Byggemåte
Tilbygg/modernisering:
1997: Lagt furugulv i 1.etasje.
1998: Oppført loftetasjen.
1998: Fornyet badet i 1.etasje.
2009: Byttet vinduer i tre soverom, 1.etasje.
2011: Montert ny, rentbrennende vedovn. Byttet varmtvannstanken samme år.
2012: Montert utvendig solskjerming.
2013: Byttet kjøkkeninnredning.
Takstmann Henning Gartz har befart eiendommen og vurdert bygningskomponenter til følgende
tilstandsgrad:
TG3 - Store eller alvorlige avvik: Generell bad.
TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: Takkonstruksjon/loft.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: Taktekking, nedløp og beslag, vinduer, dører, overflater, radon,
innvendige trapper, overflater vegger og himling, overflater gulv på vaskerom, og sluk/membran/tettesjikt
på vaskerom.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Balkonger, terrasser og rom under balkonger, overflater
gulv på bad, sluk/membran/tettesjikt på bad, sanitærutstyr og innredning på bad, vannledninger, avløpsrør
og drenering, utvendige vann- og avløpsledninger.
Utvendig
Taktekking - TG2
Taket er tekket med pappshingel, fra 1998. Oppløftende er tekket med asfaltpapp.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Taktekkingen er ca 25 år gammel og
nærmer seg sin forvetnede levetid.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når
dette er nødvendig er vanselig å si noe om. Taktekkingen fungerer, men nærmer seg sin forventede
levetid. Det må påregnes å tekke om taket i løpet av fhv få år.
Nedløpr og beslag - TG2
Pipetrekk, renner, nedløpsrør og beslag av metall.
Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det er ikke montert takstige eller feieplattform på
taket.
Stigetrinn og plattform for feier må monteres. Dagens eier har i senere tid feid pipen selv, men det
anbefales å montere stigetrinn og plattform til feier.
Veggkonstruksjon - TG1
Ytterveggene over grunnmuren er av bindingsverk med utvendig stående og liggende kledning av tre.
Stående kledning fra byggeår, 1972. Liggende kledning fra 1998 i flg eier.
Takkonstruksjon/loft - TG IU
Saltak av prefabrikkerte loftstakstoler med undertak av taktro/bord. Innredet loft med isolerte skrå takflater.
Takoppløft på midten av begge taksidene. Raftekott langs takfoten og lite kryploft i toppen, uten tilkomst.
Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner
fra underliggende etg. Loftet er innredet, både knevegger og himling er kledd. Konstruksjonen er ikke
synlig, ikke tilgjengelig for inspeksjon. Innhent dokumentasjon, om mulig.
Vinduer - TG2
Vinduene har karmer av tre og to lag isolerglass, de fleste fra byggeår. Byttet glassruter i en del vinduer i
1992.
Nyere vinduer i tre soverom i 1.etg. De fleste vinduene i 1.etg er fra 1972, ca 51 år gamle og nærmer seg
sin forventede levetid. Det bør påregnes at en del vinduer fra 1972 må byttes i løpet av få år.
Takvinduer - TG1
Takvundu med karmer av tre og isolerglass, utvendig aluminiumskledning.
Dører - TG2
Hoveddøren har karmer av tre og malt dørblad, med vindusfelt, fra byggeåret. Døren til gang og vaskerom
har karmer av tre og malt dørblad, fra 1998. Verandadørene har karmer og dørblad av tre, vindusfelt med
to lag isolerglass, fra hhv 1972 og 1998.
Hoveddøren står under tak og fremstår i god stand. Den er likevel mer enn 50 år gammel og oppfyller ikke
dagens krav/forventninger til isolasjonsevne og tetthet. Verandadøren i 1.etg fra 1972, har oppnådd sin
forventede levetid og står foran utskiftning innen få år. Verandadører byttes normalt sammen med
vinduene.
Varandadøren i 1.etg nærmer seg utskiftning.
Merknad fra selger: Hoveddøren er fra 1998 (montert samtidig med påbygg 2.etasje). Dør fra entrè til
gang, og fra gang til stue er fra 1998, ikke 1972.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2
Understøttet, overbygd veranda av trekonstruksjoner foran loftsetasjen mot nord/vest. Spaltegulv av
terrassebord. Rekkverk av tre. Fra 1998.
Markterrasse av trekonstruksjoner foran leiligheten mot sør/vest. Dekke av impregnerte terrassebord.
Rekkverk av tre. Fra byggeåret.
Rekkverket er for lagt i forhold ti ldagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverket på varandaen foran loftet er
utført iht gjeldende krav i byggeåret, men er for lavt iht dagens regelverk. Målt høyde ca 91 cm. Dagens
krav til rekkverk er minst 100 cm høyde.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Rekkverket er utført iht
gjeldende regelverk i byggeåret. Det er ikke krav om oppgradering til nytt regelverk.
Merknad fra selger: Markterrassen er fra 1981, ikke fra byggeår 1972.
Innvendig
Overflater - TG2
Furubord, laminat og gulvbelegg på gulvene. Panel og malt tapet på veggene. Malt papir, panel og malte
trefiberplater i himlingene.
Det er påvist skader på overflater. Himlingene med malt papir (1.etg) har stedvis sprukket eller papiret har
løsnet.
Enkelte himlinger i 1.etg står foran reparasjoner, flikking og maling.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG1
Trebjelkelag mot kryperom i 1.etg. Etasjeskille av trebjelkelag mot loftet. Målt høydeforskjell inntil 3 mm
gjennom hele rommet, stuen i 1.etg.
Målt høydeforskjell inntil 5 mm gjennom hele rommet, loftstuen.
Radon - TG2
Det var ikek rkav til radonsperre i boliger i byggeåret.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres
radonmålinger. Det anbefales å utføre radonmålinger.
Merknad fra selger: Ble målt i 2001, verdi = 0. Dokumentasjon kan anskaffes.
Pipe og ildsted - TG1
Elementpipe fra byggeåret. Heldekkende trekk av metall over taket. Synlige sider er delvis pusset og malt
inne i huset. Vedovn fra 2011 i stuen. Sotluken er plassert i krypekjelleren.
Pipen har vært murt i fbm oppføring av loftsetasje, øvre del av pipen er fra 1998.
Krypkjeller - TG1
Krypkjeller under boligen. Ringmur av betong. Jord - gulv. Ventilert med ventiler og en lufterist i
grunnmuren. Tilkomst via en luke i gulvet på vaskerommet. Det er også tilkomst utenfra gjennom
"mannhull" under terrasse på sydsiden.
Innvendige trapper - TG2
Innvendig trapp som 1/4 åpen svingtrapp av tre mellom etasjene. Lakkerte vanger, lakkerte trinn, lakkert
rekkverk.
Trinnene har en del bruksmerker/slitasje.
Trappetrinnene står foran overflatebehandling, sliping og lakkering.
Innvendige dører - TG1
Dørene i 1.etg har karmer av tre og slette, finerte dørblad fra 1972. Dørene på loftet har karmer av tre og
dørblad av heltre med lakkerte fyllinger, fra 1998.
Våtrom
Loft > Bad
Generell
Delvis flislagt bad fra 1998. Det foreligger ikke dokumentasjon for produkter eller utførelse.
Overflater vegger og himling - TG1
Badet har malt glassfiberstrie på veggene og panelt himling. Flislagt vegg ved badekaret.
Overflater gulv - TG2
Fliser på underlag av betong/støpemasse med antatt tettesjikt av smøremembran.
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulvet er
tilnærmet flatt.
Våtrommet fungerer med dette avviket. Badet fungerer med dagens bruk. Det dusjes i badekar.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Plastsluk i gulvet, nyere type med klemring. Det er ikke synlig membran eller slukmansjett i sluken.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det kan ikke konstateres
synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Tettesjiktet er ca 25 år gammelt og har oppnådd mer enn
halvparten av sin forventede levetid. Det er ikke synlig membran eller slukmansjett ved sluken. Det må
gjøres nærmere undersøkelser. Innhent dokumentasjon for tettesjuktet, om mulig. Det anbefales fortsatt
dusjing i badekar, evt dusjkabinett.
Sanitærutstyr og innredning - TG2
Servant. Speil og lys på veggen over servanten. Vegghengt wc. Badekar med blandebatteri på veggen.
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Ved
implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig
observeres.
Det var ikke krav om dreneringsåpning fra kasse for innebygd sisterne i byggeåret.
Ventilasjon - TG1
Avtrekk til balansert ventilasjonsanlegg.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Borret hull fra tilstøtende rom, gang. Målt i bunnsvill bak dusjen med motstandsmåler uten utslag.
(Måleren har nedre begrensning på ca 8%)
1.etasje > Bad
Generell - TG3
Bad fra byggeåret. Oppgradert med nytt gulvbelegg i 1972. Fornyet igjen i 1998.
Gulvbelegg av "Perginol" epoxy belegg. Malt glassfiberstrie på veggene. Servant på veggen. Overskap,
speil og lys over servanten. Høyskap. Dusjkabinett. Gulvmontert wc.
Påvist en plastsluk uten klemring i gulvet. Epoxy belegg er smurt inn på flensen på sluken.
Målt fall til sluk ca 1:100. Høydeforskjellen fra sluken til gulvet foran døren ble målt til ca 30 mm. I tillegg en
sokkel, høyde ca 70mm, under dørstokken.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Badet er så gammelt at det antas å
stå foran fornying. Gulvbelegget er noe svidd av varmekabelen. Gulvbelegget er gammelt og sprøtt, det
kan lett sprekke. Overgangen mot sluken er ikke dokumentert/kan ikke dokumenteres som vantett iht
dagens regelverk. Veggflatene i våt sone oppfyller ikke dagens krav til tetthet.
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Badet
fungerer med dagens bruk, men står foran fornying innen få år. Det anbefales fortsatt bruk av
dusjkabinett.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Borret hull fra tilstøtende rom, vaskerom. Målt med motstandsmåler 8,8% fuktinnhold i bunnsvillen bak
dusjen.
1.etasje > Vaskerom
Generell
Opprinnelig bod, omgjort til vaskerom i fbm påbygg loftsetasje omkring 1998. Det foreligger ikke
dokumentasjon på utførelse eller produkter.
OVerflater vegger og himling - TG2
Vaskerommet har malte trefiberplater på veggene, malt himling.
Det er uegnede materialer i våtsoner. Malte trefiberplater er ikke tilstrekkelig vanntette til bruk i våte soner.
Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Veggene i våte soner bør behandles med egnet
våtroms-system.
Overflater gulv - TG2
Vinylbelegg på gulvet. Belegget har ikek oppbrett langs veggene eller foran døren. Gulvet er flatt.
Det er ikke påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er mulighet for
at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at
høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Gulvet er flatt, har ikke fall til sluk. Det er ikke oppkant på tettesjiktet mot veggene eller døren. Det er
etablert en luke mot krypkjeller i gulvet. Luken er ikke vanntett.
Vaskerommet fungerer med dagens bruk. Det søles ikke med vann på gulvet. Vaskerommet oppfyller
hverken dagens regelverk eller regelverket fra byggeåret, og står derofr likevel foran fornying.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Plastsluk i gulvet. Gulvbelegget er ikke klemt mot sluken.
Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Gulvbelegget er ikke
klemt mot sluken. Vaskerommet står foran total fornying. Kostnadsestimat er lagt til under "overflater,
gulv" og derfor satt til 0,- her.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Skyllekar på veggen. Opplegg for vaskemaskin. Div teknisk utstyr er plassert på vaskerommet.
Ventilasjon - TG
Avtrekk til balansert ventilasjonsanlegg.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Borret hull fra vaskerommet mot badet, i veggen mellom bad og vaskerom. Målt 8,8% fuktinnhold med
motstandsmåler i bunnsvillen.
Kjøkken
1.etasje > Kjøkken
Overfalter og innredning - TG1
Kjøkkeninnredningen har foligebelagte fronter og benkeplate i heltre bambus. Underlimt oppvaskkum av
rustfritt stål og nedfelt koketopp. Integrert stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap.
Avtrekk - TG1
Avtrekksvifte over koketoppen.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG2
Vannrør av kobber. Røropplegget er delvis fra 1972, delvis fra 1998. Stoppekran for vann i krypkjelleren, og
utendørs.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Den eldste delen av
røropplegget har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg. Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Avløpsrør - TG2
Avløpsrør av plast. Stakeluke i krypkjelleren. Avløpsrørene er delvis fra 1972, delvis fra 1998.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Ventilasjon - TG1
Balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinner.
Varmtvannstank - TG1
Varmtvannstank, ca 200 ltier fra 2011, på vaskerommet.
Elektrisk anlegg - TG1
Skjult elektrisk anlegg. Sikringsskap med automatsikrigner og jordfeilbrytere er plassert i vindfanget i
1.etg og i gangen på loftet.
Det ble ikke observert åpenbare feil ved det elektriske anlegget. Det understrekes at dette er basert på
enkle visuelle observasjoner, og at takstmannen ikke har elektrofaglig kompetanse.
Branntekniske forhold - TG0
Tomteforhold
Byggegrunn
Byggegrunnen er ikke kjent, ikke vurdert.
Drenering - TG2
Drenering er utført med drenerende masser langs og under grunnmuren. Dagens eier ahr forbedret
dreneringen ved å legge ned betongrør langs grunnmuren, som leder overflødig vann fra grunnen, samt
takvann, til kommunalt o.v.system.
Mer enn halvparten av foventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen har oppnådd mer enn
halvparten av sin forventede levetid.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Grunnmur og fundamenter - TG1
Ringmur av betong på fundament av betong mot grunnmuren.
Terrengforhold - TG0
Tilnærmet flat tomt.
Utvendige vann- og avløpsledninger - TG2
Utvendige vann- og avløpsrør av plast, i flg eier.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger og avløpsledninger.
Utvendige vann- og avløpsrør av oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 02.03.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.