Diverse
Takstmann har vurdert følgende punkter til TG2:
- Drenering
Totalvurdering: Det er ikke registrert forhold som tyder på direkte svikt. TG2 er satt på begrenset/
manglende fall på terreng og manglende topplist til
utvendig fuktsikring.
Anbefalte tiltak: Topplist anbefales etablert for optimal fuktsikring samt justere terreng rundt deler av
boligen.
- Grunn/fundament
Totalvurdering: Det registreres sprekk i grunnmur på bakside/ nedside av boligen ved taknedløp. TG2 er
satt på påvist sprekk.
Anbefalte tiltak: For å kartlegge om det er pågående problemer må det foretas undersøkelser over tid.
Dette faller utenfor rapportens mandat, og er derfor ikke utført.
- Forstøtningsmurer/utvendig kjellertrapp
Totalvurdering: Det registreres sprekker i støttemur ved utvendig kjellertrapp og tiltak i dette området er
påregnelig. Utover dette ble ingen skader registrert i støttemur mot gate. TG2 er satt på sprekker i
støttemur ved utvendig kjellertrapp.
Anbefalte tiltak: Tiltak må utføres for å sikre konstruksjonen mot telebelastning/jordtrykk.
- Radonsikring
Totalvurdering: Det er ikke utført radonmålinger i boligen.
Anbefalte tiltak: Det anbefales å utføre målinger for å kartlegge radonkonsentrasjon i boligen.
- Rom under terreng
Totalvurdering: Det er utført en visuell kontroll av tilgjengelige overflater, kombinert med bruk av
fuktindikator på overflater samt hammerelektrode i utlektede vegger. Det ble i den forbindelse registrert
fuktindikasjoner i gulv og nedre del av vegger. Fundamenter og kjellergulv er med bakgrunn i byggeår og
byggemetode på oppføringstidspunktet etablert direkte mot grunnmasser uten isolasjon og
grunnmursplast. Det vil derfor være påregnelig med kapillært opptrekk fra grunn. Videre gjøres det
oppmerksom på at teglsteinsmurer har en høy vannoppsugningsevne. Det registreres fuktmerker i nedre
del av gipsplate under kjellertrapp, det ble ikke foretatt tilstrekkelig kontroll av arealet på grunn av
begrenset adkomst. Det ble til opplysning ikke registrert skade eller forhøyde fuktverdier i området ved
hulltaking. For å kartlegge faktisk tilstand i øvrige lukkede konstruksjoner, må det foretas ytterligere
undersøkelser. TG2 er satt med bakgrunn i påviste fuktindikasjoner i gulv og nedre del av vegger.
Anbefalte tiltak: Jevnlig tilsyn av kjeller anbefales som et forebyggende tiltak.
- Balkong
Totalvurdering: Balkong er tekket med sinkplater. Sinktekking er å betrakte som en risikokonstruksjon
som erfaringsmessig har kort funksjonstid. Årsaken til svikt i sinktekking er ofte utett lodding/ skjøter
mellom platene, noe som er svært vanskelig å avdekke ved visuell kontroll. Videre registreres det behov
for vedlikehold av rekkverk samt toppbord til rekkverk. TG2 er satt med bakgrunn i eldre sinktekking med
usikker restlevetid og
behov for vedlikehold.
Anbefalte tiltak: Overflatebehandling må påregnes og jevnlig tilsyn anbefales som et forebyggende tiltak.
- Balkong med adkomst stue
Totalvurdering: Det registreres malingsavskalling i nedre del av søyler og skjevhet i balkong. TG2 er satt
med bakgrunn i ovennevnte.
Anbefalte tiltak: Vedlikehold og tilsyn anbefales som et forebyggende tiltak.
- Yttervegger
Totalvurdering: Ved en visuell inspeksjon av utvendig kledning registreres det glipper i panel med fare for
inndriv, stedvis sprukne panelbord og påbyggende råte i nedre del av kledning. Videre gjøres det
oppmerksom på at kledning ikke luftet. Avhengig av klimatiske forhold kan dette være ugunstig da
eventuell inndriv av nedbør og kondensering får sen uttørking med påfølgende fare for skader. Med
bakgrunn i ovennevnte forhold vil tiltak rundt utvendige fasader være påregnelig. Det gjøres oppmerksom
på at veggkonstruksjon ikke er kontrollert da dette kreves destruktive åpninger, noe som ikke ble utført.
TG2 er satt med bakgrunn i ovennevnte.
Anbefalte tiltak: Det anbefales at det foretas ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang samt behov
for utbedringer
- Loft
Totalvurdering: Deler av takkonstruksjon er en lukket konstruksjon og for inspeksjon kreves destruktive
åpninger noe som ikke ble foretatt. Kontroll av
innredet loft ble derfor begrenset til visuell inspeksjon av innvendige himlingsflater. Som nevnt ble det
registrert fuktmerker ved takvindu og ytterligere undersøkelser anbefales. Ved en visuell inspeksjon av
råloft registreres det enkelte fuktmerker i undertak spesielt ved pipe samt lufting ført over tak. Årsak kan
blant annet skyldes tidvis kondensering som følger av varmetap, begrenset isolasjon kombinert med
manglende dampsperre fra tilliggende konstruksjoner. TG2 er satt med bakgrunn i påvist fuktmerker og
eldre innredet loftkonstruksjon med ukjent oppbygning.
Anbefalte tiltak: Jevnlig tilsyn av spesielt fuktmerker anbefales og eventuelle tiltak vurderes deretter.
- Renner og nedløp
Totalvurdering: Det registreres rust i nedløp av soil ved terreng. Det gjøres oppmerksom på at takrenner
ikke er kontrollert, da besiktigelsen ble foretatt fra bakkenivå og takrenner ikke er tilgjengelige. TG2 er satt
med bakgrunn i påvist rust samt alder med usikker restlevetid.
Anbefalte tiltak: Ytterligere undersøkelser av takrenner anbefales og jevnlig tilsyn av nedløp med rust
anbefales. Nedløp under grunn er ikke kontrollert.
- Taktekking og beslag
Totalvurdering: Det gjøres oppmerksom på at takside mot bakside ikke ble kontrollert på grunn av
manglende mulighet for inspeksjon. Det registreres enkelte fuktmerker ved pipe/ lufting ført over tak ved
råloft, årsak er ukjent. Utover dette og stedvis mose ble ingen skader registrert på
synlige deler av taktekking. Det gjøres oppmerksom på at taktekking med undertak har oversteget
halvparten av forventet brukstid og har en usikker restelvetid. TG2 er satt med bakgrunn i oversteget
halvparten av forventet brukstid og usikker restlevetid.
Anbefalte tiltak: Jevnlig tilsyn anbefales som et forebyggende tiltak og eventuelle tiltak vurderes deretter.
- Kjøkken kjeller
Totalvurdering: Innredningen vurderes å være i funksjonell tilfredsstillende stand og ingen symptom på
fukt eller skader ble påvist i utsatte soner. TG2 er satt med bakgrunn i kullfiltervifte over stekesonen.
- Toalettrom 2. etasje
Totalvurdering: Toalett og servant er av ukjent alder og har en usikker restlevetid. Videre gjøres det
oppmerksom på at det ikke er etablert noen ventilasjon i rommet. TG2 er satt med bakgrunn i manglende
ventil og usikker restlevetid på tappesteder.
Anbefalte tiltak: Jevnlig tilsyn anbefales og tiltak vurdere deretter.
- Toalettrom 1. etasje
Totalvurdering: TG2 er satt med bakgrunn manglende ventil og drensåpning for synliggjøring av eventuelt
lekkasjevann fra sisterne.
- Trapp
Totalvurdering: Det registreres lavt rekkverk og manglende håndløpere på begge sider av trinn.
Anbefalte tiltak: Det er ikke krav til utbedringer, men det gjøres likevel oppmerksom på ovennevnte forhold.
- Avløpsrør
Totalvurdering: Avløpsanlegg av ukjent alder og har en usikker restlevetid. Avløpsrør fra boligen og ut til
offentlig kloakk ligger under bakken og er ikke
vurdert. TG2 er satt på opplegg av ukjent alder med bakgrunn i usikker restlevetid.
Anbefalte tiltak: Jevnlig tilsyn anbefales.
- Elektrisk
Totalvurdering: Sikringsskap er etablert i kjeller og består av automatsikringer. Det er etablert eget
sikringsskap for garasje i garasje. Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og
undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke
sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert
elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll.
Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder.
El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor
oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert
elektrovirksomhet. TG2 er satt med bakgrunn i manglende dokumentasjon for anlegget i sin helhet.
Anbefalte tiltak: Det bør gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Tiltak
vurderes deretter.
- Vannledninger
Totalvurdering: Det er ikke etablert kontrollert avrenning fra rørfordelingsap på bad i 2. etasje. Deler av
opplegg med rør i rør er avsluttet åpent og ikke ført til sikkert sted. Stoppekran er etablert i luke ved
vaskerom i kjeller, det registreres at stoppekran er rustet, noe som vil være påregnelig med tanke på
plassering og kondensering. Deler opplegg i boligen er av ukjent alder og har en usikker restlevetid. TG2
er satt med bakgrunn i usikker restlevetid.
Anbefalte tiltak: Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Bad 2. etasje
Totalvurdering overflater: Ved en enkel nivellering måles det flatt gulv ved dør og badekar, det er
tilstrekkelig fall ved dusjsone. TG2 er satt med bakgrunn i begrenset fall til slu på hele gulvet.
Anbefalte tiltak overflater: Det anbefales å installere et dusjkabinett for å spare overflater for belastning
med fritt vann.
Totalvurdering membran, tettesjikt og sluk: Tettesjikt med sluk er av ukjent alder og har en usikker
restlevetid. Videre gjøres det oppmerksom på at lokale utbedringer på bad er uheldig og da spesielt med
tanke på tetting ved eventuelt gammel og ny membran. TG2 er satt med bakgrunn i usikker restlevetid og
usikkerhet rundt lokale utbedringer etter tidligere utettheter.
Anbefalte tiltak membran, tettesjikt og sluk: Det anbefales å installere et dusjkabinett for å spare overflater
for belastning med fritt vann.
Totalvurdering av sanitær og ventilasjon: Det registreres ulyd fra avtrekksvifte og utskiftning/ tiltak er
påregnelig. TG2 er satt med bakgrunn ulyd fra vifte.
Anbefalte tiltak sanitær og ventilasjon: Tiltak rundt vifte er påregnelig.
- Bad kjeller
Totalvurdering av sanitær og ventilasjon: Det var på befaringsdagen etablert mobil avfukter i rommet,
utover dette har rommet naturlig avtrekk. Tilstandsgrad 2 er satt pga naturlig avtrekk.
Anbefalte tiltak sanitær og ventilasjon: Bedre ventilering av rommet anbefales.
- Vaskerom
Totalvurdering: Vaskerommet ventileres ved naturlig avtrekk. Det er ikke etablert sluk i rommet og gulvet er
flatt. Med bruk av fuktindikator ble det registrert fuktindikasjoner i gulv og nedre del av vegger, årsak kan
blant annet skyldes nevnte forhold rundt kapillært opptrekk fra grunn. Det ble ikke
foretatt hulltaking da nedre del av skillevegg allerede er åpen for inspeksjon, utover noe tørråte i nedre del
av skillevegg ble ingen skader registrert. Rommet opprettholder ikke dagens krav til vaskerom og en
forsiktig bruk av rommet anbefales. TG2 er satt med bakgrunn i manglende sluk og naturlig avtrekk.
Anbefalte tiltak: En forsiktig bruk av rommet anbefales som et forebyggende tiltak.
Garasje:
Totalvurdering: Det registreres synlig isolasjon ved raftkasser og løs fuktsperre mot grunnmur på bakside
mot Byåsveien.
Anbefalte tiltak: Tiltak i raft og innfesting av fuktsperre anbefales.
Takstmann har vurdert følgende punkter til TG3:
- Terrasse overbygget oppvarmet rom:
Totalvurdering: Terrasse/ balkong er etablert over oppholdsrom. Dette er en konstruksjonsmetode med
økt fare for skader. Det finnes ingen dokumentasjon på hvordan balkongen/ terrassen er bygget opp. Det
opplyses om tidligere lekkasje fra taktekking og underliggende himling er ikke åpnet eller skiftet etter
påvist lekkasje. Med bakgrunn i dette kan det ikke utelukkes skjulte skader i konstruksjon. For å kartlegge
faktisk tilstand i bakenforliggende konstruksjon, må det foretas åpninger noe som ikke ble utført. Det
registreres løse skjøter i tekking, slitasje i kledning og rekkverk til terrasse. Videre gjøres det
oppmerksom på at tekkingen har oversteget halvparten av forventet brukstid og har en usikker restlevetid.
Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000
Anbefalte tiltak: Selger opplyser at forholdet er under utbedring og at tekking samt kledning vil bli utbedret
før salg. Selger er i dialog med forsikringselskapet for å undersøke muligheten for utbedring av eventuelle
følgeskader i himling samt veggkonstruksjon til soverom.
- Vinduer/terrassedører
Totalvurdering: Det registreres sprekk i glass terrassedør ved 1.etasje, og slitasje til spesielt terrassedør
med adkomst kontor i 2. etasje. Videre registreres det slitasje i sprosser til enkelte vinduer og fuktmerker
i karm til takvindu på loft. Loftsvindu mot bakside kunne ikke åpnes på befaringsdagen. TG3 er satt på
terrassedør med adkomst stue og terrassedør med adkomst kontor i 2.etasje.
Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000
Anbefalte tiltak: Tiltak rundt terrassedører må påregnes. Vedlikehold og tilsyn av vinduer med koblet glass
anbefales. Videre anbefales ytterligere
undersøkelser av takvindu på loft.
Etasjeskille:
Totalvurdering: Med bruk av nivelleringslaser ble det registrert totalt avvik på rommet over 30mm, i tillegg
til lokale skjevheter. Videre registreres det knirk i gulv. Dette er ikke uvanlig for boliger av sådan alder, og
skyldes normalt noe underdimensjonering/ ujevn dimensjonering av materialer. TG3
er satt med bakgrunn i påviste skjevheter.
Utbedringskostnader: Ingen umiddelbar kostnad
Anbefalte tiltak: For å avdekke tilstand i etasjeskillere må det foretas ytterligere undersøkelser av
konstruksjonen. Ikke behov for umiddelbare tiltak men ved evt. legging av nytt gulv som stiller krav til
planhet av underlaget, må tiltak påregnes.
Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra
brann/feiervesen på eiendommen.
