Byggemåte
Takstmann Henning Gartz har befart eiendommen og vurderer bygningskomponenter til følgende
tilstandsgrad:
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: Sanitærutstyr og innredning på bad, overflater og konstruksjon på
toalettrom og vannledninger.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Balkonger/terrasser og rom under terrasser, andre
utvendige forhold, overflater gulv på bad og avløpsrør.
Utvendig
Vinduer - TG1
Vinduene har karmer av vinyl og to lag isolerglass, fra 1987/1988.
Takvinduer - TG1
Takvinduene har karmer av tre og isolerglass. Utvendig aluminiumskledning. Tre av takvinduene har nye
glassruter fra 2018.
Dører - TG1
Skyvedør med karmer av pvc og to lag isolerglass.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2
Inntrekt takterrasse foran leiligheten mot nord. Flislagt dekke, antatt utført med fliser på pidestaller over et
eldre dekke. Båndtekking på veggene og på rekkverket. Ukjent tekking. Sluken var ikke tilgjengelig for
inspeksjon.
Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt
fare for skader. Takterrasser fra denne perioden har oftest en oppbygging som i dag anses som
risikokonstruksjon, med forhøyet risiko fra bla kondensering.
Andre utvendige forhold - TG2
Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.
For å lukke avviket ihht NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for
fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt.
Innvendig
Overflater - TG2
En-stav eikeparkett på gulvene. Sparklede og malte bygningsplater på veggene og i himlingene.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG1
Etasjeskiller av betong. Målt høydeforskjell inntil 10mm gjennom hele rommet, stue/kjøkken 5.etg.
Radon - TG0
Leiligheten ligger i byggets 5.etasje.
Pipe og ildsted - TG1
Pipe og nyere vedovn i stue/kjøkken i 5.etasje. Sotluke ved siden av ovnen.
Innvendige trapper - TG1
Innvendig trapp som 1/2 tett svingtrapp av tre mellom etasjene. Malte trinn, malte vanger, malt rekkverk.
Innvendige dører - TG1
Slett, malt, brannbegrensende entredør mot trapperommet. De innvendige dørene har karmer av tre og
slette, malte dørblad. Skyvedør mellom gangen og stuen.
Våtrom
6.etasje > Bad
Generell
Flislagt bad fra 2019. Det foreligger ikek dokumentasjon for utførelsen, utover en liste over involverte
aktører.
Overflater vegger og himling - TG1
Badet har fliser på veggene, sparklede og malte bygningsplater i himlingen.
Overflater gulv - TG2
Fliser på underlag av betong/støpemasse med smøremembran. Målt fall til sluk > 1:100 i den
nedsenkede dusjsonen, ca 1:200 på resten av gulvet. Høydeforskjellen fra slukristen i dusjen til overkant
av fliskledningen foran døren ble målt til ca 30 mm.
Det er påvist avvik i fallforhold i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulvet utenfor dusjnisjen har
fall til sluk men mindre enn 1:100. Tettesjiktet er ikke ført 15 mm høyere enn ferdig gulv foran døren.
Gulvet oppfyller ikke de preaksepterte løsningene i veiledningen til tek 17 § 13.15 annet ledd bokstav C.
Våtrommet fungerer med dette avviket. Gulvet har fall til sluk, men ikke tilstrekkelig fall iht gjeldende
regelverk. Badet fungerer med dagens bruk.
Sluk, membran og tettesjikt - TG1
Påvist slukmansjett og smøremembran ved sluken. Det foreligger ikke dokumentasjon for produkter eller
for utførelsen.
Sanitærutstyr og innredning - TG2
Servantskap med malte fronter og heldekkende servant. Speil med lys på veggen over servanten.
Dusjnisje med innfellbar glassvegg. Blandebatteri og dusjgarnityr på veggen. Vegghengt wc. Opplegg for
vaskemaskin og tørketrommel.
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er ikke
dreneringsåpning i kassen for innebygd sisterne, evt annet kompenserende tiltak.
Ventilasjon - TG1
Sentralavtrekk fra badet.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Borret hull fra tilstøtende rom, bod. Veggen mot badet er oppført av stålprofiler. Fuktmåling i metall er ikke
mulig. Ingen indikasjoner på fukt på baksiden av platekledningen.
Kjøkken
5.etasje > Stue/kjøkken
Overflater og innredning - TG1
Kjøkkeninnredningen har malte fronter og laminert benkeplate. Planlimt oppvaskkum av rustfritt stål og
nedfelt koketopp. Integrert stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap.
Avtrekk - TG1
Avtrekksvifte med kullfilter og omluftsfunksjon, over koketoppen.
Kjøkkenet ble fornyet i fbm oppussing i 2018-2020.
Spesialrom
5.etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon - TG2
Wc-rommet har fliser på gulvet, sparklede og malte bygningsplater på veggene. Servantskap med malte
fronter og heldekkende servant. Speil med lys på veggen over servanten. Vegghengt wc.
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er ikke
dreneringsåpning i kassen for innebygd sisterne for vegghengt wc.
Det må gjøres tiltak for å lukke avviket. Det må etableres dreneringsåpning fra innebygd sisterne, med
avrenning til sluk, evt annet kompenserende tiltak.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG2
Vannrør av kobber. Stoppekran er plassert over himlingen i gangen utenfor leiligheten.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Tidspunkt for utskiftning av vannlednigner nærmer seg. Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig
med utskiftning av rør. Vannrørene har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid (normalt 50
år).
Avløpsrør - TG2
Avløpsrør av jern/soil. Det er ikke påvist stakeluker i leiligheten. Staking kan evt gjøres fra sluk eller wc.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Det er ikke behov for utbedringstiltak. Avløpsrørene har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede
levetid (normalt 50 år).
Ventilasjon - TG1
Leiligheten har sentralavtrekk fra bad og wc.
Varmtvannstank - TG1
Varmtvannstank, ca 200 liter fra 2018, i boden i 6.etg. Montert system for lekkasjesikring med automatisk
vannavstenging i fbm tanken.
Elektrisk anlegg - TG1
Skjult elektrisk anlegg. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gangen i 5.etg.
Det ble ikke observert åpenbare feil ved det elektriske anlegget. Det understrekes at dette er basert på
enkle observasjonen og at takstmannen ikke har elektrofaglig kompetanse.
Branntekniske forhold - TG0
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt , hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.