Byggemåte
Takstmann Henning Gartz har befart eiendommen og vurdert avvik i bygningskomponenter til følgende
tilstandsgrad:
Tilstandgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Vinduer: Det er på vist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i
trevirket. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Mange vinduer er værslitte utvendig,
karmene er slitte og dels sprukne. Påvist råteskader på enkelte av de eldste vinduene. Et vindu i
soverommet i 1.etg. har punktert glassrute.
- Dører: Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter. Karmene i dører er værslitte utvendig
og det er sprekker i trevirket. Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Hoveddøren er i normalt god stand.
Verandadøren mot øst er gammel og slitt. Den ene glassruten har en sprekk. Det er sverte og
begynnende råte på terskelen/nedre del av karmen. Dørbladet på verandadøren mot vest er preget av fukt
på nedre del. Garasjeporten har begynnende rustdannelser. Den åpner tung, fjærene må justeres.
Motoråpner er ikke funksjonstestet. Dørene mellom garasjen og kjelerstuen er i normalt god stand i
forhold til alder, men oppfyller ikke de krav som normalt stilles i "sluse" mellom bolig og garasje i dag.
- Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Trappen mellom terrassen mot vest og terrenget har
høyde mer enn 0,5 meter, men har ikke rekkverk. Trappevangene har begynnende råteskader.
- Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Feieluke er skadet. Låsen
på sotluken er defekt. Det er ikke ubrennbar plate på gulvet under sotluken. Deler av pipen er tapetsert
med strekkfast tapet som kan være rissoverbyggende.
- Bad generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Badet er ikke
tilstrekkelig vanntett, det oppfyller ikke verken krav fra byggeåret eller dagens krav til våtrom. Gulvbelegget
er ikke klemt til sluken, overgangen er ikke vanntett. Det er ikke montert profil i underkant av platene i
våtsone. Veggplatene er stedvis løse, de glipper ut av hjørneprofilene grunnet manglende eler utørket
fugemasse. Skjøtene på veggplatene er ikke vanntette. Det er etablert en sokkel foran dusjnisjen som er
høyere enn gulvet foran døren. Evt lekkasjevann fra andre deler av badet vil ikke kunne renne til sluk.
- Vaskerom generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vaskerommet
oppfyller ikke dagens krav til våtrom. Det er ikke membran eller annet tettesjikt i gulvet. Påvist noe
tomklang/"bom" under enkelte gulvfliser. Påvist forhøyet fuktinnhold i veggplatene på yttervegg under
terrenget.
- Bad generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Badet oppfyller ikke
dagens krav til våtrom. Det er ikke tegn til tettesjikt ved sluken eller ved andre gjennomføringer i flisene.
Våtromstapeten har oppnådd sin anbefalte brukstid. Badet fungerer med dagens bruk, men fremstår som
lite tidsmessig.
Tilstandsgrad ikke undersøkt - Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
- Tilliggende konstruksjoner våtrom (vaskerom): Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig
å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det
mangler snøfangere på helle eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstildspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det er ikker
fastmonterte stigetrinn eller feieplattform til pipen. Det er ikke motnert snøfangere langs takfoten. Deler av
takvannet ledes til terrenget ved grunnmuren.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning eller grunnmur. Det er påvist
spredte råteskader i bordkledningen. Bordkledningen er værslitt og har spredte råteskader. Det er lite
eller ingen lufting langs nedre kant av bordkledningen.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til
rekkverkshøyder. Smijernsrekverkene er utført iht gjeldende krav i byggeåret, men er for lave iht dagens
regelverk. Målt høyde ca 95 cm. Dagens krav til rekkverk er minst 100 cm høyde. Betongdekket over
garasjen er eneste tetting over garasjen, det er ikke indikajsoner på membran eller anntet tettesjikt.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er
gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetasje/kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking.
Påvist forhøyet fuktinnhold i fremforede yttervegger under terrenget i kjellerstuen og i vaskerommet.
Indikasjon på høyt fuktinnhold i grunnmuren i boden, og i betonggulvet i boden.
- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Trappen
er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til
rekkverk i trapper. Rekkverket rundt trappen er for lavt iht gjeldende regelverk, og åpningene i rekkverket er
for store. Trappen er for smal og for bratt for trapper mellom etasjer med boligrom.
- Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Trappen har håndrekke på veggen
langs bare en side av trappeløpet. Dette er trolig iht regelverket fra byggeåret, men ikke iht dagens
regelverk.
- Overflater og innredning på kjøkken: Kjøkkeninnredningen fremstår generelt som noe slitt. Slitte
overflater, slakk i hengsler etc.
- Elektrisk anlegg: Delvis skjult elektrisk anlegg. Sikringsskap med skrusikringer.
- Drenering: Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt.
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er påvist forhøyet fuktinnhold i
grunnmur under terrenget og i støpt gulv på grunnen. Dette indikerer svitkende drenering og/eller
fuktsikring.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har fuktdannelser. Grunnmuren har en del slitasje, samt riss
og sprekker.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak.
Primærtekking og undertak har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2
gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt høydeforskjell inntil 18 mm
gjennom hele rommet, i kjellerstuen. Dette er mer enn normale toleranser, men er ikke unormalt i forhold
til alder og byggemåte.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forvetet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt , hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.