Byggemåte
Takstmann Henning Gartz har befart eiendommen og vurderer bygningskomponenter på følgende måte:
TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: Taktekking og takkonstruksjon/loft.
TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak: Overflater vegger og himling på bad, overflater gulv på bad, og
sanitærutstyr og innredning på bad.
TG 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Balkong/terrasser og rom under balkonger, overflater,
etasjeskille/gulv mot grunn og sluk/membran og tettesjikt på bad.
Utvendig
Taktekking - TG IU
Taket er tekket med asfaltpapp eller pvc takfolie.
Taktekking er snødekt, alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Det var mye snø på
befaringsdagen. Tekkingen var ikke synlig. Besiktiget i ettertid fra div flyfoto på internett.
Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt. Tekkingen er ca 17 år gammel
og antas på bakgrunn av alder og materialvalg å være i normalt god stand. Evt fornying av taket vil være et
felles anliggende for hele sameiet.
Veggkonstruksjon - TG1
Ytterveggene over grunnmuren er av bindingsverk med utvendig kledning av fargede fasadeplater.
Besiktiget fasadeplater på veggene rundt snr 15, ikke kontrollert hele sameiet.
Takkonstruksjon/loft - TG IU
Saltak av trekonstruksjoner. Antatt ventilert kryploft, uten tilkomst. Taket har liten vinkel, 5 grader i flg
mottatte tegninger. Oppbygging av tak og isolasjon er ikke besiktiget eller dokumentert.
Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet vurdering utover alder og observasjoner fra
underliggende etg. Innhent dokumentasjon, om mulig.
Vinduer - TG1
Vinduene har karmer av tre og to lag isolerglass, men utvendig aluminiumskledning.
Dører - TG1
Brannbegrensende ytterdør med karmer av tre og malt dørblad med vindusfelt. Verandadøren har karmer
og dørblad av tre med utvendig aluminiumsbekledning. Vindusfelt med isolerglass. Verandadøren bør
justeres.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2
Understøttet, overbygd veranda av trekonstruksjoner foran hovedetasjen mot sør. Spaltegulv av
terrassebord. Rekkverk av tre.
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverket er utført iht gjeldende krav i
byggeåret, men er litt for lavt iht dagens regelverk. Målt høyde ca 97 cm. Dagens krav til rekkverk er minst
100 cm høyde.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Innvendig
Overflater - TG2
Lamellparkett på gulvene. Malt tapet på veggene. Sparklede og malte bygningsplater i himlingene.
Det er påvist skader på overflater. Parkettgulvene i gangen og på stue/kjøkken har en del bruksmerker,
mindre hakk og riper.
Det er ikke behov for utbedringstiltak. Parkettgulvene er fullt brukbare med dagens tilstand, men kan med
fordel slipes og lakkes, evt byttes.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG2
Etasjeskille av betong.
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på ca 20 mm gjennom hele rommet,
stue/kjøkken.
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak. Avviket er noe større enn normale toleranser men synes å ha liten praktisk
betydning for bruk/møblering. Avviket antas å skyldes forhold fra byggeperioden, det er ikke indikasjon på
setninger el. Ved fremtidig renovering av leiligheten kan det vurderes å rette opp gulvene med
avrettningsmasse.
Radon - TG0
Pipe og ildsted - TG1
Elementpipe fra byggeåret. Heldekkende trekk av metall over taket. Synlige sider er pusset og malt inne i
huset. Det er ikke ildsted i leiligheten.
Innvendige dører - TG1
De innvendige dørene har karmer av tre og formpressede, profilerte dørblad. Skyvedører mot boden og
badet.
Våtrom
2.etasje > Bad
Generell
Flislagt bad fra 2005. Det foreligger ikke dokumentasjon for produkter eller utførelse.
Overflater vegger og himling - TG2
Badet har flislagte vegger og systemhimling.
Himlingsplatene ved dusjnisjen er preget av fukt/kondens.
De berørte himlingsplatene bør byttes.
Overflater gulv - TG2
Fliser på underlag av betong/støpemasse med smøremembran. Målt fall til sluk < 1:100 i dusjsonen, ca
1:100 på resten av gulvet. Høydeforskjellen fra slukristen til overkant av fliskledningen foran døren ble
målt til ca 24 mm.
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskirft på byggetidspunktet. Det er mulighet for at
det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Gulvet i dusjnisjen har litt lite
fall til sluk iht gjeldende regelverk. Det er limt en list til gulvet rundt dusjnisjen. Listen er høyere enn
dørstokken og vil hindre evt lekkasjevann fra andree deler av rommet fra å renne til sluk.
Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. Installering av tett dusjkabinett anbefales. Det
anbefales å fjerne stengelisten på gulvet, og heller montere et tett dusjkabinett.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Påvist slukmansjett og smøremembran ved sluken. Det foreligger ikke dokumentasjon for produkter eller
for utførelsen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen. Tettesjiktet er ca 17 år
gammelt og har oppnådd med enn halvparten av sin forventede levetid. Kostnad for kabinett er medtatt i
punkt for gulv, og er derfor satt til 0,- kroner her.
Sanitærutstyr og innredning - TG2
Servantskap med malte fronter og laminert benkeplate med nedfelt servant. Speil og lys over servanten.
Høyskap. Dusjnisje med innfellbare glassvegger. Blandebatteri og dusjgarnityr på veggen. Vegghengt wc.
Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel på badet.
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Ved etablering
av løsningen var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. Det er ikke krav
om oppgradering til dagens regelverk.
Ventilasjon - TG1
Sentralavtrekk fra badet.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Borret hull fra tilstøtende rom, soverom. Avdekket stålprofiler i veggen. Fuktmåling var derfor ikke mulig,
kan ikke måle fuktinnhold i stål. Ingen visuelle indikasjoner på fukt i veggen eller på baksiden av
platekledningen.
Kjøkken
2.etasje > Stue/kjøkken
Overflater og innredning - TG1
Kjøkkeninnredningen har malte fronter og laminert benkeplate. Planlimt oppvaskkum av rustfritt stål og
nedfelt koketopp. Integrert stekeovn og oppvaskmaskin. Nisje for kjøl/fryseskap. Laminerte plater "kitchen
board" eller tilsvarende, på veggen over kjøkkenbenken.
Avtrekk - TG1
Avtrekksvifte over koketoppen.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG1
Rør i rør system for tappevann. Fordelingsskap med stoppekran er plassert veggen mellom soverom sør
og badet.
Avløpsrør - TG1
Synlige avløpsrør av plast. Det er ikke synlige stakeluker i leiligheten. Staking kan evt utføres fra wc eller
sluk.
Ventilasjon - TG1
Boligen har sentralavtrekk fra bad og kjøkken, tilluft via klaffventiler i ytterveggene.
Varmtvannstank - TG1
Varmtvannstank ca 120 liter fra 2005, i kjøkkenbenken.
Elektrisk anlegg - TG1
Skjult elektrisk anlegg. Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter er plassert i boden.
Det ble ikke observert åpenbare feil ved det elektriske anlegget. Det understrekes at dette er basert på
enkle visuelle observasjoner, og at takstmannen ikke har elektrofaglig kompetanse.
Branntekniske forhold - TG0
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 15.12.22, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.