Byggemåte
Takstmann har befart eiendommen og vurdert bygningskomponenter til følgende tilstandsgrad:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Vaskerom generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav: En må forvente
generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter
dagens krav (tett våtsone). En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i
våtsonen på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens
krav. Det er observert en "utekran" som er plassert på vaskerommet som drypper.
- Forstøtningsmur: Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. De fleste
nedløp renner ut ved grunnmur, men det er observert nedløp som er koblet til rør som går ned i grunn.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjon.
- Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Det er påvist sprekker
og/eller riss i pipe.
- Rom under terreng: Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller. Dette er i
gulvlist. Gulvlisten har misfarging etter fukt. Bruk av plast i aktuell vegg som ligger mot terreng er ikke en
anbefalt løsning i dag.
- Overflater vegger og himling på bad: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved
vask, dusj, badekar osv.). Løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vinduer og dører som er plassert i
våtsone, med tilhørende foringer og listverk bør overflatebehandles med alkydbasert maling eller
alkydbasert lakk for våtrom. Dette gjelder også flatene som er skjult (baksiden og skjøter på listverk og
foringer). Dørbladet har posnet noe opp nede mot gulv.
- Overflater gulv på bad: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved
dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Ventilasjon bad: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spatle/ventil ved dør.
- Overflater vegger og himling på bad: Det er vindu/dø med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved
vask, dusj, badekar osv.). Løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er observert buling og
våtromsplaten mellom dusjkabinettet og badekaret. Det er ikke kjent om dette kan være svelling i platen
eller monteringsfeil. Vinduer og dører, som er plassert i våtsone, med tilhørende foringer og listverk bør
overflatebehandles med alkydbasert maling eller alkydbasert lakk for våtrom. Dette gjelder også flatene
som er skjult (baksiden og skjøter på listverk og foringer).
- Ventilasjon på bad: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Vannledninger: Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Over halvparten av forventet levetid gjelder
kobberrørene som er av eldre dato.
- Elektrisk anlegg: Det er sikringsskap med automatsikringer og skap er plassert i gangen i
hovedetasjen.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
- Takkonstruksjon/loft: Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Det er påvist fuktskjolder/skader
i takkonstruksjonen. Det er observert fuktskjolder, men det var ikke tilkomst til å male etter fukt hvor disse
var. De er observert i området hvor rørgjennomføringen går gjennom tak; nærmest loftsluken. Fuktskjolder
kan komme fra byggeperioden, perioder med ekstremvær eller fra eldre og utbedret lekkasje.
Reklamasjonen av taktekkingen gjaldt flassing på taktekkingen og ikke lekkasje. Det er observert avføring
fra mus i loftsluken.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens
forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Balkong/terrasse ligger over
innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Mer enn
halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Rekkverket er målt til 81 cm på veranda
med utgang fra stue og 87 cm på veranda med utgang fra soverom. Dagens krav er 100 cm. En liten del
av verandaen ligger over innredet boligrom. En slik konstruksjon krever oppmerksomhet.
- Utvendige trapper: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Andre utvendige forhold: Gjennomfør ytterliggere undersøkelse. Eventuell krypkjeller ligger inn til boligen
og er ikke direkte en del av boligen/ligger under boligen. Det er ikke observert ventiler som en vet
krypkjeller skal ha.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2
gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er observert skjevheter på 18 mm i hele
stuen.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendige trapper: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler
håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i
trapper. Høyden på rekkverket er målt til 77 cm. Dagens krav til høyde på rekkverk er 90 cm. Det er målt 15
cm åpning i rekkverk. Dagens krav til åpning i rekkverk er maks 10 cm.
- Andre innvendige forhold: Rommet er ikke vurdert som et våtrom i seg selv, men dersom rommet skal
pusses opp anbefaler vi at tilstrekkelig tettesjikt blir lagt.
- Sanitærutstyr og innredning på bad: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for synliggjøre lekkasje fra
innebygget sisterne.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom vaskerom: Alder er brukt som grunnlag for tilstandsgrad.
- Overflater og innredning kjøkken: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal
slitasjegrad. Det er observert noe slitasjeskader i benkeplaten og i skrogene.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Rekvirent
opplyser om i egenerklæringen at det er foretatt høytrykksspyling av avløpsrør etter tilbakeslag i 2015.
Dette kan være et tegn på at disse er slitte på grunn av alder.
- Drenering: Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av
forventet brukstid for dreneringen er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men
vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Terrengforhold
: Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område iht kommuneplan. Observasjonen
om rasfarlig/skredutsatt område er tatt ut ifra tilsendt analyse fra kommunen. Rapporten bygger på
automatiserte geoanalyser. Sørlig del av tomten er merket som skredfarlig terreng.
- Utvendig vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige
vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Rekvirent opplyser i egenerklæringsskjema at det er foretatt høytrykkspyling av avløpsrør etter tett
felles avløpsrør med nabo i 2020. Dette kan være et tegn på at disse er slitte på grunn av alder.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 21.09.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.