Byggemåte
Se vedlagte tilstandsrapport datert 27.10.2025, der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte
tilstandsgrader fremkommer.
Tilstandsgrader gis ut fra følgende kriterier:
-Tilstandsgrad 0: Ingen avvik.
-Tilstandsgrad 1: Mindre avvik
-Tilstandsgrad 2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS gir Tilstandsgrad 2.
-Tilstandsgrad 3: Store eller alvorlige avvik.
-TG IU: Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse.
Denne eiendom har fått følgende tilstandsgrad 2 eller 3:
Utvendig
Vinduer,TG2
Eldre vinduer i stue mot innglasset balkong, disse står skjermet for vær slik at de kan fungere litt til, men
risiko for trekk og punktering isolerglass. Ellers nyere vinduer av pvc med isolerglass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Nyere vinduer lugger litt i nedre karm, vurdere noe justering. Eldre vinduer i stue mot innglasset balkong
men fungerer siden de står skjermet.
- Tiltak:
- Noe justering nyere vinduer. Modernisering eldre vinduer på sikt.
Dører,TG2
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - balkongdør, eldre tredør med isolerglass. -
inngangsdør, noe nyere dør med brann og lydhemmende kvaliteter. Funksjon OK. Ved "funksjon OK" så
menes det at de fungerer normalt utfra alder men at normale mindre skjevheter kan forekomme, og at
noe justeringer må til med jevne mellomrom. Noe normal bruks og aldersslitasje på dørblad og karmer
må forventes. Det kan oppleves sesongvariasjon på funksjon dører. Pga varierende fuktig klima mm så
kan dører av og til fungere bra, mens andre ganger tar de i karm.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Eldre balkongdør. Katteluke, noe trekk vil kunne oppleves. Punkterte isolerglass.
- Tiltak:
- Fremtidig modernisering balkongdør.
Andre utvendige forhold,TG2
Boligen er i et borettslag hvor det sannsynligvis er felles utvendig vedlikehold. Sameievedtekter regulerer
slike forhold, dette bør undersøkes av kjøper. Det er ikke utført detaljert tilstandsanalyse av felles forhold i
sameiet.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.
Tiltak
- For å lukke avviket ihht NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan
for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt.
Innvendig
Overflater,TG2
Det nevnes at dette er en brukt bolig og at slitasje må forventes. Skruehull, normal bruks- og
aldersslitasje mm er normalt. Noe fargeforskjeller på parkett og veggflater er også normalt om det har
hengt bilder på vegger, tepper på gulv etc.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Stedvis slitasje på overflater.
- Tiltak:
- Modernisering/vedlikehold må vurderes av kjøper.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskille i betong med oppforet gulvdekke. Noe nivåforskjeller må forventes ut fra alder og byggeskikk.
Lydisolering og brannforhold mellom etasjene er ikke kontrollert. Trinnlyd ovenfra må forventes og er
normalt.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak.
Innvendige dører,TG2
Tre/lettdører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Bruksslitasje karmer/dørblad. Enkelte kan med fordel justeres noe.
- Tiltak:
- Noe vedlikehold/justering.
Våtrom
2 etasje > Bad/vaskerom
Overflater vegger og himling,TG2
Fliser vegger og malt slett tak. Fremstår normalt utfra alder og der lett synlig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Litt spreng/ujevnt mellom fuger mm. Noe kosmetiske avvik.
- Tiltak:
- Fungerer.
2 etasje > Bad/vaskerom
Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Ikke fall mot sluk i rommet. Fungerer ved normalt bruk siden det er kabinett men vannsøl mm kan ligge
igjen.
- Tiltak:
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk.
Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell
renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
2 etasje > Bad/vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Sluk kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- I NorskStandard regner estimert levetid membran 20 år. Ved alder over 10 år så regnes da mer enn
halvparten av estimert levetid oppnådd og man får tg2 utfra alder alene. Ikke mulig å kvalitetssikre
membranløsning i sluken pga smuss mm.
- Tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
2 etasje > Bad/vaskerom
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Dusjkabinett, innredning, wc og opplegg vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Bruksslitasje.
- Tiltak:
- Normalt vedlikehold.
Kjøkken
2 etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Laminatgulv. Innredning er noe nyere med hvite laminerte fronter og grå/sort benkeplate. Mindre
fargeforskjell front oppvaskmaskin. Tilfeldig valgte dører og skuffer ble testet, og fungerte OK. Estimert
brukstid ventilator er ca 15 år. Estimert levetid blandebatteri liknende er ca 15 år. Estimert brukstid
oppvaskmaskin er ca 10 år. Det kan med fordel monteres komfyrvakt som stenger strøm til steketopp ved
evt varmeutvikling ut over normalt. Det kan med fordel monteres lekkasjesensor med stengeventil i skap
under vask samt under oppvaskmaskin. Lekkasjesensor er et krav som har kommet på nyere kjøkken.
Denne boligen er bygget før kravet ble innført. I alle boliger som er bygget eller rehabilitert etter 2010 skal
det være installert slik sensor/vannstopper.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Noe bruksslitasje.
- Tiltak:
- Fungerer med avviket.
2 etasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2
Ventilator fungerte OK. Ventilator har som hensikt å fjerne damp og matos fra koking/steking så effektivt
som mulig. Godt renhold av komponentene i ventilasjonsanlegget er viktig for å opprettholde kapasiteten,
og for å hindre brannfare. Det er spesielt kanaler fra kjøkkenhette som kan være utsatt for tilsmussing.
Filter i kjøkkenhetter skal vaskes/skiftes regelmessig.
Vurdering av avvik:
- Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).
- NorskStandard gir tg2 når det er kullfilter og at luft ikke ledes ut av boligen. Eksempel er ved koking av
vann så vil vanndamp holde seg inne i boligen. Videre krever det bytte av kullfilter etc.
Tiltak
- Om mulig bør det etableres ventilasjons kanal ut i det fri fra ventilator.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Normal levetid for vannrør av kobber er 25 - 75 år.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær
oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast og støpejern. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25 - 75 år. Normal levetid for
avløpsledninger av støpejern er 30 - 40 år.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær
oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg.
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder plassert i kjøkkenskap og fra 2010. Estimert levetid på bereder er 15-25 år.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere,
dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Kravet om fasttilkobling har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales.
Elektrisk anlegg,TG2
Automatsikringer og skrusikringer, i felles gang.
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert
menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar:Ukjent.
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ja
Kommentar:Intet utført i mitt eierskap.
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter
1.1.1999?
Ja
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet - Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre
tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Ja
Kommentar:Sak 34591, februar 2025
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler,
kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights,
stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder,
jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å
sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og
helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Leilighet
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei
