Byggemåte
Utvendig
Taktekking: Saltak tekket med nyere teglstein. Inspisert fra Velux-vindu (begrenset med tilkomst,
vurderinger er gjort ut i fra synlige observasjoner/alder). TG 1.
Taktekking - mot vest: Saltak tekket med teglstein av eldre dato. Synlig undertak av papp(inspisert fra
takfot). TG 2.
Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp i plast. TG 2.
Veggkonstruksjon: Bygningen har yttervegger av betong og murkonstruksjoner. Utvendige fasader er
pusset og malt. TG 2.
Takkonstruksjon/Loft: A-takstoler i tre. Takkonstruksjon er inspisert fra kottluker hvor det var tilkomst for
dette. TG 1.
Vinduer: Nyere to- og trelags isolerglassvinduer i alle etasjer. TG 1.
Dører: 2. Etasje: Nyere hvit, entredør. 1. Etasje: Nyere, hvit entredør med isolerglass. Underetasje: Nyere,
hvit entredør med isolerglass. TG 1.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Første etasje: Altan i støpt betong med rekkverk i lettklinker
(leca). Andre etasje: Altan i støpt betong med rekkverk i lettklinker (leca). TG 2.
Utvendige trapper: Utvendige trapper i betong. TG 2.
Innvendig
Overflater: Boligens overflater fremstår i hovedsak med normal bruksslitasje i forhold til alder. Overflater
på bad, vaskerom og kjøkkeninnredning er beskrevet i egne kapitler. Overflater er en skjønnsmessig
vurdering og TG er vurdert utfra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og
merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke er utover det som er å betegne
som normal bruksslitasje. TG 2.
Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller av trebjelkelag. Det ble gjort stikkprøver av høydeforskjeller med
laser, uten å avdekke unormale skjevheter. TG 2.
Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. TG 2.
Pipe og ildsted: 2. Etasje: Peis med glassfront. Antatt ikke rentbrennende (takstmann har ikke mottatt
dokumentasjon). Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Det foreligger forbud mot ikke
rentbrennende ildsteder i Bergen Kommune. Tiltak: Peis må skiftes, evt. må det fremskaffes
dokumentasjon på godkjenning. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000.
Rom Under Terreng: Underetasje ligger delvis under terreng. Det ble gjort inspeksjon via vaskerom i
kjeller og soverom i kjellerleilighet. Det ble ikke registrert unormale fuktforhold ut i fra alder/konstruksjon,
men det presiseres at drenering er antatt av eldre dato og det må derfor påregnes noe fuktvandring.
Soverom i kjellerleilighet har en innvendig luke mot yttervegg som ble inspisert. TG 2.
Innvendige trapper: Innvendige, malte tretrapp fra 2. Etasje til loft. Innvendig malt tretrapp fra 1. etasje til
kjeller (vaskerom). Vurdering av avvik: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ikke montert
rekkverk. Det er ikke montert rekkverk på trapp fra 1. etasje til kjeller. Tiltak: Rekkverk må monteres for å
lukke avviket. Kostnadsestimat : Under 10 000. TG 3.
Innvendige dører: Loft: Hvite, forpressede innerdører. Malt, profilert tredør til stue. 2. etasje: Hvite,
formpressede innerdører. 1. etasje: Hvite, formpressede innerdører. Kjellerleilighet: Hvite, formpressede
innerdører. Malt, profilert tredør til bad. TG 2.
Våtrom
Kjeller - Bad
Generell: Badet fra 2011. Overflater med keramiske fliser på gulv og vegger. Malt gipshimling. Badet har
ikke varmekabler. Inneholder servant med speil, lampe, panelovn og dusjnisje med dusjforheng.
Luftespalte i vegg og avtrekk som er antatt ført ut. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen.
Helhetsvurdering: Badet fremstår som noe utdatert i forhold til dagens krav til standard. Se kommentarer
for beskrivelse av avvik.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik. TG 1.
Overflater Gulv: Det ble ikke observert skader eller bom i fliser ved kontroll. Fallforhold ble kontrollert med
laser og dusjtest. Se kommentarer under avvik. TG 2.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk og smøremembran. TG 2.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke spesielle
avvik utover normal bruksslitasje. TG 1.
Ventilasjon: Elektrisk styrt vifte med fuktsensor. Ikke funksjonstestet. TG 2.
Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det ble foretatt hulltaking fra gang (tilstøtende rom) mot dusjsone uten å
avdekke unormale fuktforhold. TG 1.
Kjeller - Vaskerom
Generell: Vaskerom av eldre dato. Malte betongoverflater på gulv. Malte betongflater og ubehandlet gips
på vegger. Trepanel i tak. Inneholder utslagsvask, varmtvannsbereder og opplegg for
vaskemaskin/tørketrommel. Helhetsvurdering: Vaskerommet har enkel standard og fremstår som
modent for rehabilitering.
Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak: Våtrommet
må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone,
sluk m.m. må dokumenteres. Andre tiltak: Kostnadsestimat er grovt estimert for en enkel oppgradering av
vaskerommet, dvs. utskifting av tettesjikt, fornyelse av vegger, samt etablering av ventilasjon i rommet.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000. TG 3.
Fukt i tilliggende konstruksjoner: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist fukt i området.
Vurdering av avvik: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Det var
allerede påvist fuktskader på gips ved gulv. Tiltak: Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta
utbedring av skade. Andre tiltak: Vegg må åpnes opp for reperasjon ifb. med fuktskader. Det kan være
fuktighet i øvrige vegger som ikke er avdekket. Kostnadsestimat : Under 10 000. TG 3.
Loft - Bad
Generell: Bad antatt modernisert på begynnelsen av 2000-tallet. Badet har overflater med fliser på gulv,
veggfliser og takplater. Inneholder baderomsmøbel/skapløsning med belysning, gulvstående toalett og
buet dusjløsning. Avtrekksventil i vegg. Plastsluk. Helhetsvurdering: Badet er oppgradert i senere år.
Fliser er lagt direkte på linoleumsbelegg, og det vil være noe usikkerhet rundt tetthet på badet. Badet
fungerer fortsatt for dagens bruk, men det må påregnes utskifting i de nærmeste årene. Det anbefales
montering av dusjkabinett eller annen løsning som leder vann direkte til sluk, avhengig av plass/tilkomst.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik. TG 1.
Overflater Gulv: Fliser ble kontrollert ved "banking" for å kontrollere bom, samt visuell kontroll. Fallforhold
ble kontrollert med laser og dusjtest. TG 2.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk med linoleumsbelegg under klemring. TG 2.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke spesielle
avvik utover normal bruksslitasje. TG 1.
Ventilasjon: Elektrisk styrt vifte med fuktsensor. Ikke funksjonstestet. TG 2.
Fukt i tilliggende konstruksjoner: Hulltaking er foretatt fra tilstøtende rom mot dusj uten å avdekke
unormale fuktforhold. TG 0.
Andre etasje - Bad
Generell: Bad fra 2006. Badet har overflater med fliser på gulv, veggfliser og slettmalt himling. Inneholder
baderomsmøbel, med belysning, gulvstående toalett og dusj. Avtrekksventil i vegg. Plastsluk.
Helhetsvurdering: Badet har noe bruksslitasje og er mot slutten av sin forventede levetid. Badet fungerer
fortsatt for dagens bruk, men det må påregnes utskifting i de nærmeste årene.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik. TG 1.
Overflater Gulv: Det ble ikke observert skader eller bom i fliser ved kontroll. Fallforhold ble kontrollert med
laser og dusjtest. Det ble målt tilfredsstillende fall på badet. TG 1.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk og smøremembran. TG 2.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert. Se kommentarer under
avvik. TG 2.
Ventilasjon: Elektrisk styrt vifte med fuktsensor. Leieboer som var tilstede på befaring opplyste om at vifte
ikke fungerte. Vurdering av avvik: Avtrekksvifte er defekt. Andre tiltak: Avtrekksvifte må skiftes ut for å lukke
avviket. Kostnadsestimat : Under 10 000. TG 3.
Fukt i tilliggende konstruksjoner: Hulltaking er foretatt fra tilstøtende rom mot dusj uten å avdekke
unormale fuktforhold. TG 0.
Første etasje - Bad
Generell: Bad fra 2006. Fliser på gulv med varmekabler, baderomspanel på vegger. Inneholder
baderomsmøbel med heldekkende servant, speil med belysning, gulvstående toalett og dusj.
Avtrekksventil i vegg. Plastsluk. Helhetsvurdering: Badet har enkel standard og bærer noe preg av
bruksslitasje. Det fungerer for dagens bruk. Se kommentarer under avvik.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik. TG 2.
Overflater Gulv: Det ble ikke observert skader eller bom i fliser ved kontroll. Fallforhold ble kontrollert med
laser og dusjtest. TG 2.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk og smøremembran. TG 2.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke spesielle
avvik. TG 1.
Ventilasjon: Elektrisk styrt vifte med fuktsensor. Ikke funksjonstestet. TG 1.
Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det ble foretatt hulltaking fra vaskerom (tilstøtende rom) mot dusjsone
uten å avdekke unormale fuktforhold. TG 0.
Andre etasje - Vaskerom
Generell: Vaskerom under trapperom, oppgradert i nyere tid. Malte gulvflater, malte vegger/panel.
Inneholder utslagsvask og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Plastsluk (synlig fra 1. etasje, ikke
tilkomst
fra overside på befaring). Helhetsvurdering: Vaskerommet fremstår som enkelt men funksjonibelt. Se
kommentarer under avvik.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik. TG 1.
Overflater Gulv: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik. TG 2.
Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk. Det var ikke tilkomst for å inspisere sluk fra rom grunnet
innredning/utstyr over denne. Sluk var synlig fra underside i 1. etasje. TG 2.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke spesielle
avvik. TG 1.
Ventilasjon: Tilluft via spalte under dør. Ingen øvrig avtrekk. TG 2.
Fukt i tilliggende konstruksjoner: Hulltaking er foretatt ifb. med kontroll mot bad. Det ble ikke påvist
unormale fuktforhold. TG 0.
Kjøkken
Kjeller - Kjøkken
Overflater og innredning: Beskrivelse: Kjøkken av nyere dato. Kjøkkeninnredning er fra IKEA, med
profilerte fronter og benkeplate i laminat. Inneholder komfyr, platetopp, fryseog kjøleskap, oppvaskmaskin
og vegghengt ventilator. Helhetsvurdering: Kjøkken fremstår i god stand med lite bruksslitasje. Det ble
gjort kontroll av fukt i ved utsatte konstruksjoner, uten å avdekke unormale verdier. TG 2.
Avtrekk: Vegghengt ventilator med avtrekk via ventil i yttervegg. TG 1.
Loft - Loftstue/kjøkken
Overflater og innredning: Beskrivelse: Kjøkkenkrok av enkel standard. Inneholder kjøkkeninnredning med
profilerte fronter, benkeplate i laminat og nedfelt vask. Helhetsvurdering: Kjøkkenet fremstår som svært
enkelt da det mangler de fleste funksjoner. Det ble gjort kontroll av fukt i ved fuktutsatte områder, uten å
avdekke unormale verdier. TG 2.
Avtrekk: Rommet har ikke ventilator. Det er ikke behov for dette for dagens bruk da det ikke er
kokemuligheter på kjøkkenet. TG IU.
Andre etasje - Kjøkken
Overflater og innredning Beskrivelse: Kjøkken fra 2002. Kjøkkeninnredning er fra Skogstad med profilerte
fronter/vitrineskap og mahogny benkeplate. Inneholder frittstående komfyr med platetopp,
oppvaskmaskin, vegghengt ventilator og frittstående kjøle- og fryseskap. Helhetsvurdering: Kjøkken
fremstår i normal stand med vanlig bruksslitasje. Teknisk tilstand på utstyr er ikke kontrollert. Det ble gjort
kontroll av fukt i skap og gulv foran oppvaskmaskin / oppvaskkum uten å registrere unormale fuktverdier.
TG 1.
Avtrekk: Ventilator integrert i overskap. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten å avdekke avvik med
avtrekk. TG 1.
Første etasje - Kjøkken
Overflater og innredning: Beskrivelse: Kjøkken fra 2012. Kjøkkeninnredning med glatte fronter og
benkeplate i laminat. Inneholder integrert komfyr/mikro, oppvaskmaskin, vegghengt ventilator og
frittstående kjøle- og fryseskap. Nedfelt oppvaskkum. Helhetsvurdering: Kjøkken fremstår i normal stand
med vanlig bruksslitasje. Teknisk tilstand på utstyr er ikke kontrollert. Det ble gjort kontroll av fukt i skap og
gulv foran oppvaskmaskin / oppvaskkum uten å registrere unormale fuktverdier. TG 2.
Avtrekk: Vegghengt ventilator med avtrekk via ventil i yttervegg. TG 1.
Tekniske installasjoner
Vannledninger: Boligen har vannrør av kobber og PEX-rør (plast). Det er lagt opp til rør-i-rør til bad i første
etasje samt i kjellerleilighet. Takstmann har ikke mottatt dokumentasjon på rørarbeider. Vurdering av
avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Det er påvist
andre avvik: Det ble registrert mye kondens på rør i kjeller. Det ble registrert irr på vannledninger.
Mangelfull merking av rørkuser i rør-i-rør skap. Lekkasje fra armatur ved utslagsvask i kjeller.
Tiltak: Det bør gjøres ytterligere undersøkelser av rørlegger. Kostnad er vanskelig å anslå, dette avhenger
av omfang. Det må påregnes utskifting av eldre vannledninger. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000. TG 3.
Avløpsrør: Avløpsrør av plast og støpejern. TG 2.
Ventilasjon: Mekanisk ventilasjon på kjøkken og bad i alle etasjer. TG 2.
Varmtvannstank: To stk 120l varmvannsberedere, plassert i kjeller på henholdsvis på vaskerom i
kjellerleilighet og vaskerom tilhørende leilighet i 1. etasje. TG 2.
Elektrisk anlegg: Beskrivelse:
- El. anlegg er oppgradert og utvidet i senere år.
- Hovedinntak i kjellerleilighet.
- Hovedsikring for bygget er plassert i eget sikringsskap i kjellerleilighet, med en 63 ampere hovedsikring,
overspenningsvern og automatisk strømmåler
- Eget sikringsskap til hver etasje.
Belysning:
- Downlights
- Vanlig belysning i alle rom (taklamper).
Oppvarming:
- El. varmekabler på bad i 1. og 2. etasje, samt deler av gulv i kjellerleilighet.
- Panelovner.
El-anlegget er kun enkelt vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Ved salg anbefales
det alltid inspeksjon av autorisert elektriker. Eier av boligen har ansvaret for at det elektriske anlegget til
enhver tid er forskriftsmessig, og at det brukes i samsvar med produsentens anvisninger. Det vurderes
for å være behov for videre kontroll av elektriker basert på mangelfull dokumentasjon på befaringen. Det
er ukjent om det har vært utført elkontroll de siste årene.
1. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ukjent
2. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter
1.1.1999? I såfall etterspør samsvarserklæring. Ukjent
3. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet - Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre
tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Ukjent
4. Forekommer det at sikringene løses ut? Ukjent
5. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler,
kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Ukjent
6. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights,
stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder,
jamfør eget punkt under varmtvannstank. Ukjent
7. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Ukjent
8. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å
sjekke uten å fjerne kapslinger? Ukjent
9. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Nei
10. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og
helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja
Den bygningssakkyndiges oppgaver knyttet til el-anlegget handler om å etterspørre informasjon og
dokumentasjon fra selger, og gjennomføre observasjoner (visuelt), som for eksempel å se etter tegn på
termiske skader på kabler, elektrisk utstyr osv. Det er ikke den bygningssakkyndige sitt ansvar å
gjennomføre kontroll av det elektriske anlegget. Elektriske installasjoner er i dag strengt regulert med
tekniske krav til installasjonene og kompetansekrav til de som skal utføre arbeidet. Det er bare fagfolk
som har de nødvendige kvalifikasjonene etter forskrift om elektroforetak og kvalifikasjonskrav for arbeid
knyttet til elektriske anlegg og elektrisk utstyr, som kan utføre el-kontroll. Det er det lokale el-tilsynet som
fører tilsyn med det elektriske anlegget i boliger. Tilsynet sjekker blant annet inntakssikringer,
sikringsskap, jordingsanlegg, defekt materiell, skjøteledninger, bruk av apparater og utstyr. Kilde:
Direktoratet for byggkvalitet.
TG 2.
Branntekniske forhold: Røykvarslere og brannslukningsapparater.
1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav? Nei
2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja Det ble registrert
brannslukningsapparater som er eldre enn 10 år i boligen.
3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav? Nei
4. Er det skader på røykvarslere? Nei Kun visuelt kontrollert.
Kostnadsestimat : Under 10 000.
TG 3.
Tomteforhold
Byggegrunn: Bygningen er fundamentert på antatt faste masser. TG 1.
Drenering: Drenering av antatt eldre dato. TG 2.
Grunnmur og fundamenter: Grunnmur og fundamenter av plasstøpt betong. TG 1.
Forstøtningsmurer: Diverse forstøtningsmurer på eiendommen i betong. TG 2.
Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsledninger av støpejern. TG 2.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 12.07.22, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.