Byggemåte
Utvendig
Taktekking: Taktekking med sutaksbord, papp, lekter og betongtakstein. TG1.
Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp i sortlakkert aluminium. Vurdering av avvik: Det mangler
snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
TG2.
Veggkonstruksjon: Isolert trekonstruksjon med liggende, enkelfals kledning. TG1.
Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjon med tresperrer. Det ble gjort enkel, visuell kontroll i kneveggsluker
som var tilgjengelig. Tilstrandsgrad er satt på bakgrunn av takkonstruksjonen i hoevsak er gjenbygget og
ikke lar seg kontrollere. Vurdering av avvik: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til
vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. TGIU.
Vinduer: VInduer med 2-lags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer. TG1.
Vinduer/balkongdør - Loft: Se kommentarer under avvik. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik:
Værslitte vinduer og balkongdør på loft. Råte i glasslister. TG2.
Dører: Ytterdører med teakfinerte dørblad og 2-lags cotswoldglass. Elektronisk dørlås fra Yale Doorman
på inngangsdør. TG1.
Balkongdør: Sidehengslede balkongdører og skyvedør med 2-lags isolerglassfelt i fabrikkmalte
trekarmer. Noe værslitt balkongdør på loft (se eget punkt). TG1.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Stor terrasse rundt deler av boligen over flere nivåer/soner.
Nedfelt basseng. Altan med utgang fra loft på 8,7 m². Terrassebord og rekkverk av impr. materialer, samt
glassrekkverk. Innfelte spotter i enkelte terrassebord. Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til
dagens krav til rekkverkshøyder. TG2.
Innvendig
Overflater: Observasjoner. Normal bruksslitasje i forhold til alder på overflater. Kommentar: Overflater er
en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert ut fra om det er skader/større slitasje på overflatene.
Stedvis noe hakk og merker, hull i vegger etter bilder, misfarging på gulv etter tepper og lignende må
forventes i en brukt bolig. Det ble ikke flyttet på tunge møblet etc. Se sammendrag for beskrivelse av
overflater i boligen. TG1.
Etasjeskille/gulv mot grunn: Gulv på grunn av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt
kontroll av ujevnheter med laservater, uten å avdekke avvik utover standardens krav. Merk at det ikke ble
flyttet på tunge møbler etc. Målinger er basert på stikkprøver. Avvik kan forekomme. TG1.
Radon: Det er ikke foretatt radonålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av
avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. TG2.
Pipe og ildsted: Pipe: Elementpipe. Sotluke i stue. Stigetrinn på tak til feier. Ildsted: Rentbrennende
peisinnsats. Merk at det mangler ildfast plate under sotluke. Dette bør monteres for å hindre glør fra aske
ved åpning av denne. TG1.
Innvendige trapper: Furutrapp med profilert rekkverk og håndløper. Åpne trinn med teppe/sklisikring. TG1.
Innvendige dører: Malte lettdører i hele boligen. TG1.
Våtrom
Vaskerom - 1. etasje - 5,65 kvm
Generell: Overflater: Fliser på gulv, tapet på vegger og takplater i himling. Inneholder: Innredning med
benkeplate i laminat, nedfelt oppvaskkum og ett-greps servantkran. Opplegg for
vaskemaskin/tørketrommel. Skyvedørsgarderobe med speilfronter. Vannbåren gulvvarme, plastsluk og
avtrekksventil i himling.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover
normal bruksslitasje. TG1.
Overflater gulv: Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser).
Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. Fallforhold: Det ble målt 10 mm høydeforskjell topp slukrist til
topp flis ved dørterskel. Vurdering av avvik: Det er påvist av høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig
topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. TG2.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk. Synlig mansjett under gjenmurt klemring. Vurdering av avvik: Mer
enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. TG2.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover
normal bruksslitasje, alder tatt i betraktning. TG1.
Ventilasjon: Balansert ventilasjon med tilluft via luftespalte under dør. Avtrekksventil i himling. TG1.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble foretatt kontroll med fuktprobe, samt gjort visuell inspeksjon
ved hulltaking. Det ble ikke avdekket unormale fuktforhold. Kommentar: Målinger viser aktuelt fuktnivår og
tilstand i det aktuelle området hvor det foretas hulltaking. Øvrige områder kan derfor ikke garanteres for.
TG1.
Bad - 1.etasje - 7,73 kvm
Generell: Overflater: Keramiske fliser på gulv og vegger. Takplater i himling med spotter. Inneholder:
Baderomsmøbel med heldekkende, dobbel servant, ett-greps servantkranter, speil m/integrert belysning,
høyskap, vegghengt toalett og dusjhjørne med skyvbar glassvegg. Vannbåren gulvvarme, plastsluk og
avtrekksventil i himling.
Overflater vegger og himling: Overflater ble visuellt kontrolelrt. Se kommentarer under avvik. Vurdering av
avvik: Det er påvist andre avvik: Dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (dusjsonen). TG2.
Overflater gulv: Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser).
Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. Fallforhold: Det ble målt 10 mm høydeforskjell topp slukrist til
topp flis ved dørterskel. Vurdering av avvik: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig
topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. TG2.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk. Synlig mansjett/membranrester under klemring. Vurdering av
avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. TG2.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Se kommentarer under
avvik. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra
innebygget sisterne. TG2.
Ventilasjon: Balansert ventilasjon med tilluft via luftespalte under dør. Avtrekksventil i himling. TG1.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble foretatt hulltaking fra tilliggende rom mot dusjsone. Se
kommentarer under avvik. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Det ble målt forhøyede fuktverdier
ved fuktmåling. TG2.
Bad - Loft - 8,50 kvm
Generell: Overflater: Keramiske fliser på gulv og vegger. Takplater i himling med spotter. Inneholder:
Baderomsmøvel m/heldekkende servant og ett-greps servantkran, vegghengt toalett og dusjkabinett.
Vannbåren gulvvarme, plastsluk og avtrekksventil i himling.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover
normal bruksslitasje. TG1.
Overflater gulv: Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt kontroll av bom (hulrom under fliser).
Fallforhold ble kontrollert ,ed høydelaser. Fallforhold: Det ble målt 10 mm høydeforskjell topp slukrist til
topp flis ved dørterskel. Det ble ikke foretatt dusjtest grunnet dusjkabinett i rommet. Vurdering av avvik: Det
er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at
høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. TG2.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk m/smøremembran. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på membranløsningen. TG2.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Se kommentarer under
avvik. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkase fra innebygget sisterne. TG2.
Ventilasjon: Balansert ventilasjon med tilluft via luftespalte under dør. Avtrekksventil i himling. TG1.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble foretatt kontroll med fuktprobe, samt gjort visuell inspeksjon
ved hultaking. Det ble ikke avdekket unormale fuktforhold. Kommentar: målinger viser aktuelt fuktnivå og
tilstand i det aktuelle området hvor det foretas hulltaking. Øvrige områder kan derfor ikke garanteres for.
TG1.
Kjøkken
Kjøkken - 1.etasje - 20,10 kvm
Overflater og innredning: Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, vitrineskap, benkeplate i laminat og
nedfelt stålvask m/oppvaskkum, avrenningsbrett og ett-greps servantkran. Fliser over benkeplate og
belysning/stikkontakter under overskap. Hvitevarer: Integretr komfyr m/keramisk platetopp,
oppvaskmaskin og frittstående "amerikansk" kjøleskap m/frysedel og isbitmaskin. Integrert ventilator.
Mikrobølgeovn og div. kjøkkeninnredning/skap i "tilhørende" rom til kjøkken. Normal slitasje, alder tatt i
betraktning. TG1.
Avtrekk: Integrert ventilator. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med avtrekk.
Tekniske installasjoner
Vannledninger: Vannforsyningsrør av plast. Rørstamme i teknisk rom samt innvendig fordelerskap på loft.
Stoppekran er plassert i bod m/utvendig adkomst. Merk at det ble registrert filter på vanninntak.
Takstmann kjenner ikke til evt. utfordringer med vannkvalitet. Oppdraget er utført som nøkkeloppdrag.
Konf. egenerklæring el.l. Vurdering av avvik: Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør system.
Rørkurser mangler merking. TG2.
Avløpsrør: Avløpsrør av plast. TG1.
Ventilasjon: Balansert ventilasjonsanlegg med aggregat plassert i bod m/utvendig adkomst. Takstmann
kjenner ikke til historikk vedr. evt. servicer og filterskift. Oppdraget er utført som nøkkelbefaring, uten eier
tilstede. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Noe eldre anlegg med ukjent restlevetid. TG2.
Varmtvannstank: Dobbelmantlet varmtvannsbereder fra Oso Hotwater på 198 / 120 liter. Årstall: 2001.
Kilde: Produksjonsår på produkt. Vurdering av avvik: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er
ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank ved monteringstidspunktet. Merk at det ikke var
krav om fast el-tilkobling av varmtvannstank ved monteringstidspunktet. TG2.
Sentralstøvsuger: Sentralstøvsuger med sentralstøvsugerenhet plassert i bod m/utvendig adkomst. Uttak
i begge etasjer. Sentralstøvsuger er ikke funksjonstestet. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik:
Ukjent restlevetid. TG2.
Varmepumpe: Luft-til-luft varmepumpe fra Panasonic, plassert på loft. Takstmann kjenner ikke til
servicehistorikk. Oppdraget er utført som nøkkelbefaring. TG1.
Vannbåren varme: Vannbåren varme i boligen med fordelerstamme i bod m/utvvendig adkomst.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Det
har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Antatt ikke utført service. Irr på rør/koblinger. TG2.
Elektrisk anlegg: Sikringsskap er plassert i entré/gang. Automatsikringer (jordfeilautomater).
Sikringsskapet inneholder 1 kurs på 32A, 1 kurd på 20A, 6 kurser på 16A og 9 kurser på 10A. Utvendig
målerskap med automatisk strømmåler og hovedsikringer på 63A.
Belysning: Vanlig belysning og spotter (se rombeskrivelse).
El.oppvarming: Elektrik oppvarming. Se innledning for øvrig oppvarming.
Vedr. vurdering av elektrisk anlegg: El-anlegget er kun enkelt vurdert da dette ikke er takstmannens
kompetanseområde. Ved salg anbefales det alltid inspeksjon av autorisert elektriker. Eier av boligen har
ansvaret for at det elektriske anlegget til enhver tid er forskriftsmessig, og at det brukes i samsvar med
produsentens anvisnigner. Elektriske installasjoner er i dag strengt regulert med tekniske krav til
installasjonene og kompetansekrav til de som skal utføre arbeidet. Det er bare fagfolk som har de
nødvendige kvalifikasjonene etter forskrift om elektroforetak og kvalifikasjonskrav for arbeid knyttet til
elektriske anlegg og elektrisk kontroll.
Spørsmål til eier
1. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist oppdatert? (årstall) Ukjent. Oppdraget er utført som
nøkkelbefaring.
2. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ukjent. Oppdraget er utført som nøkkelbefaring.
3. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter
1.1.1999? Ukjent. Oppdraget er utført som nøkkelbefaring.
4. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet - Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre
tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Ukjent.
Oppdraget er utført som nøkkelbefaring.
5. Forekommer det at sikringene løses ut? Ukjent. Oppdraget er utført som nøkkelbefaring.
6. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler,
kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Ukjent. Oppdraget er utført som
nøkkelbefaring.
Generelt om anlegget
7. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights,
stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder,
jamfør eget punkt under varmtvannstank. Nei.
8. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei.
Inntak og sikringsskap
9. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å
sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei.
10. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja.
11. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og
helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Vurdering er gitt på bakgrunn av generelle observasjoner av anlegget iht. forenklet sjekkliste. Anlegget er
av noe eldre alder og det er trolig ikke utført kontroll i de senere år. Det anbefales derfor å at det foretas en
kontroll. Oppdraget er utført som nøkkelbefaring, uten eiere tilstede .Det må antas at det ikke
foreligger samsvarserklæringer for hele anlegget. Merk at takstmann ikke har elektrofaglig kompetanse.
På generelt grunnlag anbefales det utvidet kontroll av el-anlegg ved eierskifte. Ved nærmere ettersyn av
autorisert personell kan det forekomme avvik og kostnader til utbedring som ikke vil bli oppdaget ved en
forenklet gjennomgang iht. NS3600 (forskrift til ny avhendingslov).
TG2.
Branntekniske forhold:
1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985? Nei.
2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Nei.
3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht forskriftskrav på søknadstindspunktet, men minst
Byggeforskrift 1985? Nei.
4. Er det skader på røykvarslere? Nei.
TG0.
Tomteforhold
Byggegrunn: Fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på fjell. Det er ikke gjort
nærmere undersøkelser av grunnforhold. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht. NS3600.
Drenering: Boligen er oppført over bakkenivå og terrenget rundt bygget er planert. Det er drenerende
masser rundt boligen. TG1.
Grunnmur og fundamenter: grunnmur, såle og fundamenter i plasstøpt betong. TG1.
Terrengforhold: Det ble ikke avdekket unormale terrengforhold. Merk at det ble registrert en skråning i
bakkant av garasjen. Boligen er ikke registrert for å være i skredutsatt område, men merk at det er ikke
gjort geotekniske vurderinger i denne rapporten.
Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og valøpsledninger av ukjent alder/type.
Garasje
Byggegrunn/fundamentering: Funamentert på antatt faste masser av sprengstein/kult. Boligen er oppført
over bakkenivå og terrenget rundt bygget er planert. Det er drenerende masser rundt boligen. Drenering
fra byggeår.
Yttervegger: Uisolert trekonstruksjon med liggende, enkelfals kledning.
Vinduer: Vinduer med 2-lags isolerglass i fabrikkmalte trekarmer.
Dører/porter: Ytterdører med teakfinerte dørblad. Sidehengslet balkongdør med 2-lags isolerglass.
Leddet garasjeport med portåpner.
Tak: Saltak med tresperrer. Taktekking med sutaksbord, papp, lekter og betongtakstein. Takrenner og
nedløp i sortlakkert aluminium.
For tilleggsbygg lages det kun en enkel beskrivelse iht. minimumskrav i NS3600 (forskrift til ny
avhendingslov), uten at det blir satt tilstandsgrad.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 09.10.23 12:00, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.