Byggemåte
Moderniseringer:
2013 - Lagt nye laminatgulv på tre soverom på loftet.
2018 - Service og reparasjon, kjølerom
2023 - Etablert et ekstra soverom på loftet
2023 - Malt fasadene
2023 - Rettet opp skjevheter på markterrassen. Byttet deler av vindskier, reparert taket.
Takstmann har befart eiendommen og vurdert avvik i bygningskomponenter til følgende tilstandsgrad:
TG3 - Store eller alvorlige avvik: Dører, generell bad, generell vaskerom og ventilasjon.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: Overflater, radon, krypkjeller, overflater og innredning på kjøkken,
overflater og konstruksjon på toalettrom og utvendige vann- og avløpsledninger.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Balkonger/terrasser og rom under balkonger,
etasjeskille/gulv mot grunn, vannledninger, avløpsrør og drenering.
Utvendig
Taktekking - TG1
Opplektet tekking av teglstein. Besiktiget fra bakken, fra veranda og fra vindu.
Nedløp og beslag - TG1
Pipetrekk, renner, beslag og nedløpsrør av metall. Fast monterte stigetrinn og feieplattform til pipen.
Stigetrinn som snøfangere langs takfoten.
Veggkonstruksjon - TG1
Ytterveggene over grunnmuren er av bindingsverk med utvendig kledning av tre.
Takkonstruksjon/loft - TG1
Saltak med knekte valmer av prefabrikkerte takstoler med undertak av trefiberplater. I stor grad isolerte
skrå takflater. Ventilerte raftekott langs takfoten. Et lite kryploft på midten av huset, uten tilkomst. Isolasjon
mellom takstolenes undergurter med pålimt vindsperre av papir.
Vinduer - TG1
Vinduene har karmer av tre og to lag isolerte glass, fra byggeåret.
Dører - TG3
Ytterdørene har karmer av tre og tette malte dørblad. Hoveddøren har sidefelt med vind. Verandadørene
har karmer og dørblad av tre, vindusfelt med isolerglass. Verandadøren i 1.etg er tofløyet. Det er påvist
dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist dører med fukt/råteskader. Påvist en liten
råteskade på nedre del av verandadøren i 1.etg. Verandadøren på loftet tar i karmen ved åpning og
lukking.
Dører må justeres. Lokal utbedring/utskiftning av fukt/råteskadet treverk. Dørbladet med råteskade må
repareres, evt byttes. Verandadøren på loftet bør justeres.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2
Utkraget, overbygd balkong foran loftet mot vest. Spaltegulv av terrassebord. Rekkverk av tre. Markterrasse
av trekonstruksjoner foran 1.etg mot vest. Spaltegulv av terrassebord. Rekkverk av tre.
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverket rudnt balkongen foran loftet
er utført iht gjeldende krav i byggeåret, men er for lavt iht dagens regelverk. Målt høyde er ca 93 cm.
Dagens krav til rekkverk er minst 100 cm høyde. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til
dagens forskriftskrav.
Innvendig
Overflater - TG2
Laminat, parkett og fliser på gulvene. Tapet og malt tapet på veggene. Malte trefiberplater i himlingene.
Det er noe slitasje på innvendige overflater, særlig på parkettgulvene. Boligen står foran generell
oppussing av innvenidge overflater.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG2
Trebjelkelag mot kryperomet og mellom etasjene. Målt høydeforskjell inntil 15 mm/2 meter målelengde,
17 mm gjennom hele rommet, i stuen. Målt høydeforskjell inntil 10 mm / 2 meter målelengde, 15 mm
gjennom hele rommet, i gangen og i soverom 2 på loftet.
Målt høydeforskjell over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens
krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10-20 mm innenfor en lengde på 2 meter.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert
planhetsavvik på etasjeskiller, utover normale toleranser. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående
tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Avvikene
er ikke unormale i forhold til alder og byggemåte. Boligen fungerer med dagens tilstand.
Radon - TG2
Det var ikke krav til radonsperre i boliger i byggeåret. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller
ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger. Det anbefales å gjennomføre
radonmålinger.
Pipe og ildsted - TG1
Elementpipe fra byggeåret. Heldekkende trekk av metall over taket. Synlige sider er pusset og malt inne i
huset. Vedovn i den ene stuen, peis med innsats i den andre stuen. Sotluken er plassert i krypkjelleren.
Krypkjeller - TG2
Krypkjeller under huset. Ringmur av lettklinkerblokker. Plastfolie og singel mot grunnen. Ventilert med
kanaler gjennom ringmuren. Adkomst utenfra via en liten dør. Det har lekket vann fra vaskerommet ned til
krypkjelleren i fbm ødelagt varmtvannstank. Det er usikkert hvorvidt isolasjon og gulvbjelker er påvirket av
lekkasjen. Det anbefales å rive ned platekledningen i himlignen over krypkjelleren i berørt område, ca 1
kvm, for nærmere undersøkelser og evt uttørking av konstruksjonene.
Innvendige trapper - TG1
Innvendig trapp som 1/4 tett svingtrapp av tre mellom etasjene. Malte vanger. Parkett på trinnene. Malt
rekkverk.
Innvendige dører - TG1
De innvendige dørene har karmer av tre og slette, malte dørblad med pålimte profiler. Glassfelt i dørene
mellom gang og vindfang, og mellom gang og stue.
Våtrom
2.etasje > Bad
Generell - TG3
Flislagt bad fra 1987. Servantskap med malte fronter og laminert benkeplate med to nedfelte servanter.
Overskap, speil og lys over servanten. Høyskap. Dusjnisje med ksyvedør av glass. Hjørne-badekar med
boblefunksjon. Gulvmontert wc.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Servantskapet er slitt. Badet har to
lange sprekker i gulvet. Gulvet har lite fall til sluk. Det er ikke synlig slukmansjett eller membran i sluken.
Tettesjiktet er ca 36 år gammelt og har oppnådd sin forventede levetid. Våtrommet må totalrenoveres. Alle
forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Badet fugnerer med dagens bruk, men står
foran total fornying.
Tilliggende konstruksjoner - TG0
Borret hull fra tilstøtende rom, soverom. Målt i bunnsvill bak badekaret med motstandsmåler uten utslag.
Ingen indikasjon på fukt i veggen.
1.etasje > Vaskerom
Generell - TG3
Vaskerom fra byggeåret. Malt vinylbelegg på gulvet. Malt glassfiberstrie på veggene. Plastsluk. Skyllekar
av rustfritt stål, med blandebatteri, på veggen. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Utgang til
terrenget fra vaskerommet.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Vaskerommet er ca 36 år gammelt
og har oppnådd sin forventede levetid. Gulvet er ikke tilstrekkelig vanntett, oppfyller ikke gjeldende krav til
våtrom. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Vaskerommet fungerer med dagens bruk, men står foran total fornying i løpet av få år.
Tilliggende konstruksjoner våtrom - TG0
Borret hull fra tilstøtende rom, kjøkken. Målt i bunnsvill med motstandsmåler uten utslag. Ingen indikasjon
på fukt i veggen.
Kjøkken
1.etasje > Kjøkken
Overflater og innredning - TG2
Kjøkkeninnredningen har malte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum av lakkert metall og
nedfelt koketopp. Integrert stekeovn og kjøl/fryseskap, plass for oppvaskmaskin under benken. Hylle for
mikrobølgeovn. Sprukket hjørne på koketoppen. Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning
utover normal slitasjegrad. Kjøkkeninnredningen er slitt og har enkelte fuktmerker. Ett hjørne på
koketoppen er sprukket. Kjøkkenet fungerer men står foran reperasjoner. Nye fronter, evt ny innredning.
Estimatet gjelder reperasjon, ikke utskiftning.
Avtrekk - TG1
Avtrekksvifte over koketoppen.
Spesialrom
1.etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon - TG2
Wc-rommet har fliser på gulvet og på veggene. Servantskap med laminert benkeplate og nedfelt servant.
Speil og lys på veggen over servanten. Gulvmontert wc. Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet,
NS3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG0/1. Ringen på toalettet er sprukket. Servantskapet er
slitt. Rommet er tiltenkt sentralavtrekk, men dette er ikke i drift så romemt har kun naturlig avtrekk.
Mekansik avtrekk bør etableres på toalettrom. Toalettet og servantskapet står foran utskiftning. Det bør
etableres mekanisk avtrekk.
1.etasje > Kjølerom
Overflater og konstruksjon - TG1
Prefabrikkert kjølerom av sandwich-elementer med overflate av metall. "Blokk aggregat" i veggen mot
gangen.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG2
Vannrør av kobber. Stoppekran på vaskerommet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
innvendige vannledninger. Vannrørene har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid. Det er
ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå
på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Avløpsrør - TG2
Avløpsrør av plast.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på invnendige avløpsledninger. Det er ikke behov for
utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre
anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Ventilasjon - TG3
Huset har sentralavtrekk. Aggregatet er plassert over himlingen i gangen på loftet. Avtrekksvifte er defekt.
Ventilasjonsanlegget er defekt eller utkoblet. Mekanisk avtrekk bør etableres. Ventilasjonsanlegget bør
repareres eller ny vifte monteres.
Varmesentral - TG1
Luft til luft varmepumpe med to innedeler.
Varmtvannstank - TG0
Varmtvannstank, ca 200 ltier fra 2023 på vaskerommet.
Elektrisk anlegg - TG1
Skjult elektrisk anlegg. Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter. Det ble ikke observert
åpenbare feil ved det elektriske anlegget. Det understrekes at dette er baser på enkle visuelle
observasjoner og at takstmannen ikke har elektrofaglig kompetanse.
Branntekniske forhold - TG0
Tomteforhold
Byggegrunn
Byggegrunn er ikke vurdert.
Drenering - TG2
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen har oppnådd mer enn
halvparten av sin forventede levetid. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det er ingen
indikasjon på svikt i dreneringen.
Grunnmur og fundamenter - TG1
Grunnmur av lettklinkerblokker.
Terrengforhold
Tilnærmet flat tomt.
Utvendige vann- og avløpsledninger - TG2
Boligen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Utvendige vann og avløpsrør av plast fra byggeåret. Mer enn
halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. De utvendige vann og
avløpsrørene har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid. Det er ikke behov for
utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre
anlegg. Det er ikke behov for tiltak.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 25.05.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.