Byggemåte
Boligen er oppført på ikke kjente kultmasser. Det antas at det er støpte betongfundament og fjell.
Grunnmuren er oppført i granitt/naturstein, Leca, betong og teglstein av varierende alder. Dreneringen
antas å være utført i henhold til praksis på byggetidspunktet. Ytterveggene over grunnmuren er reisverk av
plank og bindingsverk fra byggeår og påbygningsår. Utvendig er boligen kledd med kledning i treverk og
liggende panel av varierende alder. Vinduene er i tre og har 2-lags glass og koblede enkle glass med
faste sprosser. Vinduene er hovedsakelig fra 80, 90 og 2000-tallet. Det er noen nyere vinduer i stuen fra
2018. Ytterdøren er standard ytterdør med glassfelt fra 1993. I kjelleren er det eldre dør. Terrasssedøren
er i tre med glassfelt fra 2018 og 2003. Taket er saltak i trekonstruksjon med taksperrer og takstoler.
Undertaket har bord og forenkelet underta fra byggeår og påbygningsår. Boligen har kaldt loft med
adkomst via loftsluke fra det ene badet. Taket er tekket med takstein. Takrenner og nedløp er i plastbelagt
stål.
Garasjen er oppført på byggegrunn av ikke kjente kultmasser. Det er støpt betong fundament på gulvet.
Ytterveggene er i bindingsverk som er kledd med liggende kledning. Taket er saltak i trekonstruksjon som
er tekket med takstein. Takrenner og nedløp er i plastbelagt stål. Garasjen har leddport, innlagt strøm,
elektrisk åpner og lader for elbil.
Oppsummering av TG2 og TG3:
TG3: ingen
TG2 - avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet
brukstid er passert på undertak. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på deler av takstein/
undertak, dette gjelder den delen av taket som ikke er byttet.
Utvendig > Nedløp og beslag
Det er påvist andre avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag.
Takrenner og nedløp med antydninger til aldersslitasje. Fallretning er ikke sjekket. Generelt anbefales det
at utvendig beslag jevnlig kontrolleres, ettersees for lekkasjer og takrenner rengjøres.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er påvist andre avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Kledningsbord er satt stedvis tett ned på vannbrett, her bør det være en åpning på 4-5 mm for å unngå
fukt- og råteskader. Stedvis noe nære terreng og da naturlig nok utsatt for fukt. Noe varierende alder og
tilstand på utvendig kledning.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner
fra underliggende etg. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Tidligere eier har lagt om
deler av taket i år 2019, takstein er byttet på deler av taket. Isolasjon ligger stedvis tett på undertak, og
dette gir begrensninger for lufting av kaldtloft. Isolasjon mellom kaldt loft og bolig av varierende utførsel.
Loft kan med fordel isoleres og luftes bedre. Besiktiget fra stige av sikkerhetsmessige forhold da det ikke
er gulv på kaldtloft. (Dette gir et inntrykk av takkonstruksjonen, men det gir begrensninger i forhold til
lokale skader på konstruksjonen og eventuelt lokale skader.) Det er bare deler av loft som er mulig å
befare fra kaldtloft, nærmere undersøkelser må påregnes. Boligen har skråtak, deler av
takkonstruksjonen er lukket, uten inspeksjonsmuligheter. Ventilasjon og isolasjon lar seg derfor ikke
kontrollere uten inngrep, antas i henhold til forskrift/ utførsel gjeldende for byggetid/ år (med
lastberegninger fra bygge-/ påbygningsår).
Utvendig > Vinduer
Det er påvist andre avvik: Litt slitt overflate enkelte steder. Kondensering på koblede vinduer. Generelt
anbefales jevnlig vedlikehold av karm, rammer og tetningslist og det bør rengjøres og overflatebehandles/
vedlikeholdes der dette er nødvendig. (Det er kun foretatt kontrollpå tilfeldig valgte åpne og
lukkemekanismer.)
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Rom Under Terreng
Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist
fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer.
Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagte. Boligen ligger i skrånede terreng, dette fører
naturlig til fuktbelastning mot deler av grunnmur. Antas ikke å være spesielt isolert og fuktsikret mot
terreng. Kappilært fuktoppsug fra byggegrunn er påregnelig der det ikke er etablert fuktsperre. Fuktoppsug
er derfor naturlig i eldre kjellerrom.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad (hovedbad)
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) Fliser med bom (hulrom under) kan løsne og det er da
viktig at nærmere undersøkelser foretaes og utbedring gjennomføres. Det vil ikke være nødvendig med
umiddelbare tiltak, men den må holdes under oppsyn og tiltak må gjennomføres ved endringer.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Vegghengt
klosett, (ikke utsparring i flis for drenering av innbygningssisterne, antar selvdrenerende, ikke mulig å
kontrollere).
Våtrom > Overflater Gulv > Vaskerom
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er
påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at høydeforskjell
fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Vaskerom
Det er påvist andre avvik: Avløp fra gulvsluket på vaskerom går direkte til grunn (ikke tilkoblet avløpsnettet i
boligen i følge tidligere salgsoppgave). Vaskemaskin og vask går til avløp tilkoblet offentlig nett.
Våtrom > Ventilasjon > Vaskerom
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger, dette gjelder den delen av anlegget som er
eldre. Teknisk utstyr som er noen år er alltid forbundet med risiko, og forventningene i forhold til levetid
må derfor ses på i sammenheng med garantitid for produktet.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsrør, dette gjelder den delen av anlegget som er eldre.
Teknisk utstyr som er noen år er alltid forbundet med risiko, og forventningene i forhold til levetid må
derfor ses på i sammenheng med garantitid for produktet. Pumpe med kvern plassert i kjeller som
pumper avløp til offentlig nett er ikke nærmere kontrollert eller omtalt i taksten. Avløp fra gulvsluket på
vaskerom går direkte til grunn (ikke tilkoblet avløpsnettet i boligen i følge tidligere salgsoppgave).
Vaskemaskin og vask går til avløp tilkoblet offentlig nett.
Tomteforhold > Drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Boligen ligger i skrånede terreng,
dette fører naturlig
til fuktbelastning mot deler av grunnmur. Antas ikke å være spesielt isolert og fuktsikret mot terreng.
Kappilært fuktoppsug fra byggegrunn er påregnelig der det ikke er etablert fuktsperre. Fuktoppsug er
derfor naturlig i eldre kjellerrom. Det er registrert fukt i utlektede vegger i kjeller ved hulltaking i utforede
vegg.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Det er påvist andre avvik: Grunnmur må påregnes generelt vedlikehold i forhold til alder og tilstand.
Uoversiktlig grunnmur, vanskelig og befare da nedsiden av bygget er meget bratt med ulent terreng. Ingen
tilgang til deler av krypkjeller, nærmere undersøkelser anbefales.
Tomteforhold > Terrengforhold
Det er påvist andre avvik: Terrengforhold, Ideelt/ anbefalt fall bort fra grunnmur bør være 1:50 hvor dette er
mulig (2 cm fall pr. meter) i 3 meters bredde fra grunnmur ut fra alle boligens sider. Stedvis dårlig fall/
motfall/ flatt bort fra grunnmur og muligheter for vannansamling. Hvor terrenget gjør dette vanskelig, kan
alternative tiltak være fall langs veggen, avskjæringsgrøfter o.l. Takvann må ledes bort i rør eller så langt
bort fra byggverket at det ikke fører til fuktpåkjenning av bygningsdeler under terreng.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger.
TG2 - avvik som ikke krever umiddelbare tiltak
Innvendig > Innvendige trapper - 2
Kjellertrapp har bratt stigningsforhold (bratt trapp) og liten frihøyde (høyde fra trapp til innvendig
tak/bjelker).
Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
Innvendig > Krypkjeller
Krypkjeller har ingen adkomstmulighet og derfor ikke nærmere vurdert innvendig. Det er ikke tilgang til å
vurdere deler av rommet mellom det nederste bjelkelaget og bakken (krypkjeller) ingen adkomst.
Fuktigheten kan være høy i slike rom/kjellere på grunn av fuktighet fra grunnen, innsig av vann og/eller
kondensering. Temperatur og fuktforhold kan gi skader i konstruksjoner slik som bjelkelag, og ofte utvikle
seg over tid. En tilstandsrapport som denne baseres på en visuell befaring uten inngrep i
konstruksjonen. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader utenfor krypkjelleren under befaringen, slik
som misfarging av treverk, spesielle insekter eller råteskader i konstruksjoner, betyr ikke dette
nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjeller. Det anbefales derfor at en
er oppmerksom på denne risikoen og undersøker dettenærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Eier
har hatt takstmann Sjur Holt på inspeksjon av den ene krypkjeller under tilbygg og har i egen rapport av
27.03.2023 funnet denne i orden og fri for fukt.
Våtrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom > Vaskerom
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 13.04.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.