sprekker og og fuktvandring i eldre grunnmurer av
denne typen.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden. Bygningsdelen er sameiets ansvar.
Utvendige vann- og avløpsledninger:
Utvendige vann- og avløpsledninger fra 2008 (kilde: bergenskart.no). Vurdering er utelukkende gitt på
bakgrunn av alder.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 07.02.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.