Byggemåte
Takstmann har befart eiendommen og vurdert bygningskomponenter til følgende tilstandsgrad:
Seksjon nr 1:
TG3 - Store eller alvorlige avvik: Vinduer og utvendige trapper.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: Nedløp og beslag, veggkonstruksjon, vinduer, dører, pipe og ildsted,
krypkjeller, innvendige dører, overflater vegger og himling, sluk/membran og tettesjikt, overflater vegger og
himling på bad/vaskerom, overflater gulv på bad/vaskerom, ventilasjon fra bad/vaskerom, overflater og
innredning på stue/kjøkken, overflater og konstruksjon på toalettrom, vannledninger, varmtvannstank,
drenering og grunnmur og fundamenter.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Taktekking, balkonger/terrasser og rom under balkonger,
overfalter, etasjeskille/gulv mot grunn, radon, innvendige trapper, rom under terreng, overflater gulv på
bad, sluk/membran og tettesjikt på bad/vaskerom, tilliggende konstruksjoner til bad/vaskerom, avløpsrør
og utvendige vann- og avløpsledninger.
Utvendig
Taktekking - TG2
Taket er tekket med stålpanner og er antatt fra 1996 da det ble bygget et tilbygg. Det er foretatt stedvise
utbedringer i 2018. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt
på taktekkingen. Det er observert noe som kan ligne bulker i takplatene. Overvåk tilstanden jevnlig. For å
få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å
si noe om. Anbefaler nærmere undersøkelse av taket.
Nedløp og beslag - TG2
Takrenner, nedløp og beslag er av stål, og disse er skiftet da taktekkingen ble skiftet. Pipebeslaget ble
skiftet i 2018. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det bør lages
system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det er blant annet observert nedløp som fører
vann ned i betongtrapp og videre ned i sluk. Vannet vil da renne langs grunnmur/yttervegg før det går til
sluk. Nevnt nedløp skal utbedres før salg i følge rekvirent.
Veggkonstruksjon - TG2
Yttervegger er oppført av bindingsverk med liggende kledning og visuell kontroll av vegger sannsynliggjør
følgende oppbygning: Kledning, utlekting, vindtette plater, 100 mm isolert bindingsverk, dampsperre og
veggplater. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen
lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjonen. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
Musebånd/lusing må etableres.
Vinduer - TG2
Vinduene er skfitet i flere omganger, men de fleste vinduer er skiftet i perioden 2000 til 2018. Vinduene er
malt av trevirke med 2-lags glass. Vinduet på kjøkkenet, som er skiftet i 2018, er av pvc og har 2-lags
glass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig
å åpne/lukke. Vinduer må justeres. Det må foretas lokal utbedring.
Vinduer - Eldre vinduer fra byggeår - TG3
Det er eldre vinduer i underetasjen som er fra byggeår. Disse er av trevirke og har 1-lag glass. Noen
vinduer på bad og soverom mot krypkjeller er kledd igjen på innsiden. Det er observert kondens på et
vindu.
Det er observert sprekk i glassrute på et vindu. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist tegn på innvendig kondensering
av enkelte vindusglass. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
Dører - TG2
Terrassedøre er fra 2007 og er av malt trevirke med 2-lags glass. Det er montert katteluke i terrassedør.
Ytterdør og kjellerdøren er av nyere dato og har malt trevirke. Ytterdøren har elektrisk kodelås. Det er påvist
dører som er vanskelig å åpne/lukke. Kjellerdøren subber noe mot karm. Dører må justeres.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2
Det er en veranda med utgang fra stuen. Verandaen ble bygget i 1996, i følge rekvirent. Verandaen er
vedlikeholdt, men rekkverket har tendenser til å være utslitt, men graden av dette er vurdert til å falle inn
under normalt vedlikeholdsintervall og det er ikke gitt annen tilstandsgrad på grunn av dette. Rekvirent
opplyser om at veranda skal beises før salg. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til
rekkverkshøyder. Rekkverket er målt til 90cm. Dagens krav er 100cm. Det er ikke krav om utbedring av
rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Utvendige trapper - TG3
Det er en utvendig trapp som neder opp til et felles inngangsparti. Trappen er av betong og er flislagt.
Trappen har en del sprukne og løse fliser. Disseskal utbedres før salg i følge eier. Det er ikke montert
rekkverk. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Innvendig
Overflater - TG2
På gulvet er det laminat og tettep. På vegger er det malte flater, tapet, panel og ferdigmalt panel. I
himling/innvendig takflate er det malte flater og himlingsplater. Det er observert laminat som glipper i
endeskjøtene på kjøkkenet. I underetasjen, ved ytterdøren, svikter laminaten noe. Det er ikke behov for
utbedringstiltak. Avvikene utbedres ved behov.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG2
Det er etasjeskiller av trebjelkelag og støpt plate mot grunn. Det er observert skjevheter på ca +/- 10 mm
over 2 meter i gangen i underetasjen. Det er også observert noe skjevheter i stuen i hovedetasjen, men
disse er under 10 mm på 2 meter.
Målt høydeforskjell på mellom 10-20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller
rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som
dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Radon - TG2
Radon er en usynlig og luktfri gass som ligger nede i grunnen. Det varierer geografisk hvor stor forekomst
det er av radon. Det er ikke et krav til måling av radon i bolig, men på generelt grunnlag er dette anbefalt.
Ved utleie er det krav til måling av radon. Det ble krav om radonsperre eller andre forebyggende tiltak mot
radon på nybygg søkt etter 1.juli 2011. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført
med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted - TG2
Pipe er bygd opp av teglstein/murstein og pipens overfalte er murpuss og platekledning. Sotluke er
montert på badet i underetasjen og dekket med en stålplate. Ildsted er montert i stue og er skiftet i senere
tid.
Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke(feieluke på pipe. Rekvirent skal montere plate under sotluke
før salg. Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
Rom under terreng - TG2
Deler av underetasjen befinner seg under terrenget. Veggene er foret ut mot betong-/murvegg, bortsett fra
boden. Ved hulloring er det kun en liten del av konstruksjonen som er vurdert .Det er tatt hull der hvor det
mest trolig kan oppstå fuktighet og hvor det er tilgang. Dette er aller helst i hjørnet ut mot yttervegg. Det er
foretatt hullboring fra kjellerstue, og det ble målt 15 vektprosent fuktighet i trevirke. Vektprosent blir gradert
slik:
- Tørt: Under 11,9%
- Akseptabel: 12-15,9 %
- Fuktig : 16-19,5 %
- Meget fuktig: 19,6-27 %
- Vått: Over 27%
Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist
fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer.
Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagte. Det er observert svartpapp på betong-/murvegg
som er foret inn. Svartpapp er ikke en anbefalt løsning i dag, da denne holder på fuktigheten. Det påviste
fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig ofr å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for
å unngå fuktskader.
Krypkjeller - TG2
Det er krypkjeller under trebjelkelag og stabbegulv. Krypkjeller anses som risikokonstrukjon og her er det
stor fare for fukt, hvis den ikke er riktig bygget. Krypkjelleren er bygget under delen som ble bygget til i
1996. Rommet har betong mot gulv, betong mot vegger og vindtettingsplater opp mot isolert bjelkelag.
Krypkjelleren har flere ventiler og det er godt luftet ved at det er stor åpning i fremkant. Krypkjelleren er
benyttet som lagerplass og det var begrenset mulighet for inspeksjon av hele. Det er foretatt fuktmåling i
bunnsvill, og det ble målt 10,8 vektprosent fuktighet i trevirke. Vektprosent blir gradert slik:
- Tørt: Under 11,9%
- Akseptabel: 12-15,9 %
- Fuktig : 16-19,5 %
- Meget fuktig: 19,6-27 %
- Vått: Over 27%
Enkelte av platene som ligger opp under bjelkelaget har løsnet. Disse skal utbedres før salg i følge
rekvirent. Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Innvendige trapper - TG2
Det er trapp av trevirke med tette opptrinn. Rekkverket er av trevirke og er delvis tett og har delvis spiler.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i
trapper. Høyden på rekkverket er målt til 83 cm. Dagens krav til høyde på rekkverk er 90 cm. Håndløper bør
monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder
opp til dagens krav.
Innvendige dører - TG2
Det er hvite dører med fyllinger. Innerdørene i hovedetasjen er skiftet i 2022. De fleste innerdørene i
underetasjen er skiftet i senere tid. Det er påvist avvik som tilsier det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Det er observert enkelte dører i underetasjen som subber mot karm. Enkelte dører må justeres.
Våtrom
1.etasje > Bad
Generell - TG0
Badet er pusset opp i 2021. Våtrommet er vurdert etter Tekniske forskrifter etter 2017. Rekvirent fremviser
at det er gjennomført uavhengig kontroll av badet av Byggeledelse Norge.
Overflater vegger og himling - TG2
På vegger er det våtromspanel og i himling/innvendig takflate er det malte flater.
Stedvis er silikonfugen i aluminiumsprofilen dårlig. Det er observert kalk/såperester i fuge.
Det må foretas lokal utbedring.
Overflater gulv - TG2
På gulv er det fliser og det er varmekabler i gulvet. Det er målt fall fra dør til topp slukrist. Fallet ble målt til
ca 25 mm.
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er observert hulrom under flere fliser jevn over
hele badet. Det er ikke behov for utbedringstiltak. Hullrom under flis kan medføre at fliser over tid løsner
eller at de sprekker, men det behøver ikke skje.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Sluk er trolig laget av rustfritt stål og plast. Det er observert smøremembran i sluken, men klemring er
skjult. Det er fremlagt dokument fra uavhengig kontroll og på bakgrunn av denne, er det forutsatt at
løsnigen er korrekt. Det er observert smøremembran i sluken, men klemring er skjult. Det er fremlagt
dokument fra uavhengig kontroll. Det mangler fuge mellom våtromspanel og rørgjennomføring. Det er
påvsit mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonens
våtsone. Under vasken er det ikke fuget rundt rørgjennomføringer. Vannkopp i sluk lar seg ikke ta ut.
Denne er sperret mot flislimen.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Rommet er innredet med dusjvegger, baderomsinnredning og vegghengt toalett.
Ventilasjon - TG1
Det er elektrisk styrt vifte og tilluft gjennom ventil i vindu.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Det søkes etter fukt i tilstøtende rom, nærmest mulig dusjsonen/våtsonen eller hvor det mest trolig kan
oppstå fuktighet. Dersom det ikke ertilgang i dette omrdet eller det ikke mottas aksept fra rekvirent, så
søkes det heller ikke etter fukt. Det er foretatt hullboring fra gangen, og det ble målt 9,5 vektprosent
fuktighet i trevirke. Vektprosent blir gradert slik:
- Tørt: Under 11,9%
- Akseptabel: 12-15,9 %
- Fuktig : 16-19,5 %
- Meget fuktig: 19,6-27 %
- Vått: Over 27%
Underetasje > Bad/vaskerom
Generell - TG0
Badet/vaskerommet er pusset opp i 2020. Våtrommet er vurdert etter Tekniske forskrifter etter 2017. Det
er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse.
Overfaleter vegger og himling - TG2
På vegger er det våtromstapet og i himling/innvendig takflate er det takplater. Våtromsplater er ikke
montert fagmessig.
Våtromsplatene skal monteres opp på stålprofil som ligger over sokkelflis. Aktuell baderomsplate er
montert ned på gulvet. Det må foretas lokal utbedring.
Overflater gulv - TG2
På gulv er det belegg, borsett fra i dusjsonen, hvor det er fliser. Det er målt fall fra dør til topp slukrist.
Fallet ble målt til ca 25 mm.
Det er påvist avvik i fuger. Svertesopp er registrert. Det er også ovservert svarte nyanser bak silikonfuge,
noe som kan tyde på at det ligger svertesopp bak fugen. Det er slitte/sprukne silikonfuger.
Det må foretas lokal utbedring. Fuger må utbedres og svertesopp må vaskes bort.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Sluk er laget av plast. Det er en fuge som ligger over klemringen, men det er ikke observert membran i
sluken. Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Det må gjøre nærmere
undersøkelser.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Rommet er innredet med dusjnisje, baderomsinnredning, opplegg for vaskemaskin, varmtvannsbereder
og vannfordelerskap.
Ventilasjon - TG2
Det er elektrisk styrt vifte, men det er begrenset tilluft gjennom åpninger ved dør og eventuelle andre
åpninger. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks spalte/ventil ved dør. Det bør etableres
tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG2
Det søkes etter fukt i tilstøtende rom, nærmest mulig dusjsonen/våtsonen eller hvor det mest trolig kan
oppstå fuktighet. Dersom det ikke er tilgang i dette området eller det ikke mottas aksept fra rekvirent, så
søkes det heller ikke etter fukt. Basert på at det er feilmonterte dusjplater i våtsonen, er tilstandsgraden på
tilstøtende konstruksjon vurdert til tg2. Tiltak og kostnadsestimat må sees i sammenheng med helheten
til våtrommet.
Kjøkken
1.etasje > Kjøkken
Overflater og innredning - TG2
Kjøkkenskroget er av eldre dato, men frontene og benkeplaten er skiftet i 2022. Kjøkkenet har overskap,
underskap og høyskap, benkeplate av laminat, belysning under overskap, kjøkkenøy/halvøy, vask,
oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn, hjørneskap og microbølgeovn. Det er tendenser til opposning
under benkeplate over oppvaskmaskin. Dette er et utsatt område. Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Avtrekk - TG2
Det er kjøkkenventilator med kullfilter. Kullfilteret er nylig skiftet. Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet
og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Ventilatorluften går ut i skapet
over ventilatoren og føres ikke ut i rommet. Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra
kokesonen. Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Spesialrom
Underetasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon - TG2
Rommet har belegg på gulv, tapet på vegger og panel i tak. Rommet er innredet med
baderomsinnredning og toalett. Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS3600 krever mekanisk
avtrekk for å kunne gi TG0/1.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG2
Det meste av røropplegget er nytt og er av rør i rør system. Vannfordelerskapet er plassert
påvaskerommet og kun deler av rørene føres hit. Enkelte rør stopppes på boden. Det er noe kobberrør.
Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende
løsning. Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør
system.
Avløpsrør - TG1
Avløpsrør er av plast som går ned på eldre støpejernsrør. Dette er valgt å kommentere i eget punkt.
Stakemulighet er plassert på boden.
Avløpsrør - Eldre støpejernsrør - TG2
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Det et ikke behov for
utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre
anlegg.
Ventilasjon - TG1
Det er kun naturlig ventilasjon i boligen.
Varmtvannstank - TG2
Varmtvannstanken fra 2018 er på ca 120 liter. Varmtvannstanken er plassert på vaskerommet. Det er ikke
påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht gjeldende forskrift. Varmtvannsberedere montert
etter 2014 og er over 1500 w har krav til fast tilkobling i vegg (ikke via stikkontakt). Det bør etableres
tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Elektrisk anlegg - TG1
Det er sikringsskap med automatsikringer og skap er plassert i gangen. Punkt om tilkobling av
varmtvannsbereder er nevnt under "Varmtvannsbereder".
Branntekniske forhold - TG1
Det er montert røykvarslere i begge etasjer og det er observert brannslukningsapparat som er datert
2016.
Tomteforhold
Byggegrunn
Grunnforholdene er ikke kjent.
Drenering - TG2
Det er synlige tiltak som kan bekrefte drenering og det er observert: Knotteplast på tilbyggets del. Oppstikk
for kobling av taknedløp.
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist
indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Det mangler overgangslist hvor det er
observert knotteplast. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Det må foretas tiltak for å
lukke avviket.
Grunnmur og fundamenter - TG2
Grunnmur er av betongstein som er pusset. Det er ikke kjent hvilken type fundament det er . Det er
registrert skråriss som er symptom på setninger. Lokal utbedrig må utføres.
Terrengforhold - TG0
Tomten ligger tilnærmet flatt i terrenget. Det er observert venn på tomten i plenen, men dette er langt sør
på eiendommen og det er et stykke bort fra boligen, så det er valgt å ikke sette avvik ved dette.
Utvendige vann- og avløpsledninger - TG2
Det er ikke kjent hvilke type vann- og avløpsrør som er utenfor boligen, men ut ifra alder og observasjoner
om støpejernsrør inne i boligen er det grunn til å tro at avløpsrør er av støpejern. Ut i fra alder er det trolig
vannrør av kobber. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vann- og
avløpsledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan
skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Seksjon nr 2:
Oppsummering av avvik:
TG3 - Store eller alvorlige avvik: Utvendige trapper og Branntekniske forhold.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: Nedløp og beslag, veggkonstruksjon, takkonstruksjon/loft, vinduer, dører,
balkonger/terrasser og rom under balkonger, pipe og ildsted, overflater vegger og himling på bad,
ventilasjon på bad, vannledninger, varmtvannstank, elektrisk anlegg, drenering og grunnmur og
fundamenter.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Taktekking, etasjeskille/gulv mot grunn, radon, innvendige
trapper, overflater gulv på bad, sluk/membran og tettesjikt på bad og uvendige vann- og avløpsledninger.
Utvendig
Taktekking - TG2
Taket er tekket med stålpanner og er antatt fra 1996 da det ble bygget et tilbygg. Det er foretatt stedvise
utbedringer i 2018. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt
på taktekkingen. Det er observert noe som kan ligne bulker i takplatene. Overvåk tilstanden jevnlig. For å
få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å
si noe om. Anbefaler nærmere undersøkelse av taket.
Nedløp og beslag - TG2
Takrenner, nedløp og beslag er av stål, og disse er skiftet da taktekkingen ble skiftet. Pipebeslaget ble
skiftet i 2018. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det bør lages
system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det er blant annet observert nedløp som fører
vann ned i betongtrapp og videre ned i sluk. Vannet vil da renne langs grunnmur/yttervegg før det går til
sluk. Nevnt nedløp skal utbedres før salg i følge rekvirent.
Veggkonstruksjon - TG2
Yttervegger er oppført av bindingsverk med liggende kledning og visuell kontroll av vegger sannsynliggjør
følgende oppbygning: Kledning, utlekting, vindtette plater, 100 mm isolert bindingsverk, dampsperre og
veggplater. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen
lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjonen. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
Musebånd/lusing må etableres.
Takkonstruksjon/loft - TG2
Det er plassbygd takkonstruksjon med kaldtloft. Takkonstruksjonene er tilgjengelig for besiktigelse, men
en liten del av denne har ikke gulvflate. Kun deler av loftet er inspisert. Det er påvist fuktskjolder i
undertak/takkonstruksjon. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er observert
fuktskjolder, men det var ikke fukt i disse under befaring. Fuktskjolder kan komme fra perioder med
ekstremvær eller fra en eldre og utbedret lekkasje. Det ble målt 12,5 vektprosent i trevirke. Vektprosent blir
gradert slik:
- Tørt: Under 11,9%
- Akseptabel: 12-15,9 %
- Fuktig : 16-19,5 %
- Meget fuktig: 19,6-27 %
- Vått: Over 27%
Vinduer - TG2
Vinduene er skiftet i flere perioder. Det er observert vinduer fra 1985, 1994 og 2017. Vinduene er malt
trevirke med 2-lags glass. Vinduet på kjøkkenet, er av pvc og har 2-lags glass. Det er påvist tegn på
innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. Det må foretas lokal utbedring.
Dører - TG2
Terrassedør er fra 2007 og er av malt trevirke med 2-lags glass. Ytterdør deles med seksjonen under og
er av malt trevirke. Ytterdøren har elektrisk kodelås. Det er påvist tegn på innendig kondensering av
enkelte glass. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Terrassedøren subber noe mot
karm. Døren ut på balkongen er ganske tung å åpne. Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av
rommet. Dører må justeres. Det må påregnes vedlikehold på enkelte dører.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2
Det er en veranda med utgang fra stuen og har underlagt platetekking. Verandaen ble bygget i 1996, i
følge rekvirent. Ut fra det ene soverommet er det en balkong som er bygget i trevirke med overliggende
aluminiumsplate. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er
værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Rekvirent opplyser om at veranda skal beises før salg. Rekkverket
er målt til 88 cm på balkongen og 89 cm på verandaen. Dagens krav er 100 cm. Det er ikke krav om
utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Utvendige trapper - TG3
Det er en utvendig trapp som neder opp til et felles inngangsparti. Trappen er av betong og er flislagt.
Trappen har en del sprukne og løse fliser. Disse skal utbedres før salg i følge eier. Det er ikke montert
rekkverk. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Innvendig
Overflater - TG1
På gulvet er det parkett. På vegger er det malte overflater og ferdigmalte plater. I himling/innvendig takflate
er det malte flater og himlingsplater. Innvendige overflater har mindre merker og hakk, men disse er
vurdert til å falle inn under normal slitasje, og utløser ikke annen tilstandsgrad.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG2
Det er etasjeskiller av trebjelkelag og støpt plate mot grunn. Det er observert skjevheter på ca +/- 10 mm
over 2 meter i stuen. Målt høydeforskjell på mellom 10-20 mm innenfor en lengde på 2 meter .
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0
eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et
enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike
tiltak.
Radon - TG2
Radon er en usynlig og luktfri gass som ligger nede i grunnen. Det varierer geografisk hvor stor forekomst
det er av radon. Det er ikke et krav til måling av radon i bolig, men på generelt grunnlag er dette anbefalt.
Ved utleie er det krav til måling av radon. Det ble krav om radonsperre eller andre forebyggende tiltak mot
radon på nybygg søkt etter 1.juli 2011. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført
med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted - TG2
Pipe er bygd opp av teglstein/murstein og pipens overfalte er murpuss og platekledning. Feieluke er
plassert på loftet. Sotluke er plassert i underetasjen til seksjonen under. Ildsted er montert i stue. Pipa
har rennemerker etter sotvann: Det er observert rennmerker etter sotvann fra feieluken på loftet. Rekvirent
opplyser om at pipebeslag er skiftet i 2018 og vannet kan komme fra en lekkasje i forkant av at denne ble
skiftet. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfangen på eventuelle skader.
Innvendige trapper - TG2
Det er trapp av trevirke med tette opptrinn som er plassert i fellesgangen. Rekkverket er av trevirke og er
delvis tett og har delvis spiler. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Høyden på rekkverket er målt til 83 cm. Dagens krav til høyde på rekkverk er 90 cm. Det er ikke krav om
utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
Innvendige dører - TG1
Det er hvite dører med fyllinger.
Våtrom
2.etasje > Bad
Generell - TG1
Badet er pusset opp i 2015, i følge sluttrapport etter skade. Våtrommet er vurdert etter Tekniske forskrifter
etter 2010. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelse.
Overflater vegger og himling - TG2
På vegger er det fliser og i himling/innvenidg takflate er det malte flater. Det er vindu/dør med ikke
fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Uegnede
materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.
Overflater gulv - TG2
På gulv er det fliser og det er varmekabler i gulvet. Det er målt fall fra dør til topp slukrist. Fallet ble målt til
ca 14 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Krav til fall er ikke oppfylt, men det er fall til
sluk. Det er observert hulrom under fliser i området rundt dusjkabinett og i område hvor
vannfordelerskapet er plassert. Det er ikke behov for utbedringstiltak. Vær oppmerksom ved bruk. For å få
tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være
økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges
med riktig fall til sluk. Hullrom under flis kan medrøe at fliser over tid løsner eller at de sprekker, men det
behøver ikke skje.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Sluk er plast og det er observert smøremembran i sluken. Det er observert membran under klemring,
men det er mye flislim i og rundt sluk. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
Dusjkabinettet er plassert mellom baderomsinnredning og vaskemaskin. Dette begrenser tilkomst og
sluk er kun inspisert fra kamera. Det er en del flislim som er smurt ned i sluk, noe som begrenser
inspeksjon. Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring. Det må foretas tiltak for å lukke
avviket.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Rommet er innredet med dusjvegger, baderomsinnredning, vaskemaskin og vannfordelerskap og
vegghengt toalett.
Ventilasjon - TG2
Det er elektrisk styrt vifte, men det er begrenset tilluft gjennom åpninger ved dør og eventuelle andre
åpninger. Våtrommet mangler tilluftsventilering f.eks. spalte/ventil ved dør. Det bør etableres
tilfredsstillende tilluft.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG1
Det søkes etter fukt i tilstøtende rom, nærmest mulig dusjsonen/våtsonen eller hvor det mest trolig kan
oppstå fuktighet. Dersom det ikke er tilgang i dette området eller det ikke mottas aksept fra rekvirent, så
søkes det heller ikke etter fukt. Kjøkkeninnredningen ligger mot våtsonen p åbadet og det er derfor ikke
foretatt hullboring. Tilstandsgrad vurderes ut ifra alder.
Kjøkken
2.etasje > Kjøkken
Overflater og innredning - TG1
Kjøkkenet er skiftet i senere tid, men er over 10 år gammelt. Kjøkkenet har overskap og underskap,
benkeplate av laminat og en liten del mot komfyr er flislagt, belysning under overskap, vask,
oppvaskmaskin, komfyr og frittstående kjøleskap.
Avtrekk - TG1
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG2
Røropplegget er av rør i rør-system. Vannfordelerskapet er plassert på badet. Det mangler tettemuffer i
enden av varerør i rør i rør-system. Rørkusene på rør i rør-system på vannledningene er ikke merket. Det
må monteres tettemuffer i enden av varerørene. Rørkurser på rør i rør-system bør merkes.
Avløpsrør - TG1
Avløpsrør av plast. Det er observert stakemulighet i underetasjen til seksjonen under.
Ventilasjon - TG1
Deter kun naturlig ventilasjon i boligen.
Varmtvannstank - TG2
Varmtvannstanken er på ca 120 liter. Varmtvannstanken er plassert på kaldtloftet og er dekket med
isolasjon og alder er ukjent, men er koblet til fast strøminstallasjon. Overtrykksventil på
varmtvannsberederen er koblet til slange og ført inn i lufterøret til avløpsrør. Denne løsningen fil forhindre
å oppdage evt lekkasje fra overtrykksventil. Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Elektrisk anlegg - TG2
Det er sikringsskap med skrusikringer og automatsikringer. Sikringsskapet er plassert i gangen. Det er
ikke fremlagt samsvarserklæring på arbeid utført på badet.
Branntekniske forhold - TG3
Det er montert røykvarslere og det er observert brannslukningsapperat, som ikke tilfredsstiller dagens
krav til størrelse.
Tomteforhold
Byggegrunn
Grunnforholdene er ikke kjent.
Drenering - TG2
Det er synlige tiltak som kan bekrefte drenering og det er observert: Knotteplast på tilbyggets del. Oppstikk
for kobling av taknedløp.
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist
indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Det mangler overgangslist hvor det er
observert knotteplast. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Det må foretas tiltak for å
lukke avviket.
Grunnmur og fundamenter - TG2
Grunnmur er av betongstein som er pusset. Det er ikke kjent hvilken type fundament det er . Det er
registrert skråriss som er symptom på setninger. Lokal utbedrig må utføres.
Terrengforhold - TG0
Tomten ligger tilnærmet flatt i terrenget. Det er observert venn på tomten i plenen, men dette er langt sør
på eiendommen og det er et stykke bort fra boligen, så det er valgt å ikke sette avvik ved dette.
Utvendige vann- og avløpsledninger - TG2
Det er ikke kjent hvilke type vann- og avløpsrør som er utenfor boligen, men ut ifra alder og observasjoner
om støpejernsrør inne i boligen er det grunn til å tro at avløpsrør er av støpejern. Ut i fra alder er det trolig
vannrør av kobber. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vann- og
avløpsledninger. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan
skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 16.02.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.