Byggemåte
UTVENDIG
Taktekking: TG2
Saltak tekket med sutak, lekter og betongtakstein. Takshingel over hagestue. Vurdering av avvik: Mer enn
halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er
passert på undertak. Mose/begroing. Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig.
Nedløp og beslag: TG2
Takrenner, nedløp og skvettbeslag i plast. Plattlodd rundt pipe/gjennomføringer. Vurdering av avvik: Mer
enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det mangler snøfangere på hele
eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Veggkonstruksjon: TG1
Isolert trekonstruksjon med stående rettkantkledning. Liggende, enkeltfalset kledning på gavlvegger mot
loft.
Veggkonstruksjon - Andre avvik:
TG2
Vurdering av avvik: Noe slitasje på kledningsbord (bak overflatebehandling) og endeved. Det ble ikke
registret musesperre/lusing mellom kledning/grunnmur. Tiltak: Det vurderes ikke for behov for tiltak per i
dag. Eier opplyser at det aldri har vært problem med mus eller lignende, løsningen fungerer derfor antatt
tilfredsstillende.
Takkonstruksjon/Loft: TG IU
Takkonstruksjon med A-takstoler i tre. Vurdering av avvik: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er
ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det var begrenset med
mulighet for inspeksjon via kottluker pga. lagring. Det ble registert noen antatt eldre fuktskjolder. Tiltak:
Overvåk tilstanden. Det vil være naturlig å gjøre evt. tiltak/undersøkelser ved utskifting av taktekkingen.
Vinduer: TG2
2. etasje: Nyere to-lags isolerglassvinduer fra 2013 på hvert soverom.
1. etasje: Vinduer med to og tre-lags isolerglassvinduer. Nyere vindu på soverom 1, 2 og 3. Et stk. vindu i
stue/kjøkken med trelags isolerglass fra 1981. Ukjent alder på tre stk. vinduer i stue mot øst. Eldre vindu
på toalett.
Kjeller: Vinduer med to-lags isolerglassvinduer i trekarmer fra byggeår. Nyere vindu på soverom 4.
Vinduer av eldre alder bærer noe preg av elde/slitasje. Noe fuktskjolder på innvendig side på et vindu i
stue/kjøkken. Vinduer av eldre alder er mot slutten av sin levetid, hvor det må påregnes utskifting.
Tidspunkt for dette er vanskelig å anslå. Overvåk tilstanden.
Takvinduer: TG2
Takvindu på loft med to-lags isolerglass. Det er påvist andre avvik: Elde/slitasje. Antydning til innvendig
kondensering, men dette var noe vanskelig å avdekke. En del fuktopptrekk på utvendig side av vinduer.
Tiltak: Det må påregnes å skifte ut vinduer i nær fremtid.
Dører:
Ytterdører med isolerglass.
Balkongdør:
Balkongskyvedør med to-lags isolerglass i stue/kjøkken.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Balkong rundt store deler av hovedetasje på ca. 80 m². Terrasse rundt kjellerleilighet på ca. 80 m².
Overbygget hagestue mot sør på 9,5 m². Normal slitasje i forhold til alder.
Rekkverk - andre avvik: TG2
Rekkverkshøyde ble målt til 0,92 m på terrasse i hovedetasje. Dagens krav er 1,0 m. Det er ikke krav om
utbedring opp til dagens krav. Tilstandsgrad er satt iht. krav i ny standard, hvor dette vurderes ut i fra
dagens regelverk.
INNVEDNIG
Overflater:
Overflater ble visuelt kontrollert, uten å registrere synlige skader eller andre avvik utover normal
bruksslitasje, foruten observasjoner kommentert under avvik (se eget punkt).
Overflater - Andre avvik: TG2
Det er påvist andre avvik: Sprekk i flis i entré i hovedetasjen. Bom/riss i fuger i enkelte gulvfliser i leilighet.
Avskalling på murvegg i leilighet pga. saltutslag. Tiltak: Fliser med sprekker må skiftes ut for å lukke avvik.
Det er ikke behov for tiltak vedr. fliser med bom, men en må være oppmerksom på at fliser med bom
(hulrom under) vil kunne ha en større risiko for å løsne med tiden.
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Gulv på grunn av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt måling av ujevnheter ved
lasermåling. Merk at det ikke ble flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan
forekomme.
Etasjeskille/gulv mot grunn - Andre avvik:
TG2
Det er påvist andre avvik: Mellom 0-25 mm i loftsstue (TG2). Noe knirk i gulv i loftsetasje. For å få
tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt
som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man
vurdere slike tiltak. Skjevheter er normalt i denne type bygg pga. alder/byggeskikk.
Radon: TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres
radonmålinger.
Ildsted:
Rentbrennende vedovn i stue (hovedetasje) med glassfront fra HWAM (2003).
Pipe: TG2
Murt og pusset pipe fra byggeår. Det er påvist andre avvik: Vurdering er i hovedsak gikk på bakgrunn av
alder på pipe (elde/slitasje). Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke
(i underetasje). Overvåk tilstanden (konf. evt. feier).
Rom Under Terreng: TG2
Boligen ligger delvis under terreng. Det ble ikke foretatt hulltaking da eier ikke ønsket dette. Merk: Det må
alltid må påregnes noe risiko for fuktinntregning fra terreng pga. eldre betongmur i kombinasjon med
eldre drenering. Det er påvist andre avvik: Stedvis begrenset med luftgjennomstrømning i kjeller.
Saltutslag på synlige murvegger i kjeller. Det er ikke foretatt hulltaking i påforingsvegger. Tiltak: Overvåk
tilstanden. Dette punktet må sees i sammenheng med drenering som er av eldre alder. Det må sikres
tilstrekkelig ventilering i kjeller. Eier opplyser at saltutslag trolig stammer fra tidl. vannlekkasje.
Innvendige trapper: TG2
Tretrapper i boligen. Eiketrinn i trapp mellom 1. etasje og loftsetasje. Vurdering av avvik: Det mangler
håndløper på vegg i trappeløpet.
Innvendige dører: TG2
Loft: Finerte dører av eldre alder.
1. etasje: Formpressede innerdører. Formpresset dør med glassfelttil stue/kjøkken. Nyere alder.
Kjeller - hoveddel: Formpresset dør med glassfelt mellom kjellerstue og vaskerom. Nyere alder.
Kjeller - leilighet: Finerte dører av eldre alder.
Dør med blyglass mellom entré og gang av eldre alder.
Formpressede dører i øvrige deler av leiligheten. Nyere alder.
Det er påvist andre avvik: Enkelte dører tar i karm. Elde/slitasje på dører av eldre alder. Tiltak: Det må
påregnes justeringer (hvis mulig) eller utskifting av dører som er av eldre alder. En må være oppmerksom
på at dette kan være vanskelig på eldre dører, hvor utskifting ikke kan utelukkes.
VÅTROM
1. etasje - bad.
Generell: Bad med keramiske fliser på gulv og vegger. Malte panel i himling med spotter. Det er ikke
fremlagt dokumentasjon på arbeidene. Inneholder plassbygget, fliset baderomsmøbel med to stk.
nedfelte servanter, speil med varme, vegghengt toalett, oppvarmet håndkletørker og dusj med foldedører.
Plassbygget løsning med luke for skittentøy.
Overflater Gulv:
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt forsiktig "banking" på fliser for å avdekke evt. bom.
Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. Det er noe vannansamlnger ved dusjtest.
Sluk, membran og tettesjikt:
TG2
Plastsluk og smøremembran. Membran i kombinasjon med eldre plastsluk. Ukjent løsning. Overvåk
tilstanden. Det vurderes ikke for å være behov per i dag da badet fungerer, men en må være oppmerksom
på at sluk er av eldre alder.
Sanitærutstyr og innredning:
TG2
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å synlige skader. Det er ikke påvist tilfredsstillende
løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Ved implementering av innebygget sisterne var
det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.
Ventilasjon: TG2
Ventilasjon via elektrisk vifte i himling.
Tilliggende konstruksjoner våtrom:
TG2
Hulltaking er ikke foretatt da eier har ikke akseptert dette. TG2 er gitt fordi eier ikke har akseptert hulltaking
i vegg bak våtsone.
Loft - bad.
Generell: Bad med keramiske fliser på gulv, baderomsplater på vegger og malte plater i himling. Det er
ikke fremlagt dokumentasjon på arbeidene. Inneholder baderomsmøbel med heldekkende servant, speil
med belysning, gulvstående toalett og dusj.
Overflater vegger og himling:
TG2
Overflater ble visuell kontrollert. Det er påvist andre avvik: Kort avstand fra dusj til dør. Det vurderes ikke for
å være behov for tiltak per i dag, løsningen fungerer.
Overflater Gulv:
Fallforhold iht. preaksepterte krav i TEK10.
Sluk, membran og tettesjikt:
TG2
Plastsluk og smøremembran. Dokumentasjon er ikke mottatt/kontrollert. Det er påvist andre avvik:
Membran i kombinasjon med eldre plastsluk. Ukjent løsning. Overvåk tilstanden. Det vurderes ikke for å
være behov per i dag da badet fungerer, men en må være oppmerksom på at sluk er av eldre alder.
Ventilasjon:
Avtrekksventil i himling.
Tilliggende konstruksjoner våtrom:
TG2
Hulltaking er ikke foretatt da eier har ikke akseptert dette TG2 er gitt fordi eier ikke har akseptert hulltaking
i vegg bak våtsone.
Kjeller hoveddel - vaskerom
Genrell: Vaskerom med keramiske fliser på gulv, baderomsplater/mur på vegger malt panel i himling.
Elektrisk avtrekksvifte på vegg. Inneholder opplegg for vaskemaskin/tørketrommel, utslagsvask og
varmtvannsbereder.
Overflater vegger og himling:
Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik.
Overflater Gulv: TG2
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt forsiktig "banking" på fliser for å avdekke evt. bom.
Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig
topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Sluk, membran og tettesjikt:
TG2
Plastsluk og smøremembran. Dokumentasjon er ikk mottatt/kontrollert. Det er påvist andre avvik:
Membran i kombinasjon med eldre plastsluk. Ukjent løsning. Overvåk tilstanden. Det vurderes ikke for å
være behov per i dag da badet fungerer, men en må være oppmerksom på at sluk er av eldre alder.
Sanitærutstyr og innredning:
Utstyr er kontrollert, uten å avdekke spesielle avvik.
Ventilasjon: TG2
Elektrisk vifte på vegg. Det er påvist andre avvik: Rommet mangler tilluft. Det må etableres spalte under
dør for å lukke avvik. Merk at løsningen fungerer såfremt dør holdes åpen.
Tilliggende konstruksjoner våtrom:
TG2
Hulltaking er ikke foretatt da eier har ikke akseptert dette. TG2 er gitt fordi eier ikke har akseptert hulltaking
i vegg bak våtsone.
Kjellerleilighet - bad: TG3
Generell: Bad med keramiske fliser på gulv/vegger og malte plater i himling. Elektrisk avtrekksvifte.
Inneholder baderomsmøbel med vegghengt servant, speil med belysning, gulvstående toalett og
dusjkabinett. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Med bakgrunn i at våtrommet er av
eldre dato og har ukjent tettesjik med oppbrukt alder fra byggeår, må det påregnes oppgradering. Tiltak:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone,
sluk m.m. må dokumenteres. Det må fortsatt benyttes dusjkabinett hvis ikke badet skal renoveres. Merk at
dette ikke må sees på som en erstatning av tettesjikt.
Tilliggende konstruksjoner våtrom:
TG2
Hulltaking er ikke foretatt da eier har ikke akseptert dette. TG2 er gitt fordi eier ikke har akseptert hulltaking
i vegg bak våtsone.
KJØKKEN
1. etasje - stue/kjøkken.
Overflater og innredning:
Kjøkkeninnredning fra JKE Design med profilerte eikefronter, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask.
Kjøkkenkran med dusj/uttrekk og såpedispenser. Ventilator integrert i innredning. Nyere komfyr,
oppvaskmaskin og kjøle/fryseskap. Fliser over benkeplate. Kjøkkenøy med benkeplate i granitt. Integrerte
hvitevarer er komfyr (Siemens), platetopp, kjøle/fryseskap og oppvaskmaskin.
(Grundig).
Avtrekk:
Ventilator integrert i innredning. Det ble gjort funksjontest av ventilator, uten å avdekke avvik.
Kjellerleilighet - kjøkken.
Overflater og innredning:
TG2
Kjøkkeninnredning med glatte fronter i høyglans, benkeplate i laminat og nedfelt stålvask med
oppvaskkum. Fliser over benkeplate. Kjøkkenskrog er av eldre alder. Fronter, benkeplate er av nyere
alder. Kjøkkenkran er nylig skiftet. Ventilator integrert i overskap. Inneholder komfyr med platetopp (Grepa)
og kjøleskap. Opplegg for oppvaskmaskin i følge eier (skjult i skap). Det er påvist andre avvik:
Elde/slitasje (gjelder kjøkkenskrog). Løs laminering på en front. Oppsprekking i enkelte fliser over
benkeplate. Tiltak: Det er ikke behov for tiltak vedr. skrog av eldre alder. Skadet front må skiftes. Fliser må
skiftes for å lukke avviket.
Avtrekk:
Ventilator integrert i overskap. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
Merk at det må påregnes jevnlig vedlikehold.
SPESIALROM
1. etasje - WC.
Overflater og konstruksjon:
WC med keramiske fliser på gulv, keramiske fliser/panel på vegger og panel i himling. Inneholder
vegghengt servant, speil og gulvstående toalett. Innredning er skiftet ut i senere tid.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger: TG2
Vannledninger i kobber samt rør-i-rør-system. Fordelerskap er plassert på vaskerom i kjeller.
Vurdering av avvik: Elde/slitasje. Det ble registrert irr på rør. Mer enn halvparten av forventet levetid på
vannledninger er overskredet. Det er opplyst om at det er hovedstoppekran, men denne ble ikke
funksjonstestet (begrenset med tilkomst). Rørkurser er ikke merket i rør-i-rør-skap. Tiltak: Det kan ikke
utelukkes behov for oppgraderinger. Hovedstoppekran må funksjonstestet når det er tilkomst for dette.
Avløpsrør: TG2
Avløpsrør av plast. Det ble lokalisert stakeluker på anlegget. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Ventilasjon: TG2
Naturlig ventilasjon via vegg- og vindusventiler. Vurdering av avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon på
ett eller flere rom i boligen. Det bør etableres tilluft i alle rom som ikke har dette. Noe begrenset med
ventilasjon i kjeller.
Varmepumpe:
Varmepumpe fra Panasonic i stue/kjøkke. Anlegget er kun enkelt, visuelt kontrollert. Det anbefales å
foreta filterskift og service etter leverandørens anbefalinger
Varmtvannstank:
Varmtvannsbereder på 198 l fra Ozo, plassert på vaskerom.
Elektrisk anlegg: TG2
- El. anlegg av eldre alder.
- Sikringsskap er plassert på loftsstue, samt i mellomgang i leilighet.
- Automatsikringer.
- Hovedsikring på 35 ampere (skrusikringer).
Belysning:
- Vanlig belysning.
- Spotter i stue/kjøkken på del mot terrasse, samt i innredning på kjøkken.
Oppvarming:
- Elektrisk oppvarming.
- Varmepumpe.
- Varmekabler i gulv på begge bad, samt på deler av stue/kjøkken (eier er noe usikker på soner) i
hovedetasjen.
- Varmekabler i alle rom, foruten soverom v/entre samt mellomgang, bod 1 og bod 2.
- Rentbrennende vedovn i stue.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 24.04.23 11:00, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.