Vibeke starter med å poengtere at dette er regler ment til forbrukerens beste. "Formålet med endringene er å skape en tryggere bolighandel for både kjøper og selger. Det settes nye krav til et godt informasjonsgrunnlag om eiendommen som skal selges. Vi opplever selvsagt en del henvendelser fra kunder med spørsmål knyttet til dette, og det er viktig å være klar over reglenes innhold og omfang. Ikke bare for oss som jobber i bransjen, men også for de som skal kjøpe og selge. Verden endrer seg litt og de endringene må man være forberedt på."
Hva vil dette faktisk bety for deg som selger eller kjøper?
"I forbrukerforhold vil det ikke lenger være mulig for selger å ta generelle forbehold om tilstanden på boligen som skal selges. Boligselgere vil derfor fra 2022 være ansvarlig for alle feil og mangler ved eiendommen, også skjulte. Dette innebærer ikke at alle mangler en kjøper oppdager er en mangel i lovens forstand. Mangler som er avdekket i tilstandsrapport, eller opplyst om i egenerklæringsskjema eller salgsoppgaven vil ikke være mangler. Heller ikke selgers spesifikke forbehold om tilstand vil kunne ansees som en mangel. Eksempelvis – selger kjenner til lukt av muggsopp i kjelleren og opplyser om dette, men kjenner ikke til omfanget av skaden. Kjøperen gis da en reell oppfordring til å undersøke nærmere og eventuelt ta høyde for risikoen gjennom å tilby en lavere pris. Eiendommens type, alder og synlige tilstand skal også vektlegges i vurderingen på hvor vidt det foreligger en mangel. Kjøper av en eldre bolig kan ikke forvente samme kvalitet som kjøper av en ny bolig. Det er viktig at meglerne råder kundene slik at man får frem alle eventualiteter og unngår uheldige situasjoner både for kjøper og selger. Dette er for så vidt som tidligere, men det er allikevel et nytt landskap man skal manøvrere i og gode meglere skal sikre kundene sine i forhold til dette."
Vibeke Stavenes, Daglig leder v/Proaktiv Gruppen
Når er det mangel ved innvendig arealavvik?
"Jeg syns det har vært unødvendig stort handlingsrom knyttet til dette", starter Vibeke. " Det er forholdsvis lett å måle en leilighet med moderne utstyr som lasermålere. De gamle reglene har nok hengt igjen fra man målte med bånd og tommestokk. Takstmenn er flinke og ryddige i det meste de gjør og det er få av dem som ikke vil måle riktig i alle sammenhenger, da trenger det ikke være regler som dekker unødvendige feil. Tidligere måtte det et vesentlig arealavvik, ca. 5 %, til for at det skulle bli betegnet som en mangel. Nå endres dette til at alle arealavvik på mer enn 2 %, altså minimum 1 kvm, er en mangel. Prisavslaget skal være forholdsmessig, som det er i dag. For avvik på tomt vil det først være en mangel dersom arealet er vesentlig mindre enn det som er opplyst."
Hvilke kostnader for partene er knyttet til en mangel?
"Dersom det foreligger en mangel etter den nye loven er det innført en 'egenandel' på mangler for kjøperen på kr. 10.000,- Dette er gjort for at ikke selgeren skal være ansvarlig for det minste avvik. Det betyr ikke at det er 10.000,- i egenandel pr. mangel, men samlet for mangler. Er verdien på to mangler, i lovens forstand, samlet kr. 30.000,-, vil altså selger svare for kr. 20.000,- til kjøperen. Men, det er naturligvis slik som tidligere at det ikke er feil eller mangler om man kunne eller burde vite om dem. Det typiske er det man ser på en visning. Desto viktigere er det at meglerne er ekstra flinke til å dokumentere informasjonen som er gitt i alle sammenhenger. Alt må kvalitetssikres og det vet gode meglere. Hos oss skal man være sikker på å være i trygge hender gjennom alle deler av prosessen. Kvalitet i alle ledd er et av våre mantra. Derfor jobber vi tett med fotografer, takstmenn og i gjennomgang av dokumenter og historikk. Rapportene fra takstmenn blir etter ny lovgivning også endret og mer omfattende."
Ny og bedre tilstandsrapport
I forbindelse med endringene er det laget en egen forskrift som gir utfyllende bestemmelser for hvordan en tilstandsrapport skal utformes. For deg som selger er det viktig å vite at fra 01.01.2022 må alle tilstandsrapporter på markedsførte boliger være i henhold til forskriften. Opererer man med en 'eldre' tilstandsrapport etter 01.01.2022, vil altså selger være ansvarlig for alle manglene som ville vært avdekket i den nye tilstandsrapporten. Tilstandsrapporten skal ved budaksept ikke være eldre enn 12 måneder.
Kort oppsummert fører endringene til at risikoen ved et boligsalg i større grad er flyttet over på selger. Selger er derfor tjent med å informere om alle kjente feil og mangler de måtte vite om, herunder utfyllende tilstandsrapporter.
Vi mener det vil være hensiktsmessig for de fleste å benytte seg av den nye og forbedrete rapporten også utover høsten.
Vil det bli dyrere for selger å benytte seg av tjenestene rundt boligsalget?
"Vi tror og forventer at kostnadene til tilstandsrapporter vil øke noe - i tillegg til at forsikringsselskapenes boligselgerforsikringer vil øke noe fra dagens priser."
Skal du selge bolig mot slutten av året?
"Da anbefaler vi på det sterkeste å innhente tilstandsrapporter etter den nye forskriften", sier Svein Kvamme Bergum, kvalitetssjef i Proaktiv-kjeden.
Svein Kvamme Bergum, Kvalitetssjef v/Proaktiv Gruppen
