Byggemåte
Byggegrunn:
Boligen har byggegrunn av ikke kjente kultmasser.
Drenering:
Dreneringen ble byttet i 2016. Det er ikke mulig å kontrollere eventuell fuktmembran/ fuktsperre eller
drenering, antas utført i henhold til praksis ved omlegging i år 2016 rundt bygningskroppen.
Grunnmur:
Det antas at det er støpte betongfundamenter. Vegger mot grunn er av lettklinkerblokker.
Etasjeskiller:
Etasjeskiller er bjelkelag i trekonstruksjon.
Yttervegger:
Ytterveggene over grunnmuren er av bindingsverk fra byggeåret. Utvendig er boligen kledd med kledning
av stående panel fra 2016.
Vinduer og dører:
Boligen har malte trevinduer fra 2016 med 2-lags glass. Kjellervinduene har koblede glass enkle glass
fra byggeåret. I rom innredet som kjellerstue er det PVC-vinduer fra 2018 med 2-lags glass. Ytterdøren er
standard ytterdør fra 2015 med glassfelt. Terrassedører er i tre med 2-lags glass fra 2016.
Tak
Taket har takkonstruksjon med saltak som har oppbygning i trekonstruksjon med taksperrer. Undertaket
er av bord fra byggeår. Taket er tekket med takstein fra 2003. Takrenner og nedløp er av plastbelagt stål.
Det er snøfangere montert på deler av taket. Pipen er beslått med heldekkende beslag.
Garasje:
Garasjen har byggegrunn av ikke kjente kultmasser. Det er støpt betong fundament/gulv og støpt plate på
mark. Grunnmuren er oppført i Leca, ytterveggene er i bindingsverk som er kledd med stående kledning.
Taket er saltak med oppbygning i trekonstruksjon. Taket er tekket med takstein og har takrenner og
nedløp. Garasjen har standard ytterdør og leddport med elektrisk åpner. Det er innlagt strøm i garasjen.
Utestue/drivhus:
Bygget er oppført på ikke kjente kultmasser. Det er støpt plate på gulv og støpt fundament. Ytterveggene er
av bindingsverk som er kledd med stående kledning. Innvendig er veggene kledd med OSB-plater. Taket
har pulttak i trekonstruksjon. Taket er takket med takplater og har takrenner og nedløp. Det er ikke
snøfangere. Det er enkel plassbygget inngangsdør til drivhuset og skyvedører i glass til utestue. Det er
innlagt strøm.
Oppsummering av TG2 og TG3:
TG3 - Store eller alvorlige avvik
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Innvendig > Innvendige trapp til kjeller
Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på
vegg i trappeløpet.
Det er ikke montert rekkverk.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Innvendig > Innvendige trapp til loft
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ikke montert rekkverk.
Kostnadsestimat: Under 10 000
TG2 - avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Taktekking
Det er påvist andre avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Tekkingen
har mose og slitasje på grunn av elde.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er påvist andre avvik: Konstruksjonen er besiktiget der hvor det var gulv på loftet, dette gir begrensede
muligheter for befaring av
hele konstruksjonen. Isolasjon mellom kaldt loft og bolig av varierende utførsel. Liten lufting i nedre kant
av konstruksjonen. Undertaket er misfarget som følge av kondens. Det kan ha flere årsaker til at man får
kondens/misfarging på undertak;
- kaldtloft er ikke tilstrekkelig luftet
- lekkasje av varmluft fra varm sone
- dampsperre mot kald sone med avvik eller punkteringer
- lufting over tak av avløpsrør og ventilasjonskanaler er ikke tilstrekkelig isolert
- gjennomføringer i konstruksjonen mot varm sone er ikke tilstrekkelig tettet (ikke utført fagmessig)
Det må påregnes nærmere utredning og avviket må utbedres. Boligen har skråtak, deler av
takkonstruksjonen er lukket, uten inspeksjonsmuligheter. Ventilasjon og isolasjon lar seg derfor ikke
kontrollere uten inngrep, antas i henhold til forskrift/ utførsel gjeldende for byggetid/ år (med
lastberegninger fra byggeåret). Det er montert downlight i himling (innvendige tak), ved montering av
downlight lar det seg ikke kontrollere om en eventuell dampsperre er brutt eller fagmessig tettet,
nærmere undersøkelser må
påregnes og eventuelle avvik utbedres.
Utvendig > Koblede kjellervindu
Det er påvist andre avvik: Det må påregnes vedlikehold/ utskifting på grunn av elde og slitasje. Generelt
anbefales jevnlig vedlikehold av karm, rammer og tetningslist og det bør rengjøres og overflatebehandles/
vedlikeholdes der dette er nødvendig. (Det er kun foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne og
lukkemekanismer.)
Innvendig > Overflater
Det er påvist andre avvik: Stedvis er det registrert "bom" på fliser (limet slipper under fliser og er ikke
tilstrekkelig festet til underlaget). Ved montering av downlight lar det seg ikke kontrollere om en eventuell
dampsperre er brutt eller fagmessig tettet, nærmere undersøkelser må påregnes.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Pipe og ildsted
Det er påvist andre avvik: Krav til avstand rundt teglpipe er ikke overholdt ihht. brennbart materiale.
Innvendig > Rom Under Terreng
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Saltutslag på vegg, utbedring bedre
lufting og/eller utbedring av drenering. Ved befaring ble det tatt stikkprøver med fuktmåler på innvendig
side av murer under utvendig terrengnivå. Det ble registrert fukt i murer og kjellergulv. Nærmere
undersøkelser må påregnes og avvik utbedres.
Innvendig > Innvendige trapper
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold
til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det anbefales ikke å benytte baderommet uten dusjkabinett.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad
Det er påvist andre avvik: Ikke tilstrekkelig fall på overflater og ikke mulig å dokumentere/ sjekke oppkant
med membran ved
dørterskel uten å gjennomføre destruktive inngrep, nærmere undersøkelser må påregnes.
Våtrom > Ventilasjon > Bad
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
Våtrom > Overflater Gulv > Vaskerom
Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran
ved dørterskel er mindre
enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i
forhold til krav
i forskrift på byggetidspunktet.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Vaskerom
Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Sluk ligger under innredning, dette gir en
begrenset adkomst til sluk.
Ikke tilstrekkelig fall på overflater og ikke mulig å dokumentere/ sjekke oppkant med membran ved
dørterskel uten å gjennomføre destruktive inngrep, nærmere undersøkelser må påregnes.
Våtrom > Ventilasjon > Vaskerom
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsrør, dette gjelder den delen av anlegget som er fra
byggeåret/ eldre. Teknisk utstyr som er noen år er alltid forbundet med risiko, og forventningene i forhold
til levetid må derfor ses på i sammenheng med garantitid for produktet.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Boligen har to sikringsskap. Sikringsskap plassert i gang (2. etasje) med automatsikringer, lastbryter 80
AMP. Vesentlig åpent
EL-anlegg. Sikringsskap plassert i gang (1. etasje) med automatsikringer, hovedsikring/
overbelastningsvern 50 AMP. Systemspenning 230V. Noe åpent og noe skjult anlegg. Strømmåler
montert i skapet.
Tomteforhold > Drenering
Det er påvist andre avvik: Eier opplyser i egenerklæring; Drenering ble byttet i 2016. Har oppdaget salt
utslag i NØ hjørne (under
kjellertrapp). Ved befaring ble det tatt stikkprøver med fuktmåler på innvendig side av murer under
utvendig terrengnivå. Det ble registrert fukt i murer og kjellergulv.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Det er påvist andre avvik: Overflater med mur og puss, det bemerkes at det kan forekomme bom (løs
murpuss). Innsiden av
grunnmuren har misfarging etter innvendig fuktighet/kondens. På innvendig side av murer langs gulv er
det en del synlig saltutslag og avskalling. Ved befaring ble det tatt stikkprøver med fuktmåler på innvendig
side av murer under utvendig terrengnivå. Det ble
registrert fukt i murer og kjellergulv. Bedre drenering må vurderes og god ventilering anbefales. Det er ved
nivellering av innvendige gulv registrert store retningsavvik, dette gjenspeiler at det har vært/er bevegelse i
grunn og nærmere undersøkelser må påregnes.
Tomteforhold > Terrengforhold
Det er påvist andre avvik: Ideelt/ anbefalt fall bort fra grunnmur bør være 1:50 hvor dette er mulig (2 cm fall
pr. meter) i 3 meters
bredde fra grunnmur ut fra alle boligens sider. Stedvis dårlig fall/ motfall/ flatt bort fra grunnmur og
muligheter for vannansamling. Hvor terrenget gjør dette vanskelig, kan alternative tiltak være fall langs
veggen, avskjæringsgrøfter o.l. Takvann må ledes bort i rør eller så langt bort fra byggverket at det ikke
fører til fuktpåkjenning av bygningsdeler under terreng. Det er begrenset tilgang til kontroll av fall fra
husvegg da terrasse er plassert over terreng, nærmere undersøkelser må påregnes.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert
på utvendige vannledninger.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 04.09.23, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.