Byggemåte
Moderniseringer:
2017: Byttet de fleste vinduene. Omtrentlig årstall, utført av tidligere eier.
2022: Revet peis og pipe, åpnet opp mellom stuen og kjøkkenet.
2022: Fornyet røropplegget og deler av el-anlegget. Montert downlights i himlingene.
2022: Utvidet og fornyet badet, inkl tettesjikt og sluk.
2022: Montert nytt kjøkken.
2022: Fornyet innvendige overflater på gangen og på stue/kjøkken.
Takstmann Henning Gartz har befart eiendommen og vurdert bygningskomponenter til følgende
tilstandsgrad:
TG 3 - Store eller alvorlige avvik: Krypkjeller og vaskerom generell.
TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak: Taktekking, nedløp og beslag, veggkonstruksjon, takkonstruksjon/loft,
dører, utvendige trapper, radon og andre utvendige forhold.
TG 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Overflater gulv på bad, drenering og utvendige vann- og
avløpsledninger.
Øvrige bygningskomponenter er vurdert til tilstandsgrad 1 eller 0.
Utvendig
Taktekking - TG2
Opplektet tekking av profilerte metallplater. Begynnende rustdannelse på platekantene.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Taktekkingen har oppnådd sin mer
enn halvparten av sin forventede levetid. Det er påvist begynnende rustdannelse på en del platekanter.
Tidspunkt for utskiftning av takrenner nærmer seg. Taket nærmer seg tidspunkt for utskiftning.
Overflatebehandling kan forlenge platenes levetid.
Nedløp og beslag - TG2
Renner, nedløpsrør og beslag av metall. Snøfangere langs takfoten.
Nedløpet bør byttes.
Ett nedløpsrør fra takrenne er slitt/skadet og reparert med tape. Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Bend og nedløpsrør bør byttes.
Veggkonstruksjon - TG2
Ytterveggene over grunnmuren er av bindingsverk med utvendig kledning av tre. Kledning er montert for
nær terrenget.
Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Bordkledningen går stedvis nesten helt ned i terreng.
Bordkledningen er generelt slitt. Påvist en del sprekdannelser og stedvise råteskader. Kledningen langs
deler av veggen mot vest går nesten helt ned i terrenget. Dette gir forhøyet fuktpåkjenning og redusert
levetid. Ett vindu mot vest er fjernet. Hullet er ikke tettet på utsiden.
Råteskadet trekledning bør skiftes ut. Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og
bordkledning. Bordkledningen står foran vask og maling. Utskiftning av enkelte bord må påregnes. Det
bør gjøres tiltak, enten justere terrenget eller bordkledningen, for bedre av stand til terrenget. Åpningen
etter et tidligere vindu bør kles med vindtette plater og bordkledning.
Takkonstruksjon/loft - TG2
Saltak av prefabrikkerte fagverktakstoler med undertak av taktro/bord. Kaldt, ventilert loftsrom med
adkomst via luke med nedfellbar stige. Isolasjon mellom takstolenes undergurter. Gulv langs midten av
loftet.
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i
takkonstruksjonen. Påvist en del fuktmerker på undertaket i området der pipen tidligere har stått. Ikke
påvist fukt på befaringsdagen, merkene antas å skyldes eldre lekkasjer. Isolasjonen er stedvis ført for
langt ut mot takfoten og stenger luftspalten som skal ventilere kryploftet. Lufting/ventilerin bør forbedres.
Luftspalten langs takfoten bør forbedres, evt ved å montere "raftepapp" e.l.
Vinduer - TG1
De fleste vinduene har karmer av pvc og isolerglass, fra ca 2017. Ett eldre vindu på kjøkkenet har karmer
av tre, fra 2014. Vinduer med karmer av aluminium, trolig fra 80-tallet, i hagestuen.
Dører - TG2
Ytterdørene har karmer av tre og tette, malte dørblad. Fra byggeåret. Hoveddøren har sidefelt med
trådglass. Skyvedør med karmer av aluminium, vindusfelt med isolerglass, i hagestuen. Fra 80-tallet.
Isolert stålport av nyere type til garasjen.
Knust trådglass i sidefeltet til ytterdøren. Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter. Det er
påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Glasset i det ene sidefeltet på hoveddøren er knust. En glassrute på
skyvedøren i hagestuen er punktert. Det er ikke beslag eller synlig fugetetting under døren mot
vaskerommet. Kjeøøerdøren har ikke terskel.
Dører med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele døren eller kun selve glassene.
Ytterdørene er slitte og nærmer seg utskiftning. Dørene fungerer med dagens tilstand, reparasjon/lokal
utbedring har liten hensikt. Dørene er fra byggeåret og bør bygget i løpet av få år. Glassruten i skyvedøren i
hagestuen står foran utskifting.
Utvendige trapper - TG2
Støpte trappetrinn, dels på terrenget, frem til inngangspartiet i 1.etasje. Belagt med skifer. Rekkverk av tre.
En del løse skiferheller i trappen.
En del skiferheller har løsnet fra underlaget. Rekkverket er ikke iht dagens regelverk. En del av rekkverket
nær døren mangler.
Innvendig
Overflater - TG1
Laminat, parkett, fliser og gulvbord av furu på gulvene. Malt tapet/sparklede og malte bygningsplater på
veggene. Malt papir og sparklede og malte bygningsplater i himlingene.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG1
Støpt gulv på grunnen i garasjen og kjellerrommene. Etasjeskille av trebjelkelag. Målt høydeforskjell inntil
10 mm gjennom hele rommet, i stue/kjøkken.
Radon - TG2
Det var ikke krav til radonsperre i boliger i byggeåret. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller
ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger.
Krypkjeller - TG3
Krypkjeller under deler av huset. Fjell i dagen. Ringmur av betong. Ventilert med kanaler gjennom
grunnmuren. Påvist råteskade på bunnsvillen. Usikkert hvorvidt bjelkeendene er berørt. Ikke unormalt
fuktinnhold i gulvbjelkene. Råttent trevirke som ble pirket ut av bunnsvillen under ytterveggen mot vest..
Det er påvist skader på konstruksjoner i krypkjeller som er forårsaket av råte eller sopp. Det er begrenset
tilgang til hele krypkjelleren. Kryperommet kan være fuktig ved regnvær. Rommet har begrenset ventilering
og en lite gunstig utforming med fjell i dagen og varierende høyde. Det er påvist råteskade på bunnsvillen
under deler av ytterveggen mot vest. Også påvist misfarging, kanskje begynnende råteskade, på
bjelkeender. Omfanget av skaden er ikke fullt avdekket.
Gjennomføre ytterliggere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Det anbefales å demontere
bordkledningen i nødvendig omfang for å få fullstendig oversikt over omfang, og å utbedre skaden. Det
bør etableres bedre lufting, evt system for avfukting, i kryperommet.
Innvendige dører - TG1
De innvendige dørene har karmer av tre og slette, malte dørblad. Varierende alder. Dels fra byggeåret,
dels fra 2022.
Andre innvendige forhold - TG2
Loftsluke med nedfellbar stige som adkomst til kryploftet. Loftsluken er ikke tilpasset den nye himlingen.
Loftsluken må de- og remonteres.
Garasje - TG1
Garasje integrert i underetasje/kjeller. Gulv, vegger og himling av betong. Ytterveggene er isolert med
treullsement. Isolert stålport av nyere type. Vindu med karmer av pvc og isolerglass. Innlagt strøm, lys og
stikkontakt.
Våtrom
1.etasje > Bad
Generell
Bad fra 2022. Det foreligger ikke dokumentasjon for produkter eller utførelse. Eier har selv forestått
arbeidene med hjelp fra en faglært tømrer.
Overflater vegger og himling - TG1
Badet har baderomsplater på veggene, sparklede og malte bygningsplater i himlingen.
Overflater gulv - TG2
Fliser på underlag av betong/støpemasse med smøremembran. Målt fall til sluk ca 1:100 i nedsenket
dusjnisje, mindre på resten av gulvet. Deler av gulvet er flatt. Høydeforskjellen fra slukristen til overkant av
fliskledningen foran døren ble målt til ca 22 mm. I tillegg en oppkant under terskelen som ekstra sikring
mot lekkasje. Høyde og utforming av sokkelen under døren er ikke synlig og ikke dokumentert.
Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Dusjsonen er nedsenket og har fall iht
gjeldende regelverk. Deler av gulvet utenfor dusjen har mindre fall enn 1:100, og det er usikkert om det er
etablert oppkant minst 15mm over ferdig flislagt gulv foran døren. Våtrommet fungerer med dagens
tilstand. Innhent dokumentasjon, om mulig.
Sluk, membran og tettesjikt - TG1
Påvist slukmansjett og smøremembran ved sluken. Det foreligger ikke dokumentasjon for produkter eller
for utførelsen.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Servantskap med foliebelagte fronter og heldekkende servant. Speil med lys på veggen over servanten.
Dusjnisje med glassdør. Blandebatteri og dusjgarnityr på veggen. Badekar. Vegghengt wc.
Ventilasjon - TG0
Mekansik avtrekk fra badet.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Borret hull fra tilstøtende rom, soverom. Målt i bunnsvill bak badekaret med motstandsmåler uten utslag.
Ingen indikasjon på fukt i veggen.
1.etasje > Vaskerom
Generell - TG3
Vaskerommet er under oppussing. Vinylbelegg på gulvet, malte vegger. Utgang til terrenget. Et skap er
revet ned og sluken er flyttet. Det er etablert midlertidig opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.
Vaskerommet var ikke vanntett på befaringsdagen, og må ferdigstilles for å få tg0 eller 1.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vaskerommeter under oppussing
og må ferdigstilles. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG IU
Vaskerommet har to yttervegger og en vegg mot kjøkken med heldekkende innredning. Det hadde liten
hensikt å borre hull ved siden av dørlisten, så hulltaking ble ikke gjennomført. Det er pga
bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TG IU gitt ut ifra
manglende mulighet for hulltaking.
Kjøkken
1.etasje > Kjøkken
Overflater og innredning - TG 0
Kjøkkeninnredningen har foliebelagte fronter og laminert benkeplate. Planlimt oppvaskkum av kompositt
og nedfelt koketopp. Integrert stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap.
Avtrekk - TG0
Avtrekksvifte integrert i koketoppen.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG0
Rør i rør system for tappevann.
Avløpsrør - TG1
Avløpsrør av plat, i stor grad fornyet i 2022.
Ventilasjon - TG1
Boligen har naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduskarmene og klaffventiler i ytterveggene.
Varmesentral - TG1
Luft til luft varmepumpe.
Varmtvannstank - TG0
Varmtvannstank, ca 200 liter fra 2021, i en bod i kjelleren.
Elektrisk anlegg - TG1
Skjult elektrisk anlegg. Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbrytere er plassert i stue/kjøkken.
Det ble ikke observert åpenbare feil ved det elektriske anlegget. Det understrekes at dette er basert på
enkle visuelle observasjoner, og at takstmannen ikke har elektrofaglig kompetanse.
Branntekniske forhold - TG0
Tomteforhold
Byggegrunn
Synlig fjell i krypkjelleren indikerer byggegrunn av fjell. Byggegrunnen er ikke vurdert.
Drenering - TG2
Ukjent drenering, trolig fra byggeåret. Lagt nye avløpsrør for å lede bort takvann i 2022. Mer enn halvparten
av forventet levetid er overskredet. Dreneringen har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunkt for når
dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Deler av
grunmuren er støpt direkte på fjell. Dreneringen vil ha en begrenset effekt. Det anbefales å følge med på
fuktnivået i krypkjelleren, og eventuelt vurdere ventilering og/eller system for avfukting fremfor utvendig
drenering.
Grunnmur og fundamenter - TG1
Grunnmur av betong på ukjent fundament mot grunnen.
Terrengforhold - TG0
Lett skrånende tomt.
Utvendige vann- og avløpsledninger - TG2
Bunnledning for avløp av jern/soil. Utvendig vannrør av metall, trolig kobber.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vann- og avløpsledninger. Det er ikke
beov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på
eldre anlegg.
Oljetank - TG1
Påvist fyllingsrør og lufting for nedgravd oljetank ved inngangspartiet. Påvist avklipte oljerør i krypkjelleren.
Eier er ikke kjent med nedgravd oljetank på eiendommen.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 09.05.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.