Byggemåte
Eneboligen er en enebolig som går over tre etasjer og med en halv-etasje som inneholder inngangsparti,
hall og toalett. Bygget er oppført i 1963 og er et arkitekttegnet hus. Bygget fremstår som vedlikeholdt og
det er foretatt utskifting av tak i 200 til Hollands pannestein, de fleste vinduer er skiftet i 2005, og det er
foretatt innvendig oppussing fra 1997-2017. Våtrommene er rehabilitert i 2012.
Takstmannen har befart eiendommen og vurdert de ulike bygningskomponentene til følgende
tilstandsgrad:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige tiltak:
- Pipe og ildsted: Pipevanger er ikke synlige. Det er vanskelig tilkomst til feieluke. Det er påvist andre
avvik: Dagens krav til mursteinpipe er at 4 av sidene skal være synlige/ ha en overflate slik at evt. sprekker
lett oppdages. Det vil si at pipen kan dekkes med murpuss eller tynn papirtapet. Feieluken på loftet lot
seg ikke åpne under befaring. Det var en del sot i sotluken.
- Innvendige trapper, trapp ned til utestue: Det er ikke montert rekkverk.
- Utvendige trapper: Det stilles samme krav til utvendige trapper som er tilknyttet bygningen, som på
innvendige trapper. Trapp opp til utestue og hovedinngang mangler rekkverk.
- Sluk/membran/tettesjikt, bad på loft: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
- Sluk/membran/tettesjikt, vaskerom: Sluk er laget av plast og det er smøremembran med ukjent
utførelse. Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det
foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført. Rommet er på tegninger beskrevet som matbod. Dette
medfører at en bruksendring til vaskerom er søknadspliktig. Tiltaket utløser derfor krav om uavhengig
kontroll. Området bak vask er å anse som en våtsone. Dette utløser krav om tettesjikt. Området/ plater bak
vask er av MDF og er ikke egnet som tettesjikt.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Veggkonstruksjon: Det er ingen lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjon. Det er
værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Kledningen er stedvis noe værslitt og den står fremfor normalt
vedlikehold.
- Vinduer, (eldre): Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduene i utestue og i entre,
henholdsvis fra 1971 og 1999, er værslitte.
- Dører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Døren ut fra hagestuen er
værslitt. Over døren som går ut fra vaskerom er det et overbygg i plast/ baldakin. Dette er bendet og er litt
skjevt.
- Innvendige trapper: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler
håndløper på vegg i trappeløpet. Høyden på rekkverket i trappen som går ned til hall er målt til 84 cm.
Dagens krav til høyde på rekkverk er 90 cm.
- Andre innvendige forhold: Utestuen har overflater av eldre dato som er noe slitt.
- Bad, underetasje: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj,
badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vinduer og dører som er plassert i våtsone,
med tilhørende foringer og listverk bør overflatebehandles med alkydbasert maling eller alkydbasert lakk
for våtrom. Dette gjelder også flatene som er skjult(baksiden og skjøter på listverk og foringer).
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Det er registrert
skråriss som er symptom på setninger.
- Ventilasjon, bad i underetasje: Det er elektrisk styrt vifte, men det er begrenset tilluft gjennom åpninger
ved dør og eventuelle andre åpninger. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Ventilasjon, vaskerom: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Overflater og konstruksjon, toalettrom: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever
mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Noen fliser har bom.
- Grunnmur og fundamenter: Det er observert riss i grunnmur og en horisontal sprekk.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Takkonstruksjon/loft: Inspeksjon som er foretatt er begrenset.
- Rom under terreng: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling
over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10-20 mm innenfor en lengde på 2 meter.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0
eller 1 må høydeforskjeller rettes opp.
- Rom under terreng: Det er gjennom påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke
påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av
materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
- Radon: Det er opplyst om at det er fortatt radonmåling som ligger under grenseverdien, men det er ikke
fremlagt dokumentasjon på dette.
- Overflater gulv, bad : Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledning
- Elektrisk anlegg: Rekvirent har gjort et forsøk på å innhente dokumentasjon på utført arbeid.
Dokumentasjon foreligger ikke. Anbefaler en kontroll av anlegget.
Øvrige bygningskomponenter er vurdert til tilstandsgrad 0 eller 1.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 11.04.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.
Det er en dobbel garasje fra 2006 som er plassert nede langs gaten. Bygget har støpt plate mot gulv,
delvis vegger av betong og delvis vegger av bindingsverk med stående kledning. Taket er en
sperrekonstruksjon med saltak som er tekket med Hollands pannestein. Det er lagt frem strøm til bygget
og det er to elektriske garasjeporter.
Det er en bod som er plassert bak boligen. Bygget har jordgulv, veggene er oppført i bindingsverk med
stående kledning o vegger som ligger mot terrenget er av mur. Taket er tekket med stålplater. Bygget har
høy grad av slitasje.
Moderniseringer/tilbygg:
1997 - Utvendige rør ble skiftet og koblet til kommunale rør.
1998 - Kjøkkenet ble skiftet.
2000 - Toalettrommet ved hall ble pusset opp.
2002 - Taket blei skiftet. De fleste vinduer og ytterdører ble skiftet.
2012 - Røropplegg ble skiftet, bortsett rør tilhørende toalettrom ved hall.
2023 - Det ble installert to nye varmepumper. Det ble bygget balkong ut fra soverom i 2. etasje.