Byggemåte
Takstmann Henning Gartz har befart eiendommen, og oppsummerer tilstandsgrad på
bygningskomponenter på følgende måte:
TG3 - Store eller alvorlige avvik: Etasjeskille/gulv mot grunn, innvendige trapper, bad/vaskerom generell
og elektrisk anlegg.
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: Nedløp og beslag, veggkonstruksjon, vinduer, dører, radon, rom under
terreng, overflater vegger og himling og drenering.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: Takkonstruksjon/loft, balkonger,terrasser og rom under
balkonger, sluk, membran og tettesjikt, varmtvannstank og utvendige vann- og avløpsledninger.
Utvendig
Taktekking - TG1
Opplektet tekking av skifer.
Nedløp og beslag - TG2
Pipetrekk, renner, nedløpsrør og beslag av metall. Ca 1 meter snøfanger over inngangspartiet.
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler tilfredsstillende
adkomst til pipe for feier. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om
dette på byggemeldingstidspunktet. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Det bør lages system for
bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det er ikke behov for utbedringstiltak i nær fremtid.
Stigetrinn og plattform for feier må monteres. Plattform og stigetrinn for feier må monteres. Snøfangere
må monteres for å tilfredsstille byggeårets krav. Det er ikke krav om utbedring opp til dagens nivå.
Veggkonstruksjon - TG2
Det opprinnelige huset har vegger aav laftet tømmer. Tilbygget er oppført av bindingsverk. Utvendig
kledning av tre. Det er registrert sympmtom på aktivitet fra skadedyr. Det er ingen eller liten lufting i nedre
kant av kledning mot grunnmur. Kledningen på veggen mot øst på det opprinnelige huset er trolig fra
byggeåret. Kledninger er malingsslitt. Det er ikke lufting langs nedre kant av kledningen. Påvist spor etter
borebiller, "mott", på nedre del av kledningen. Ingen aktivitet i dag, i flg eier.
Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
Skadet treverk må skiftes. Det bør etableres lufting bak utvendig bordkledning. Kledningsbord med hull
etter borebiller bør byttes. Det bør kontrolleres om der fremdeles er aktive innsekter. Veggen står foran
skraping og maling.
Takkonstruksjon/loft - TG2
Saltak av tresperrer. Undertak av taktro/bord, med asfaltimpregnert undertakspapp. Uisolerte skrå
takflater over loftet på det opprinnelige huset. Kryploft over det opprinnelige huset, men adkomst via luke
og stige. Isolasjom mellon undergurtene, mellom loft og kryploft. Kryploft over tilbygget med adkomst via
en fastmontert trapp. Romslig kryploft med gulv. Isolasjon mellom undergurtene, mellom loft og kryploft.
Undertaket er misfarget. Undertaket på det opprinnelige huset er fra byggeåret og er preget av
fuktskjolder, spredte råteskader og hull etter borebiller. Det er lagt ny papp og nye lekter i fbm omlegging
av taket. Det er ikke kativitet fra innsekter i konstruksjonen, i flg eier.
Det er ikke behov for utbedringstiltak. Det er lagt ny papp på taket, det er ingen lekkasjer, taket fungerer
med dagens tilstand. Det anbefales å kontrollere konstruksjoenn for aktivitet av innsekter.
Vinduer - TG2
De fleste av vinduene har karmer av tre og isolerglass med noe varierende alder. Vinduet i vaskerommet
har enkle glassruter.
Vinduet i vaskerommet er gammelt, kanskje fra byggeåret. Vinduet har enkle glass som vil kondensere
ved temperaturforskjeller. Hengslene er rustne, vinduet lar seg vanskelig åpne. Innsettingsdetaljer med
utvendige tetting og beslag er ikke iht dagens standard.
Vinduet i boden i underetasjen mot vest er plassert nær terrenget. Dette kan medføre forhøyet
fuktpåkjenning.
Vinduet i vaskerommet står foran utskifting. Det bør gjøres tiltak for å redusere fuktpåkjenning for vinduet i
boden mot vest.
Dører - TG2
Ytterdøren er av nyere type med karmer av tre og malt dørblad med vindusfelt. Døren til underetasjen har
karmer av tre og tett, panelt dørblad. Verandadørene har karmer av tre og dørblad med vindusfelt med
isolerglass.
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Døren til underetasjen er slitt. Det er ikke montert beslag
under terskelen, og ikke fugetetting mellom karmene og veggen. Dørbladet og verandadøren mot vest er
preget av fukt på nedre del.
Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. Døren til underetasjen bør vaskes og males. Det bør etableres
fugetetting mellom karmene og veggen. Det bør monteres beslag under terskelen. Dørbladet på
verandadøren mot vest står foran reparasjon, flikking og maling.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - TG2
Utkraget balkong av trekonstruksjoner foran tilbyggets 2.etg moot sør. Spaltegulv av terrassebord.
Rekkverk av tre.
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverket er oppført iht regelverk fra
byggeåret og er for lavt iht dagens rekkverk. Målt høyde 94 cm. Dagens krav til rekkverkshøyde er minst
100 cm.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Innvendig
Overflater - TG1
Laminat, malte og lakkerte gulvbordet på gulvene i boligrom. Malte betonggulv i underetasjen. Malt panel
og malt tømmer på veggene. Malt panel i himlingene, en del rom har panel montert mellom synlige
bjelker.
Etasjeskille/gulv mot grunn - TG3
Støpt gulv på grunnen i underetasjen. Trolig støpt direkte på grunnen uten fuktsperre eller isolasjon.
Trebjelkelag mot kryprommet og mellom øvrige etasjer.
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på voer 20 mm innenfor en lengde på 2
meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Etasjeksillene i den
eldste delen av huset er ca 123 år gamle og har planhets- og retningavvik utover normale toleranser.
Dette er ikke unormalt i forhold til alder og byggemåte.
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelder være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak. Boligen fungerer med dagens tilstand.
Radon - TG2
Det var ikke krav til radonsperre i boliger i byggeåret.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres
radonmålinger.
Piper og ildsted - TG1
Ett løps elementpipe. Heldekkende trekk av metall over taket. Synlige sider er pusset og malt/forblendet
inne i huset. Vedovn og flislagt brannmur i den ene stuen. Sotluke i underetasjen.
Rom under terreng - TG2
Det er synlige betongvegger under terrenget, uten påforing eller platekledning. Kontrollert for fukt på disse
stedene.
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Påvist noe misfarging og fuktmerker
på grunnmuren i boden mot nord/vest. Forhøyet utslag ved søk med fuktindikator på gulv og vegg. Her har
det tidligere vært gjort tiltak med dreneringen.
Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt
foreta tiltak for å unngå fuktskader. Fuktigheten kan ha sammenheng med takvann som kommer ned ved
dette hjørnet. Det anbefales å lede takvannet bort fra grunnmuren i tett rør.
Krypkjeller - TG1
Krypkjeller under tilbygget mot sør. Ventilert kryperom uten gulv. Tilkomst via en luke under trappen.
Innvendige trapper - TG3
Rett tett trapp fra underetasjen til 1.etasje i tilbygget. Malte trinn, malte vanger. Ikke rekkverk. Trappen kan
flyttes for tilkomst til krypkjelleren.
Rette, åpne trapper i tilbygget. Lakkerte trinn, lakkerte vanger og lakkert rekkverk.
Rett, åpen trapp i det opprinnelige huset. Malte trinn, malte vanger, malt rekkverk. Teppebiter på trinnene.
Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er liten frihøyde i trappeløp.
Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke montert
håndrekker på veggene langs trappene. Trappen til underetasjen har ikke rekkverk. Trappens høyde er ca
1 meter. Nedre del av trappen i tilbygget har rekkverk på bare en side. Åpningene mellom trappetrinnene
er for store iht dagens regelverk. Målt åpninger opptil ca 17 cm. Største tillatte åpning er 10 cm.
Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Åpninger er såpass store at det utifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Det må monteres rekkverk i trapper
der dette mangler. Det bør monteres håndrekker på veggene langs trappene. Åpningene mellom trinnene
bør reduseres, eksempelvis ved å montere lister under bakkanten av trinnene.
Innvendige dører - TG1
De innvendige dørene har karmer av tre og malte/lakkerte dørblad. Dørene har varierende alder.
Våtrom
Underetasje > Bad/vaskerom
Generell - TG3
Eldre bad/vaskerom. Malt betonggulv med eldre jernsluk. Veggene er dels av malt betong, dels panelte
vegger. Delvis panelt himling. Rommet er ikke helt ferdig innredet. Servantskap med malte fronter,
laminert benkeplate og nedfelt servant. Overskap, speil og lys over servanten. Dusjkabinett. Gulvmontert
wc med kvern og pumpe. Skyllekar av plast. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må totalrenoveres. Alle
forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Vaskerommet fungerer med dagens bruk,
men oppfyller ikke gjeldende krav til våtrom. Vaskerommet står foran fornying.
Fukt i tilliggende konstruksjoner - TG IU
Det var ikke praktisk mulig å borre hull i veggene mot vaskerommet. Sett i sammenheng med rommets
utforming og generelle tilstand har dette liten betydning.
Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TG IU gitt
utifra manglende mulighet for hulltaking.
1.etasje hovedbygg > Bad
Generell
Bad fra 2002. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse eller produkter.
Overflater vegger og himling - TG2
Badet har malt panel på veggene og i himlingen.
Det er uegnede materialer i våtsoner. Panelte vegger oppfyller ikke dagens krav til overflater i våtsoner.
Badet fungerer med dagens bruk. Det anbefales fortsatt bruk av tett dusjkabinett.
Overflater gulv - TG1
Fliser på underlag av betong/støpemasse med smøremembran. Målt fall til sluk ca 1:100, noe mindre på
deler av gulvet. Høydeforskjellen fra slukristen til overkant av fliskledningen foran døren ble målt til ca 17
mm. I tillegg en sokkel under dørstokken med høyde ca 30 mm.
Sluk, membran og tettesjikt - TG2
Det er ikke synlig slukmansjett eller smøremembran ved sluken. Det foreligger ikke dokumentasjon for
produkter eller for utførelsen. Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet.
Det må gjøres nærmere undersøkelser. Det bør gjøres ytterligere undersøkelser rundt utførelsen av
tettesjiktet. Innhent dokumentasjon om mulig.
Sanitærutstyr og innredning - TG1
Servantskap med fornter av heltre, laminert benkeplate med nedfelt servant. Speil og lys på veggen over
servanten. Dusjkabinett. Badekar. Gulvmontert wc.
Ventilasjon - TG1
Mekanisk avtrekk fra badet.
Fukt i tilliggende konstruksjoner - TG IU
Badet ligger i stor grad mot yttervegger og har vegger av laftet tømmer. Hulltaking er ikke utført. Det er pga
bygningsmessige hindringer ikke fysisk mylig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TG IU er gitt utifra
manglende mulighet for hulltaking.
Kjøkken
1.etasje hovedbygg>kjøkken
Overflater og innredning - TG1
Kjøkkeninnredningen har malte fronter og stavlimt benkeplate med nedfelt oppvaskkum. Plass for komfyr,
oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap.
Avtrekk - TG1
Avtrekksvifte over komfyren, uten kanal ut av huset.
Avtrekksviften er ikke koblet til kanal ut av huset. Der er heller ikke synlig kullfilter.
Avtrekksviften må kobles til en kanal som kan lede luften ut av huset. Alternativt kan det installeres kullfilter
og omluftsfunksjon.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - TG1
Vannrør av kobber.
De fleste vannrørene antas å være fornyet i fbm renovering av bad og kjøkken, tidlig på 2000-tallet.
Avløpsrør - TG1
Synlige avløpsrør av plast.
De fleste avløpsrørene antas å være fornyet i fbm renovering av bad og kjøkken, tildig på 2000-tallet.
Ventilasjon - TG1
Boligen har naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduskarmene. I tillegg mekanisk avtrekk fra badet.
Varmesentral - TG1
Luft til luft varmepumpe. Innedelen er plassert i stuen i tilbygget.
Varmtvannstank - TG2
Varmtvannstank, ca 200 liter av eldre type, på vaskerommet.
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at tanken fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre tanker.
Elektrisk anlegg - TG3
Delvis skjult anlegg. Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter er plassert på loftet.
Det ble ikke observert åpenbare feil ved det elektriske anlegget. Det understrekes at dette er basert på
enkle visuelle observasjoner, og at takstmannen ikek har elektrofaglig kompetanse. Deler av el-anlegget
er av eldre dato. På generelt grunnlag anbefales en gjennomgang med el-fagmann.
Branntekniske forhold - TG0
Tomteforhold
Byggegrunn - TG1
Byggegrunnen er ikke beskrevet i mottatt informasjonspakke.
Drenering - TG2
Ukjent drenering, trolig fra byggeåret. Deler av dreneringen, mot nord og mot vest, ble oppgradert og
fornyet i 1993. Ved oppgraderingen ble det benyttet plastrør og pukksteinsfylling, i flg eier.
Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring. Mer enn halvparten av forventet levetid på dreneringen er
overskredet. Den eldre delen av dreneringen har ukjent alder, fra før 1993. Det er ikke synlig fuktsikring på
grunnmuren over terrenget. Dreneringen som ble oppgradert i 1993 er nå ca 29 år gammel og har
oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
Fuktsikring av muren må etableres inkl klemlist. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1
må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det bør
etableres fuktsikring langs grunnmuren i form av grunnmurplast med kantlist.
Grunnmur og fundamenter - TG1
Grunnmur av betong/sparesteinsmur på ukjent fundament mot grunnen. Grunnmuren har enkelte riss og
mindre sprekker men ikke indikasjoner på setninger.
Terrengforhold - TG1
Utvendige vann- og avløpsledninger - TG2
Avløps til privat septiktank fra 1996 med overløp til sjøen. Utvendige vann og avløpsrør av plast, fra ca
1995. Gråvann fra kjøkken og vaskerom går direkte til sjøen uten septik, via eldre avløpsrør. Omtrenntlig
alder, i flg eier. Avløpsrørene for gråvann er av eldre type.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vann- og avløpsledninger. De utvendige
vann- og avløpsrørene er ca 27 år gamle og har oppnådd mer enn halvparten av sin forventede levetid.
Avløpsrørene for gråvann har ukjent alder, mer enn 27 år.
Det er ikke bahov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg.
Septiktank - TG1
Privat septiktank med overløp til sjøen.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 22.04.22, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.