Byggemåte
Takstmann Henning Gartz har befart eiendommen og vurdert bygningskomponenter på følgende måte:
TG2 - avvik som kan kreve tiltak: Ventilasjon på bad og elektrisk anlegg
TG2 - avvik som ikke kreve umiddelbare tiltak: Andre utvendige forhold, etasjeskille / gulv mot grunn,
overflater gulv på bad, sluk, membran og tettesjikt på bad, avløpsrør og varmtvannstank.
Utvendig
Vinduer - TG1
Vindene og verandadøren har karmer av tre og to lag isolerglass med varierende alder. Vinduer mot vest
er fra 2014. Vinduer mot bakgården er noe eldre, ukjent alder.
Andre utvendige forhold - TG2
Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.
For å lukke avviket ihht NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for
fellesdeler i bygger. Da dette er opp til borettslaget/sameie å rekvitere er kostnadsestimat ikke satt.
Innvendig
Overflater - TG1
Laminat på gulvene. Malt tapet på veggene. Sparklet og malt bygningsplater i himlingene.
Etasjeskille/gulv mot grunn
Trebjelkelag mellom etasjene. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2
gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10-20 mm
innenfor en lengde på 2 meter.Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjent
måleavvik. Påvist planhetsavvik utover normale toleranser på stuegulvet. Målt
høydeforskjell inntil 25 mm gjenneom hele rommet. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller
rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som
dette. Dersom boligen skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Bygget er over 100 år gammelt.
Planhetsavvik er ikke unormalt for denne typen konstruksjoner.
Radon - TG0
Innvendige dører - TG1
Slett, malt, lyd og brannbegrensende entredør mot trapperommet. De innvendige dørene har karmer av
tre og formpressende dørblad. Malt fyllingsdør med glassflate mellom gang og stue.
Våtrom
3. etasje > Bad
Generell
Flislagt bad fra ca 2000. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse eller produkter.
Overflater vegger og himling - TG1
Badet har fliser på veggene, sparklede og malte bygningsplater i himlingen.
Overflater gulv - TG2
Fliser på underlag av betong/støpemasse med smøremembran. Målt fall til sluk ca 1:1000 rund sluken,
resten av gulvet er tilnærmende flatt. Høydeforskjellen fra slukristen til overkant av fliskeldningen foran
døren ble målt til omtrent 8 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
byggetidspunktet. Det er påvist høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel
er mindre enn 25 mm. Gulvet har lokalt fall til sluk, men ikke tilstrekkelig fall i henhold til gjeldnende
regelverk.
Våtrommet fungerer med dette avviket. Badet fungerer med dagens bruk. Det anbefales fortsatt bruk av
tett dusjkabinett.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Ikke synlig membran eller slukmansjett i sluken. Badet antas likevel å ha tettesjikt av smøremembran
under flisene. Det finnes ikke dokumentasjon for produkter og utførelse.Mer enn halvparten av forventet
brukstid er oppbrukt på membranløsningen. Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt
på våtrommet. Badet antas å være 20 år gammelt. Eventuelt tettesjikt har oppnådd mer enn halvparten av
sin forventet levetid.
Det er ikke synlig membran eller slukmansjett i sluken. Installering av tett dusjkabinett anbefales. Det må
gjøres nærmere undersøkelser.
Det anbefales å innhente dokumentasjon for tettesjiktet i badet, om mulig. Det anbefales fortsatt bruk av
tett dusjkabinett. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må badet totalfornyes.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Servantskap med malte fronter og heldekkende servant. Speil og lys på veggen over servanten.
Dusjkabinett, gulvmontert wc, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel på badet.
Ventilasjon - TG2
Mekanisk avtrekk på badet. Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering. Badet har mekanisk avtrekk, men
ingen åpning for tilførsel av frisk luft. Dette vil redusere effekten på avtrekket. Det bør etebleres
tilfredsstillende tilluft til våtrom, eksempelvis luftespalte ved dør e.l.
Fukt tilliggende konstruksjoner - TG0
Kjøkken
3 etasje > Kjøkken
Overflater og innredning - TG1
Kjøkkeninnredningen har foliebelagte fronter med kantlister av tre, og laminert benkeplate. Rustfri, nedfelt
oppvaskkum med skyllekum. Nisje for kjøl/fryseskap. Plass for komfyr og oppvaskmaskin. Fliser på
veggen overkjøkkenbenken.
Avtrekk - TG1
Avtrekksvifte av rustfritt stål over komfyren.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG1
vannrør av kobber. Ikke synlig stoppekran inne i leiligheten. Hovedstoppekran for vann finnes i kjeller.
Avløpsrør - TG2
Avløpsrør av plast og jern/soll, med varierende alder. Det er ikke påvist stakeluker inne i leiligheten.
Staking kan normalt utføres fra sluk eller toalett. Det finnes ikke stakeluker i sameiets fellerarealer. Mer
enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Deler av røropplegget antas å ha oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid. Det er ikke behov
for utbedringstiltak siden anleggent fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutslig oppstå på eldre
anlegg.
Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Ventilasjon - TG1
Leiligheten har naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduskarmene. I tilegg mekanisk avtrekk fra
badet.
Varmtvannstank - TG 2
Felles varmtvannstanker i sameiet. Påvist to stk varmtvannstanker på ca 200 liter fra 1933 i kjelleren. Det
er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tankene fungerer i
dag, men ut ifra alder kan skader oppstå på eldre tanker. Eventuell utskifting av varmtvannstanker vil være
et felles anliggende for sameiet.
Elektrisk anlegg - TG2
Delvis skjult elektrisk anlegg. Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter er plassert i gangen.
Det ble ikke observert åpenbare feil ved elektrisk anlegg. Det underskifes at dette er basert på enkle
visuelle observasjoner, og at takstmannen ikke har elektrofaglig kompetanse. El anlegg antas å være
minst 20 år gammelt. Det foreligger ikke samsvarserklæring av utførelse. På generelt grunnlag anbefales
det en gjennomgang med el- fagmann.
Brannteknisk forhold - TG0
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 30.06.22, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.