Byggemåte
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 23.05.04, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
Det er normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Det er noe slitasje på bygningen, men det er også foretatt overflateoppussing av enkelte overflater i
senere tid. Loftet er innredet i 2013.
Taktekking - TG2
Taket er tekket med betongtakstein fra byggeår. Taket er besiktiget fra taket. Det er enkelte knekte taksten.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Taksteinene er forsøkt limt, men har
sprukket hvor de er limt. Det er observert vindskibord med råteskade.
Tiltak:
• Knekte takstein må skiftes.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når
dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Kostnadsestimat: Under 10 000,-.
Nedløp og beslag - TG2
Takrenner, nedløp og beslag er av stål, og disse er fra byggeår. I følge eldre takst er det gjort utbedringer
rundt pipebeslag i 2018 etter en lekkasje.
Det er observert enkelte bulker i nedløp. Det er ikke observert skader som går ut over funksjonen. Det er
ikke behov for utbedringstiltak.
Veggkonstruksjon - TG2
Yttervegger er oppført av bindingsverk med liggende kledning og visuell kontroll av vegger sannsynliggjør
følgende oppbygning:
Kledning, utlekting, vindtett plater, 150 mm isolert bindingsverk, dampsperre og veggplater.
Vurdering av avvik:
Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Tiltak
Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Lokal utbedring må utføres.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000,-.
Takkonstruksjon/Loft - TG2
Det er saltak med A-takstoler og oppvarmet loft. Takkonstruksjonene er tilgjengelig for besiktigelse fra
kottluker. Ytterst på takutstikket, sett fra kaldtloftet, er det fuktskjolder.
Vurdering av avvik:
Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
Det er observert fuktskjolder helt ute på utstikket. Det er ikke foretatt fuktmåling i dette området, da det er
langt ute på utstikket. Fuktskjolder kan komme fra perioder med ekstremvær eller fra en eldre og utbedret
lekkasje.
Tiltak:
Følg med på dette området under ekstremvær.
Vinduer - TG2
Boligen har vinduer fra byggeår, bortsett fra på loftet som er fra 2013 og ett vindu i underetasjen som er fra
2022. Vinduene er av malt trevirke med 2-lags glass. Vinduet fra 2022 har 3-lags glass. På loftet er det
observert krakelerte foringer.
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak.
Foringene skiftes ved behov.
Dører - TG1
Terrassedør er en skyvedør fra byggeår. Denne er av malt trevirke med 2-lags glass. Ytterdør er fra
byggeår og har malt trevirke. Det er montert elektrisk kodelås på døren. Ut i fra underetasjen er det en
kjellerdør i trevirke.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2
Det er en veranda med utgang fra stue. Veranda og rekkverk er bygget i trevirke. Utenfor inngangsparti er
det en mindre platting som er bygget i trevirke.
Vurdering av avvik:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Rekkverket er målt til 90 cm på veranda og 67 cm på platting ved inngangsparti. Dagens krav er 100 cm.
Tiltak:
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Utvendige trapper - TG3
Det er tretrapp opp til inngangsparti og en trapp fra veranda som er bygget i tre. Nederste del av trappen
mangler rekkverk. Det er krav til rekkverk ved
høyder på over 50.
Vurdering av avvik:
Kommentar til rekkverk: Det mangler rekkverk på den ene siden av trappen som går ned fra veranda og
det mangler rekkverk på trapp som går ned fra inngangsparti.
Kommentar til andre avvik: Trappene er noe værslitt.
Tiltak:
Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: Under 10 000,-.
Overflater - TG1
På gulvet er det parkett, laminat, belegg og furugulv. På vegger er det malte flater, synlig mur og ferdigmalt
panel. I himling/ innvendig takflate er det himlingsplater. Det er malt overflatene de senere årene og det er
etablert et nytt soverom i underetasjen som det gjenstår noe ferdigstilling på. Innvendige overflater har
mindre merker og hakk, men disse er vurdert til å falle inn under normal slitasje, og utløser ikke annen
tilstandsgrad.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG1
Det er etasjeskiller av trebjelkelag. - Det er observert skjevheter på ca. +/- 5 mm over 2 meter flere steder.
Dette er innenfor standardens satte krav til skjevheter.
Radon - TG0
Det er foretatt radonmålinger som viser verdier under grenseverdien. Dokumentet er datert 03.05.2012.
Pipe og ildsted - TG2
Pipe er bygd av Leca eller tilsvarende lettklinkerprodukt. Det er montert ildsted i stuen på loftet og i
hovedetasjen. Det er også et ildsted i gangen i underetasjen. Pipens overflate er murpuss. Feieluke er
montert på loftet og sotluke i underetasje.
Vurdering av avvik:
Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen.
Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.
Tiltak:
Ildsted med sprekk må skiftes.
Kostnadsestimat: Under 10 000,-.
Rom under terreng - TG2
Deler av underetasjen befinner seg under terrenget og det er påforingsvegger mot yttervegg. Vegger på
bod og tekniskrom har synlig mur.
Det ble målt 10 vektprosent fuktighet i trevirke via inspeksjonsluke til soilrør.
Vektprosent blir gradert slik:
- Tørt: Under 11,9%
- Akseptabel: 12-15,9 %
- Fuktig : 16-19,5 %
- Meget fuktig: 19,6-27 %
- Vått: Over 27%
Vurdering av avvik:
Det er observert plast på vegg som ligger mot terrenget. Dette er ikke en anbefalt løsning i dag. Det er
ikke alle rommene som har plast mot bakvegg, da her er synlig mur.
Tiltak:
Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: Under 10 000,-.
Innvendige trapper - TG2
Det er trapp av trevirke med tette opptrinn som går opp til loftet. Det er trapp av trevirke med åpne opptrinn
som går ned til underetasjen.
Vurdering av avvik:
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Begge trappene mangler håndløper.
Gjelder trappen ned til underetasjen: Høyden på rekkverket er målt til 88 cm. Dagens krav til høyde på
rekkverk er 90 cm. Det er målt 18 cm åpning i rekkverk. Dagens krav til åpning i rekkverk er maks 10 cm.
Det er målt 14 cm åpning i mellom trappetrinnene. Dagens krav til åpning mellom trinnene er maks 10
cm.
Tiltak:
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
Kostnadsestimat: Under 10 000,-.
Innvendige dører - TG2
Det er hvite glatte dører.
Vurdering av avvik:
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Det er observert enkelte innerdører som subber noe mot karm.
Tiltak:
Enkelte dører må justeres.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Hovedetasje - Vaskerom - TG3
Vaskerommet er fra byggeår og ut i fra retningslinjene som norsk takst følger, kvalifiserer vaskerommet til
TG3 på bakgrunn av alder. Det er blant annet observert sprekk i belegget under innredningen.
Vaskerommet er i daglig bruk og har belegg på gulv, våtromstapet på vegger og himlingsplater i himling/
innvendig takflate. Rommet er innredet med dusjkabinett, vaskemaskin, utslagsvask og innredning.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak:
I henhold til dagens standard imøtekommer ikke rommet kravet til våtrom. Rommet fungerer til dagens
bruk, men det anbefales likevel en renovering av rommet. Ved en eventuell lekkasje kan avviket som er
oppdaget føre til skade i konstruksjonen. Ved renovering må alle forhold rund med tettesjikt, våtsone, sluk
m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Det søkes etter fukt i tilstøtende rom, nærmest mulig dusjsonen/ våtsonen eller hvor det mest trolig kan
oppstå fuktighet. Dersom det ikke er tilgang i dette området eller det ikke mottas aksept fra rekvirent, så
søkes det heller ikke etter fukt. Det er foretatt hullboring fra toalettrom og det ble målt 8 vektprosent
fuktighet i trevirke.
Underetasje - Bad
Rommet er pusset opp i 2002, ifølge eldre takst. Våtrommet er vurdert etter Tekniske forskrifter i perioden
1997-2010. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse.
Overflater vegger og himling - TG2
På vegger er det våtromstapet og i himling/ innvendig takflate er det takplater.
Vurdering av avvik:
Tapetskjøter er ikke tette.
Tiltak:
Det må gjøres tiltak for å utbedre avviket.
Kostnadsestimat: Under 10 000,-.
Overflater gulv - TG1
På gulv er det fliser og det er varmekabler i gulvet. Det er målt fall fra dør til topp slukrist. Fallet ble målt til
ca. 4 mm. Det er en flislagt oppkant ved dør på ca. 25 mm.
Sluk, membran og tettesjikt - TG3
Sluk er laget av plast
Det er ikke observert klemring og membran er smurt ned i sluken.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Tettesjiktet rundt sluket (klemring) er ikke utført fagmessig.
Det er påvist utette rørgjennomføringer i våtsone.
Membran er smurt ned i sluken og det kan ikke konstateres at denne er klemt.
Det er ikke tettet rundt avløpsrøret til vasken hvor dette går gjennom vegg.
Tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis
må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette
er nødvendig. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det bør
vurderes om lokal utbedring er mulig.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000,-.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Rommet er innredet med dusjkabinett, baderomsinnredning og toalett.
Ventilasjon - TG1
Det er elektrisk styrt vifte og tilluft gjennom spalte under dør. Viften er fuktstyrt og er ikke funksjonsprøvd.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Det er foretatt hullboring fra teknisk rom, og det ble målt 9 vektprosent fuktighet i trevirke.
Kjøkken
Overflater og innredning - TG2
Kjøkkeninnredningen fra byggeår. Kjøkkenet har overskap og underskap, benkeplate av laminat,
belysning under overskap, kjøkkenøy/ halvøy, vask, oppvaskmaskin, komfyr, frittstående kjøl og fryseskap.
Vurdering av avvik:
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak. Det gjøres tiltak ved behov.
Avtrekk - TG1
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Hovedetasje - Toalettrom - TG2
Rommet har belegg på gulv, malte flater på vegg og himlingsplater i himling/ innvendig takflate. Rommet
er innredet med toalett og vask.
Vurdering av avvik:
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Det er et mekanisk avtrekksanlegg plassert i kott som ligger over toalettet, men det ble ikke observert
avtrekk fra ventil.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Vannledninger - TG2
Det er rørteknisk opplegg av kobber. Stoppekran er plassert på teknisk rom.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av
rør.
Avløpsrør - TG2
Avløpsrør er av plast. Stakemulighet er tilgjengelig via luke på soverom i underetasjen mot nord.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av
rør.
Ventilasjon - TG2
Det er kun naturlig ventilasjon i boligen. Det er montert mekanisk avtrekksanlegg på kaldtloftet.
Vurdering av avvik:
Det er ikke observert avtrekk fra det mekaniske anlegget og det ble ikke observert en bryter til dette.
Anbefaler ytterligere kontroll.
Varmesentral - TG1
Det er installert varmepumpe i gangen i underetasjen. Denne er montert i 2014.
Varmtvannstank - TG1
Varmtvannstanken fra 2011 og er på ca. 200 liter. Varmtvannstanken er plassert på teknisk rom.
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
Varmtvannsberederen er plassert i rom med sluk, men rommet er ikke fuktsikkert.
Tiltak:
Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Anbefaler å
montere lekkasjesikring, da rommet ikke er fuktsikkert.
Kostnadsestimat: Under 10 000,-.
Elektrisk anlegg - TG1
Branntekniske forhold - TG1
Byggegrunn:
Det er ikke avklart hvordan grunnforhold og fundament er bygd opp, men det er trolig grunnforhold av fjell
og steinmasser.
Drenering - TG2
Det er synlige tiltak som kan bekrefte drenering og det er observert oppstikk for kobling av taknedløp og
knotteplast.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Grunnmur og fundamenter - TG2
Grunnmur er av betong eller lettklinkerblokker. Det er ikke kjent hvilken type fundament det er.
Vurdering av avvik:
Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk.
Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
Tiltak:
Lokal utbedring må utføres.
Kostnadsestimat: Under 10 000,-.
Terrengforhold - TG2
Tomten ligger i en sørhelling.
Vurdering av avvik:
Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område iht. kommuneplan. Observasjonen om rasfarlig/
skredutsatt område for snøskred er tatt
ut i fra NVE sin karttjeneste. Rapporten bygger på automatiserte geoanalyser.
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak. Utvendige vann- og avløpsledninger. Det er ikke avklart hvilke type
vann- og avløpsledninger det er utenfor
boligen, men ut ifra byggeår er disse av plast.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg.
Garasje:
Byggeår: 1988.
Garasjen er bygget inn til boligen og taket er en forlengelse av hustaket. Garasjen er oppført med støpt
plate mot grunn med oppkant, uisolert bindingsverk og sperretak. Det er montert manuell garasjeport i
garasjen. Garasjen er ikke tilstandsvurdert iht. kravene i en tilstandsrapport og det er kun gjennomført
visuelle observasjoner og gjennomført arealmåling for å kunne synliggjøre bruken av garasjen.
Bod:
Byggeår: 2016.
På nordsiden av huset er der en frittstående bod på 5m2, som er oppført i 2016. Boden er oppført med
tregulv mot grunn, uisolerte vegger med liggende kledning og saltak som er tekket med shingel. Det er
noe slitasje og konstruksjonsfeil på boden. Vegger/ kledning går ned under/mot grunn, med knotteplas
som er fuget inn til kledning. Boden er ikke tilstandsvurdert iht. kravene i en tilstandsrapport og det er kun
gjennomført visuelle observasjoner og gjennomført arealmåling for å kunne synliggjøre bruken.