Byggemåte
Boligen er oppført i 1955 og 1988. Det er normal standard på bygget utifra alder/konstruksjon. Det må
påregnes vedlikehold. Bygnings-/bestanddeler har TG0/1 dersom ikke annet er angitt i tilstandsrapport.
UTVENDIG
Byggegrunn:
Bygget står på antatt faste masser (fjell)
Drenering:
Drenering mot sør fra 1988. Det er gjort utskiftning av masser rundt resten av boligen i 2017. TG2
Vurdering av avvik:
- Det mangler eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren
- ved kjeller/underetasje
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet
- Vurderingen gjelder for deler hvor det ikke er utført tiltak
Tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få TG0/1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er
nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende
- Det vurderes ikke for å være behov for tiltak per i dag med dagens konstruksjon
Grunnmur og fundamenter:
Grunnmur er innstøpt med treull i opprinnelig del. Nyere deler av 1988 i helstøpt betong. TG2
Vurdering av avvik:
- Elde/slitasje
- Malingsavskalling
- Noen mindre synlige riss
Tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold
Støpte plattinger:
Støpte plattinger rundt deler av boligen og ved garasje med delvis innstøpte varmekabler: Varmekabler er
ikke funksjonstestet. Det er ikke opplyst om problemer med disse. TG2
Vurdering av avvik:
Enkelte riss i betong
Tiltak:
Det er ikke behov for tiltak
Terrengforhold:
Det ble ikke avdekket unormale terrengforhold
Utvendige vann- og avløpsledninger:
Utvendige vann- og avløpsledninger fra byggeår. TG2
Vurdering av avvik:
Vurdering er basert på alder. TG2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for
skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom
på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak:
Det må gjøres nærmere undersøkelser for å kunne si noe om tilstand på utvendige vann- og
avløpsledninger, f.eks. ved hjelp av kamerainspeksjon etc.
Septiktank:
Nedstøpt septiktank i betong. Vurdering er utelukkende gitt på bakgrunn av alder. TG2
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på septiktank
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg
Taktekking:
Taktekking med betongtakstein. Eier opplyser om at taket spyles jevnlig. TG2
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen og undertak
- Stedvis mose og begroing
Tiltak:
- Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få TG0/1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er
nødvendig er vanskelig å si noe om
- Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg
Nedløp og beslag:
Takrenner, nedløp og beslag i plast. TG2
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag
Tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få TG0/1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når
dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Veggkonstruksjon:
Isolert trekonstruksjon med liggende, enkeltfalset kledning. Utvendig etterisolert i senere tid. TG2
Vurdering av avvik:
- Elde/slitasje
- Det ble ikke registrert musesperre under kledning
Tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold
- Det bør etableres musesperre
Takkonstruksjon/loft:
Takkonstruksjon med taksperrer i tre. Det var begrenset med mulighet for inspeksjon, da store deler av
konstruksjonen var gjenbygget. Det ble gjort visuell inspeksjon via loftsluke i gang i 1.etasje.
Vurdering av avvik:
Det er begrenser/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Tiltak:
Det bør etableres ventil i gavlvegg.
Takvinduer:
3 stk. veluxvinduer med to-lags isolerglass fra 80-tallet. TG3
Vurdering av avvik:
- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader
- Påbegynt råte i veluxvindu på soverom 2
Tiltak:
- Vinduer med råteskader må erstattes med nye
- Kostnadsestimat er grov anslått for å skifte ut et veluxvindu med råteskade pga. TG3. Merk at øvrig vindu
på soverom 2 bærer preg av slitasje og bør skiftes ut i den forbindelse.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Vinduer:
Malte vinduer med isolerglass i trekarmer. TG2
1.etasje: To-lags isolerglassvinduer fra 1987 i hele etasjen (TG2), foruten stue og bad som er fra rundt
2011 (TG1)
Loft: To-lags isolerglassvinduer fra 1984 mot sør (foruten soverom 1, fra antatt 90-tallet, TG2). To-lags
vindu fra 1987 på soverom 2 (TG2)
Vurdering av avvik:
- Elde/slitasje
- Utettheter mellom glass og karm på vinduer av eldre alder
- Punktert glass på soverom 2
Tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold
- Punktert glassrute må skiftes ut
Balkongdører:
1.etasje: Balkongskyvedør i malt tre med isolerglass fra 1988 (ved spisestue) TG2. Balkongskyvedør i
aluminium med isolerglass fra 2011 (ved kjøkken) TG1. Balkongdør i aluminium (ved kontor/soverom)
TG1.Dørene fremstår med normal slitasje i forhold til alder. En må være oppmerksom på at
plastsprosser ikke har samme stivhet som tre/aluminiumsprosesser.
Vurdering av avvik:
Elde/slitasje (vurdering gjelder kun for balkongskyvedør ved spisestue)
Tiltak:
Det må påregnes vedlikehold
Dører:
1.etasje: ytterdør med utvendig teak fra byggeår. Dørautomatikk vil bli fjernet ifb. med salg. Kjeller: Eldre
tredør med panelt utførelse. TG2.
Vurdering av avvik:
- Elde/slitasje
- Noe skjolder på dør
Tiltak:
Dør fungerer tilfredsstillende ved funksjonstest, men en må være oppmerksom på at denne er av eldre
alder hvor det må påregnes vedlikehold eller utskiftning
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Balkong mot nordvest på 11,4 m² med royalimpregnerte terrassebord og rekkverk i impregnerte
materialer med kjetting (1988). Platting med støpt betong/hellemønster mot sør. TG2.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder
Tiltak:
- Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav
INNVENDIG
Overflater:
Overflater ble visuelt kontrollert. Flere av overflatene i boligen er av eldre dato. Overflater er en
skjønnsmessig vurdering og Tg er vurdert utfra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis
noe hakk og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke er utover det som er
å betegne som normal bruksslitasje. TG2
Vurdering av avvik:
- Generell elde/slitasje på overflater av eldre alder
- Noen gliper etc. i gulvflater på loft
Tiltak:
- Avvik er av visuell betydning. Overflater skiftes/fornyes etter ønske/behov
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Gulv på grunn av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt måling av ujevnheter ved
lasermåling. TG3
Målte høydeforskjeller:
1.etasje:
Mellom 0-25 mm i stue (TG2)
Mellom 0-12 mm i øvrige rom (TG1)
Loft:
Mellom 0-20 mm i hall m/trapp. Mellom 0-25 mm over en lengde på 2 meter. (TG3)
Mellom 0-10 mm i soverom 1 og 2 (TG1)
Mellom 0-15 mm i soverom 3 (TG2). Mellom 0-25 mm over en lengde på 2 meter (TG3)
Kjeller:
Generelt ujevnt gulv (TG3)
Merk at det ikke ble flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. Det
må påregnes skjevheter og knirk i eldre boliger. Bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger/bygg tilfredsstiller
nødvendigvis ikke dagens krav til stivhet/lyd, da denne konstruksjonen er oppført etter eldre forskrifter.
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. TG3 gis med bakgrunn i standardens
krav til godkjente måleavvik.
Tiltak:
For å få TG0/1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et
enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gan skal renoveres kan man vurdere slike
tiltak.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Radon: Eier opplyser om at det er foretatt radonmålinger uten utslag. Dokumentasjon er ikke fremvist.
TG2
Vurdering av avvik:
Det foreligger ikke dokumentasjon på målinger
Tiltak:
Innhent dokumentasjon, hvis mulig. Evt. bør det foretas nye radonmålinger for å lukke avviket.
Pipe og ildsted: Pipe: pusset mursteinspipe av eldre alder. Peis: Eldre vedovn i stue. Rentbrennende
vedovn i stue med glassfront av nyere alder. TG2
Merk at tilstand på pipe ikke kan garanteres for da denne kun er enkelt, visuelt inspisert. En må være
oppmerksom på at denne er av eldre alder, hvor det ikke kan utelukkes sprekkdannelser, utettheter i
gjennomføringer etc. Det er opplyst om at feier/brannvesen har kontrollert pipe uten avvik.
Vurdering av avvik:
Brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra peis (skiferplate er noe kort mot parkett)
Tiltak:
For å lukke avviket må det etableres ildfast plate minst 300 mm fra ildsted. merk at brannvesenet har vært
på tilsyn uten bemerkninger. Vurdering er gitt iht. krav i ny forskrift.
Rom under terreng:
Boligen har krypkjeller. Pga. grunnmur i betong ble det ikke utført hulltaking. Det ble ikke registrert
indikasjoner på fuktighet ved inspeksjon. Naturlig lufting via ventiler i kjeller. Vurdering gjelder for
observasjoner som ble gjort på befaringsdagen. Eier opplyser om at drenering er skiftet ut. TG2
Vurdering av avvik:
Kjellergulv er antatt bygget opp etter byggeårets krav og forskrifter. Dette må ikke forveksles med dagens
krav til fuktsperre/isolasjon etc. som bygget ikke vil innfri. Det vil alltid være noe større risiko for f.eks. fukt
fra grunn for denne type konstruksjoner på grunn av alder/byggeskikk. Delvis åpen mur i kjeller.
Tiltak:
Overvåk tilstanden. Det vurderes ikke for å være behov per i dag da det ikke ble registrert synlig fukt. Eier
opplyser også om at dette ikke er registrert. Det bør luftes tilstrekkelig i kjeller, eier opplyser om at de
pleier å lufte denne ved behov.
Innvendige trapper:
Lakkert furutrapp med åpne trinn/stusstrinn. Håndløper i profilert utførelse. Årstall: 1988
Innvendige dører:
Kompaktdører fra byggeår. Enkelte dører er skiftet ut i senere tid. eldre dører fungerer normalt ved
funksjonstest, men en må være oppmerksom på at disse kan være vanskelig å justere, hvor utskiftning vil
være naturlig. TG2
Vurdering av avvik:
Skjevheter i skyvedør til kjøkken
Tiltak:
Dør må justeres for å lukke avvik
VASKEROM 4,6 M²
Vaskerom med helsveist belegg på gulv, malte plater/strie på vegger og malte plater i himling. Diverse
vaskeromsinnredning med div. skap og benkeplate i laminat. Elektrisk avtrekksvifte med bryter.
Inneholder: utslagsvask og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.
Vurdering: Vaskerommet er av eldre alder, men fungerer for dagens bruk. merk at det ikke er satt
automatisk TG3, noe som normalt settes for våtrom oppført før 1997. Dette skyldes at rommet har
helsveist banebelegg med lang levetid i kombinasjon med plastsluk og god, faglig utførelse på
byggetidspunktet. Rommet har begrenset med bruksvann. En må likevel påregne oppgradering hvis man
skal ivareta dagens krav til standard. Årstall: 1988
Overflater vegger og himling:
Overflater ble visuelt kontrollert. TG2
Vurdering av avvik:
- Lite riss i plateskjøt i himling
- Overflater er generelt av eldre alder
Tiltak:
Våtrommet fungerer med avvikene, men det må påregnes oppgraderinger hvis man skal ivareta dagens
krav til standard.
Overflater gulv.
Overflater ble visuelt kontrollert. Fallforhold ble kontrollert med laser. Det ble målt ca. 35 mm
høydeforskjell fra topp slukrist til topp belegg ved dørterskel. TG2
Vurdering av avvik:
- Manglende fall på vaskerommet (noe motfall)
- Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt for belegg
Tiltak:
Det vurderes ikke for å være behov for tiltak per i dag da belegg er trukket opp langs terskel
Sluk, membran og tettesjikt:
Plastsluk med vinylbelegg/klemring. TG2
Vurdering av avvik:
Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen og membranløsningen
Tiltak:
- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig
- Overvåk tilstanden. For å få TG0/1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også
membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er
nødvendig.
Sanitærutstyr og innredning:
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. TG2
Vurdering av avvik:
Noe slitasje på benkeplate
Tiltak:
Avvik er av visuell betydning. Utbedring etter ønske/behov
Ventilasjon:
Elektrisk vifte av eldre alder. TG2
Vurdering av avvik:
Vurdering er i hovedsak gitt på bakgrunn av alder og forventet gjenstående brukstid
Tiltak:
Det vil være naturlig med utskiftning av vifte ved oppgradering av rommet
Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Det ble foretatt hulltaking fra gulv, uten å avdekke unormale fuktforhold både ved visuell inspeksjon og
fuktmåling
BAD 6,3 M²
Generell:
bad med helsveist belegg på gulv, fliser/tapet på vegger og malte plater i himling. Elektrisk avtrekksvifte.
Inneholder: Baderomsmøbel med benkeplate i laminat og to stk. servanter, speil med belysning,
gulvstående toalett og dusj. TG3
Vurdering/konklusjon:
Badet er av eldre dato. Det må påregnes oppgraderinger. Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av veiledning
il ny forskrift for våtrom oppført før 1997, uten at det blir gjort en fullstendig tilstandsvurdering.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Med bakgrunn i at våtrommet er av
eldre dato og har tettesjikt (under veggfliser) fra byggeår, må det påregnes oppgradert i tiden som
kommer. Tettesjikt på vegg har passert anbefalt brukstid. Våtrom oppført før 1997 får automatisk TG3 pga.
gjeldende forhold iht. veiledning fra Norsk Takst.
Tiltak:
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Det ble foretatt måling av fuktighet fra underliggende rom med fuktprobe, uten å avdekke unormale
fuktforhold
BAD 3,9 M²
Generell:
bad med keramiske fliser på gulv og vegger. Takplater i himling med spotter. Elektrisk avtrekksvifte.
Arbeidene er opplyst å være utført av nåværende eier. Badet er antatt fra rundt 2000-tallet (eier var noe
usikker på oppføringstidspunktet). Inneholder: Baderomsmøbel med heldekkende servant, speil
m/belysning, vegghengt toalett og dusjkabinett.
Vurdering: Badet fremstår som praktisk og funksjonelt
Overflater vegger og himling:
Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik
Overflater gulv:
Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt forsiktig "banking" på fliser for å avdekke evt. bom.
Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. TG2
Fallforhold:
Det ble målt 30 mm høydeforskjell fra oppkant membran til kant av dusjkabinett. (Krav min. 25 mm.)
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet
Tiltak:
Våtrommet fungerer med dette avviket.
Sluk, membran og tettesjikt:
Det var begrenset med tilkomst for å gjøre en fullstendig vurdering av sluk. Eier opplyser om at badet er
utført med plastsluk, klemring etc. TG2
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen.
Tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få TG0/1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er
nødvendig er vanskelig å si noe om
- Det bør fortsatt benyttes dusjkabinett
Sanitærutstyr og innredning:
Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke synlige skader. TG2
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget siterne
Tiltak:
Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør
jevnlig observeres
Ventilasjon:
Elektrisk styrt vifte med fuktsensor
Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Hulltaking er ikke foretatt da eier ikke aksepterte dette. TG2
Vurdering av avvik:
Eier har ikke akseptert hulltaking i vegg bak våtsonen
Tiltak:
TG2 er gitt fordi eier ikke har akseptert hulltaking i vegg bak våtsone
KJØKKEN 16,9 M²
Overflater og innredning:
Kjøkkeninnredning fra HTH med glatte fronter/vitrineskap, benkeplate i heltre og nedfelt stålvask.
Belysning under overskap. Ventilator fra Husqvarna. Inneholder: Integrerte hvitevarer: komfyr med
platetopp (Husqvarna), oppvaskmaskin (Miele). Frittstående kjøleskap (Samsung). TG2
Vurdering/konklusjon: Kjøkkenet er av eldre alder. Det må påregnes oppgraderinger
Vurdering av avvik:
- Elde/slitasje
- Skjolder på benkeplate
- Slitasje/merker på fronter
Tiltak:
Kjøkkenet fungerer for dagens bruk, men det vil være naturlig å gjøre oppgraderinger for å ivareta dagens
krav til standard
Avtrekk:
Ventilator integrert i overskap. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
Merk at det må påregnes jevnlig vedlikehold. TG2
Vurdering av avvik:
Elde/slitasje
Tiltak:
Det vil være naturlig å skifte ut ventilator ved oppgradering av kjøkkenet
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger:
Vannledninger av kobber med plastkappe. Stoppekran i kjeller (opplyst å være av nyere alder,
funksjonstestet uten avvik). TG2
Vurdering av avvik:
- Vurdering gjelder for de deler av anlegget som er over 25 år
- Det ble registrert irr på rør
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør:
Avløpsrør av plast. Stakeluke i kjeller. Merk: eier opplyser om at utvendige fellesledninger går under nyere
del av bolig. TG2
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger
- Det er montert durgoventiler i boligen. Durgoventil er ment som tillegg til luftig ført over tak
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedring av lufting av kloakk siden anlegget fungerer som det er i dag. Ved eventuell
renovering bør lufting være ført ut over tak eller vegg. (Byggeforskrifter beskriver at durgoventil er ett
supplement til lufting ført over tak). Det er ikke opplyst om problemer med avløpsanlegget. Det ble ikke
registrert unormale luktforhold på befaringen.
Ventilasjon:
Naturlig ventilasjon via vegg- og vindusventiler på loft. Elektriske vifter fra begge bad og vaskerom. TG2.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen
- Begrenset med luftventiler i 1.etasje
- Ingen ventilasjon i bod
Tiltak:
Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det
Sentralstøvsuger: Sentralstøvsuger med sugeenhet i råkjeller. TG2
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan
skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner
Varmepumpe:
Varmepumpe med innedel i stue. Eier opplyser om at varmepumpe blir rengjort en gang i året. TG2
Vurdering av avvik:
Vurdering er gitt på bakgrunn av alder. Opplyst å være over 15 år.
Tiltak:
Det vurderes ikke for å være behov for tiltak per i dag, men en må være oppmerksom på at den er mot
slutten av sin forventede, tekniske levetid.
Varmtvannstank:
Varmtvannsbereder på 194 liter fra Ozo, plassert i råkjeller. TGIU
Elektrisk anlegg:
El.anlegg fra 1988, delvis oppgradert i senere tid. Sikringsskap er plassert i hall m/trapp.
Automatsikringer og overspenningsvern. Hovedsikringer på 3x63 ampere (tilsvarende til garasje)
Kurser: 25 ampere: 1 stk (undersentral til garasje). 20 ampere:
HAGESTUE
Utvendig hagestue mot sør.
Bygningsbeskrivelse:
Tekking med torv. Saltak med tresperrer. Yttervegger med liggende kledning og glassfelt. Gulv på grunn
(Forlengelse av betongplatting)
Bygningen er av eldre alder hvor det må påregnes tilstandssvekkelser og vedlikehold.
GARASJE
Stor dobbelgarasje med tilhørende innredet rom m/hems i bakkant, samt bod med utvendig adkomst.
Garasje har smøregrav. Byggeår: 1982. Eier opplyser om at garasje er utvidet i senere år (ikke omsøkt)
Bygningsbeskrivelse:
Tekking med betongstein/torv. Saltak med tresperrer. Yttervegger med liggende kledning og pusset
murkonstruksjon. Gulv på grunn i betong. Garasjeporter med automatisk døråpner (funksjonstestet på
befaring). Fundamenter i betongkonstruksjoner. Innlagt strøm, belysning etc.
Merk:
Skjevheter i tak tekket med torv. Bygningene er av eldre alder hvor det må påregnes tilstandssvekkelser
og vedlikehold. Eier opplyste om at murer med munkepuss skulle males (det ble registrert noen
avskallinger/sprekker i disse). Det ble registrert saltutslag i "oljegrav". Merk at det ikke er sluk i denne.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 07.05.2023, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.