Gamlelinja borettslag er vakkert plassert i et etablert boligområde på Holmlia, i bydel Søndre Nordstrand, Oslo kommune. Borettslaget er blant de mest populære i bydelen, med trivelige fellesområder og en ideell beliggenhet nær sjøen. Området er nesten bilfritt, noe som gjør det svært barnevennlig, og det er kort avstand til barnehager, barneskoler og ungdomsskoler.

Borettslaget er kåret til "Topp 3" beste borettslag for barn å bo i Norge: https://www.noblad.no/sloreasen-gamlelinja-og-ravnkroken-har-landets-tryggeste-uteomrader-for-barn/s/5-56-827891

Nyrenoverte Holmlia Senter tilbyr alt du måtte trenge og er et moderne og populært bydelssenter. Senteret byr blant annet på butikker og servicetilbud som Meny, Vinmonopolet, frisør, helsestasjon, apotek og bibliotek. Holmlia kulturhavn tilbyr et bredt spekter av aktiviteter og kreative uttrykksformer, blant annet med konserter og musikkfestivaler. 

Bydelen har et bredt utvalg av organiserte idrettsaktiviteter, inkludert nærhet til svømmehall, golfbane, slalåmbakke, treningssentre, innendørshall og flere fotballbaner. Området har rikelige fritidstilbud, og det er kort vei til Oslofjorden med populære badestrender som Fiskevollen, Hvervenbukta og Ingierstrand. Det er også gode turmuligheter i nærheten, blant annet med lysløyper på Grønliåsen. En kort kjøretur unna finner du også Grønmo golfklubb.

Offentlig transport er lett tilgjengelig med både buss og tog. Nærmeste bussholdeplass er Ravnåsen, som ligger cirka to minutters gange fra boligen. Tog fra Holmlia stasjon, med regelmessige avganger, tar cirka 10-13 minutter til Oslo S. For mer informasjon, se Ruter.no.

Eiendommen byr på flotte fellesområder, perfekt for barnefamilier. Området er pent opparbeidet med lekeplasser, parkbenker og asfalterte gangveier, som gjør det enkelt og trygt å bevege seg rundt. De etablerte grøntområdene gir en vakker og avslappende ramme, ideell for utendørs lek, pikniker eller en rolig spasertur. Alt ligger til rette for å skape et trygt og innbydende miljø der både store og små kan trives.

Se vedlagte nabolagsprofil i prospektet for ytterligere informasjon om nærområdet.

Hovedsakelig blokk, rekkehus og eneboligbebyggelse.

Det vil bli skiltet med visningsskilt på visningsdagen.

Eierform: Eiet tomt

Rekkehus i borettslag over to etasjeplan med henholdsvis underetasje og 1. etasje. Underetasje/krypkjeller med grunnmur i multielementer/betong. Øvrige yttervegger i bindingsverk, kledd med malt panel. Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Boligen disponerer ifølge eier en parkeringsplass i felles garasjeanlegg, med elbil-lader fra 2023. Boligen er oppført i 1983, og den tids byggeskikk ligger til grunn for konstruksjonsmessige forhold. Referansenivå for rapporten er satt til byggeår og Forskrift til avhendingslova.

Oppgraderinger

Følgende større oppgraderinger er i følge eier utført i den senere tid:

2024:

- Nytt dusjkabinett, servant og innredning i bad.

- Ny servant og innredning i WC.

- Skiftet til LED-downlights i entré.

- Ny innmat i sikringsskap.

ca. 2023:

- Ny stekeovn i kjøkken.

ca. 2017:

- Installert peisovn.

ca. 2012:

- Skiftet parkett på gulv

Følgende dokumentasjon på oppgraderingsarbeider de siste fem år er fremvist:

- Samsvarserklæring er fremvist for følgende arbeider: 02.08.2024: Bytte rammer og deksel bryterpanel bad.

- Montere speil og stikk på bad. Koble om i bryterpanel. Feilsøke på spotter stue. 22.04.2024: Inst Nye sikringer m/Jordfeilbryter i eksisterende sikringsskap ihht tilbud.

- Hente matriell. Bytte sikringer. Ta OV i uteskap. Sluttkontroll og dok. Bytte spotter ihht avtale. 11.03.2024: Bytte til nye LED spotter i gang, montere ny trådløs dimmer som kan justeres fra 2 steder.

- Legge opp til lys tak, lys speil og stikk på WC. Sluttkontroll og dok

Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 22.08.24 14:20, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

- BRA-i (internt bruksareal): 104 kvm

- BRA-e (eksternt bruksareal): 6 kvm

- Totalt BRA: 110 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal): 36 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Primærrom: 98 kvm, BRA-i: 104 kvm , BRA-e: 6 kvm , TBA: 36 kvm

Følgende rom inngår i P-rom: Entré, gang, wc, kjøkken, stue, bad og 3 soverom

Arealangivelsen er hentet fra vedlagt takst/boligsalgsrapport utført 22.08.24 14:20. Megler har ikke kontrollmålt boligen.

Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

1. etasje

Entré

Innbydende og romslig entré som gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og sko i garderobeløsningen. Nymalte vegger og himling.

Baderom

Badet er flislagt med behagelig gulvvarme og inneholder ny lekker innredning; servant m/skuffer, dusj m// regnfallsdusj og steam, speil m/belysning, toalett og opplegg for vaskemaskin.

3 soverom

Boligen byr på 3 gode soverom hvor samtlige har plass til seng, nattbord og garderobeskap.

Underetasje

Kjøkken

Pent kjøkken med godt med skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredning har profilerte fronter, enkelte glassfronter i overskap og lyslister og belysning under overskap. Benkeplate av laminat med nedfelt kum

i kompositt. Integrerte hvitevarer bestående av stekeovn (2023), keramisk topp, oppvaskmaskin og kjøl/frys er integrert i innredningen. Ventilator er montert.

Stue

Lys og romslig stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. I stuen er det plass til en romslig sofagruppe med tilhørende salongbord og underholdningsavdeling, samt plass til langbord hvor du kan invitere venner og familien til bords. Peisen sikrer ekstra varme og en hyggelig atmosfære. Vegger og tak er nymalt.

Uteplass og hage

Fra stuen er utgangen til den sydvestvendte terrassen på hele 32 kvm. Her har du nydelige sol og utsiktsforhold, samt rikelig med plass til sosiale sittegrupper og grill. Videre er det adkomst via trapp til den andre terrasse, ca. 4 m². Den optimale plasseringen på hjørnet gir tilgang til hagen på siden av rekkehuset (betegnet som fellesareal, men benyttes kun av denne andelen). Hagen er pent opparbeidet med gressplen og prydbusker. Terrasser og trappeganger er nybeiset i en smakfull gråtone.

WC

Praktisk toalettrom med toalett og servant. Innredningen og belysningen er fra 2023/2024

Hobbyrom

Praktisk rom som kan benyttes som hobbyrom eller garderoberom, alt etter behov.

Lagringsplass

Boligen har god lagringsplass med stort loft og en isolert utebod.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:

TG3

- Rekkverk og annen fallsikring: Ved høydeforskjell på 0,5 m eller mer til terreng eller underliggende plan skal sikres med rekkverk. Rekkverk skal ha høyde og utforming som sikrer mot fall og sammenstøt, samt utformes slik at klatring forhindres. Høyde på rekkverk skal være minimum 1,0 m. I dette tilfelle mangler rekkverk, og det er derfor gitt TG3. utbedring estimert til kr. 5 000 - 15 000,-

TG2

- Overflater på innvendige gulv, bad: Det er funnet bom under enkelte fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom i et lite område. Forholdet kan endres over tid og området bør kontrolleres med tiden. Sluk bør monteres 25 mm under topp membran ved dørterskel, i dette tilfellet er det mindre enn 25 mm. Det er registrert noe svakt fall mot sluk, dette medfører risiko for vannansamling. Tg 2 er gitt på gulvkonstruksjonen, sluk og evt. vanntett sjikt, da det er sannsynlig at mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

- Overflater på innvendige vegger, bad: Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

- Utstyr for sanitærinstallasjoner, bad: Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

- Elektrisk oppvarming, bad: Tilstandsvurderingen er gitt basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området. Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid

- Kryperom: Det er ikke tilstrekkelig adkomst til krypkjelleren, og inspeksjon er derfor kun utført fra luken. Dette medfører risiko for at det kan foreligge skjulte skader som ikke lot seg avdekke under befaring. Det er ikke dampsperre mot grunn i krypkjelleren, dette kan medføre økt fuktighet i konstruksjonen. Det bør legges dampsperre på grunn iht. gjeldende forskrifter, for å minske fuktpåkjenningen i konstruksjonen. Krypkjellere er å regne som en risikokonstruksjon i forbindelse med fuktproblematikk. En viktig faktor i krypkjellere er at det er tilstrekkelig lufting, i form av ventiler på alle omsluttende yttervegger. I dette tilfellet er det for få ventiler og derfor ikke tilstrekkelig lufting. For lite lufting gir risiko for at fuktighet fra grunnen ikke luftes ut, som over tid kan medføre forhøyet luftfuktighet i krypkjelleren. Dette kan videre medføre utvikling av fuktproblematikk. Krypkjellere bør også jevnlig ettersees for fuktmerker på vegger, edderkoppkokonger i himling, etc, for å avdekke om det oppstår endringer i fukt eller inneklima. Tg 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Det er utført stikkprøver med fuktmåler med pigger i treverk på gulvbjelker/bjelkelag/himling, og det er ikke påvist fukt utover normale verdier.

- Rom under terreng: Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk materiale (treverk), evt. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon eller det er kapillært oppsug fra grunnen. I tillegg er det risiko i forbindelse med kondens. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå behandles med ikke-organiske materialer. Det er i dette tilfellet avvik på drenering og/eller utvendig fuktsikring av grunnmuren. Dette medfører økt risiko for fukt- og råteskader i utforede vegger og oppforede gulv, og det er derfor gitt TG 2.

- Drenering: I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid på drenering, estimert til 20-60 år. Dreneringen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2. Nevnte forhold gir økt risiko for forhøyede fuktnivåer i gulv på grunn og yttervegger under terreng, som kan medføre fuktproblematikk i nevnte konstruksjoner.

- Terrengforhold rundt boligen: Terrenget rundt bygningen skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket dersom ikke andre tiltak er utført for å lede bort overvann. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50 over en avstand på minst 3 m fra veggen. I dette tilfelle er det fall mot bygningen enkelte steder, og det er av den grunn gitt TG 2. Forholdet medfører økt risiko for at overvann renner mot bygningen, og kan føre til fuktproblematikk.

- Yttervegger: TG 2: Multielementer fra denne tiden er å betrakte som en risikokonstruksjon, da det er kjent at disse elementene har hatt noe utvidet risiko for fuktproblematikk

- Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 14 mm i stue/kjøkken, 18 mm i entré, 12 mm i ett soverom og 17 mm i ett soverom. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600. Konsekvensen er at gulvet kan oppleves noe skjevt. Lagrede gjenstander på gulv under befaring har gitt noe begrenset mulighet for inspeksjon. Det har ikke vært mulig å måle totalavvik pr rom. Målinger er kun utført over 2m lengder

- Taktekking og membraner: I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til 30-60 år. Etter Taksering Norges egne databaser estimeres det at tekkingen i dette tilfellet har en levetid på 40-50 år. Tekkingen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2. Nevnte forhold medfører forhøyet risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i takkonstruksjonen og underliggende rom. Det er observert noen fuktmerker på enkelte punkter på krypeloft. Det ble benyttet fuktmåler med pigger i treverk på aktuelle punkter og det ble ikke påvist fukt utover normale verdier under befaringen.

- Utvendig beslag: TG 2 er gitt på grunn av alder og slitasje i forhold til forventet levetid på beslag, takrenner og nedløp.

- Trapper: Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfelle er det kun håndløper på en av sidene i innvendig trapp og ingen av sidene i utvendig trapper. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje, samt nevnte forhold

- Overflater på innvendige gulv: Det er funnet bom under fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt. TG 2 er gitt på grunn av slitasje og nevnte forhold. Lagrede gjenstander på gulv under befaring har gitt noe begrenset mulighet for inspeksjon.

- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt tg 2. Forholdet gir forhøyet risiko for vannlekkasjer som kan forårsake fuktproblematikk.

- Vannbåren varme: Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid. Tilstandsvurderingen er gitt basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området.

- Ventilasjon: Det er ikke tilstrekkelig tilluft i flere oppholdsrom, med unntak av manuell åpning/lukking av vinduer. Dette gir noe redusert luftsirkulasjon i boligen. Det anbefales å etablere friskluftventiler i alle oppholdsrom for tilstrekkelig lufting. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår

- Kjøkkeninnredning: Det er under befaringen benyttet fuktindikator og utført fuktsøk på utsatte punkter. Det er ikke påvist indikasjoner på fukt utover normale verdier. Tg 2 er gitt på innredningen på grunn av bruksslitasje med noe svelling i benkeskap og benkeplate.

- Balkonger, terrasser ol.: Rekkverkshøyden fraviker fra gjeldende forskrifter, rekkverk skal være 1,0 m over gulv. TG 2 er gitt på grunn av alder og slitasje på konstruksjonen. Dimensjonering på bjelkelag og fundamentering er ikke vurdert.

- Elektrisk anlegg: Ved arbeid utført på elektrisk anlegg etter 1999, skal samsvarserklæring foreligge. I dette tilfellet mangler samsvarserklæring på deler av anlegget. Deler av anlegget fremstår noe eldre og er gitt TG 2 på grunn av alder i forhold til forventet levetid. Det anbefales at anlegget kontrolleres av en el. - takstmann

Radiatorer i wc, stue. kjøkken og ett soverom tilknyttet felles varmeanlegg.

Lys grønn C

Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Garasje/ parkering med el-lader medfølger. Det er venteliste for ekstra parkeringsplass.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er der normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt. Offentlig vei.

OBOS

Borettslag: Gamlelinja Borettslag, Orgnr.: 948288923 Andelsnr.: 86 Forkjøpsrettgebyr: 7981 Andel fellesgjeld: 280000, Andel fellesformue: 26530

Kjøper du en andel i et borettslag blir du eier av en andel som gir deg enerett til å bruke en bestemt bolig i borettslaget. Borettslaget eier eiendommen og tomten. Du eier altså ikke boligen direkte, men indirekte gjennom at du eier en andel som gir bruksrett til boligen. Når du kjøper en andel i et borettslag må du forholde deg til borettslagets vedtekter og husordensregler.

Borettslagets økonomi:

Lån

Gamlelinja Borettslag har et lån i Handelsbanken.

Gjenværende hovedstol er på ca kr 48 000 000 og den flytende renten er 5,7%.

Forretningsførerhonorar og medlemskontingent

Forretningsførerhonorar for 2024 utgjør kr 228 616. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2024.

Felleskostnader

I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2024. Budsjettet er basert på 3 % økning fra 01.01.24 og ytterligere 3% økning fra 01.07.24.

Større vedlikehold

I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 1 515 000 til vedlikehold som omfatter 1 million til sikring mot mus, og spyling av alle tak.

Resultat

Årets resultat kr -574 047 vies i resultatregnskapet som et underskudd og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.

Disponible midler

Borettslagets disponible midler kr 4 223 382 (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift.

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i borettslagets styre og/eller generalforsamling.

Større vedlikehold og rehabilitering

2023 Alarmsystem i garasjeanleggene, stikkveiene oppgradert med varmekabler.

2022 Oppgradert lekeplassene. Lys i garasjene.

2021 Byttet porter i garasjen.

2020 Drenert hele nr 46- rekken. Fire enheter.

2019 El bil plasser. Oppgradert utemiljø.

2018 Etablert infrastruktur til 84 el-bil plasser. Oppgradert hjemmesiden.

2017 Omfattende utbedring av Gamlelinja 61 a/b og 42/44. Nytt leketog på lekeplassen på tunet.

2016 Omfattende utbedring av to lekeplasser på nedre gangvei. Ny utebelysning. Nye felles postkasser.

2015 Avsluttet gjenstående arbeider etter rehabiliteringen. Utbedret omfattende vannskade i nr 42 og 44. Etablert 6 ladestasjoner for elbiler.

2014 Beising av store deler av bygningene. Avdekket omfattende råteskader på panel og konstruksjon som er utbedret. Manglende brannskiller i ca 70 boder utbedret. Skiftet ut flere trapper og rekkverk. 63-rekken stabilisert med ny støttemur og i tillegg er det gjort store arbeider med omlegging av ledninger for avløpsvann.

2013 Rehabilitering vedtatt i XGF 16.01.2013. I ekstraordinær generalforsamling avholdt 16. januar 2013 ble følgende rehabilitering vedtatt: Utskifting av ytterdører og vinduer, kostnadsramme inntil 25 millioner Utskifting av panel og etterisolering av gavlvegger, kostnadsramme inntil 8 millioner. Utskifting av ventilatorer og kanaler på loftet, kostnadsramme inntil 4 millioner. Utskifting av radiatorventiler med nye samt innsetting av termostater på samtlige fjernvarmeovner, kostnadsramme inntil 2 millioner. Generalforsamlingen ga styret fullmakt til: Å godkjenne andelseiers søknader om skifte til heve/skyvedør i forbindelse med rehabiliteringen. Å godkjenne innsetting av vinduer på gavl i forbindelse med rehabiliteringen, under forutsetning av at vinduene er i henhold til bygningsgrammatikken, at det foreligger skriftlig akspept fra berørte naboer og at vinduene forøvrig tilfredsstiller alle offentlige krav. Merkostnaden for disse tiltakene utover standardleveransen må bekostes av den aktuelle beboer. Det er redegjort for arbeidene i innkallingen.

2013 Utskifting av samtlige vinduer og ytterdører. 2-roms leilighetene har fått stuevinduer som kan åpnes. Skiftet panel og etterisolert alle gavler, samt rettet opp manglende brannisolering på gavler mellom 2 roms leilighetene. Påbegynt beising av hele borettslaget (fullføres i 2014). Skiftet alle raftebord. Skiftet alle motorer til avtrekksvifter og renset alle avtrekkskanaler.

2012 Eiendomsmassen er nå 30 år, og det merkes på at det har måttet gjøres mindre utbedringsarbeider på flere av leilighetene. Det har ikke vært igangsatt større enkeltstående vedlikeholdsarbeider i 2012, da styret har prioritert å forberede den store jobben med utskifting av vinduer og ytterdører, etterisolering m.m. som har planlagt oppstart våren 2013.

2011 Tre store lekeplasser er oppdatert med nytt utstyr. Det er etablert permanente fartsdumper. Man har foretatt en tilstandsvurdering av dører, vinduer og kledning i borettslaget.

2010 Div rehabiliteringsoppg. i brl., m.m. Det er gjennomført en rekke rehabiliteringsoppgaver i borettslaget i 2010. Den største vedlikeholdsoppgaven var rehabilitering av en terrasse i Gamlelinja 48 B og C. Her ble det bl.a. skiftet membran, lagt nytt gulv og rekkverk. Av andre arbeider i borettslaget nevnes skifting av trapper for adkomst til leiligheter, bytting av vindskier, utbedring av skader etter lekkasjer m.v.

2009 Takstein er renset og mose fjernet. Ødelagte taksteiner skiftet. Det er montert nytt overvåkingsutstyr i begge garasjene. Utskliende masse er sikret ved nr. 63.

2008 Optisk/ionisk røykvarsler leil, m.m. Gowens Engros har montert optisk og ionisk røykvarsler i alle leiligheter. Der er også levert et nytt brannslukkingsapparat og et brannteppe. Dette vil bli kontrollert periodisk. Nytt lyspunkt ved snuplassen på midtre linje. Det er montert flere fartsdempere. Alle kummer er slamsugd.

2007 Alle boliger er beiset. Varmeveksler er skiftet til en modell med høyere ytelse. Målere for varmt tappevann er skiftet i hver leilighet. En bolig er utbedret etter sig i grunnkonstruksjonen. Et tak er skiftet.

2006 Veier/parkeringsplasser asfaltert, m.m Det er lagt kantstein ved innkjøringen til nedre gangvei. Det er bygget ny parkeringsplass for 8 biler ved innkjøringen til Gamlelinja. Toget er pusset opp og flyttet og inngangspartiet er renovert og beplantet. Ny infrastruktur med en kombinert fiber- og kobberkabel for det offentlige telenettet er installert. Det er satt opp nye bommer i gangveiene.

2005 Betongkonstruksjonen i parkeringsanlegg er rehabilitert. Både det frittstående garasjeanlegget og garasjen under husrekke nr. 51 og nr 53, og mellom husrekke nr. 49 og nr. 51 er tettet for lekkasjer. Det elektriske anlegget til motorvarmer ute er gjennomgått og oppgradert. Varmekabler i gangveien er kontrollert og termostater skiftet.

2004 Borettslaget ble påført store kostnader i forbindelse med rehabilitering av fuktskader på et tilbygg til en av boligene.

2003 Det er påløpt store kostnader i forbindelse med en dreneringsskade rundt en av boenhetene. Varmekabler er anlagt i to stikkveier. Flere fartsdumper er montert på nedre gangvei.

2002 Lekeplassen er oppgradert. Steinsetting og vedlikehold av mur ved langgarasjen er utført.

2001 Det er utført noe betongrehabilitering i garasjen.

2000 Alle husene beiset av andelseierne. Råtne bord/vegger ble skiftet ut i forbindelse med beising av husene. Høytrykkspyling av kloakkanlegg.

1999 Utbedret betongskader i garasjeanlegg.

1998 Anlagt containerplass og gjesteparkering.

1998 - 2004 Skiftet takrenner.

1997 Garasjehuset rehabilitert etter betongskader. Høytrykkspyling og rehabilitering av kloakkanlegg.

1996 Fra januar til mars ble det installert individuelle målere til bruk for måling av varmt forbruksvann samt til boligoppvarming

Følgende saker ble tatt opp i årsmøte 2024:

6. Utleie av to gjesteparkeringsplasser til en bildelingstjeneste.

Jeg foreslår at styret utreder muligheten for å reservere to gjesteparkeringsplasser til en bildelingstjeneste. Som en del av det grønne skiftet har bildeling blitt et voksende tilbud til folk som ikke eier egen bil. For at bildeling skal bli en attraktiv tjeneste, trenger man biler tilgjengelig - og gjerne så nær hjemmet som mulig. Flere borettslag leier ut parkeringsplasser til biler fra en slik tjeneste (det finnes flere tjenester - Otto, Bilkollektivet, Hyre, mm.). En delebil kan, i følge Transportøkonomisk institutt, erstatte bruken av opp til 15 privatbiler. Otto tilbyr bildeling eksklusivt for beboere av et borettslag, mens bilkollektivet lar alle sine biler være offentlig tilgjengelige. Det er flere beboere i borettslaget som ikke eier egen bil (undertegnede inkludert), og å ha muligheten til å leie en bil som står på borettslagets parkeringsplass, ville vært attraktivt. Å gi plass til en bildelingstjeneste vil i praksis bety å avse parkeringsplasser fra gjesteparkeringen. Dette vil nok ikke merkes i det daglige, men ved enkelte festdager i året kan gjesteparkeringen blir full. Mangel på parkeringsplasser kan da kompenseres ved at tilreisende gjester kan få parkere på andre beboeres parkeringsplass dersom dette kommuniseres i forkant (f.eks i facebook-forumet). Styrets innstilling: Styrets innstilling er at saken om utredning godkjennes. Forslaget ble vedtatt

7. Styrerommet.

Håper virkelig at styrerommet kan bli brukt til felles glede for hele borettslaget. Skjønner det har vært tilgjengelig før. Borettslaget gjør mye for barn og barnefamilier, men jeg tror bl. a styrerommet kunne være til glede for pensjonister hvor de bl. a kunne møtes på lesesirkel etc Tror også mange barnefamilier kunne trenge det til bursdager. Styrets innstilling: Styrets innstilling er at saken om utleie av styrerommet godkjennes. Forslaget ble vedtatt.

8. Snømåking og rydding av fellesområder.

Igjen ble det så mye snø at ikke engang varmekablene i trappen greide å smelte det Etter brøytetraktoren lå det i tillegg høye og kompakte snøvoller som sperrer for trappen, for søppeldunkene og postkassene og foran inngangene våres ( også hos eldre nabo på som ikke kommer seg ut engang. Jeg er sikker på at søppelbilen hadde kjørt forbi på fredag. Det var bare jeg som måket unna, er 71 og har heldigvis god kondisjon. Forslag: - Styret kontakter vaktmesterselskap umiddelbart ved mye snøfall, allerede ved værmeldingen tre , fire dager før om slike værforhold: vil de ha kapasitet til å brøyte og rydde, måke felles områder , der hvor brøytetraktoren ikke kommer til. Med eventuelle tidspunkter som beboere får informasjon om. - Har vaktmesterselskap ikke tid å brøyte og rydde fellesområder for snø innen rimelig tid ( som vi må fastsette hva er) så må borettslaget ha tilgang til et team frivillige som da får denne jobben mot kompensasjon, betaling slik at det også gjøres litt lystbetont. Dette er en tung jobb hvor det alltid er folk som blir rammet av hjerteproblemer og hekseskudd. - Eldre og beboere med helseplager eller handikap som ikke kan måke inngangen og frem til døren må markere dette tydelig. De nærmeste nabo vet allerede om disse men noen kan plutselig bli syke. - Hvis styret mener og forlanger at beboere skal gjøre denne tunge og krevende jobben gratis så må de informere om dette Styrets innstilling: Styrets innstilling til saken er at saken ikke godkjennes. Forslaget falt.

9. En "El-sertifisering„ av hver husstand. Alle skal ha overspenningsvern!

Det ble innført et absolutt krav til installasjon av overspenningsvern i alle nye elektriske anlegg fra og med 2012. Det er ikke lenger tillatt med skrusikringer i nye boliger. Imidlertid finnes det noen direkte krav om å skifte ut gamle sikringsskap. HAR MAN ET SLIKT, TYDER DET ALLIKEVEL PÅ ST DET ELEKTRISKE ANLEGGET BEGYNNER Å BLI GAMMELT! DA ER DET SANNSYNLIG HELLER IKKE TILPASSET DAGENS BRUK. Forslag: For å unngå brann i våre rekkehus , som er bygget så tidlig ( 2008?) at det ikke fantes krav om skillevegger og etasjeskiller i betong, heller ikke krav om automatsikringer og overspenningsvern, foreslår jeg at styret allikevel innfører/ skjerper dette kravet om overspenningsvern hos oss. - Jeg foreslår at styret organiserer at hvert eneste husstand får besøk av elektriker som kontrollerer alle sikringsskap og registrerer der det mangler overspenningsvern og fortsatt skrusikringer og alt for få kurser ift dagens bruk. Som rapporteres til styret. - denne kontrollen skal være forplikter men gratis slik at ingen vegrer seg pga denne kostnaden. Minstekrav er overspenningsvern! - Ved mangel får beboer beskjed fra styret med anmodning om utbedring med en viss frist. Jeg håper på og oppfordrer til raskest mulig igangsetting av dette. Styrets innstilling:  Styrets innstilling til saken er at saken ikke godkjennes. Dette er i dag beboers ansvar og vil medføre store ekstrakostnader for borettslaget. Forslaget falt.

10. Forslag til nye husordensregler - innledning og kapittel 1

nnledning er helt ny sammenlignet med eksisterende husordensregler. Kapittel 1 har mange oppdateringer på språk og formuleringer. Noen paragrafer er også flyttet på internt i kapittelet og i husordensreglenes øvrige kapitler.

Helt nytt innhold:

• Den nye paragraf 1.4 er en presisering av nåværende 1.6 og strammer inn noe på hva en kan gjøre på delelinjen mellom bruksretter

• Den nye paragraf 1.5 inneholder en makshøyde for beplantning som er i tråd med øvrig regelverk.

• Den nye paragraf 1.6 hensyntar nå også overvann.

• Den nye paragraf 1.7 presiserer at teksten ikke er uttømmende, da den henviser til permanente og

semi-permanente oppføringer på bruksretten

• Den nye paragraf 1.8 gir en innstramming på hvem som kan felle trær og prosedyren for dette.

Den nye innledning og kapittel 1 vil da se slik ut:

Husordensregler for Gamlelinja borettslag vedtatt 12.06.86 med endringer den 28.09.89, 08.06. 95, 29.05.97, 18.05.06, 07.05.07, 02.05.2012, 06.05.2014, 02.05.2017, 11.04.2019 og 12.04.2023.

VELKOMMEN TIL GAMLELINJA BORETTSLAG

Husordensreglene for Gamlelinja borettslag er et dokument som er utformet av og for beboerne i Gamlelinja for å sikre et godt naboskap for alle. Formålet med husordensreglene er altså å øke trivsel, trygghet og fellesskapsfølelse for alle beboere. Det er slik at ikke alle eventualiteter kan dekkes av husordensreglene, og noen ganger må en prøve å se på hensikten med bestemmelsen mer enn selve ordlyden. Om det oppstår uenighet mellom beboere over husordensreglene, oppfordres det til å løse saken på så lavt nivå som mulig: Det meste kan en finne ut av om en snakker sammen. Kommer ikke beboere til enighet, er det styret til slutt som avgjør saken. Husordensreglene vedtas i fellesskap av beboerne på Generalforsamling. Det oppfordres til å jevnlig vurdere og revidere både ordlyd og innhold i husordensreglene slik at dokumentet har en faktisk og praktisk verdi.

Kapittel 1 - Alminnelige husordensregler

1.1 Andelseier plikter å holde sin boenhet og utendørs bruksrett i slik stand at det ikke virker skjemmende.

1.2 Fasadeendringer samt oppsetting av permanente flaggstenger, antenner, skilt o.l. må godkjennes av styret (se også kap.2). Det samme gjelder beplantning og inngjerding av fellesarealer. Parabolantenner tillates ikke oppsatt.

1.3 Borettslagets grensekart angir grensene for den enkelte boenhets bruksrett.

1.4 Etter skriftlig avtale med nabo og godkjenning av styret, kan det settes opp ett av disse tre alternativene i delelinja mellom bruksrettene:

- skjermvegg i inntil 1,8 meters høyde og 3 meters lengde ut fra den opprinnelige yttervegg.

- gjerde av inntil 0,9 meters høyde og 3 meters lengde ut fra den opprinnelige yttervegg.

- planting av hekk/busker inntil 1,8 meters høyde og 3 meters lengde ut fra den opprinnelige yttervegg.

Verken skjermvegg, gjerder eller beplanting skal være til unødig sjenanse for naboer eller hindre fremkommelighet. Nødvendig transport av hagemøbler og lignende gjennom andres bruksrett skal alltid være mulig.

1.5 Gjerde, hekk, plattinger og lignende må ikke plasseres slik at nødvendig framkommelighet hindres. Ingen beplantning eller gjerder på bruksretter skal overgå 1,8 meters høyde. Enhver oppsetting av gjerde, platting, støttemur og lignende - uansett høyde - skal godkjennes av styret.

1.6 Terrenghøyde ved husvegg og langs grenser til nabo må ikke endres slik at fallforholdene for overvann

reduseres, stenges eller påfører andre unødig sjenanse.

1.7 Utepeiser, boblebad (og lignende permanente og semi-permanente oppføringer) kan ikke settes opp uten skriftlig godkjenning fra styret.

1.8 Det er kun styret som kan felle trær på borettslagets fellesområder. Styret vil så langt det er mulig informere berørte naboer i forkant.

1.9 Oppnås det ikke enighet mellom naboer om forholdet som nevnt ovenfor, avgjøres tvisten av styret.

Styrets innstilling: Styrets innstilling er at forslaget godkjennes. Forslaget ble vedtatt

11. Forslag til nye husordensregler - kapittel 2

Kapittel 2 har mange oppdateringer på språk og formuleringer.

Helt nytt innhold:

• Den nye paragraf 2.2 inneholder en presisering om at alle bygningsmessige tiltak skal godkjennes av styret før

de iverksettes

Det nye kapittel 2 i husordensreglene vil da se slik ut:

Kapittel 2 - På- og ombygging av enheten

2.1 I alle saker om påbygg, tilbygg og andre bygningsmessige tiltak, skal alle bygningsmessige veiledere, retningslinjer og lignende dokumenter vedtatt av styret og/eller Generalforsamling følges. Dette er i tillegg til gjeldende lov- og regelverk som måtte gjelde for det bygningsmessige tiltaket det søkes om.

2.2 Alle ønskede tiltak skal være godkjent av styret i borettslaget og eventuelt Plan- og bygningsetaten før de iverksettes.

2.3 Styret har ikke ansvar for bygningsmyndighetenes behandling av søknadene.

Styrets innstilling: Styrets innstilling er at forslaget godkjennes. Forslaget ble vedtatt.

12. Forslag til nye husordensregler - kapittel 3

Kapittelet er omstrukturert fra å være en sammenhengende tekst til å være fire ulike paragrafer. Innholdet er i all vesentlighet det samme, men språk og formuleringer er oppdatert.

Helt nytt innhold:

• Den nye paragraf 3.4 inneholder et forbud mot fyrverkeri som før var å finne i husordensreglenes første kapittel.

Det nye kapittel 3 i husordensreglene vil da se slik ut:

Kapittel 3 - Regler for ro i borettslaget

3.1 Enhver andelseier plikter å sørge for at sin boenhet brukes slik at det ikke oppstår ulemper eller ubehag for andre beboere.

3.2 Det skal tas hensyn til alminnelige behov for hvile og søvn om ettermiddag og kveld. Alle har krav på nattero fra kl. 23.00 - kl. 07.00. I dette tidsrommet skal det vises særlig aktsomhet ved bruk av støyende aktiviteter som sang og musikk.

3.3 Spesielt sjenerende støy som banking, boring og snekring bør unngås etter kl. 20.00 og i høytider.

3.4 Ingen aktivitet eller lek må være til unødig sjenanse for beboerne eller føre til skade på privat eller borettslagets eiendom. Fyrverkeri er ikke tillatt på borettslagets område.

Styrets innstilling: Styrets innstilling er at forslaget godkjennes.

13. Forslag til nye husordensregler - kapittel 4

Kapittelet er omstrukturert for å stå i stil med husordensreglene for øvrig. Det er ingen innholdsmessige endringer.

Det nye kapittel 4 i husordensreglene ser da slik ut:

Kapittel 4 - Dyrehold

Dyr bidrar til å skape trivsel og hygge både for eierne og for nærmiljøet. Å ha kjæledyr innebærer også et ansvar

- for dyrets velferd og for naboers trygghet og trivsel.

4.1 Det er tillatt å holde kjæledyr i Gamlelinja borettslag på følgende vilkår:

4.1.1 Det er kun lov å holde dyr som er tillatt i henhold til norsk lov og som er egnet som kjæledyr i et borettslag. Større dyr, som katter og hunder, skal oppføres i borettslagets register.

4.1.2 Dyreholdet må ikke være til sjenanse for øvrige beboere.

4.1.3 Dyr skal ikke forlates hjemme alene før de er klare for dette. I tilvenningsperioder kan det oppstå piping, klynking og bjeffing. Om dette er tilfelle, må naboer varsles.

4.1.4 Eier er ansvarlig for skader som dyret påfører personer eller eiendom i borettslaget.

4.1.5 Dersom det kommer berettigede klager over at dyreholdet er til sjenanse for andre, forplikter eieren seg til å iverksette egnede tiltak. I tvilstilfelle avgjør styret berettigelsen av klagen og hvilke tiltak som er egnet.

4.1.6 Dyreeiere skal være kjent med og følge politivedtektene for Oslo angående dyrehold og straffebestemmelser som gjelder ved mislighold av dyret.

4.2 Særskilte regler om utekatter:

4.2.1 Det er tillatt å ha katter som går fritt ute (utekatt).

4.2.2 Hver husstand kan ha maksimalt 2 utekatter. Dette har ikke tilbakevirkende kraft, men gjelder fra regelen blir vedtatt.

4.2.3 Det er ikke praktisk mulig for den enkelte katteeier alltid å fjerne dyrets ekskrementer når den gjør fra seg ute. Styret kan derfor vedta spesielle tiltak for håndtering av katteekskrementer. Alle som har utekatt, forplikter seg til å bidra praktisk og økonomisk til slike tiltak. Eier av utekatt skal sørge for at katten alltid har tilgang til et egnet kattetoalett.

4.2.4 Katter skal være ID-merket. Utekatter skal dessuten være kastrert eller sterilisert og vaksinert for kattepest.

4.2.5 Katteluker må ikke settes inn uten skriftlig godkjenning fra styret.

Styrets innstilling: Styrets innstilling er at saken godkjennes. Forslaget ble vedtatt.

14. Forslag til nye husordensregler - kapittel 5

Kapittelet er omstrukturert, så det står i stil med husordensreglene for øvrig. Kapittelet er oppdatert på språk og formuleringer. Paragraf 5.1 i nåværende husordensregler er tatt ut. Paragraf 5.2 i de nåværende husordensreglene er i dette forslaget delt opp i to ulike paragrafer for å gjøre innholdet mer tilgjengelig. Det er ellers ingen innholdsmessige endringer. Det nye kapittel 5 i husordensreglene vil da se slik ut:

Kapittel 5 - Vedlikehold og renhold

5.1 Husholdningsavfall skal legges i boenhetens avfallsbeholder.

5.2 Annet avfall utover husholdningsavfall skal ikke lagres utendørs. Annet avfall må fjernes umiddelbart av den enkelte beboer, eller ved organisert fjerning.

5.3 Beboerne plikter å sørge for at innvendige avløpsrør og sluk ikke tettes eller på annet vis forårsakes skader.

5.4 Vannskader påført bygningsmassen på grunn av uansvarlig eller uforsiktig oppførsel dekkes av beboer.

5.5 Vaskemaskin og oppvaskmaskin må kun koples til kaldtvannsledningen. Settes slike maskiner i rom uten sluk, skal maskinene være utstyrt med aquastop.

Styrets innstilling: Styrets innstilling er at kapittel 5 godkjennes. Forslaget ble vedtatt.

15. Forslag til nye husordensregler - kapittel 6

Kapittel 6 er omfattende omstrukturert slik at det står i stil til husordensreglene for øvrig. Omstruktureringen er også gjort for å sikre at innholdet er lettere tilgjengelig og forståelig. Språk og formuleringer er oppdatert. Det er flere nye innholdsmessige endringer: Helt nytt innhold:

• 6.1.3 er en helt ny paragraf som henviser parkeringsplassen til å gjelde oppmerket område

• 6.1.8 er en helt ny paragraf som forbyr røyking og tomgangskjøring i garasjene. Utover helsemessige og miljømessige hensyn til forbudet er det også et argument at disse aktivitetene kan utløse alarmsystemet i garasjene.

• 6.2.3 er en helt ny paragraf som bekrefter nåværende praksis som er vedtatt av styret.

• 6.6 er en helt ny paragraf som bekrefter nåværende praksis som er vedtatt av styret.

Det nye kapittel 6 i husordensreglene vil da se slik ut:

Kapittel 6 - Garasjer, parkering og kjøring

6.1 For borettslagets parkeringsplasser og garasjeplasser, heretter kalt parkeringsplasser, gjelder følgende regler:

6.1.1 Parkeringsplasser skal ikke brukes til oppbevaring av bilvrak, brannfarlige kjemikalier eller annet søppel.

6.1.2 Lagring av gjenstander på egen parkeringsplass skjer på eget ansvar og risiko. Lagring må ikke gjøres på en slik måte at det er til sjenanse for andre eller hindrer fremkommelighet.

6.1.3 Kjøretøy skal, så langt det er mulig, holde seg innenfor sin oppmerkede plass.

6.1.4 Vegger, tak og stolper i parkeringsanlegget er borettslagets fellesareal og kan dermed ikke benyttes til å montere permanent oppheng og lignende. Det er følgelig ikke lov å borre i betongen eller på annen måte lage seg oppheng.

6.1.5 Omfattende reparasjoner og rengjøring av motorkjøretøyer er ikke tillatt i parkeringsanleggene.

6.1.6 Styret kan beordre rydding av parkeringsplass for leietakers regning og risiko.

6.1.7 Leking i garasjeanlegget og på parkeringsplassene er forbudt.

6.1.8 Røyking er ikke tillatt i garasjeanleggene. Tomgangskjøring er ikke tillatt på noen av borettslagets parkeringsplasser.

6.2 For borettslagets gjesteparkeringsplasser gjelder følgende regler:

6.2.1 Plassene for gjesteparkering skal kun brukes til besøksparkering.

6.2.2 Styret kan forlange fjerning av bilvrak, tilhengere, campingvogner, biler som ikke er i bruk samt kjøretøy som er tildelt annen fast plass (listen er ikke uttømmende) for eiers regning og risiko.

6.2.3 Gjester kan stå på samme plass i inntil 3 døgn sammenhengende. Ved søknad til styret kan perioden utvides til maksimalt 14 dager. I særlige tilfeller kan det gis tillatelse inntil 21 dager.

6.2.4 Beboere kan benytte gjesteparkeringen i inntil 1 time for av- og pålessing eller annen midlertidig stans.

6.2.5 Yrkesbiler over 3,5 tonn skal ikke parkeres på gjesteplasser eller på borettslagets fellesarealer.

6.3 For kjøring på borettslagets gangveier gjelder følgende regler:

6.3.1 Kjøring og parkering av motorkjøretøyer er forbudt på borettslagets gangveier. Unntatt fra kjøreforbudet

er: Syketransport, legebesøk, besøk av uføre, møbeltransport og transport av spesielt tunge kolli.

6.3.2 Ved nødvendig kjøring er høyeste tillatte hastighet gangfart.

6.3.3 Styret kan ved behov iverksette tiltak for ytterligere begrensning av bilkjøring på området.

6.4 Borettslaget kan kameraovervåke garasjeanlegg og parkeringsområder, i henhold til enhver tids gjeldende lov- og regelverk.

6.5 Det er ikke tillatt med permanent bruk av skjøteledninger i parkeringsanlegget. Kabler som skal brukes til vedlikeholdslading av batteri eller annet må være beregnet til dette formål.

6.6 Styret har enerett på installering av stikkontakt og/eller ladeboks tilknyttet parkeringsplass (ute og i garasjeanlegg). Andelseier som ønsker dette til sin parkeringsplass gjør en bestilling til styret. Beboer har ikke lov til å montere dette selv eller via andre firmaer.

6.7 Det er ikke tillatt å bruke stikkontakter til lading av elbiler. Elbiler skal lades i separate stasjoner beregnet for dette formål. Beboer plikter å holde alt av ladeutstyr i god stand.

Styrets innstilling: Styrets innstilling er at saken godkjennes. Forslaget ble vedtatt.

16. Forslag til nye husordensregler - kapittel 7

Kapittelet har fått en helt ny paragraf og har ellers blitt omstrukturert så innholdet skal være lettere tilgjengelig og forståelig.

Helt nytt innhold:

• 7.3 er en helt ny paragraf som sikrer hjemmel for nåværende praksis om at en kan låne bort sin enhet i kortere perioder (med tydelig avgrensning på antall dager) uten å måtte søke styret Det nye kapittel 7 i husordensreglene ser da slik ut:

Kapittel 7 - Overlating av bruk, framleie

7.1 Framleie av enhet skal godkjennes av styret før innflytting.

7.2 Utleie av enkeltrom i enheten skal meldes til styret.

7.3 Andelseier kan overlate bruken av boligen til andre inntil 30 dager per kalenderår uten uten å måtte søke godkjenning til styret.

Styrets innstilling: Styrets innstilling er at saken godkjennes. Forslaget ble vedtatt.

17. Forslag til nye husordensregler - kapittel 8

Kapittelet er omstrukturert så innholdet skal være lettere tilgjengelig og forståelig. Språk og formuleringer er oppdatert. Det er ingen innholdsmessige endringer. Det nye kapittel 8 i husordensreglene ser da slik ut:

Kapittel 8 - Ansvar

8.1 Andelseier er ansvarlig for at husordensreglene overholdes.

8.2 Andelseier er erstatningspliktig for enhver skade som måtte oppstå som følge av overtredelse av husordensreglene eller mangel på aktsomhet, jfr. lov om borettslag, kap. III.

Styrets innstilling: Styrets innstilling er at saken godkjennes. Forslaget ble vedtatt

18. Forslag til nye husordensregler - kapittel 9

Kapittelet er omstrukturert så innholdet skal være lettere tilgjengelig og forståelig. Språk og formuleringer er oppdatert. Det er noen innholdsmessige endringer.

Helt nytt innhold:

• Den nye paragraf 9.2 inneholder en presisering om at konflikter skal løses på lavest mulig nivå, hvilket betyr at det må forsøkes å komme til enighet mellom naboer før en sak meldes til styret.

• Den nye paragraf 9.4 inneholder en presisering av gjeldende praksis i nåværende paragraf 9.4. Den nye paragrafen sier beboermøte skal avholdes 1 ganger i halvåret mot at det i den gamle paragrafen står at det skal skje 2 ganger per år.

• Den nye paragraf 9.5 er bare en stadfestelse av styrets autoritet som er sikret av annet lovverk. Det nye kapittel 9 i husordensreglene ser da slik ut:

Kapittel 9 - Diverse

9.1 Alle saker og spørsmål som ønskes behandlet av styret skal sendes inn skriftlig. Anonyme henvendelser behandles ikke.

9.2 En eventuell klage overfor en nabo for brudd på husordensreglene eller på grunnlag av annen sjenerende opptreden rettes direkte til naboen selv. Beboere skal så langt det er mulig finne løsning seg i mellom. Hvis dette likevel ikke hjelper kan styret kontaktes. Styret kan fatte endelig vedtak i slike saker.

9.3 Skriftlige meldinger fra styret til beboerne ved infoskriv, nettpublisering, oppslag eller lignende skal gjelde på samme måte som husordensreglene

9.4 Styret i borettslaget skal innkalle til beboermøte minimum en gang i halvåret.

9.5 Styret kan fatte vedtak som gir dispensasjon fra husordensreglene.

Styrets innstilling: Styrets innstilling er at forslaget godkjennes. Forslaget ble vedtatt.

Se vedlagte dokumender for mer informasjon.

Det er forkjøpsrett. Avklaring av forkjøpsrett 7.981,- betales av kjøper.

Kjøper av andelen må godkjennes av borettslagets styre for å ta boligen i bruk. Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny andelseier. Overtakelse, hjemmelsoverføring og oppgjør vil uansett bli gjennomført i henhold til kontrakt.

Dyr bidrar til å skape trivsel og hygge både for eierne og for nærmiljøet. Å ha kjæledyr innebærer også et ansvar. Se husordensregler for vilkår for dyrehold.

If Skadeforsikring - polisenummer 2364128

Formuesverdi som primærbolig kr 1 330 787 per 31.12.22 14:25 Formuesverdi som sekundærbolig kr 5 056 990 per 31.12.22 14:25

Felleskostnader pr.mnd kr. 6 107,-

Felleskostnader inkluderer: TV-anlegg/bredbånd, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold. Fjernvarme faktureres direkte fra Hafslund

Andel fellesgjeld pr kr 280 000,-

Andel fellesformue kr. 26 530,-

Selskapets totale lån og vilkår:

Lånenr: * HANBAN-83987162700

Type:A

Restsaldo: 47.548.884,-

Restløpetid: 28 år 8 md.

Term per år: 12

Type rente: Flyt

Rente:5,70%

Vi gjør oppmerksom på at forretningsfører kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Felleskostnader, strøm, forsikring ol.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Andelseieren kan overlate boligen til andre i opptl 30 døgn i året uten styrets samtykke. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Det er ikke odel på eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Følgende servitutter er tinglyst på eiendommens grunnboksblad:

Rettighetshavere til eiendomsrett

1986/78690-1/105 HJEMMEL TIL EIENDOMSRETT TINGLYST

02.12.1986

Vederlag: NOK 1.988.210

KJØPER:Gamlelinja Borettslag IDEELL: 1/1

Org.nr: 948288923

Gjelder denne registerenheten med flere

1982/9214-1/105 FELLESOBL. FOR BOR.INNSK. TINGLYST

01.04.1982

BELØP: NOK 50.398.100

PANTHAVER:Andelseierne I Borettslaget

Lnr: 1086915

Gjelder denne registerenheten med flere

1987/3167-1/105 NEDKVITTERING TINGLYST

16.01.1987

Beløpet er nedkvittert til:

Beløp: NOK 45.182.300

1993/59615-1/105 FORHØYELSE TINGLYST

24.11.1993

FORHØYET TIL NOK 45,418,000

1982/24587-1/105 ERKLÆRING/AVTALE TINGLYST

14.09.1982

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

1982/24588-1/105 ERKLÆRING/AVTALE TINGLYST

14.09.1982

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

1982/24589-1/105 ERKLÆRING/AVTALE TINGLYST

14.09.1982

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

1986/78690-2/105 VILKÅR I KJØPEKONTRAKT TINGLYST

02.12.1986

Gjelder denne registerenheten med flere

2016/423515-1/200 PANTEDOKUMENT TINGLYST

12.05.2016

BELØP: NOK 49.000.000

PANTHAVER:HANDELSBANKEN

Org.nr: 971171324

Gjelder denne registerenheten med flere

Grunndata

________________________________________

1982/2647-1/105 REGISTRERING AV GRUNN TINGLYST

29.01.1982

DENNE MATRIKKELENHET OPPRETTET FRA:Knr:0301 Gnr:185 Bnr:6

1991/25265-1/105 MÅLEBREV TINGLYST

23.05.1991

Rettigheter på andre eiendommer

________________________________________

Rettigheter på 0301-185/56

i eiendomsrett

1982/2652-1/105 BEST. OM ADKOMSTRETT TINGLYST

29.01.1982

:Knr:0301 Gnr:185 Bnr:60

Med flere bestemmelser

Rettigheter på 0301-185/61

i eiendomsrett

1982/2652-2/105 BEST. OM ADKOMSTRETT TINGLYST

29.01.1982

:Knr:0301 Gnr:185 Bnr:56

:Knr:0301 Gnr:185 Bnr:60

Med flere bestemmelser

Rettigheter på 0301-185/64

i eiendomsrett

1982/2654-2/105 BEST OM GARASJE/PARKERING TINGLYST

29.01.1982

:Knr:0301 Gnr:185 Bnr:60

Med flere bestemmelser

Opplysninger fra borettslaget

2006/419421-1/201  Registrere ny borettslagsandel  

 14.12.2006

Eiendommen ligger i et område som er regulert til byggområde for boliger.

Gjeldende kommunedelplaner: KDP-17

Se vedlagte dokumenter for mer informasjon.

Andelsnr. 86 Orgnr. 948288923 i Oslo kommune

5 690 000,- (Prisantydning) 280 000,- (Andel av fellesgjeld) 5 970 000,- (Pris inkl. fellesgjeld) Omkostninger 7 981,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett) 9 900,- (Boligkjøperpakke (valgfritt)) 240,- (Panteattest kjøper - Faktura fra Statens Kartverk) 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk) 19 121,- (Omkostninger totalt) 5 989 121,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer. Andel fellesgjeld følger boligen og skal således ikke innbetales ved overtagelse.

Det tas forbehold om endringer i gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger skal være disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen dato for overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse etter nærmere avtale med selger.

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 10 000 000,-. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning. Egenerklæringen ligger alltid med som en del av salgsprospektet. Boligselgerforsikringen sikrer at selger er søkegod og en motpart som håndterer eventuelle reklamasjoner faglig og ryddig.

Proaktiv har i samarbeid med If lansert et gunstig forsikringskonsept, som innebærer at du får alle relevante dekninger inkludert i en pakke til en meget konkurransedyktig pris.

Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rente dekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Boligkjøperpakken må senest tegnes på kontraktsmøte. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Alle bud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på eiendommens annonse på www.finn.no. Bud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler.

 

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler.

 

Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med budskjema.

Se for øvrig «forbrukerinformasjon om budgivning», som også er en del av salgsoppgaven.

Fra og med 1 januar 2024 skal boliger markedsføres med nye arealbegreper. Unntaket er for de eiendommene hvor oppdraget ble inngått før 01.01.2024, da vil de gamle arealbegrepene fortsatt gjelde. De nye arealbegrepene for bolig er: -BRA-i: Areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. -BRA-e: Areal av for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

-BRA-b: Innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. -Totalt BRA: Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b -TBA: Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

Listen over løsøre og tilbehør som er utarbeidet av NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningens eiendomsmeglergruppe, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I dette oppdraget er det særskilt avtalt at integrerte hvitevarer medfølger i handelen.

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Som følge av meglerforetakets plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3), er mulighetene for å få slettet personlige opplysninger som er formidlet til megler, begrenset. Du kan lese mer om vår personvernpolicy på våre hjemmesider, www.proaktiv.no.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Skjøte sendes for tinglysing i forbindelse med oppgjøret. Oppgjør forutsetter at det er gjennomført overtagelse og at partene har signert en overtakelsesprotokoll og sendt denne til oppgjørsavdelingen slik som avtalt i kontrakt. Det forutsettes at skjøte tinglyses i kjøpers navn. Hvis interessenter mot formodning ikke ønsker tinglysing av skjøte må det tas forbehold om dette i kjøpetilbudet.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.