Byggemåte
I forbindelse med salget har det blitt laget en tilstandsrapport for bolig med arealmåling av byggmester,
fagskuleingeniør og takstmann Bjørnar Helland. En tilstandsrapport beskriver synlige skader/avvik eller
tegn på skader/avvik på boligen som er særlig relevante ved eierskifte. Den bygningssakkyndige
undersøker rom og bygningsdeler slik det kommer frem av Forskrift til avhendingsloven.
Tilstandsrapporten inneholder bare avvik som den bygningssakkyndige kan se eller kontrollere med
enkle hjelpemidler. Det gjøres ikke nærmere undersøkelser slik som åpning av vegger eller andre
bygningsdeler. Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 15.04.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra,
for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
Enebolig oppført i 2010.
Gulv mot grunn. Betongplate er trolig støpt mot underliggende isolasjon og drenerende masser.
Ferdigisolert ringmursellement er brukt. Elementa har steni- fasadeplate som overflate. Konstruksjonen
ellers er oppført i lett bindingsverk. Asfaltplater er brukt på kald side av vegg. Musebånd og lekter er
observert bak liggende dobbeltfalset kledning. Dampsperr/plast er trolig montert på varm side av vegg.
Tradisjonelt bjelkelag er brukt som etasjeskilje. Vindu og dører med to-lags isolerglass fra 2010.
Takkonstruksjonen er av typen saltak. Betongstein som yttertekking. Lastene vert ført ned til grunn via
konstruksjonen sine to langsider og på inv. bærevegg som går ca. langs midten av konstruksjonen.
Større åpninger i bærevegg er erstatta med limtredragar som er understøttet av søyler.
Garasje oppført i 2014
Gulv: Betongplate mot underliggende isolasjon og drenerende masser. Vegger: Betong er brukt som
ringmur, og vegg der utvendige flater er inntillfylt av masser. Vegger ellers er oppført i lett bindingsvirke
med asfaltplater på utvendig veggliv. Utvendige overflater har liggende dobbeltfalset kledning. Garasjen
har ledda garasjeport med motor. Lysåpning i port er målt til: 4,85x2,08 meter. El-bil lader og flere
stikkontakter er installert i 2022. Tak: Takstoler. Laster blir ført ned til grunn via konstruksjonen sine to
langsider. Utvendig overflate består av ru/granulert betongstein. Aluminiumsrenner fører regnvatn til
terreng.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 15.04.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
Følgende komponenter har fått TG2: Avvik som kan kreve tiltak:
Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet
Bygningsdelen blir vurdert til TG 2 etter funn av sprekker i enkelte fasadeplater. Utbetring er anbefalt.
Yttervegger
Bygningsdelen blir vurdert til TG 2 etter funn av fuktig ved i enkelte kledningsbord, søyler og hjørnekjøler.
Områdene er observert i nærhet til terreng. Mindre sprekker er observert i enkelte bord. Forkortet levetid
kan være en konsekvens av alder, vedlikeholdsnivå og funn gjort på befaringsdagen. Utskifting av fuktig
material er anbefalt sammen med skraping og ny overflatebehandling. Større avstand mellom kledning
og terrasse er anbefalt. Tilpasset beslag bør monteres til fordel for tett overgang mellom terrasse og
vegg.
Loft (konstruksjonsoppbygging)
Bygningsdelen blir sett i samanheng med andre punkt som omhandlar takkonstruksjon. Fuktigheit er
observert. Utbetring av lekkasjeområdet er anbefalt snarlig.
Balkonger, verandaer og lignende
Bygningsdelen blir vurdert til TG 2 på grunn av slitasje/manglende vedlikehold, og avvik knytt til rekkverk.
Verandaer som ligger mer en 0,5 meter over terreng skal ha fallsikring. Rekverkshøyde er målt til 92 cm.
Dette tilfredstiller ikke dagens krav til rekkverkshøyde på 1 meter. Fall og personskader kan bli en
konsekvens av funn som er gjort. Vedlikehold er anbefalt. Rekkverk er montert etter krav som var
gjeldende på
oppføringstidspunktet.
Bad 1. etg Overflate vegger og himling
Bygningsdelen er vurdert til TG 2 etter funn av fuktighet i nedre del av baderomsplater. Platene har svulma
opp på grunn av fuktighet. Vindu står innenfor badet sine våtsoner. Baderomsplater fungerer som
tettesjikt på veggflater, og avvik som er observert kan føre til merskadar i konstruksjonen. Utskrifting av
baderomsplater er anbefalt.
Bad 1. etg Membran, tettesjiktet og sluk
Bygningsdelen er vurdert til TG 2 på grunn av alder og fukt i nedre del av vegg ved dusjsone. Tilstand på
tettesjikt under flis er ikke kontrollerbart, og alder blir brukt som grunnlag for valg av tilstandsgrad. Levetid
på membran under flis er 10-20 år. Tettesjiktet er 14 år og har usikker gjennværende restlevetid jfr. Sintef
Byggforsk. Baderomsplater fungerer som tettesjikt på vegg. Platene har svumla opp. Dette tyder på
u-tettheiter i tettesjiktet.
Bad 2. etg Overflate gulv
Bygningsdelen er vurdert til TG 2 på grunn av manglende fall på badegulv. Fall og høyde fra sluk til dør er
ikke målbar grunnet boblekar som står over sluk. Tilgjengelig gulvflate tyder på at det ikke er
tilfredstillende høydeforskjell fra sluk til topp membran ved dør. Lekkasje til andre rom/bygningsdeler kan
være en konsekvens av manglande fallforhold.
Bad 2. etg Membran, tettesjiktet og sluk
Bygningsdelen er vurdert til TG 2 på grunn av alder. I tillegg er ikke tilstand på sluk og tettesjikt
kontrollerbart, og alder blir brukt som grunnlag for valg av tilstandsgrad. Levetid på membran under flis er
10-20 år. Tettesjiktet er 14 år og har usikker gjennværande restlevetid jfr. Sintef Byggforsk. Anbefaler å få
kontrollert sluk under boblekar. Tettesjikt er synleg ved dør. Abefaler å tette åpning med list.
Vaskerom Overflate gulv
Bygningsdelen er vurdert til TG 2 på grunn av manglende fallforhold. Det vil ikke være økonomisk
forsvarleg å utbedre denne mangelen. Vaskerom har begrenset mengder vannsøl, og kostnaden til
utbetring av fall er for stor i forhold til kost/nytte-verdi. Installering av automatisk lekkasjestopper langs
vegg mot bad er anbefalt. Automatisk lekkasjestopper stenger vanninntak dersom en lekkasje skulle
oppstå. Dette vil hindre merskadar i konstruksjonen ved lekkasje.
Kjøkken
Bygningsdelen er vurdert til TG 2 etter funn av rennmerker i og under kjøkkenskrog bak sokkel. Ved
funksjonstest av vatn og avløp ble det ikke registrert lekkasjer. Merkene kan komme fra boss-spann. Det
blir
anbefalt jevnlig kontroll av området for å utelukke eller registrere eventuelle avvik knyttet til vann- og
avløpsinstallasjonar. Installering av automatisk lekkasjestopper under oppvaskmaskin og vask er
anbefalt.
Automatisk lekkasjestopper stenger vanninntak dersom lekkasje skulle oppstå. Dette vil hindre
merskadar i konstruksjonen ved lekkasje. Mindre hakk og bruksslitasje er observert.
Ventilasjon
Bygningsdelen er vurdert til TG 2 da det kan sjå ut til at det ikke er innregulert. Feil innregulerte anlegg
fører til økt straumforbruk, da mengde inn- og utluft ikke samsvarer. Dette fører i tillegg til unødig slitasje
av anlegg, og kan være grunnen til at rotot-motor i anlegget ble fornyet i 2021. Bevegelse i innvendige
dørblad gjør at de dunker mot karm. Feil innregulert anlegg kan være årsaka. Innregulering er anbefalt.
Om dører forstatt dunker mot karm blir det anbefalt å montere pakning i karmer.
Følgende komponenter har fått TG3: Avvik som krever tiltak:
Vinduer og ytterdører
Bygningsdelen er vurdert til TG 3 etter funn av grovt hakk i terrassedør i andre etasje. I tillegg er begge
terrassedører fuktskada i nedre del. Utskifting er anbefalt. Vedlikehold av vindu og dører ellers er anbefalt.
Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak
Bygningsddelen er vurdert til TG 3 etter funn av lekkasje i overgang takflate-pipevegg. Avviket er funnet på
kaldtloft. Fersk fuktighet i isolasjon og treverk. Rennmerker på pipevegg. Utbetring er anbefalt. Hull i
fluenetting er observert under utvendige takutstikk. Nettingen tetter ikke for innsekt slik den skal. I tillegg
har deler av duken fått maling på seg. Hjemmelshaver opplyser at avvik knyttet til lekkasjen skal utbedres
før overtagelse.
Undertak, lekter og yttertekking (taktekkingen)
Takkonstruksjon er av sikkerhetsmessige årsaker kun visuelt kontrollert fra bakkeplan. Undertak, rekter
og lekter er ikkje tilgjengelig for kontroll. Tilstandsgrad blir satt ut fra alder og opplysninger gitt på
befaringsdagen. I tillegg er punktet sett i samanheng med andre punkt som omhandler takkonstruksjon.
Undertak skal vere 100% tett. Skøyter og overganger skal ikke svekke tettheten. Lekkasje mellom takflate
og pipevegg bekrefter at undertak ikke er tett rundt pipegjennomføring. Hjemmelshaver opplyser at avvik
knyttet til lekkasjen skal utbedres før overtagelse.