Standard
<b>Entré / Hall:</b>
Velkommen inn! Ditt første møte med boligen er en romslig entre/ vindfang, med plassbygget løsning for
rikelig med plass for yttertøy. Videre inn fra de flisbelagt entréen kommer du inn til en stor parkettbelagt
hall og trappegang, og her er det også inngang til et praktisk gjestetoalett. Hallen er av god størrelse og
skulle du ha ytterligere behov for garderobesystemer er det god plass til dette her.
<b>Stuer:</b>
Tyribakken 20 er en stor bolig, med store oppholdsrom. Stuen i første etasje er en stor åpen stue som
knytter både spisestue, peisestue og TV-stue/dagligstue. Det massive rommet gir naturlige soner for
spisestue og sofa-/dagligstue, med nisjen til spisestuen praktisk tilknyttet kjøkkenet.
Stuen fremstår som svært romslig og luftig, og med sin gode takhøyde på hele 3,22 meter er dette et rom
med uendelige innredningsmuligheter. Her kan familien samles til hyggelige middager eller til friske
høst- og vinterkvelder rundt den åpne peisen. Fra stuen har man også flott utsikt over Ullern, Lysaker og
ikke minst Oslofjorden. Fra stuen er det også utgang til en stor solrik terrasse.
I underetasjen er det etablert en romslig kjellerstue/peisestue. Her er det plass til en stor sittegruppe,
spillanretninger og mediebenk.
<b>Kjøkken:</b>
Kjøkkenet er av svært god størrelse, med rikelig med både benke-, skuffe- og skapplass. Her er det også
plass for et større spisebord hvor familien kan samles til gode måltider. På vinterstid er det ekstra
hyggelig å kunne tenne i kjøkkenpeisen.
Kjøkkenet er fra 1992 og består av kjøkkeninnredning fra Mobalpa med behandlede eikefronter, laminat
benkeplate, oppvaskkum og opplegg til oppvaskmaskin. Videre inneholder kjøkkenet integrerte hvitevarer
fra Miele som oppvaskmaskin, komfyr med keramisk topp, kjøl- og fryseskap, samt mikrobølgeovn.
<b>Baderom:</b>
Det er rikelig med baderom i boligen, med to fulle bad, samt et dusjrom og et separat wc-rom. Med
unntak av badet i "hybelen" befinner alle badene seg i 1 etg.
Hovedbadet ligger praktisk tilknyttet alle soverom, og har også direkte inngang fra hovedsoverommet. Det
flislagte badet er av god størrelse og har rikelig med oppbevaringsplass. Badet ble sist pusset opp i 1998
og inneholder Dansani skapinnredning med dobbel servant og speilskap med lys, toalett, dusjhjørne og
boble-hjørnebadekar.
Det er i soveromsgangen også laget et separat dusjrom, som er nære tilknyttet gjestetoalettet med
inngang fra hallen. Det flislagte dusjbadet er originalt fra 1972 og inneholder nedfelt dusj, speil med lys
og servant.
Fra hallen er det også inngang til et praktisk gjestetoalett. Også dette badet er originalt fra 1972, men ble
flislagt på vegger i 1998. Badet inneholder servant, speil og toalett.
<b>Soverom:</b>
I boligen finnes tre romslige soverom, som alle ligger nære tilknyttet baderom, og skjermet fra resten av
boligen med egen gang.
Hovedsoverommet ligger innerst i boligen og er av svært god størrelse. Her er det rikelig med plass for
store garderobeløsninger og dobbeltseng med tilhørende møblement. Fra soverommet er det egen
utgang til hage, i tillegg til at det fra soverommet også er direkte inngang til hovedbad.
Også soverom ll og lll er av god størrelse, og har plass for garderober, større senger og eksempelvis
arbeidsbenk. Fra soverommene er det også fantastisk utsikt mot Lysaker og Oslofjorden.
<b>Vaskerom:</b>
I underetasjen finnes et romslig vaskerom med opplegg- og plass for vaskemaskin og tørketrommel. Her
er det også rikelig med plass for større garderobeløsninger, oppbevaringssystemer eller tørkesystemer.
<b>Kjellerdel med egen inngang:</b>
I underetasjen ble det i 1998 laget en "hybel" med egen inngang, stue/kjøkken, baderom og soverom.
Denne ble pusset opp med nye overflater i 2017 og fremstår som stilren og romslig.
Her finnes et romslig kjøkken med innredning fra IKEA med glatte fronter, laminat benkeplate,
oppvaskkum, opplegg til vaskemaskin og plass til 2-soners hybelkomfyr. Videre finnes baderom med
servant, toalett, dusj og speil med lys. Det er også laget et romslig rom med plass for stor seng og
garderobe. Rommet er innredet som soverom, men er ikke godkjent for varig opphold da ombyggingen
ikke er omsøkt.
Hybelen i er ikke søkt som egen boenhet. Tidligere dør inn til enhet er blendet men står plassert der
fortsatt. Dagens praktikantdel er ikke oppført som en egen branncelle. Endringer på rom i forhold til
søknadstegninger. Det er ikke søkt om ferdigattest for bygningen og saken er avsluttet i kommunens
arkiv. Det informeres om at rommene ikke er søkt bruksendret fra opprinnelige tegninger, og rommene
som er innredet som stue/kjøkken, entre og baderom er godkjent som disponibelt rom. Rommet som
benyttes som soverom står regulert som bod.
<b>Garasje:</b>
Selger fikk i 1998 før opp en frittstående garasje med vippeport, samt bod i bakkant. Garasjen er på 27
kvm, og har innlagt lys og strøm.
<b>Boder:</b>
I boligen finnes rikelig med oppbevaringsplass i to romslige boder i underetasjen, samt et lite kott i
soveromsfløyen i 1 etg. Skulle en ha ytterligere behov for lagringsplass er det også etablert lagringsloft
med 18 kvm gulvareal og 1,20m takhøyde. En av bodene holder en forholdsmessig jevn temperatur året
rundt for oppbevaring av mat og drikke.
<b>Terrasse:</b>
Fra stuen er det utgang til en solrik terrasse på 45 kvm. Herfra er det også direkte utgang til den store
hagen. På terrassen er det rikelig med plass for både sittegruppe og spisebord, og tett beplantning på
tomtegrense mot naboer gjør terrassen skjermet. Her kan familien nyte lange sommerkvelder helt til
solen går ned.
KOMMENTARER FRA TILSTANDSRAPPORT
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av
boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen
mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
TG 3 - Store eller alvorlige avvik:
Utvendig:
Takkonstruksjon:
Det er påvist fukt/råteskader i takkonstruksjonen. Råte i vindski. Synlig fra terrasse.
Utvendige trapper:
Det er ikke montert rekkverk. Hovedinngang. Høyder over 50 cm krever rekkverk. Målt på befaring 53 til 90
cm. Terrassetrapp med løst nedre trinn. Sprekk i fuger. Tretrapp til hage fra terrasse. (værslitt)
Innvendig:
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 30mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Underetasje: Målt vilkårlig
på peisestuegulv +/- 40 mm. (møblert-avvik kan være større) Målt vilkårlig på stuegulv +/- 20 mm.
(møblert-avvik kan være større)
Våtrom:
Vaskerom i underetasje:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Hulltaking er ikke utført fordi avvik
med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på
annen måte, og fordi undersøkelsen ikke er nødvendig. En må forvente generell oppgradering av
våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone).
En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det
er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav.
Dusjrom i 1 etasje:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Hulltaking er ikke utført fordi avvik
med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte, og fordi undersøkelsen ikke er
nødvendig. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal
tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i
alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert
tilstandsanalyse, etter standardens krav.
Tekniske installasjoner:
Elektrisk anlegg:
Hafslund la om sikringer fra skru- til automat sikringer i 2011. Noe egeninnsats med trekking av
elektriske ledninger i forbindelse med ombygging i perioden 1992-1998.
Tomteforhold:
Drenering:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen er utilstrekkelig og har i
dag begrenset effekt.
TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
Innvendig:
Pipe og ildsted:
Pipevanger er ikke synlige.
Rom under terreng:
Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetasje, det er derfor ikke foretatt hulltaking.
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i underetasjemur. Hulltaking er foretatt i:
Peisestue- målt 17 % i svill med pigger. Innredet rom: målt 20 % i svill med pigger. Protimeter MMS2
benyttet.
Krypkjeller:
Det er manglende fuktsperre på bakken. Det er avvik: Begrenset størrelse på inspeksjonsluke og høyde
over gulvet er utfordrende.
Våtrom
Baderom i 1 etg - Overflater, vegger og himlinger:
Det er påvist avvik i fuger.
Baderom i 1 etg - Overflater, gulv:
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at
høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er
påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist sprekker i fliser. Skall og sprekk i noen gulvfliser.
Baderom i 1 etg - Sluk, membran og tettesjikt:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen.
Baderom i 1 etg - Ventilasjon:
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Baderom i underetasje - Overflater, vegger og himlinger:
Svertesopp er registrert.
Baderom i underetasje - Ventilasjon:
Avtrekksviften er koblet på lyset.
Tekniske installasjoner:
Andre VVS-installasjoner:
Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt.
Tomteforhold:
Grunnmur og fundamenter:
Det er registrert løs puss på muroverflater. Grunnet sviktende drenering.
TG 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak
Utvendig:
Taktekking:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt
på taktekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt
på undertak.
Nedløp og beslag:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av
taket, men det var ikke et krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Veggkonstruksjon:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket
trevirke/tre paneler. Gjelder opprinnelig del.
Vinduer:
Karmene i vinduer er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist at enkelte vinduer er
vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Sprukket glass i
vindu til kott.
Dører:
Primært eldre dører, noen med bruksmerker.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Rekkverk er ikke barnesikkert i henhold til dagens krav for avstand mellom spiler. Det er
værslitt/oppsprukket trevirke/tre paneler. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Brukslittasje og elde.
Innvendig:
Overflater:
Knirk i noen gulv. Synlig skjøt i stuegulv etter fjernet lettvegg. Sprekk i himling på ved overgang nyere/eldre
bygg i hovedsoverom. Fuktskjolder i peisestuegulv mot yttervegg. Målt 10,9% fuktverdi i gulvet med pigger.
Protimeter MMS2 benyttet.
Radon:
Årsmiddel Underetasje: 167 Bq/m3. I bygninger med oppholdsrom hvor radonnivåer ligger mellom 100
og 200 Bq/m3 anbefaler Strålevernet at effektive radontiltak iverksettes.
Innvendige trapper:
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk er større enn
dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper Høyde rekkverk 85 cm mot dagens forskrift 90 cm. Åpninger i
rekkverk er 11cm mot dagens forskrift 10 cm. Uisolert trappeluke til soveromsfløy.
Våtrom:
Baderom i underetasje - Overflater, gulv:
Det er påvist avvik på varmekilde. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
byggetidspunktet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/ synlig topp membran ved
dørterskel er mindre enn 25 mm.
Baderom i underetasje - Sluk, membran og tettesjikt:
Det er påvist ufagmessig utførelse rundt sluk. Det er avvik: Sluket har begrenset inspeksjonsmulighet og
er dermed vanskelig å rengjøre. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på
membranløsningen. Slukrammen er ikke sentrert over sluket. Slukpotten sitter fast i luket.
WC-rom - Overflater og konstruksjon:
Noen fliser har bom (hulrom under).
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS
3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Bom og riss i fliser i hjørne mot entre.
Kjøkken:
Kjøkken i underetasje:
Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulv. Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover
normal slitasjegrad.
Tekniske installasjoner:
Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Utekran på stueside
må avkobles før vinter i
krypkjeller.
Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Varmtvannstank:
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av
varmtvannstank ihht. gjeldende forskrift.
Elementer vurdert til TG0 og TG1 er ikke kommentert ytterligere i salgsoppgaven.