Byggemåte
Takstmann har gjennomgått boligen og gjort vurderinger på en tilstandsgrad fra 1 til 3. Graderingene er
som følger:
Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik.
Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre avvik.
Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2.
Tilstandsgrad 3, TG3: Store eller alvorlige avvik.
TGIU: Ikke tilgjengelig for undersøkelse.
TG3:
- Veggkonstruksjon: Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Kledning fra byggeår med
generell stor slitasje, flass/bobler maling.
- Vinduer: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Enkelte
vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist
tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
- Dører: Vippeport med skade/råte. Råte i treverk ved mur/terreng. Slitt ytterdør. Manglende utvendig
beslag skyvedør. Ytterdør fra gang ved vaskerom tetter ikke 100% mot karm.
- Balkong, terrasse og rom under balkonger: Skjevheter i fundamentering/søyler til veranda. Værslitt
treverk til baling. Rekkverk målt til 90 cm. Dagens krav er 100 cm.
- Utvendige trapper: Mangler rekkverk på en side.
- Pipe og ildsted: Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Det er påvist brennbart materiale nærmere
enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
- Innvendige dører: Enkelte av innvendige dører har betydelige skader og en del slitasje.
- Bad u.etg: Grunnet alder på bad blir det satt TG 3. Ukjent membran løsning. Ingen synlig membran i
sluk. Bom under enkelte gulvfliser.
- Bad 1.etg: Grunnet alder og ufagmessigheter på bad blir det satt TG 3. Ukjent membran løsning. Synlig
mansjett under klemring i sluk er ikke tett (hull i mansjett). Sprekk i enkelte veggfliser. Flatt gulv (ikke fall
mot sluk). Krakelering i servant.
- Vaskerom 1.etg: Grunnet alder på vaskerom blir det satt TG 3. Våtrommet må oppgraderes for å tåle
normal bruk etter dagens krav. Måler viste indikasjon på fuktverdier i gulvet mot/ved sluket.
- Forstøtningsmurer: Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
- Oljetank: Det foreligger krav om sanering av oljetank. Det er opplyst om at oljetank er sanert, men
tilfredsstillende dokumentasjon mangler.
TG2 avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak og taktekkingen.
Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Vindskier med værslitasje/råte. Svertesopp.
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det er ikke tilfredsstillende
bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
renner/nedløp/beslag.
- Takkonstruksjon: Fuktmerker i undertak ved luftrør var tørre på befaringsdagen. Svertesopp/mugg i
undertak. Skjevheter i søyler/fundamentering til tak utstykk på oversiden. Vindskibord/vannbord med
værslitasje/råte.
- Innvendige overflater: Varierende alder, bruksslitasje og utførelse av overflater. Ny laminat i 1 etg. har
kort omlegg.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell i stue i 1.etg, stue i u.etg, innredet rom i u.etg og ett
soverom i 1.etg. Ujevnheter i gulv stue/kjøkken uetg.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er påvist
fuktforskjeller i betong yttervegg i garasje, nedre del murvegg mellom bod og bad uetg., samt i
betongdekke i garasje. Det ble registrert antydning til fukt i svill ved hulltaking i bod. Opplysninger gitt av
fuktrapport datert 26.10.2020.
- Innvendige trapper: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler
håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens
forskriftskrav. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i
trapper. Generelt slitt trapp.
- Kjøkken/stue u.etg: Bruksslitasje.
- Kjøkken 1.etg: Generell bruksslitasje.
- Vannledninger: Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. Mer enn halvparten av forventet
brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Andre VVS-installasjoner: Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt.
- Elektrisk anlegg: Sort sett eldre elektrisk anlegg. Oppgraderinger påregnes. På generelt grunnlag
anbefales det el kontroll fra uhildet el
takstmann for å kontrollere anlegget i forhold til gjeldene forskrifter fra da boligen ble bygget.
- Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra
observasjoner påvist indikasjoner på at
drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Eier opplyser at det ved fuktskade i kjeller 2020 (egen rapport) at
utvendig dreneringsrør ligger for lavt i terrenget.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig eller flatt fall inn mot grunnmur og dermed muligheter for større
vannansamlinger.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
TG2 avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Generell informasjon om boligen:
Utvendig:
Taktekkingen er av pappshingel. Taket er besiktiget fra taknivå. Takrenner og nedløpsrør i stål.
Bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og stående bordkledning. W-takstoler i tre.
Vinduer og dører:
Malte trevinduer med 2-lags glass. Finerte ytterdører. Eier opplyser at ytterdør i 1 etg. skal byttes før et
salg. Balkongdør i treverk med 2- lags glass. Skyvedør med 3- lags glass. Vippeport i treverk til garasje.
Malte glatte- og profilerte innerdører.
Innvendig:
Laminat, fliser og belegg på gulv.
Malte flater, mdf. og tapet på vegg.
Malte tak og takessplater.
Betongdekke.
Historikk:
Regi nåværende eier (overtok boligen i 2022):
Montert ventiler i yttervegg på soverommene.
Pusset opp hybel. Nytt laminatgulv, i stue/kjøkken, overflatebehandlet vegger, montert nytt kjøkken. Nytt
dusjkabinett på bad. Dør mellom
hybel og hoveddel blendet igjen på en side. Fornyet noe elektrisk.
Generelt malt vegger.
Byttet termostat til varmekabel på bad.
Ny varmtvannsbereder.
Montert musebørster i underkant av utvendig kledning.
Regi forrige eier:
Kjeller/1etg:
Dør til bad blir skiftet ut til tidligere str.
Her er soverom og to innvendige boder pusset opp etter fuktutslag. Dette er gjort i regi Tryg forsikring.
Fjernet skyvedøren i mellomgang da denne var treg/skjev og var etter vårt syn bedre med åpen inngang.
Overflate malt stue, kjøkkendel og gang.
Det er satt inn branndør i mellom kjellerleiligheten og inngang til gangen i hoveddel.
1. etg/hoveddel:
Bad får nye eikelister/sparkelister og fuget under speil.
Stuen blir listet i overgang peis-vegg.
Ildsted/peisovn har en sprekk i bakre vegg og nevnt i egenerklæringsskjema. Den blir ikke skiftet da
denne er utgått i sortiment fra leverandør.
Jeg bestilte ny da den ble oppdaget men var også sprukket i forsendelsen. Den kan følge med ved salg.
Kjøkkenskap/høyskap er satt inn med brukt integrert kjøleskap.
Bakdør/utgang vaskerom blir skiftet og satt på nytt innvendig listverk.
Jerntrapp blir montert utvendig utgang bakdør/utgang.
Uteområdet blir raket og spredd gressfrø der det tidligere er gravet for inspeksjon av rør og fuktsøk. Ingen
fukt ble funnet.
Da vi har ventet på tidligere bestilt graving av firma som ikke har dukket opp, blir dette ikke foretatt og blir
stående ugjort, slik at ny eier må ta
vurdering av dette arbeidet på eget ansvar.
Gangen nede overflate malt.
Trappen er malt, samt trappehus.
Alle rom er overflate malt.
Bryterne er forsøkt vasket da disse tidligere er malt over av daværende eier.
Gipsvegg i stue er fjernet. Her var det montert elektrisk peis. Den er fjernet og satt inn ildsted/peisovn og
steinkledd pipen. Nytt gulvbelegg er
lagt i stue, og tre soverom. Det siste rommet i trappehustoppen er ikke gjort noe med.
Vaskerommet er overfalte malt vegger. Dette gjelder også utgangen der.
Se vedlagt tilstandsrapport avholdt 03.04.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.