Byggemåte
Eneboligen
Taket består av takstein med saltakkonstruksjon.
Ytterkledningen er liggende treverks kledning, det nye inngangspartiet er av pusset mur og delvis
liggende kledning tett opp mot taket.
Grunnmuren og yttervegger til underetasjen er av pusset mur mot grunnmuren.
Ny trappeadkomst til inngangspartiet samtidig ny inngangsdør som er isolerende med smal glass innfelt
i døren. Vegghengt veggbelysning på hver side av inngangsdøren og rundt om i boligen.
Vinduer består av både 2-lags i underetasjen og de fleste vinduer i hovedetasjen er av 3-lags. Ny
dobbelverandadør til terrassen med 3-lags glass.
Terrassen er på over 60 kvm og byr på god plass til å møblere inn flere soner med utemøbler. Det var
tidligere nedfelt til Jacuzzi på terrassen der det er lagt nyere platting i overkant av terrassen innerst i
hjørnet.
Innvendig har boligen fått fine moderne overlater av gipsplater og en pyntevegg av eikespiler. Himlingen
består også av gipsplater.
I underetasjen er det varierte overflater som slette overflater av gips og pusset mur/betong. Men også
profilerte paneler på vegger og tak. Gulvet i underetasjen er flislagt med gulvvarme.
Inngangspartiet har fått moderne store fliser på gulvet og gulvlister med samme fliseutvalget.
Videre består gulvet i oppholdsrommene av fin laminat gulv som har gulvvarme av folie for behagelig
varme.
Badet er flislagt med store moderne fliser på vegg og gulv med varmekabler i gulvet. Taket er av
gipsplater. Dusjsonen har egen unike flisutvalg.
Kjøkkenet har slette fronter og benkeplate av laminat. Kjøkkenkum plassert på benk i et plasstilpasset
hull for vask og samme gjelder den platetoppen med integrerte vifte.
Integrerte hvitevarer, skuffer og skap innredning i kjøkkenet.
Garasjen
Bygget står på støpt plate på mark med oppkant.
Konstruksjonen består av bindingsverk av treverk.
Taket er tekket med betong takstein i saltakkonstruksjon.
Takrenner med nedløp og beslag i metall.
Vinduer bestående av 2 lags glass.
Det er i garasje etablert mindre sikringsskap med automatsikringer og elbillader.
Leddet garasjeport i tre. Selger opplyser at motor er skadet på befaringen, men vil bli skiftet før salg.
Ytterdør i profilert utførelse. Garasje har slette plater på veggene innvendig.
Boligen har blitt oppgradert med følgende:
2023: Nytt bad 1.etg, strippet helt ned og bygd opp igjen.
Arbeidene er utført av firma og egeninnsats
2022: Nytt bad i sokkel.etg strippet helt ned og bygd opp igjen. Arbeidene er utført av firma og egeninnsats
2022/2023: Komplett nytt el anlegg i hele 1.etg og garasje. Arbeidene er utført av firma.
2020/2021: Nye varmekabler i stue, soverom, og entre i sokkel.etg. Arbeidene er utført av firma.
2019/2020: Komplett ny bunnledning i sokkel.etg. Arbeidene er utført av firma.
2022/2023: 1.etg - Strippet vegger ned til stenderverk, foret inn,ny isolasjon i alle vegger og tak. Arbeidene
er utført på egeninnsats
2022/2023: Nye vinduer i stue, entre, tilbygg, kjøkken og bad. Arbeidene er utført på egeninnsats
2022/2023: Nytt kjøkken i 1.etg inkl hvitvarer. Arbeidene er utført på egeninnsats
2022/2023: Nye innerdører og overflater på gulv, tak ogg vegger. Arbeidene er utført på egeninnsats
2023: Ny dobbel terrassedør. Arbeidene er utført av firma.
2022/2023: Tilbygget ved terrassen, satt opp vegger, isolasjon, vindsperre, panel, vinduer. Arbeidene er
utført av firma.
2022/2023: Nytt avløp og rør i rør opplegg for hele 1.etg.
Arbeidene er utført av firma.
2022: Malt huset og garasjen. Arbeidene er utført på egeninnsats
2022: Renovering av peis. Arbeidene er utført på egeninnsats
2022: Nytt rekkverk på terrassse. Arbeidene er utført på egeninnsats.
2022: Slipt ned terrassebordene og beiset. Arbeidene er utført på egeninnsats
2020/2021: Flislagt gulvet i mesteparten av sokkel.etg.
Arbeidene er utført på egeninnsats
2020/2021: Montert brukt kjøkken i stue i sokkel.etg.
Arbeidene er utført av firma og egeninnsats
2020/2021: Montert to nye 3.lags pvc vinduer i underetasje.
Arbeidene er utført av firma og egeninnsats
2020/2021: Gipset og malt entre, gang og soveromene i sokkel.etg. Arbeidene er utført av firma og
egeninnsats
2022: Malt og spylt taksteinene på huset og garasje.
Arbeidene er utført av firma og egeninnsats
2022: Ny sentrall støvsuger i 1.etg. Arbeidene er utført av firma og egeninnsats.
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av
boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen
mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
Tilstandsgrad 2
Utvendig
Taktekking
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Selger opplyser at taktekking er fra
ca 1998.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når
dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp og beslag
Utvendige beslag, takrenner og nedløp i metall. Ledes ned i terreng med ukjent føre vei.
Vurdering av avvik:
• Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.
Veggkonstruksjon
Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Selger
opplyser at langvegger har nyere kledningsbord.
Vurdering av avvik:
• Gavlvegger med slitasje og blemmer i overflatebehandlingen.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må hele eller deler av kledning skiftes ut, men
tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Vinduer
Vinduer med varierende alder og utførelse. Hovedetasje hovedsakelig med vinduer fra 2022 og 2017 med
tre lags glass. Kjellervinduer mot terreng i pvc.
Vinduer i stue for underetasje med to lags glass.
Vindu på soverom fra 2022 med to lags glass.
Vurdering av avvik:
• PVC vinduer subber i karm.
Konsekvens/tiltak
• Det må påregnes justering av enkelte vinduer.
Dører
Dør i underetasje i glatt utførelse og hoveddør med kodelås.
Vurdering av avvik:
• Dør i underetasje med fuktskader i nedkant av dørblad.
• Dør til hovedetasje subber i karm/terskel.
Konsekvens/tiltak
• Det må påregnes noe vedlikeholdsarbeider.
• Justering av dører må påregnes.
Tomteforhold
Drenering
Det er ikke kjennskap til utbedringer av fuktsikring siden byggeår.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Konsekvens/tiltak
• Da det måles forhøyde fuktverdier i innkledd vegger i underetasjen, kan det tiltaket for drenering rundt
boligen utelukkes. Ved drenering bør grunnmur samtidig isoleres utvendig.
Forstøtningsmurer
Stablet mur i gårdsplass
Vurdering av avvik:
• Enkelte skjevheter på støttemur.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for strakstiltak, men rehabilitering må påregnes om man ønsker en frostsikker mur
uten skjevheter og sprekkdannelser.
Utvendig vann- og avløpsledninger
Utvendig avløpsledninger er antatt av soil og plast, synlig plast i kjeller.
Selger opplyser at det er slamavskiller for avløpsanlegget, men antatt tilkoblet offentlig nett.
Hovedvannledning inn i kjellerrom med stoppekran, vannmåler og vannstoppesystem. Tilkoblet offentlig
vannforsyning via privat stikkledning.
Kommunal informasjon vedrørende tilkobling er ikke fremvist for takstmann og videre undersøkelser må
derfor gjennomføres.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg.
Innvendig
Overflater
Innvendig er det gulv av laminat og fliser.
Veggene har trepanel og malte plater.
Innvendige tak har malte plater, trepanel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
• Enkelte bruks- og slitasjemerker på overflater.
Konsekvens/tiltak
• Avhengig av bruksmønster og krav til estetikk av kjøper kan det være påregnelig med
utskiftning/utbedringer.
Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Boligen ligger i ett område med usikker aktsomhet av radon.
http://geo.ngu.no/kart/radon/
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger.
Rom Under Terreng
Gulvet har fliser og laminat. Veggene har plater og panel.
Vurdering av avvik:
• Hulltaking og fuktmåling ble foretatt, jeg forhøyede verdier i bunnsvill på utforede vegger.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for strakstiltak siden rommene fungerer med dagens bruk. Det anbefales å utrede
omfanget av fuktpåkjenning. Drenering er eldre og det er viktig å følge med på konstruksjonene. Kjeller er
innredet og det er påregnelig med tiltak utvendig i form av drenering/isolering av grunnmur.
Overflater vegger og himling
Veggene har fliser. Taket har eikespiler. Det er etablert ledstriper i himling samt i hylle for dusjsonen.
Vurdering av avvik:
• Vindu plassert i våtsone.
Konsekvens/tiltak
• Vindu er beskyttet mot direkte vannsprut ved dagens bruk, men plasseringen i våtsone kan føre til
vanninntrengning i veggkonstruksjonen, og forkorte levetiden til vinduet. Eventuelle tiltak bør vurderes.
Sanitærutstyr og innredning.
Dobbel servantinnredning med benkeplate og toppmontert servanter, speil med tilhørende belysning,
dobbel dusj med dusjopplegg på vegg, opplegg for vaskemaskin og vegghengt toalett.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Konsekvens/tiltak
• Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør
jevnlig observeres. Ingen synlig lekkasjeløsning formsisterne.
Kjøkken i hovedetasjen
Avtrekk
Det er kjøkkenventilator med kullfilter.
Vurdering av avvik:
• Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra
kokesonen.
Konsekvens/tiltak
• Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra
kokesonen.
Kjøkken i underetasjen.
Innredning
Kjøkkeninnredningen med laminerte skrog, profilerte fronter og laminert benkeplate med kjøkkenkum.
Flislagt bakvegg over benkeplate. Innredningen er beregnet for integrerte og frittstående hvitevarer som
integrert komfyr og nisje til oppvaskmaskin.
Vurdering av avvik:
• Det gjøres oppmerksom på at kjøkkeninnredningen er fornyet, hele innredningen er ikke byttet. Enkelte
bruksmerker.
Konsekvens/tiltak
• Avhengig av bruksmønster og krav til estetikk av kjøper kan det være påregnelig med utskifting av
kjøkkeninnredning.
Tilstandsgrad 3
Etasjeskille/gulv mot grunn
Underetasje med støpt dekke. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Enkelte skjevheter er registrert.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2
meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak.
Ved legging av nye gulvflater må det påregnes mindre opprettinger.
Kostnadsestimat for mindre opprettinger vil trolig ikke føre til at bygningsdel får TG1, da dette vil være mer
omfattende.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000 kr.
Innvendige trapper
Boligen har malte tretrapper til underetasje og loft.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Trapper er bratte.
Konsekvens/tiltak
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat gitt for montering av enkelt rekkverk.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000 kr.
Tilstandsgrad/bygningsdel ikke undersøkt
Andre installasjoner
Det er etablert sentralstøvsuger.
Gulvvarme
Varmefolie i 1.etg og varme kabler i soverommene, entre og stue i kjeller
Tilbakeslag avløp
Selger opplyser at det har vært tilbakeslag ifra kjeller i perioden 2017-
2019, etter ny bunnledning har det ikke oppstått på nytt.
Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da våtrommet er nyere og det foreligger
dokumentasjon på tettesjikt.
Utfyllende informasjon om ovenfor nevnte bygningsdeler fremgår av vedlagte tilstandsrapport, herunder
forslag til utbedringsmetoder og sjablongmessige kostnadsanslag.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 20.06.23 12:00, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.