Byggemåte
Utvendig:
Tak: Tekket med skiferstein.
Bygningens renner og nedløp er av metall.
Fasadene er bekledd med stående og noe liggende trekledning montert på bindingsverk med vindsperre
Bygningen har et saltak, med takkonstruksjon av takstoler, belagt med sutaksplater.
Boligen har malte vinduer med 2-lags isoleringsglass i trekarm med varierende alder, bl.a fra byggeår og
2011.
----
I forbindelse med salget har det blitt laget en tilstandsrapport for bolig med arealmåling av Tom-Erik Lund
fra Lund Takstingeniør. En tilstandsrapport beskriver synlige skader/avvik eller tegn på skader/avvik på
boligen som er særlig relevante ved eierskifte. Den bygningssakkyndige undersøker rom og
bygningsdeler slik det kommer frem av Forskrift til avhendingsloven. Tilstandsrapporten inneholder bare
avvik som den bygningssakkyndige kan se eller kontrollere med enkle hjelpemidler. Det gjøres ikke
nærmere undersøkelser slik som åpning av vegger eller andre bygningsdeler.
Tilstanden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Ved
tilstandsgrad 0 (TG0) og Tilstandsgrad 1 (TG1) gir den bygningssakkyndige normalt ingen begrunnelse
for valg av tilstandsgrad. Grunnen er at bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. Ved
skjulte konstruksjoner kan alder alene avgjøre tilstandsgrad. Når bygningssakkyndige anbefaler tiltak,
f.eks. utbedringer, må brukeren av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme.
Tilstandsgrad 0: Ingen avvik
Tilstandsgrad 1: Mindre eller moderate avvik
Tilstandsgrad 2: Avvik som ikke krever tiltak
Tilstandsgrad 2: Avvik som kan kreve tiltak
Tilstandsgrad 3: Store eller alvorlige avvik
Hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler, er et forsiktig anslag basert på nåværende kvalitet,
registrert avvik og angitte tiltak i rapporten. Anslaget er gitt på generelt grunnlag og må ikke forveksles
med et pristilbud fra en håndverker. Det kan foreligge avvik og tiltak som ikke kommer frem av rapporten.
Utbedringskostnad avhenger blant annet av personlige valg av og markedspris på materialer og
tjenesteyter. For bygningsdeler som er gitt tilstandsgrad 2 eller 3, hvor det er påregnelig med tiltak, settes
et anslag for utbedring.
Tilstandsgrad 2 (TG 2) på eneboligen:
- Nedløp og beslag
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet.
- Takkonstruksjon/Loft
Det er registrert vepsebol og avføring fra gnagere på krypeloftet. Det lå synlige musefeller på loftet.
- Dører
Dørens forventet brukstid nærmer seg oppbrukt. Døren er eldre, og har ikke dagens egenskaper med
krav til u-verdi og kvalitet, og egenskap til pakninger mellom karm og dør er redusert.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Det er store åpninger, og lett for barn å klatre på rekkverket.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Det er store åpninger, og lett for barn å klatre på rekkverket.
Det er blottlagt armeringsjern flere steder under betongdekket. Dette svekker konstruksjonen.
- Utvendige trapper
Det mangler håndløper på vegg.
- Overflater
I kjeller er det flere hull i overflater i bodene.
Parkett er stedvis meget slitt.
- Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
- Innvendige trapper
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Innvendige dører
Det er lite hull i dør til stort bad
- Overflater vegger og himling
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen
eller byggematerialet er uegnet.
Vinduet er i dusjens våtsone.
- Ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Overflater vegger og himling
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen
eller byggematerialet er uegnet.
Døren er dusjens våtsone.
- Sanitærutstyr og innredning
Det er påvist skader på innredning.
Det er skade på underskap og på speil.
- Ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom
Det er registrert høyt fuktnivå i trappen. Dette er trolig grunnet trappen er festet til yttervegg, som har tett
drenering. Se under drenering. Fukt vil kunne trekke inn på undersiden av badegulvet, og kan føre til
sopp/råte.
- Avtrekk
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekkløsninger fra
kokesonen.
- Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Gjelder kobberrør.
- Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Gjelder for støpejernsrør.
- Andre VVS-installasjoner
Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt.
- Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
- Elektrisk anlegg
Det foreligger ikke dokumentasjon på hele eller deler av anlegget, og på bakgrunn av dette settes TG2, fra
krav fastsatt i NS3600.
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og
undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere
bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med
en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale el-tilsyn) eller
registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken
kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er
vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som
forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en
slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor
oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få
en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
- Grunnmur og fundamenter
Det er registrert skråriss som er symptom på setninger
Det er stedvis kalkutslag på vegger i kjeller.
Tilstandsgrad 3 (TG 3) på eneboligen:
-Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kan av kledning mot grunnmur.
På en fasade er det trolig åpning inn til kryploftet. Åpningen er sikret med plate av treverk. Det er risiko for
at vann kan renne inn bak plate og inn i veggkonstruksjon.
Kledning er stedvis malingsslitt, og det er noe svertesopp på overflatene
Det kan ikke utelukkes råte i kledning, men dette ble ikke observert på befaringsdagen. Råte kan utvikle
seg uten at det er synlig fra utsiden.
- Vinduer
Det er påvist noen glassruter som er punkterte eller sprukne.
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Det er antydning til råte på vindu fra byggeår. Råte kan utvikle seg inn i treverket uten å være synlig.
- Dører - 2
Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader
Dør fra soverom og i kjeller sveller i bunn. På dør fra stue er det malingsflass.
- Rom under terreng
Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underet./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig.
Det er registrert mye fukt i kjeller. Det er montert system på grunnmur som fører strøm inn i
betongveggene, som skal drive ut fukten. Ved fuktmåling er det påvist at dette har svært begrenset effekt.
- Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).
Det står vann på siden av sluket.
- Overflater gulv
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet
hvor vann ikke vil gå til sluk.
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp
membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på
byggetidspunktet.
Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).
- Generell
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Drenering
Det mangler eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren
ved kjeller/underetasje.
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Det er registrert mye fukt i kjeller.
Etter befaring har eier informert at det er lagt nytt drensrør ved kjellertrapp.
Denne dreneringen er 55 år gammel og tett, og dette gir utslag på fukt i kjelleren.
Konsekvens for dette er at det må foretas en utskiftning av dreneringen/tettesjikten.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 26.06.2024, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.
Soverom
