Byggemåte
Takstmann har befart eiendommen og vurdert bygningskomponenter til følgende tilstandsgrad:
TG3 - Store eller alvorlige avvik: Vaskerom generell.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: Nedløp og beslag, takkonstruksjon/loft, rom under terreng, overflater
vegger og himling på bad og avtrekk fra stue/kjøkken.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Taktekking, veggkonstruksjon, vinduer,
balkonger/terrasser og rom under balkonger, etasjeskille, radon, pipe og ildsted, innvendige trapper,
overflater gulv på bad, sluk/membran og tettesjikt på bad, vannledninger, avløpsrør, drenering, grunnmur
og fundamenter, forstøtningsmurer og utvendige vann- og avløpsledninger.
Utvendig
Taktekking - TG2
Taktekkingen er av pappshingel og taket er besiktiget fra taknivå. Det er lagt ny shingel på den gamle i
2004, ifølge eier ble den lagt uten at det var lekkasje i den gamle tekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tekkingen. Det er noe mose på taket. Fuge rundt
pipe er litt oppsprukket. Enkelte plasser er shingel festet med synlig spiker, som er fuget rundt. Det må
foretas tiltak for å lukke avviket. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen
skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp og beslag - TG2
Takrenner, nedløp og beslag er av stål, og disse er skiftet da taktekkingen ble skiftet. Det mangler
tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var
ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.
Veggkonstruksjon - TG2
Yttervegger er oppført av bindingsverk med liggende kledning og visuell kontroll av vegger sannsynliggjør
følgende oppbygning: Kledning, utlekting, vindtette plater, 100 mm isolert bindingsverk, dampsperre og
veggplater. Det er ingen lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjonen. Det er ingen eller liten lufting i
nedre kant av kledning mot grunnmur. Lokal utbedring må utføres.
Takkonstruksjon/loft - TG2
Det er saltakskonstruksjon med w-takstoler og kaldt loft. Det er begrenset/dårlig ventilering av
takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. Det er observert fuktskjolder,
men det var ikke fukt i disse under befaring. Fuktskjolder kan komme fra perioder med ekstremvær eller
fra en eldre og utbedret lekkasje. Det er litt små luftespalter rundt om. Lufting bør forbedres.
Vinduer - TG2
Boligen har vinduer fra byggeår og disse er av malt trevirke med 2-lags glass. Det er ett vindu fra 2012
med glass som er av nyere dato, og ett vindu som er helt nytt fra 2012. Eier har byttet pakninger på de
fleste gamle vinduene. Det er påvist at enkelte vinder er vanskelig å åpne/lukke. Vinduer må justeres.
Dører - TG1
Bygningen har malt hovedytterdører og malt balkongdører i tre. Alle er byttet etter byggeår og i perioden
etter 2012.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2
Det er en veranda med utgang fra stue og soverom og som en når fra terreng. Veranda er bygget opp i
trevirke og den er i senere tid forsterket med søyler. Rekkverk er byttet i samme periode. Håndløper er i
ubehandlet impregnert trevirke. Ved inngangsparti er et trapp satt opp til dør som er bygd opp av betong
med flis. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Eier har montert opp en
membranduk under veranda der det er laget til rom for lagring. Løsningen er ok, men ikke helt tett ifølge
eier. Det er skade på flis ved inngangsparti. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til
dagens forskriftskrav.
Innvendig
Overflater - TG1
På gulvet er det laminat og på vegger er det malte flater, tapet, panel og ferdigmalt panel. I
himling/innvendig takflate er det malte flater.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG2
Det er etasjeskiller av trebjelkelag og støpt plate mot grunn.
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik. I stue er det observert et avvik på ca. 20 mm. Det er observert
noe knirk. Trolig knyttet til laminatgulvet. Det er ikke behov for utbedringstiltak. For å få tilstandsgrad 0 eller
1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et
enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike
tiltak.
Radon - TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres
radonmålinger.
Pipe og ildsted - TG2
Pipe er bygd av Leca eller tilsvarende lettklinkerprodukt. Ildsted som montert i stue er skiftet i 2014. I
underetasjen er det ildsted fra 2013. I mars 2023 var feier på befaring, uten å ha merknader.
Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Påvist i underetasje over ildsted.
Rom under terreng - TG2
Deler av underetasjen befinner seg under terrenget og det er påforingsvegger mot yttervegg. Ved
hullboring er det kun en liten del av konstruksjonen som er vurdert. Det er tatt hull der hvor det mest trolig
kan oppstå fuktighet og hvor det er tilgang. Dette er aller helst i hjørnet ut mot yttervegg. Det er foretatt
hullboring i bod, og det ble målt 18,5 vektprosent fuktighet i trevirket. Vektprosent blir gradert slik:
- Tørt: Under 11,9%
- Akseptabel: 12-15,9 %
- Fuktig : 16-19,5 %
- Meget fuktig: 19,6-27 %
- Vått: Over 27%
Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist
fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer.
Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagte. Det er gjennom hullboring observert følgende
oppbygning: innvendig plate, dampsperre, isolert påforing, svartpapp og betong. Svartpapp og
dampsperre er i dag ikke et anbefalt produkt, da denne kan holde på fukt.
Innvendige trapper - TG2
Det er åpen tretrapp med rekkverk av trevirke.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk er større enn
dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens
forskriftskrav. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. Det er ikke krav om
utbedring av åpninger opp til dagens krav.
Innvendige dører - TG1
Innvendig har boligen furu fyllingsdører i underetasje og hvite dører med fyllinger oppe.
Våtrom
1.etasje > Bad
Generell
Rommet er pusset opp i 2004. Våtrommet er vurdert etter Tekniske forskrifter i perioden 1997-2010. Det
er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse.
Overflater vegger og himling - TG2
Veggene har fliser og taket har himlingsplater.
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen
(ved vask, dusj, badekar osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Observert nede ved gulv under
vask. Vinduer og dører, som er plassert i våtsone, med tilhørende foringer og listverk bør
overflatebehandles med alkrylbasert maling eller alkydbasert lakk for våtrom. Dette gjelder også flatene
som er skjult (baksiden og skjøter på listverk og foringer).
Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig
for å vurdere utvikling. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.
Overflater gulv - TG2
På gulv er det fliser og det er varmekabler i gulvet. Det er målt fall fra ør til topp slukrist. Fallet ble målt til
ca. 15 mm i tillegg til en oppkant ved dør.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Rommet er innredet med dusjkabinett, baderomsinnredning, og toalett.
Ventilasjon - TG1
Det er elektrisk styrt vifte.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Det er foretatt hullboring fra gang, og det ble målt 7 vektprosent fuktighet i trevirke.
Kjeller > Vaskerom TG3
Generell
Rommet er enkelt pusset opp i etter 2012. Det er fliser på gulvet og malte vegger. Rommet er innredet
med gjenbruk av den gamle kjøkkeninnredningen. Det er vask, opplegg for vaskemaskin og
varmtvannstank i rommet.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Det er foretatt hullboring fra gang, og det ble målt 7 vektprosent fuktighet i trevirke.
1.etasje > Kjøkken TG1
Overflater og innredning - TG1
Kjøkkeninnredningen er skiftet i 2012, og er fra Ikea. Kjøkkenet har overskap, underskap og høyskap,
benkeplate av laminat, vask, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn, kjøleskap og microbølgeovn.
Avtrekk -TG1
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Kjeller > Stue/kjøkken
Overflater og innredning TG1
Kjøkkeninnredningen fra 2004. Kjøkkenet har benkeplate av heltre, overskap og underskap
,hybelkjøkkenmodul med vask, kjøleskap og platetopp.
Avtrekk - TG2
Kjøkken har ikke avtrekksvifte.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG2
Det er rørteknisk opplegg av kobber.
Avløpsrør - TG2
Det er avløpsrør av plast. Stakemulighet er plassert i bod.
Ventilasjon - TG1
Boligen har naturlig ventilasjon.
Andre VVS-installasjoner
Opplegg fra garasje er koblet til i bod, med egen stoppekran og mulighet for drenering før vinteren.
Varmesentral - TG1
Det er varmepumpe i stue. Utedel er plassert i overbygget lagringsplass.
Varmtvannstank - TG1
Varmtvannstanken fra 2018 og er på ca. 120 liter. Varmtvannstanken er plassert på vaskerom.
Elektrisk anlegg - TG1
Branntekniske forhold - TG0
Tomteforhold
Byggegrunn:
Det er trolig byggegrunn av løsmasser.
Drenering - TG2
Dreneringen er fra 1979. men i forbindelse med bygging av garasje i 2014, ble det gjort en del
masseutskifting, samt laget til forbedret fallforhold, slik at overflatevann trekker til garasjen sin nye
drensledning.
Grunnmur og fundamenter- TG2
Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker. Oppbygning av fundament er uklart.
Forstøtningsmurer - TG2
Forstøtningsmurer er av naturstein og murer av betong. En del av disse murene er fra perioden rundt
2014. Noe er også fra byggeår.
Terrengforhold - TG0
Tomten ligger i en østhelling.
Utvendige vann- og avløpsledninger - TG2
Det er kommunalt vannforsyning og avløp, via private stikkledninger. Alder på teknisk anlegg er ukjent.
Garasje
Byggeår: 2014.
Det er normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon.
Garasjen er plassert på vestsiden av boligen, og det er en dobbelgarasje fra 2014, med støpt plate mot
grunn med oppkant, i varierende høyde. Veggene er oppført i isolert bindingsverk og det er plassbygget
takstoler, som er tekket med takplater av stål. Etasjeskille er uisolert trebjelkelag, og det er innredet loft for
lagring på loftet. Garasjen har en port med portåpner og det er innlagt strøm. Bygget er ikke
tilstandsvurdert.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 16.05.23 10:01, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.