Standard
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av
boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten er det angitt en karakter på bygningsdelene, i
en karakterskala fra tilstandsgrad 0 (TG0) til tilstandsgrad 3 (TG3), hvor TG0 er best. I rapporten fremgår
det at boligen har oppnådd følgende karakterer:
TG 0: 4 punkter
TG 1: 8 punkter
TG 2: 24 punkter
TG 3: 7 punkter
TGIU (ikke undersøkt): 0 punkter
Følgende bygningsdeler har fått TG3:
Forstøtningsmurer:
Totalvurdering: Det registreres betydelige skjevheter med fare for sammenbrudd som antas og skyldes
jordtrykk eller telebelastning.
Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000
Anbefalte tiltak: Tiltak må utføres for å hindre sammenbrudd. Det anbefaltes i hvert enkelt tilfelle å
innhente pris, det er ikke tatt høyde for eventuelt skulte følgeskader. Gjenbruk av materialer er en
forutsetning.
Balkong/terrasse:
Totalvurdering: Tilstandsgrad 3 er satt på grunn av utett papp på begge balkonger, treverk under balkong
utsettes for fukt med fare for fuktskade. Videre registreres det råteskade i bæresøyle på balkong i 5A. Det
mangler trapp ned til terrasse fra balkongdør 1 etasje i 5A med fare for fallskade
TG-3. Det registreres noe søkk/nebøying i midten på balkong 5A, dette kan komme av for langt strekk uten
understøttelse. Rekkverket er for lavt TG-2 Terrassedekke er ikke kontroller på grunn av overliggende
plastheller. Balkong/terrasse trenger overflatebehandling.
Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000
Anbefalte tiltak: Det bør gjøres tiltak mot utett papp balkonger. Det bør etableres trapp under balkongdør
mot terrasse i 1 etasje 5B. Bærestolpe under
balkong 5A bør skiftes pga råteskade. Tiltak anbefales for å bedre personsikkerhet på grunn av lavt
rekkverk. Overflatebehandling må påregnes. Det anbefaltes i hvert enkelt tilfelle å innhente pris, det er
ikke tatt høyde for eventuelt skulte følgeskader.
Vinduer i kjeller:
Totalvurdering: Det registreres sprukket glass på to vinduer i kjeller TG-3. Høy slitasjegrad i utvendig
overflater/ sprosser/ glasslister.
Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000
Anbefalte tiltak: Vedlikehold/ overflatebehandling må påregnes. Det anbefales å skifte sprukket glass.
Trapp:
Totalvurdering: I 5A mangler det spiler i rekkverk på trapp, det er fare for fall TG-3. I 5B er det store
åpninger i rekkverk i henhold til referansenivå 10cm.
avstand er målt til 14cm. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens referansenivå på 90 cm, rekkverket var
godkjent på oppføringstidspunktet og det er ikke krav om å utbedre dette. Håndløper er etablert på 1 side.
Dagens forskrift stiller krav til håndløper på begge sider.
Utbedringskostnader: Under 10 000
Anbefalte tiltak: Tiltak anbefales for å bedre personsikkerhet.
Våtrom 5B:
Totalvurdering av sanitær og ventilasjon: Det registreres uvanlig utførelse på feste til dusjhode.
Tilstandsgrad 3 er satt pga manglende ventilering av rommet. Dette medfører en økt og uønsket
fuktbelastning i rommet.
Utbedringskostnader sanitær og ventilasjon: Under 10 000
Anbefalte tiltak sanitær og ventilasjon: Bedre ventilering av rommet anbefales. Det anbefales å etablere
tilluft for å tilrettelegge for bedre luftutskifting.
Garasje med bod:
Totalvurdering: Selger opplyser at garasjen er blitt påkjørt og det er skader på takhjørnet som følger av
dette. Det er ingen synlige skader på takplater, men det anbefales å undersøke tilstand i forbindelse med
utbedring at takhjørnet TG-3. Videre opplyser selger at det er tidvis observeres litt vann på garasjegulvet
ved høyre garasjeporten og mot venstre hjørne, årsak til dett er ukjent. Utvendig fasader fremstår uten
skader eller behov for tiltak utover normalt vedlikehold. Utover dette er ikke garasjen videre vurdert.
Utbedringskostnader: Under 10 000
Anbefalte tiltak: Skadet takhjørne bør utbedres og det anbefales undersøkelser av takplater som følger av
skaden. Det anbefales videre undersøkelser med tanke på vann som er observert på gulv, tiltak vurderes
deretter.
Tilbygg/inngangsparti:
Totalvurdering: TG-3 er satt på grunn av registrert skade på takhjørnet, vindskiebord og takrenne er
ødelagt etter påkjørsel av lastebil i inngangsparti/bod 5A. Utbedringskostnader: Under 10 000
Anbefalte tiltak:
Vindskiebord og takrenne bør utberdes på tilbygget i 5A.
Følgende bygningsdeler har fått TG2:
Drenering:
Totalvurdering: Utvendig terreng heller inn mot boligen og kan være utsatt for tilsig av vann. Boligen er
oppført på et tidspunkt hvor det ikke var tradisjon for å etablere fuktsikring under kjellergulv og
fundamenter på samme måte som i dag. Det vil derfor være påregnelig at konstruksjoner mot
grunn har forhøyede fuktverdier. Det registreres salt/kalkutslag på innvendig grunnmursflater. Taknedløp
er avsluttet over terrengnivå med påfølgende fuktbelastning på bygning.
Krypkjeller/Blindrom:
Totalvurdering: Ved fuktmåling i synlig treverk registreres det fuktnivå i faregrensen for sopp og råte, det er
ikke registrert råte. Restrerende konstruksjon er platekledd med begrenset kontroll av konstruksjonen.
Det registreres eternittplater i krypkjeller, slike stoffer krever spesiell kartlegging ved sanering, rivning og
avfalls- håndtering. Det registrere kalk og saltutslag på betongvegger. Krypkjeller/blindrom i 5B har ikke
adkomst og er ikke vurdert.
Radonsikring:
Totalvurdering: Det er ikke utført radonmålinger i boligen.
Rom under terreng:
Totalvurdering: Det registreres mineralutslag i overflater, som indikerer at det er en fuktgjennomgang i
grunnmur. Dette er ikke uvanlig for for boligen fra denne tidsperioden da kjellergulv og fundamenter ligger
etablert uten spesiell fuktsikring mot grunnmasser. Påforede vegger mot terreng er
utført med bruk av plastfolie som dampsperre. Dette øke risikoen for magasinering av fukt med
påfølgende skadeutvikling.
Vinduer/dører:
Totalvurdering: Det registreres mangelfullt innvendig listverk rundt balkongdør og vindu soverom i 5B,
samt noe små skader/svelling i foring. Svelling
kommer trolig av lufting med åpent vindu og vanninndriv. Det er målt med fuktindikator uten utslag på fukt.
Det er ikke montert vannbrett på deler av vinduer på sørsiden, dette er en uheldig løsning der vann kan
komme bak panelet og inn i konstruksjonen. Videre registreres det at omramming rundt vinduer er lagt
helt ned til vannbrett uten spalte mot beslaget, dette er noe uheldig da treverket trekker vann som kan
forringe levetiden.
Loft:
Totalvurdering: Selger opplyser om ising i takrenner/ nedbøy i takrenner som tyder på dårlig isolering/
lufting TG-2. Boligen er oppført i en tidsperiode der det ikke var vanlig med dampsperre mot
oppholdsrom, ved luftlekkasjer/varmegjennomgang kan kondens oppstå, det er ikke observert
skader/kondens på innvendige overflater som følger av dette. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er
brannskille mellom boenheter på loft.
Renner og nedløp:
Totalvurdering: Med hensyn til alder og slitasje vurderes over halvparten av forventet funksjonstid å være
nådd. Takrenner (og beslag) har høy slitasjegrad. Mekanisk skade/ nedbøy i takrenne.
Taktekking og beslag:
Totalvurdering: Det registreres en skadet/ manglende takstein på møne tak. Forventet funksjonstid er
nådd. TG 2 settes på grunn av alder. Det er
mosegrodd tak. Snøfangere mangler. Det er ikke etabler fuglebånd under takstein.
Ildsted:
Totalvurdering: Det registreres kort avstand fra ildstedets åpning til brennbart materiale på vegg i 1 etasje
i 5A og 5B. Erfaringsmessig ser vi at
teglsteinspiper ofte har et behov for rehabilitering etter Ca. 50 år. Deler av pipemur er kledd/tildekket med
malt glassfiberstrie og plater som vil skjule eventuelle sprekker i pipemur me begrenset kontroll. Det
registreres (mye) sotvann utenfor sotluke i kjeller 5B, videre registreres det mye sot i sotluke og avskalling
puss/maling på mur.
Kjøkken 5B
Totalvurdering: Det er skader på ventilator, den fungerer med enkel test så skadene vurderes å kun være
estetisk. Innredningen fremstår med normal
tilstand i henhold til alder.
Toalettrom 5A:
Totalvurdering: Det registrere noe knirk glipper i parkett. Det mangler tilluftspalte ved dør.
Toalettrom 5B:
Totalvurdering: Det registreres ikke sug i avtrekkskanalen.TG 2 er satt på grunn av naturlig avtrekk og
mangelfull funksjon. Toalettet er løst med fare for å velte.
Avløpsrør:
Totalvurdering: Avløpsanlegg fra byggeåret har nådd en høy alder og skader / lekkasjer kan oppstå.
Avløpsrør fungerer som tiltenkt ved en enkel test på befaringsdagen. Avløpsrør fra boligen og ut til offentlig
kloakk eller septik ligger under bakken og er ikke vurdert. Nye avløpsrør TG-1.
Elektrisk:
Totalvurdering: TG-2 er satt pga. manglende dokumentasjon/samsvarserklæring. Selger har fremlagt
tilsynsrapport for det elektriske anlegget datert
10.10.18. Viser til kundens boligmappe for dokumentasjon på utførte arbeider.
Vannledninger:
Totalvurdering: Vannrør fra byggeåret har nådd en høy alder og skader / lekkasjer kan oppstå. Vannrør
fungerer som tiltenkt ved en enkel test på
befaringsdagen. Nye rør TG-1.
Bad 5A:
Totalvurdering overflater: Riss / sprekker i flisfuger kan være et symptom på bevegelse i konstruksjonen
pga dårlig stivhet i konstruksjonen, eller svikt i bakenforliggende fuktsikring. Lekkasjevann som havner i
kasse under servant vil ikke ledes til sluk.
Totalvurdering av sanitær og ventilasjon: Tilstandsgrad 2 er satt pga naturlig avtrekk selv om løsningen
tilfredsstiller forskriften ved byggeåret. Rommet mangler tilluft og ventilering av rommet blir redusert.
Bad kjeller 5A:
Totalvurdering overflater: Det er flatt gulv og ikke tilfredsstillende fuktsikring. Det er ikke tilstrekkelig fall til
sluk. Det er risiko for at vann renner ut gjennom døråpning. Det registreres riss / sprekker i overflater.
Riss / sprekker i flisfuger kan være et symptom på bevegelse i konstruksjonen pga dårlig stivhet i
konstruksjonen, eller svikt i bakenforliggende fuktsikring. Det registreres misfarging i fugemasse som
kan skyldes feil type silikon (uten soppdreper).
Totalvurdering membran, tettesjikt og sluk: Det er ikke benyttet synlig membran og det er stor risiko for
lekkasjer. Tilstandsgrad 2 er satt med bakgrunn i alder og usikker restlevetid på tettesjiktet. Det er ingen
synlig membran ved sluk og det stilles usikkerhet til om gulvet har membran. Videre stilles det usikkerhet
til tilstand på membran ved sprekk i gulv, membran kan være skadet på grunn av sprekk.
Totalvurdering av sanitær og ventilasjon: Tilstandsgrad 2 er satt pga naturlig avtrekk selv om løsningen
tilfredsstiller forskriften ved byggeåret. Rommet mangler tilluft og ventilering av rommet blir redusert.
Våtrom 5B:
Totalvurdering overflater: Det registreres riss / sprekker i overflater. Riss / sprekker i flisfuger kan være et
symptom på bevegelse i konstruksjonen pga dårlig stivhet i konstruksjonen, eller svikt i bakenforliggende
fuktsikring. Stedvis bom i flis (manglende heft til underlaget) med risiko for at flis kan løsne. Det
registreres misfarging i fugemasse som kan skyldes feil type silikon (uten soppdreper).
Totalvurdering membran, tettesjikt og sluk: Utførelsen av klemring og membran lar seg ikke påvise på
denne type sluk. Membran / tettesjikt bør være avsluttet minimum 25 mm over gulvoverflate rundt
rørføringer. Dette er ikke etablert og gulvet kan være utsatt for lekkasjer.
Vaskerom 5A:
Totalvurdering: På grunn av utførelse/materialvalg tilfredstiller rommet ikke dagens krav til våtrom. Dette
gjelder blant annet malte overflater og utett
overgang gulv/vegg Direkte fuktbelastning på gulv og vegger må unngås. Rommet vurderes likevel å
fungere som tilenkt. Rommet har et nytt plastsluk uten membran ført ned i klemring. Gulvet kan derfor
være utsatt for lekkasjer.
Vaskerom 5B:
Totalvurdering: På grunn av utførelse/materialvalg tilfredstiller rommet ikke dagens krav til våtrom. Dette
gjelder blant annet malte overflater og utett
overgang gulv/vegg Direkte fuktbelastning på gulv og vegger må unngås. Rommet vurderes likevel å
fungere som tilenkt. Sluket er et støpejernsluk fra byggeår uten klemring for god tetting av membran i
sluket. Gulvet kan derfor være utsatt for lekkasjer.
Videre gjøres det oppmerksom på følgende:
- Dagens bruk av boligen er ikke i samsvar med byggegodkjente tegninger. Rom ved inngangsparti i 1
etasje 5A og 5B er byggesøkt som to boder er i dag utvidet til et rom brukt som soverom , det er ikke søkt
om bruksendring til rom med varig opphold. Rombenevnelse er iht dagens bruk, uten hensyn til
byggeforskriftens krav. Rom benevnt som vaskerom i 5A er i dag delt av i to rom som vaskerom og bad,
dette vurderes og ikke være et søknadspliktig tiltak.
- Det er ikke tilfredsstillende dagslysflate på soverom ved inngangsparti i 5A. - Brannslukningsapparat er
over 10 år.
Utfyllende informasjon om ovenfor nevnte bygningsdeler fremgår av vedlagte tilstandsrapport, herunder
forslag til utbedringsmetoder og sjablongmessige kostnadsanslag.
Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er/har vært tilbakeslag av avløpsvann i sluk eller lignende? Ja. Beskrivelse:
Tilbakeslag av avløpsvann 2 ganger. Første gang for 5 år siden og siste i januar 2022. K. Lund spylte
avløpsrørene.
Ikke vært noe problem i etterkant.
Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja. Beskrivelse: Feil montering av fuktsperre på begge terrasser i 2. etasje.
Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som
kan medføre endringer i bruken av
eiendommen eller av dens omgivelser?
Ja. Beskrivelse: Innherredsveien 103 og Rønningsbakken 2 er solgt og regulert til boligformål. Er ikke
kjent med hva som eventuelt planlegges.
Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks.
rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
Ja. Beskrivelse: Garasjetaket har lekkasje og er delvis skadet pga. påkjørsel. Støttemur mot nabo i
Saxenborg alle 3 er forskjøvet og bør rettes.