Byggemåte
Moderniseringer:
1996 - Leiligheten ble innvendig gjenoppbygd etter brann med bla nye overflater, nytt kjøkken og nytt bad.
2002 - Etterisolert og fornyet fasadene, byttet vinduer.
2011 - Oppgradert parkering og uteområde.
2016 - Montert nye røykrør i to av pipene.
2017 - Fornyet taktekkingen.
2021 - Fornyet innvendige overflater med nye laminatgulv og gulvvarme i gangen og på kjøkkenet. Malt de
fleste veggene. Flislagt veggen over kjøkkenbenken.
2021 - Montert nytt dusjkabinett.
Takstmann Henning Gartz har befart eiendommen og vurdert bygningskomponenter til følgende
tilstandsgrad:
TG3 - Store eller alvorlige avvik: Generell på bad.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: Balkonger/terrasser og rom under balkonger, radon og ventilasjon.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Andre utvendige forhold, etasjeskille/gulv mot grunn,
vannledninger, avløpsrør og varmtvannstank.
Utvendig
Vinduer - TG1
Vinduene har karmer av pvc og to lag isolerglass, fra 2001.
Dører - TG1
Verandadøren har karmer og dørblad av pvc. Vindusfelt med isolerglass.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2
Inntrukket balkong med dekke av stedstøpt betong, foran leiligheten mot øst. Rekkverk av tre. Dekket er
tekket med pvc folie i fbm fasadearbeidene omkring 2000.
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverket er utført iht gjeldende krav i
byggeåret, men er for lavt iht dagens regelverk. Målt høyde ca 93 cm. Dagens krav til rekkverk er minst 100
cm høyde. Det er påvist en liten skade på folietekkingen.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Det er ikke krav om å
oppgradere rekkverk iht dagens regelverk. Tekkingen på verandaen er ikke egnet som slitesjikt. Det bør
vurderes å legge et tremmegulv e.l. over tekkingen på verandaen.
Andre utvendige forhold - TG2
Det er ikke utarbeidet tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget. For å lukke
avviket ihht NS3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i
bygget. Da dette er opp til sameiet å rekvirere, er kostnadsestimat ikke satt.
Innvendig
Overflater - TG1
Laminat på gulvene. Malt tapet på veggene, malt brystningspanel i ganen. Malt betong i himlingene.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG2
Leiligheten har oppforet tilfarergulv på underlag av betong.
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10-20 mm innenfor en lengde på
2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt planhetsavvik
inntil 10 mm / 2 meter målelengde i gangen.
Målt planhetsavvik inntil 20 mm gjennom hele rommet i gangen.
For å få tilstandsgrad 1 eller 0 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak. Gulvene har planhets- og retningsavvik utover normale toleranser. Det er ingen
indikasjoner på svekkelser i konstruksjonen. Avvikene har trolig vært til stede siden bygget var nytt, og har
små konsekvenser.
Radon - TG2
Det var ikke krav til radonsperre i boliger i byggeåret.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres
radonmålinger.
Pipe og ildsted - TG2
To-løps mursteinspipe, fra byggeåret. Nytt røykrør i pipen i flg informasjon fra borettslaget. Heldekkende
pipetrekk av metall over taket. Synlige sider er pusset og malt inne i leiligheten. Mulighet for ildsted i
stuen. Sotlukene er plassert i stuen og på badet.
Innvndige dører - TG1
Profilert, malt, lyd og brannbegrensende entrèdør mot trapperommet. Malte fyllingsdører inne i leiligheten.
Våtrom
Underetasje > Bad
Generell - TG3
Flislagt bad fra 1996. Det foreligger ikke dokumentasjon for produkter eller utførelse.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens bruk. Badet er ca 27 år gammelt og antas
å ha oppnådd sin forventede levetid. Sluken av støpejern er trolig fra byggeåret, ca 54 år gammel. Det er
påvist en sprekk i gulvflisene. Deler av gulvet har motfall. Det er ikke synlig membran, klemring eller
slukmansjett ved sluken.
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Badet
fungerer likevel med dagens bruk. Det dusjes i tett dusjkabinett. Det anbefales å fortsatt benytte
dusjkabinett, være oppmerksom ved bruk og rengjøre sluken jevnlig, inntil badet fornyes.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Borret hull fra tilstøtende rom, gang. Målt i bunnsvill bak dusjen med motstandsmåler MMS 2 uten utslag.
Måleren har nedre begrensning omkring 8%.
Kjøkken
Underetasje > Kjøkken
Overflater og innredning - TG1
Kjøkkeninnredningen har malte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål og
nedfelt koketopp. Integrert stekeovn. Plass for vaskemaskin og kjøl/fryseskap.
Avtrekk - TG1
Avtrekksvifte over koketoppen med kanal ut gjennom ytterveggen.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG2
Vannrør av kobber. Stoppekraner i kjøkkenbenken og bak en inspeksjonsluke på badet. Mer enn
halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er ikke behov for
utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre
anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Ventilasjon - TG2
Boligen har naturlig ventilasjon med naturlig avtrekk fra badet, tilluft via spalteventiler i vinduskarmene.
Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. Boligen har
for lite til-luft, ikke tilstrekkelig ventilasjon, iht gjeldende regelverk. Ventilering med kanaler gjennom
ytterveggene og naturlig avtrekk over tak var vanlig byggeskikk ved oppføringstidspunktet. Spalteventiler i
vinduene gir ikke tilstrekkelig lufttilførsel.
Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Det anbefales å
etablere friskluftsventiler gjennom ytterveggene i boligrom.
Varmtvannstank - TG2
Varmtvannstank, ca 115 liter fra 1996 i kjøkkenbenken. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
Varmtvannstanken har oppnådd mer enn sin anbefalte brukstid (20 år). Det er ikke behov for
utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Elektrisk anlegg - TG1
Skjult elektrisk anlegg. Sikringsskap med skrusikringer er plassert i trapperommet. Det har vært utført
el-kontroll med stikkprøver i regi av Mørenett i senere tid, uten å avdekke avvik.
Det ble ikke observert åpenbare feil ved det elektriske anlegget. Det understrekes at dette er basert på
enkle observasjoner, og at takstmannen ikke har elektrofaglig kompetanse.
Branntekniske forhold - TG0
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 03.04.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.