Byggemåte
Eierseksjonssameie oppført 1995, bestående av totalt 32 boligseksjoner.
Det er normal standard på bygget utifra alder/konstruksjon og bygget er jevnlig og godt vedlikeholdt. Det
er ikke opplyst om større, planlagte vedlikeholdsarbeider, kun arbeider som er å anse som normalt
vedlikeholdsarbeid på bygningsmasse. Det har de siste år blitt skiftet tak, takvinduer, gjort diverse arbeid
på fasade, fellesareal mm. og bygget fremstår pent og godt holdt.
Dersom ikke annet er angitt er det satt TG 0 el 1 på bygnings-/bestandsdeler.
UTVENDIG
Taktekking, TG I/U
Valmet tak tekket med glassert betongtakstein.
Det er ikke satt tilstandgrad på bygningsdelen da denne inngår i sameiets vedlikeholdsansvar.
Veggkonstruksjon TG I/U
Yttervegger i betong, tre og platematerialer. Isolerte og påforede fasadevegger.
Det er ikke satt tilstandsgrad på bygningsdelen da denne inngår i sameiets vedlikeholdsansvar.
Vinduer
Fabrikkmalte vinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer. Normal bruksslitasje ifht alder.
En må være oppmerksom på at bygningsdelen har passert nedre levetidsintervall. Bygningsdelen er
sameiets ansvar.
Årstall: 1995 Kilde: Produksjonsår på produkt
Balkongdør
Skyvedør med fastfelt i aluminium. 2-lags isolerglassruter. Normalt bruksslitasje ifht alder.
Tilfredsstillende funksjon ved funksjonstest.
En må være oppmerksom på at bygningsdelen har passert nedre levetidsintervall. Bygningsdelen er
sameiets ansvar.
Dører
Profilert ytterdør med kikkehull. Porttelefon. Ytterdør fungerte tilfredsstillende ved funksjonstest.
En må være oppmerksom på at bygningsdelen har passert nedre levetidsintervall. Bygningsdelen er
sameiets ansvar.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2
Vestvendt terrasse på 18,8 m² med betongheller og nyere glassrekkverk med metallprofiler.
Rekkverkshøyde målt til 0.98m. Tilhørende utvendig bod på ca. 0,7 m².
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på tettesjikt/membran.
- Rekkverket er for lavt ifht dagens krav til rekkverkshøyder
- Skjolder i tak i utvendig bod
Tiltak:
- Tidspunktet for utskifting av tettesjikt/membran nærmer seg utifra alder på dagens tekking
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav
INNVENDIG
Overflater - TG2
Overflater ble visuelt kontrollert. Generelt er overflater i leiligheten av eldre dato/fra byggeår. Overflater er
en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert utifra om det er skader/større slitasje på overflatene.
Stedvis noe hakk og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke er utover det
som er å betegne som normal bruksslitasje.
Overflater vurderes som å ha normal bruksslitasje, men en må være oppmerksom på at disse er fra
byggeår. Tepper, møbler, bilder etc ble ikke flyttet på under befaringen. Selger opplyser at det vil bli malt
overflater i entré/gang, stue, ett soverom til visning.
Vurdering av avvik:
-Det ble registrert en del hakk/merker i parkett i stue/kjøkken ved balkongdør
- Skjolder i gulv pga tepper etc
- Skjolder på vegg over benkeplate ved komfyr på kjøkken
- Overflater generelt i boligen er av eldre alder, hvor noe slitasje må påregnes
Tiltak:
- Det må påregnes vedlikehold eller utsikfting av gulv
- Det vil være naturlig å fornye enkelte overflater i leiligheten pga ovennevnte forhold
Etasjeskille/gulv mot grunn
Etasjeskiller av betong. Det ble foretatt måling av ujevnheter ved lasermåling uten å avdekke avvik utover
standardens krav. Det ble målt +/- 5 mm høydeforskjell gjennom hele rommet i stue/kjøkken.
Radon
Boligen ligger minimum tre etasjer over bakkenivå og radonmålinger er ikke relevant.
Innvendige dører
Slette, formpressede innerdører. Dør med glassfelt i stue.
VÅTROM
Bad 6,4 m² - TG3
Bad fra byggeår med fliser på gulv/vegger og malt gipshimling. Varmekabler i gulv. Inneholder
baderomsmøbel med speil/belysning, gulvstående toalett og dusjhjørne. Opplegg for vaskemaskin.
Badet er av eldre dato, se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Med bakgrunn i at badet er av eldre dato (1995) og har membran fra byggeår, må badet påregnes
oppgradert i tiden som kommer. Skjulte konstruksjoner slik som tettesjikt (membran) bak flier har passert
anbefalt brukstid. En må derfor forvente utskifting innen kort tid. Bad oppført før 1997 får aut. TG3 pga.
gjeldende forhold ihht. veilledning fra Norsk Takst.
Tiltak:
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk mm må dokumenteres.
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Ved videre bruk anbefales det å
benytte dusjkabinett, men en må være oppmerksom på at dette ikke gir en erstatning for
membran/tettesjikt. Kostnadsestimat: kr 100 000 - 300 000.
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Det ble foretatt hulltaking tilstøtende rom mot dusjsone uten å avdekke unormale fuktforhold. Det var ikke
mulig å måle fukt med fuktmåler, da bunnsvill ikke var tilgjengelig, men det ble ikke registrert fuktighet ved
visuell inspeksjon.
KJØKKEN
Stue/kjøkken 43,6 m²
Overflater og innredning
Kjøkkeninnredning fra byggeår med profilerte fronter, benkeplate i heltre og nedfelt stålvask. Integrerte
hvitevarer: Komfyr med platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn. Frittstående kjøle- og fryseskap.
Blandebatteri skiftet 2021. Ventilator integrert i overskap.
Kjøkkenet fremstår som funksjonelt og velholdt i forhold til alder.
Årstall: 1995 Kilde: Eier
Avtrekk
Ventilator integrert i overskap. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger - TG2
Vannrør av kobber. Stoppekran er plassert ved varmtvannsbereder på kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger
- Det ble registrert irr på rør
Tiltak:
Det er ikke behov for tiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut i fra alder kan skader plutselig oppstå på
eldre anlegg.
Avløpsrør - TG2
Avløpsrør av plast. Stakeluke er antatt å være i fellesareal.
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg.
Ventilasjon
Mekanisk ventilasjon med periodisk avtrekk fra kjøkken og bad
Varmtvannstank - TG2
Ca 120 l varmtvannstank fra Oso, plasser i benkeskap på kjøkken. Årstall: 1995.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at varmtvannstanken er over 20 år
Tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre anlegg
Elektrisk anlegg - TG2
El. anlegg fra byggeår (1995). Sikringsskap er plassert i gang. Automatsikringer (jordfeilautomater) og
overspenningsvern.
Hovedbryter 63 A. Kurser: 1x 25A, 6x 16A, 1x 13A.
Belysning: Vanlig belysning (taklamper)
Oppvarming: El. varmekabler på bad. For øvrig elektrisk oppvarming.
El. anlegget er kun enkelt vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Ved salg anbefales
det alltid inspeksjon av autorisert elektriker. Eier av boligen har ansvaret for at det elektriske anlegget til
enhver tid er forskriftsmessig, og at det brukes i samsvar med produsentens anvisninger.
Det er ikke opplyst om kjente problemer med el anlegg som eier kjenner til .
EKSTERNE ROM
Bod (2. etasje) 5 m²
Normal standard og jevnlig vedlikeholdt
Enkel bod med malt betonggulv og vegger med panel.
Det er montert ventilasjonsanlegg i bodrom.
Parkeringsplass
Fast parkeringsplass i felles parkeringsgarasje i 2. etasje, med aut. portåpner. Innkjørsel fra syd
Plassen måler ca 4,95x2,45m
Det er mulighet for å legge opp lading til el bil. Sameiet har fellesavtale ifht montering.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 26.11.22 av takstmann Patrick bang, hvor ovennevnte opplysninger
er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.