Byggemåte
I forbindelse med salget har det blitt laget en tilstandsrapport for bolig med arealmåling av
Bygningssakkyndig /Takstmann / Byggmester Kristoffer Mikalsen. En tilstandsrapport beskriver synlige
skader/avvik eller tegn på skader/avvik på boligen som er særlig relevante ved eierskifte. Den
bygningssakkyndige undersøker rom og bygningsdeler slik det kommer frem av Forskrift til
avhendingsloven. Tilstandsrapporten inneholder bare avvik som den bygningssakkyndige kan se eller
kontrollere med enkle hjelpemidler. Det gjøres ikke nærmere undersøkelser slik som åpning av vegger
eller andre bygningsdeler.
Tilstanden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Ved
Tilstandsgrad 0 (TG0) og Tilstandsgrad 1 (TG1) gir den bygningssakkyndige normalt ingen begrunnelse
for valg av tilstandsgrad. Grunnen er at bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. Ved
skjulte konstruksjoner kan alder alene avgjøre tilstandsgrad. Når bygningssakkyndige anbefaler tiltak, for
eksempel utbedringer, må brukeren av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme.
Tilstandsgrad 0 : Ingen avvik
Tilstandsgrad 1 : Mindre eller moderate avvik
Tilstandsgrad 2 : Avvik som ikke krever tiltak
Tilstandsgrad 2 : Avvik som kan kreve tiltak
Tilstandsgrad 3 : Store eller alvorlige avvik
Følgende TG2 krav foreligger takst:
(Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet)
TG2 gis da et er påvist fuktighet i påforet vegg, årsak kan være utetteheter i drenering/tettesjikt eller
oppsug fra
grunnen. Alder på drenering tilsier at tiltak/utskiftning kan bli aktuelt over tid. Mindre riss i puss på
grunnmur
påvist.
(Yttervegger)
TG2 gis da det ikke ble påvist musebånd/tetting for krypdyr bak kledning, musebånd/tetting som ikke
ødelegger
lufting bak kledning bør etableres. Gjenstående kledning fra byggeår må påregnes utskiftet over tid, påvist
tegn til
skader/slitasje i form av sprekker i kledning.
(Loft (konstruksjonsoppbygging))
TG2 gis da isolasjonen blokker stedvis for tilførsel av luft fra raftekasser i overgang vegg-tak konstruksjon.
Det
anbefales å skjære isolasjon slik at luft slipper gjennom, vil gi bedre luftveksling på loft.
(Bad 2.etg Overflate vegger og himling)
TG2 gis da baderomsplater ikke er montert ihht. anvisning til produsent. Nedkant av plater blir utsatt for
fuktinntregning ved høy fuktighet over tid. Dusjkabinett må videre benyttes
(Bad 2.etg Overflate gulv)
TG2 gis da badet har flatt fall, vann vil ikke ledes direkte mot sluk. Ikke påvist fall mot dørblad som gjør at
vannet
ikke ledes mot tilstøtende konstruksjoner.
(Bad 2.etg Membran, tettesjiktet og sluk)
TG2 gis grunnet ukjent alder på membran, gjenværende brukstid er usikkert. Merker etter antatt tidligere
lekkasje
fra y.vegg bør holdes under oppsyn med tiden.
(Bad leilighet Overflate vegger og himling)
TG2 gis grunnet ukjent alder på våtrommet, gjenværende brukstid vil dermed være usikkert. Ikke påvist
skader
med behov for umiddelbare tiltak.
(Bad leilighet Overflate gulv)
TG2 gis da det er påvist bom i fliser, det er et tegn på dårlig heft mellom flis og underlag. Kan være
grunnet for
lite lim ved montering eller at flislimet mister effekt med årene.
Ukjent alder på våtrommet gjør at gjenværende brukstid vil være usikkert, ikke påvist skader med behov
for
umiddelbare tiltak på befaringen.
(Bad leilighet Membran, tettesjiktet og sluk)
TG2 gis grunnet ukjent alder på membran, gjenværende brukstid vil dermed være usikkert.
(Vaskerom kjeller Overflate vegger og himling)
TG2 gis da furupanel på vegger ikke er et fuktbestandig materiale og bør ikke brukes på våtrom. Fare for
at fukt
kan trekke inn i materialet over tid og gjøre skade.
(Vaskerom kjeller Overflate gulv)
TG2 gis grunnet tilnærmet flatt fall på gulvet, lekkasjevann vil da ikke ledes effektivt mot sluk. Vil fungere
greit
til dagens bruk.
(Vaskerom kjeller Membran, tettesjiktet og sluk)
TG2 gis grunnet usikkerhet rundt etablering av membran, dersom membran er etablert vil forventet
brukstid være
overgått.
(Kjeller Veggenes og himlingens overflater)
TG2 gis da vegger under terreng erfaringsmessig er en risiko konstruksjon, lukkede vegger kan samle
fukt over tid
uten at det lar seg tørke opp. Påvist forhøyde fuktverdier ved hulltaking gjør at sjansen for skader i lukkede
vegger
øker betydelig. Videre undersøkelser må påregnes.
(Kjeller Gulvets overflate)
TG2 gis da eldre byggemetode gjør at det naturlig vil være oppsug av fukt fra grunnen, deler av rom er
innredet
uten at det foreligger dokumentasjon på oppbygging. Kan være skjulte feil/mangler under gulvbord.
Forholdet må
holdes under oppsyn.
(WC og innvendige vann- og avløpsrør)
TG2 gis grunnet alder på vann/avløpsrør i boligen, ikke avdekket skader med behov for umiddelbare tiltak.
Gjenværende brukstid er derimot usikker og utskiftning over tid må påregnes.
(Varmtvannsbereder)
TG2 gis da store deler av forventet brukstid er overgått, gjenværende brukstid er dermed usikkert.
(Ventilasjon)
TG2 gis da det mangler ventil på ene soverom, ventil bør etableres for å sikre god luftveksling i rommet.
(Elektrisk anlegg og samsvarserklæring)
TG2 gis da det ikke foreligger samsvarserklæring for anlegget, forholdet bør undersøkes videre.
Følgende TG3 krav foreligger takst:
(Vinduer og ytterdører)
TG3 gis grunnet punktert vindu kjeller og tilstand på øvrige eldre vinduer primært mot vest. Utskiftning av
eldre vinduer må påregnes. Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og
300.000.-
(Balkonger, verandaer og lignende)
TG3 gis da overheng fra drager til utstikk bjelkelag er på ca 1.3 meter og er dermed betydelig lengre en
hva som
en anbefalt med avstand på maksimalt 30 cm. Det vil være fare for svikt ved større belastning over tid,
balkong må
understøttes forsvarlig. Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 50.000. - og
100.000.-
(Kjeller Fuktmåling og ventilasjon)
TG3 gis grunnet fuktverdier på 20.2% mot bunnsvill, gode vekstforhold for mugg/sopp i lukkede
konstruksjoner.
Tiltak med demontering av lukkede vegger for å avdekke omfanget og årsak må påregnes. Prisvurdering
kan
variere etter påvist årsak. Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom Kr. 100 000. - og
300.000.-
Hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler, er et forsiktig anslag basert på nåværende kvalitet,
registrert avvik og angitte tiltak i rapporten. Anslaget er gitt på generelt grunnlag og må ikke forveksles
med et pristilbud fra en håndverker. Det kan foreligge avvik og tiltak som ikke kommer frem av rapporten.
Utbedringskostnad avhenger blant annet av personlige valg av og markedspris på materialer og
tjenesteyter. For bygningsdeler som er gitt tilstandsgrad 2 eller 3, hvor det er påregnelig med tiltak, settes
et anslag for utbedring.
Boligen er oppført med støpt plate mot grunn, kjellervegger av lettklinker/leca. Bindigsverk av
trekonstruksjoner kledd med stående kledning. Saltak av trekonstruksjoner tekket med pappshingel eller
lignende.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 13.09.23 12:00, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.