Byggemåte
Boligen er oppført på ikke kjente kultmasser. Det antas at det er støpte betongfundament. Vegger mot
grunn og grunnmur er i lettklinkerblokker. Ytterveggene over grunnmuren er i bindingsverk fra byggeår.
Utvendig er boligen kledd med stående panel. Vinduene er malte trevinduer med 3-lags glass fra
byggeår. Ytterdøren er standard ytterdør med sidefelt i glass fra byggeår. Terrassedøren er malt og i tre fra
byggeår. Det er en innglasset terrasse fra 2018 på ca. 13 kvm. Konstruksjonen har treverk i bjelkelaget.
Overflatene er gulv med trebord. Rekkverket er i glass og det er skyvedører i glass over rekkverket. Taket
har takkonstruksjon i tre med takstoler og valmet tak. Undertaket er i bord fra byggeår. Taket er tekket med
takshingel fra 2015. (Utført i egenregi) Takrenner og nedløp er i plastbelagt stål. Pipen er beslått med
heldekkende pipebeslag.
Garasjen er oppført på ikke kjente kultmasser. Det er støptbetongfundament/gulv. Ytterveggene er av
bindingsverk som er utvendig kledd med stående kledning og murkonstruksjon med puss. Taket er
valmet og har takkonstruksjon i tre. Taket er tekket med papp. Det er nedløp og takrenner. Garasjen har
leddport, standard ytterdør og innlagt strøm. Det er montert lader for elbil.
Oppsummering av TG2 og TG3:
TG3 - store eller alvorlige avvik
Våtrom > Generell > Vaskerom
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Eldre våtrom (baderom/ vaskerom/
rom med sluk),
bygget før 1997 og det er ikke tilgjengelig dokumentasjon på oppbygning og utførsel av våtrommet. Det er
ikke mulig å befare skjulte konstruksjoner (membran, overgang vegg/ gulv, mansjetter til
rørgjennomføringer og VA (vann og avløp). Selv om overflater og sanitærutstyr kan være oppgradert etter
1997 er fremdeles innebygde konstruksjoner fra 1997 eller tidligere. Våtrommet er i daglig bruk, men ved
endret bruk/ ombygning/endringer av våtrom til bruk som våtrommet ikke er tilpasset for (endret
fuktbelastning på gulv og vegger, økt bruk, mv.) kan føre til skader. Ut ifra alder og tilstand for våtrommet
sett i sin helhet anbefales
det at våtrommet totalrenoveres slik NS 3600 vurderer baderom bygget tidligere enn 1997.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
TG2 - avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Nedløp og beslag
Det er påvist andre avvik: Ved befaring ble det tatt stikkprøver med fuktmåler på innvendig side av murer
under utvendig
terrengnivå. Det ble registrert fukt i murer. Bortledning av takvann fra bygget må kontrolleres nærmere.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning
mot grunnmur. Kledningsbord er aldersslitt, dels sprukket treverk grunnet normal uttørking.
Kledningsbord er satt stedvis tett ned på vannbrett, her bør det være en åpning på 4-5 mm for å unngå
fukt- og råteskader. Stedvis noe nære terreng og da naturlig nok utsatt for
fukt.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er påvist andre avvik: Konstruksjonen er besiktiget hovedsakelig fra loftsluke, dette gir begrensede
muligheter for befaring
av konstruksjonen. Isolasjon ligger stedvis tett på undertak, og dette gir begrensninger for lufting av
kaldtloft. Det er montert downlights i himling (innvendige tak), ved montering av downlights lar det seg
ikke kontrollere om en eventuell dampsperre er brutt eller fagmessig tettet, nærmere undersøkelser må
påregnes og eventuelle avvik utbedres.
Utvendig > Vinduer
Det er påvist andre avvik: Karmene er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Litt slitt overflate
enkelte steder. Tettelister
begynner å bli dårlige (morkne og slitte tetningslister). Generelt anbefales jevnlig vedlikehold av karm,
rammer og tetningslist og det bør rengjøres og overflatebehandles/ vedlikeholdes der dette er nødvendig.
(Det er kun foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne og lukkemekanismer.)
Utvendig > Dører
Det er påvist andre avvik: Litt slitt overflate enkelte steder. Tettelister begynner å bli dårlige (morkne og
slitte tetningslister).
Generelt anbefales jevnlig vedlikehold av karm, rammer og tetningslist og det bør rengjøres og
overflatebehandles/ vedlikeholdes der dette er nødvendig. (Det er kun foretatt kontroll på tilfeldig valgte
åpne og lukkemekanismer.)
Utvendig > Dører - 2
Det er påvist andre avvik: Litt slitt overflate enkelte steder. Tettelister begynner å bli dårlige (morkne og
slitte tetningslister).
Generelt anbefales jevnlig vedlikehold av karm, rammer og tetningslist og det bør rengjøres og
overflatebehandles/ vedlikeholdes der dette er nødvendig. (Det er kun foretatt kontroll på tilfeldig valgte
åpne og lukkemekanismer.)
Innvendig > Overflater
Det er påvist andre avvik: Stedvis er det registrert "bom" på fliser (limet slipper under fliser og er ikke
tilstrekkelig festet til
underlaget). Fliser lagt på tregulv/ bjelkelag i trekonstruksjon, oppbygning av konstruksjonen varierer. Ved
bevegelse i trekonstruksjonen kan/ vil det være fare for bom (limet slipper under fliser og er ikke
tilstrekkelig festet til underlaget) og løse fliser
over tid. Ved montering av downlights lar det seg ikke kontrollere om en eventuell dampsperre er brutt
eller fagmessig tettet, nærmere undersøkelser må påregnes.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Rom Under Terreng
Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist
fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer.
Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli
ødelagte. Det er ved hullborring konstatert at veggen er oppbygd med plast mot varm sone under
terrengnivå. Det anbefales at der mer en halvparten av ytterveggen er under terreng å ikke benytte plast,
men det anbefales å benytte diffusjonsåpen materialer (materialer og overflatebehandling slipper
igjennom fukt i konstruksjonen) mot varm side av konstruksjonen (innvendig i underetasje/ kjeller). Om
man ønsker å etterisolere underetasjer/ kjeller anbefales utvendig isolering av konstruksjonen.
Innvendig > Innvendige trapper
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er
vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller
byggematerialet er uegnet. Noe dårlige silikonfuger/ fuger. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker og
stedvis sprang på fliser. Baderommet er ikke oppgradert etter dagens standard og flisarbeidet fremstår
som ufagmessig utført.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Noe dårlige
silikonfuger/ fuger. Stedvis er det registrert "bom" på fliser (limet slipper under fliser og er ikke tilstrekkelig
festet til underlaget). Enkelte sprekker/ riss i fliser og stedvis sprang på fliser. Fliser i dusjnisjen er
stedvis høyere enn fliser utenfor dusjnisjen. Baderommet er ikke oppgradert etter dagens standard og
flisarbeidet fremstår som ufagmessig utført.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Våtrom > Ventilasjon > Bad
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Noe dårlige silikonfuger/ fuger stedvis sprang på
fliser. Baderommet er ikke oppgradert etter dagens standard og flisarbeidet fremstår som ufagmessig
utført.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at
høydeforskjell fra topp slukrist til
gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Noe dårlige silikonfuger/ fuger og stedvis
sprang på fliser. Baderommet er ikke oppgradert etter dagens standard og flisarbeidet fremstår som
ufagmessig utført.
Våtrom > Ventilasjon > Bad
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken m/ åpen løsning til stue
Det er påvist andre avvik: Lyskilde på ventilator defekt.
Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Toalettrom
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Toalettrom
mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS
3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Kjølerom
Det er påvist andre avvik: Det vites ikke hvordan kjølerommet er oppbygd, men konstruksjonen utgjør
risikokonstruksjon i forhold til
fukt, sopp og råte innvendig i konstruksjonen. Teknisk utstyr som er noen år er alltid forbundet med risiko,
og forventningene i forhold til levetid må derfor ses på i sammenheng med garantitid for produktet..
Spesialrom > Teknisk anlegg > Kjølerom
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tekniske installasjoner > Varmesentral
Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tomteforhold > Drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Boligen ligger i skrånede terreng,
dette fører naturlig til fuktbelastning mot deler av grunnmur. Ved befaring ble det tatt stikkprøver med
fuktmåler på innvendig side av murer under utvendig terrengnivå. Det ble registrert fukt (se konstruksjon;
Rom under terreng).
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Det er påvist andre avvik: Det er å bemerke at innvendig grunnmur er utlektet og ikke mulig å befare. På
utvendig grunnmur er det
begrensede deler av grunnmur som er synlig (grunnmur dekket med Steniplater). Ved befaring ble det
gjennomført hulltaking i utlektet kjellervegg under utvendig terrengnivå. Det ble registrert fukt (se
konstruksjon; Rom under terreng). Bedre drenering
må vurderes og god ventilering anbefales.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
Utvendig > Taktekking
Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
Utvendig > Utvendige trapper
Utvendige trapper er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
Våtrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom >Vaskerom
Tomteforhold > Terrengforhold Gå til side
Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 13.03.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.