Byggemåte
Boligen ble oppført i 1966. Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og
oppgraderinger og holder en gjennomgående dårlig standard.
Bygnings-/bestanddeler har TG0/1 dersom ikke annet er angitt.
UTVENDIG
Byggegrunn: Bygningen er fundamentert på antatt faste masser. Det settes ikke tilstandsgrad på
byggegrunn.
Drenering: Tilakefyllt med antatt drenerende masser av sprengstein/kult. TG3.
Vurdering av avvik:
- Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Tiltak:
- Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Grunnmur og fundamenter: Grunnmur i betong. Utvendig pusset. TG2.
Vurdering av avvik:
Grunnmuren har sprekkdannelser.
Tiltak:
Påviste skader må utbedres.
Forstøtningsmurer: Forstøtningsmur av naturstein ved inngangspartiet til boligen. TG2.
Vurdering av avvik:
Vurdering er satt på bakgrunn av elde/slitasje.
Tiltak:
Det må påregnes vedlikehold. Merk at drenering i bakkant av forstøtningsmurer ser ut til å ta begrenset
effekt.
Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsledninger av antatt eldre alder. Takstmann
har ikke informasjon om tilstand, alder eller materiale. TG2.
Vurdering av avvik:
Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for skjulte røranlegg er antatt oppbrukt.
Tiltak:
Det må gjøres nærmere undersøkelser for å kunne si noe om tilstand på utvendige vann- og
avløpsledninger, f.eks. ved hjelp av kamerainspeksjon etc. Det kan derfor ikke utelukkes behov for tiltak.
Oljetank: Takstmann har ikke kjennskap til evt. oljetank på eiendommen. Kont. Bergen kommune. TG IU.
Taktekking: Saltak tekket med sutak, lekter og betongtakstein. TG3.
Vurdering av avvik:
- Taket er stedvis preget av mose/begroing hvor det var mulig å kontrollere dette.
- Det ble registrert kraftige symptomer på lekkasje i himling i 1.etasje.
Tiltak:
- Det må påregnes utskiftning av taktekking.
Kostnadsestimat: Over 300 000
Nedløp og beslag: Nedløpsrør og takrenner i plast. TG3.
Vurdering av avvik:
- Det ble registret utettheter på takrenner
- Sterk slitasjegrad
Tiltak:
Det må påregnes utskiftning av takrenner, nedløp og beslag.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Veggkonstruksjon: Bindingsverkskonstruksjon fra antatt byggeår med stående, rektangulær kledning.
Parti med liggende, enkeltfalskledning ved inngangsparti. Fuktgjennomtrenging i vegg ved kjeller. TG3.
Vurdering av avvik:
- Det ble registret fuktinntrenging i deler av fasade
- Stedvis sterk slitasjegrad
Tiltak:
Det må påregnes utskiftning av kledning. Tilstand på isolasjon, vindsperre etc. er vanskelig å si noe om,
men det må påregnes utskiftning.
Kostnadsestimat: Over 300 000
Takkonstruksjon/loft: Takkonstruksjon med tresperrer. Takkonstruksjon ble inspisert fra loftsluke. Det var
noe begrenset tilkomst for inspeksjon. Deler av konstruksjonen er gjenbygget. TG2.
Vurdering av avvik:
- Det ble registrert tydelige symptomer på lekkasjer i himling i gang i 1.etasje.
- Deler av takkonstruksjon er gjenbygget. Tilstand på skjulte konstruksjoner kan ikke garanteres for, men
det er også indikasjoner på utettheter i himling i stuen i 1.etasje.
Tiltak:
- Det må gjøres nærmere undersøkelser. Takkonstruksjoner må åpnes opp.
- Det kan ikke utelukkes fukt/råteskader i takkonstruksjon.
Vinduer: Eldre to-lags isolerglassvinduer i malte trekarmer. TG3.
Vurdering av avvik:
- Vinduer bærer preg av elde/slitasje
- Det ble registrert punkterte vinduer
- Fuktgjennomtrenging i vinduskarmer
- Det kan ikke utelukkes lekkasjer pga. utettheter fra vindu
Tiltak:
Vinduer i boligen er helt i nedre sjikt i forhold til forventet gjenstående brukstid. Det vil være naturlig å
skifte alle vinduer i huset ved en rehabilitering.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Dører: Original hovedytterdør i tre med sidefelt i frostet glass. Dør med isolerglassfelt med utgang mot
vest (under terrasse). TG2.
Vurdering av avvik:
Dører bærer preg av slitasje
Tiltak:
Det vil være naturlig å skifte ytterdør ved en rehabilitering.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Balkong på ca. 35 m² med betongdekke. Overbygget med trekonstruksjon og trapespalter i metall. Merk at
det var begrenset med tilkomst for å gjøre en fullstendig vurdering av denne. Konstruksjonen fremstår for
å være av enkel standard. TG3.
Vurdering av avvik:
- Det ble registrert lekkasjer og utettheter
- Bulker, rust, slitasje og utettheter i takoverbygg
- Generell slitasje
Tiltak:
- Det må etableres ny membran på balkong. Tilstand på armering i betongdekke er ukjent
- Det må påregnes tiltak for å utbedre balkong. Konstruksjoner bør fjernes ned til betongdekke, for videre
å etablere nytt rekkverk m.m. Kostnadsestimat er grov beregnet og avhenger av ny løsning.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
INNVENDIG
Overflater: Overflater ble visuelt kontrollert. Generelt er overflater i leiligheten av eldre dato. Overflater er en
skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert utfra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis
noe hakk og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke er utover det som er
å betegne som normal bruksslitasje. Det er fuktskader i himling i 1.etasje. Det ble også registret
fuktskader og stedvis kraftig slitasje på flere øvrige overflater i boligen. TG3.
Vurdering av avvik:
- Det er stedvis påvist synlige skader på overflater
- Utidsmessige overflater preget av elde/slitasje
Tiltak:
Det vil være naturlig å skifte overflater ved rehabilitering. En må være oppmerksom på at bolig fra denne
alderen kan inneholde asbest, da dette var vanlig byggemateriale på denne tiden. Det bør gjøres
nærmere undersøkelser før fjerning.
Kostnadsestimat: Over 300 000
Etasjeskille/gulv mot grunn: Underetasje: Gulv på grunn av betong. 1.etasje: Etasjeskiller av trebjelkelag.
TG2.
Vurdering/konklusjon: Det ble foretatt måling av ujevnheter ved lasermåling. Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik:
- Det ble målt høydeforskjeller på mellom 0-20 mm gjennom hele rommet i stue i 1.etasje. Tilstandsgrad
2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det ble registrert kraftige symptomer på fukt i etasjeskiller
Merk: Målinger er basert på stikkprøver, det kan derfor forekomme skjevheter utover disse. Det må
påregnes skjevheter i eldre boliger pga. byggemåte/setninger.
Tiltak:
- Etasjeskiller må åpnes opp og undersøkes for evt ytterligere skader
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. TG2.
Vurdering av avvik:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak:
Det bør gjennomføres radonmålinger
Pipe og ildsted: Eldre, murt pipe med åpent ildsted i stue. Kamin i kjeller. Takstmann kjenner ikke til evt.
tilsyn fra feier. TG2.
Vurdering av avvik:
- Elde/slitasje
- Det bør innhentes dokumentasjon fra feier hvis dette foreligger
Tiltak:
- Det må påregnes rehabilitering
Rom under terreng: Boligen ligger delvis under terreng. Det er ikke utført hulltaking da det var synlig
betongvegg mot terreng. TG3.
Vurdering av avvik:
Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller
Tiltak:
- Det må foretas tiltak for å redusere/begrense fuktgjennomtrenging inn i kjeller
- Kostnadsestimat er vanskelig å anslå. merk at fuktighet må sees i sammenheng med boligens øvrige
drenering. Det må også påregnes fuktvandring fra grunn pga. gulvets alder/oppbygging.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Innvendige trapper: Innvendig tretrapp mellom underetasje og hovedetasje. TG2.
Vurdering av avvik:
- Generell elde/slitasje
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav
- Det mangler håndløper på nederste del av trappeløp
Tiltak:
- Det må påregnes oppgradering og modernisering av trapp
- Håndløper må monteres for å lukke avviket
- Det er ikke krav om utbedring av åpninger mellom trinn, men det bør vurderes å montere stusstrinn
Innvendige dører: Glatte fyllingsdører av eldre alder. TG2.
Vurdering av avvik:
- Dører er av eldre alder og bærer preg av slitasje
- Dører tar i karm
Tiltak:
- Det vil være naturlig å skifte dører ved rehabilitering av boligen
BAD 4,8 m²
Generell: Bad av ukjent alder med fliser på gulv/vegger og plater i himling. Overflater er antatt pusset opp i
senere tid. Naturlig ventilasjon via veggventil. Original støpejernssluk. Det foreligger ingen
dokumentasjon på utførte arbeider. Inneholder: Vegghengt servant med sideskap. Speil. Badekar. TG3.
Vurdering/konklusjon: Badet mangler tettesjikt. Det er registrert kraftige symptomer på lekkasje fra badet i
underliggende rom. Det må påregnes full oppgradering av badet. Det er ikke behov for å gjøre en detaljert
tilstandsanalyse av badet.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav
Tiltak:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i
våtsonen. TG2.
Vurdering av avvik:
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen
Tiltak:
Det vil være naturlig å gjøre tiltak ifb. med rehabilitering av badet
BAD 2,3 m²
Generell: Bad av ukjent alder med fliser på gulv/vegger og malte plater i himling. Overflater er antatt
pusset opp i senere tid. Inneholder vegghengt servant, gulvstående toalett, dusj. TG3.
Vurdering/konklusjon: Badet bærer preg av kraftig slitasje. Deler av fliser mot yttervegg mangler. Det må
påregnes full oppgradering av badet. Det er ikke behov for å gjøre en detaljert tilstandsanalyse av badet.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav
Tiltak:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m må dokumenteres
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i
våtsonen. TG2.
Vurdering av avvik:
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen
Tiltak:
Det vil være naturlig å gjøre tiltak ifb. med rehabilitering av badet
VASKEROM 5,6 m²:
Generell: Vaskerom av antatt eldre alder med belegg på gulv, malte plater på vegger og takplater i
himling. Inneholder dobbel utslagsvask. Varmtvannsbereder. TG3.
Vurdering/konklusjon:
Vaskerommet bærer preg av kraftig slitasje. Det må påregnes full oppgradering av vaskerommet. Det er
ikke behov for å gjøre en detaljert tilstandsanalyse av vaskerommet.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav
Tiltak:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i
våtsonen. TG2.
Vurdering av avvik:
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen
Tiltak:
Det vil være naturlig å gjøre tiltak ifb. med rehabilitering av vaskerommet
Toalettrom 1,2 m²
Overflater og konstruksjon: Toalettrom av antatt eldre alder, men modernisert i senere tid. Mosaikkfliser
på gulv, malte plater på vegger og i himling. Inneholder vegghengt servant og gulvstående toalett. TG2.
Vurdering/konklusjon: Det vil være naturlig å gjøre oppgradering av toalettrom ifb. med en evt.
rehabilitering av boligen.
Vurdering av avvik:
- Toalettrommet fremstår som enkelt overflateoppusset. Det ble registrert bom og avvik på fliser/overflater.
- Generell slitasje
- Rommet mangler mekanisk ventilasjon
Tiltak:
Toalettrommet antas å fungere per i dag, men det vil være naturlig å gjøre oppgradering ifb. med en evt.
rehabilitering av boligen
Kjøkken 11,2 m²
Overflater og innredning: Eldre kjøkken med benkeplate i laminat, veggskap med skyvedører og
oppvaskseksjon med nedfelt stålvask. TG2.
Vurdering/konklusjon: Kjøkkenet er i dårlig forfatning. Det vil være naturlig å skifte ut kjøkkenet i sin helhet
ved rehabilitering av boligen.
Vurdering av avvik:
Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et
kjøkken
Tiltak:
- Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen
- Det vil være naturlig å foreta oppgradering av kjøkken ved rehabilitering av boligen
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Avtrekk: Det er ingen ventilering fra kjøkken. TG2.
Vurdering av avvik:
Rommet har kun naturlig avtrekk
Tiltak:
Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger: Eldre kobberrør. Vannet var avstengt på befaringsdagen. TG3.
Vurdering av avvik:
- Vannledninger fra byggeår. Generelt tilstand på anlegget tilsier at det er behov for å skifte ut rør i boligen
- Det kan ikke utelukkes lekkasjer fra rør i boligen
Tiltak:
Det må påregnes fornyelse av røropplegget
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern. TG3.
Vurdering av avvik:
- Det ble registrert tydelige lekkasjer fra avløp i boligen
- Avløpsrør bærer preg av rust/slitasje
Tiltak:
Det må påregnes utskiftning av avløpsrør
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon via veggventiler. TG2.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning
- Eternittkanaler på loft
Tiltak:
Eternittkanaler må saneres iht. gjeldende regelverk
Varmtvannstank: Eldre varmtvannsbereder på 198 fra Ozo, plassert på vaskerom i kjeller. Vannet i boligen
var avstengt på befaringsdagen. Det er ikke kjent om bereder fungerer. TG2.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tiltak:
Det vil være naturlig å skifte ut varmtvannsbereder ved rehabilitering
Elektrisk anlegg: El.anlegg av eldre alder. Sikringsskap er plassert i entré/gang. Skrusikringer.
Hovedsikring på 35 ampere. TG3.
Belysning: Vanlig belysning.
Oppvarming: Oppvarming via panelovner. Varmekabler på bad. Peis i stue.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Branntekniske forhold: Det ble registrert røykvarslere og brannslukningsapparat i boligen. TG3.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 02.02.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.