Høyt og fritt over Bergens tak, der byen brer seg ut mellom fjell og fjord, ligger Nattlandsrinden - et av de mest attraktive og veletablerte boligområdene på byens sørside. Her oppe møter du en sjelden kombinasjon av urbant nærvær og luftig ro, der utsikt, solforhold og natur danner rammen rundt hverdagen.

Området tilhører Årstad bydel og er kjent for sine rolige villaveier, grønne hager og gjennomtenkte boligstruktur. Nattlandsrinden ligger tilbaketrukket fra de mest trafikkerte ferdselsårene, samtidig som du har kort vei til sentrum, studiesteder, arbeidsplasser og byens komplette servicetilbud. Dette er et sted der det er godt å komme hjem - stille, trygt og oversiktlig, men aldri isolert.

Når du beveger deg oppover Nattlandsfjellet, endrer byen karakter. Bebyggelsen blir lavere, tempoet roligere, og utsikten åpner seg gradvis mot Store Lungegårdsvann, Ulriken og byfjellene. På toppen ligger boligene luftig til, med god avstand mellom husene og grønne belter som gir området et nesten parkmessig preg.

Her oppe merker du stillheten på en annen måte enn nede i dalen. Lydene dempes, vinden beveger tretoppene, og solen får bedre tak. Fra morgen til kveld følger lyset området, og mange eiendommer på Nattlandsrinden har utsikt som strekker seg fra fjellene i øst til byens tak og fjordarmen i vest. Når kvelden kommer og lysene tennes i byen nedenfor, får området en helt egen stemning - rolig, lun og nesten kontemplativ.

For barnefamilier er beliggenheten svært attraktiv. I nærområdet finner du både barnehager, barneskole og ungdomsskole, i tillegg til gode lekeplasser og trygge gangveier. Området er preget av stabil bosetning, mange barnefamilier og et godt naboskap, der barn ferdes fritt mellom husene og uteområdene brukes aktivt store deler av året.

Nattlandsrinden er også et utmerket utgangspunkt for den som er glad i friluftsliv. Like i nærheten starter turstier og grusveier som leder videre mot Ulriken, Landåsfjellet og Vidden. Enten du foretrekker rolige kveldsturer, løpeturer i skogsterreng eller lengre fjellturer i helgene, har du naturen bokstavelig talt rett utenfor døren.

Samtidig er avstanden til byens puls kort. Med bussforbindelser fra Nattland og Landås når du Bergen sentrum på rundt 10-15 minutter. Sykkelavstanden er kort, og for studenter og ansatte ved Høgskulen på Vestlandet, Haukeland universitetssjukehus eller Universitetet i Bergen er beliggenheten ideell. Handels- og servicetilbud finner du blant annet på Danmarks plass, Kronstad og i sentrum, alt innen få minutters reise.

Området kjennetegnes av velholdte eiendommer, opparbeidede hager og en gjennomgående rolig atmosfære. Veiene er lite trafikkerte, og bebyggelsen består hovedsakelig av eneboliger og små boligfelt med god standard. Her bor mennesker som blir værende - et tydelig tegn på et område som fungerer godt over tid.

Å bo på Nattlandsrinden handler ikke bare om adresse, men om livskvalitet. Det handler om å våkne til dagslys som flommer inn gjennom vinduene, om å ta morgenkaffen med utsikt over byen, om å ha skogen bak huset og sentrum foran deg. Det er følelsen av å bo høyt og fritt, med rom rundt seg - midt i Bergen.

Se vedlagte nabolagsprofil i prospektet for ytterligere informasjon om nærområdet.

Området rundt Nattlandsrinden bærer preg av en gjennomtenkt og etablert boligstruktur som har vokst frem over flere tiår. Her finner du hovedsakelig eneboliger og mindre boliggrupper, oppført i ulike perioder, men samlet i et harmonisk uttrykk preget av grønne omgivelser, rolige gater og god avstand mellom husene. Bebyggelsen følger terrenget naturlig, og mange boliger ligger høyt og fritt med utsikt mot byen, fjellene og himmelen over Bergen.

Husene varierer i stil og alder - fra solide boliger fra 1950- og 60-tallet til nyere familiehus med moderne løsninger - men felles for dem er romslige tomter, opparbeidede hager og en tydelig respekt for områdets topografi. Murer i naturstein, hekker, frukttrær og frodige hagepartier rammer inn eiendommene og skaper en grønn helhet som gir området et rolig og velstelt preg.

Her bor både familier som nylig har etablert seg og beboere som har hatt tilknytning til området i generasjoner. Det gir Nattlandsrinden en stabilitet og kontinuitet som merkes i hverdagen - et nabolag der folk hilser på hverandre, der barna leker i gatene, og der tempoet er lavere enn nede i byens travlere strøk.

Veinettet er oversiktlig og lite trafikkert, og bebyggelsen er lav og luftig, noe som sikrer gode solforhold og åpne siktlinjer for de fleste eiendommene. Resultatet er et boligmiljø som oppleves både urbant og tilbaketrukket på samme tid.

I dette samspillet mellom eldre bebyggelse og nyere boliger ligger områdets særpreg. Nattlandsrinden fremstår som et modent og velfungerende boligområde, der kvalitetene ved god planlegging, grøntpreg og varig bokvalitet har fått utvikle seg over tid - et sted der man bor høyt, rolig og godt, med byen innen rekkevidde.

Fra Bergen sentrum følger du hovedtraseen sørover mot Landås og Nattland - en kort og oversiktlig kjøretur som tar deg raskt bort fra bykjernen og inn i rolige boligområder. Trafikkbildet er som regel forutsigbart, og adkomsten oppleves enkel og effektiv, også i rushtiden sammenlignet med mange andre bydeler.

På vei hjem kan du enkelt ta turen innom servicetilbudene på Landås eller i nærliggende områder, med dagligvarebutikker, apotek og øvrige nødvendigheter lett tilgjengelig. Dette gjør hverdagen smidig, uten behov for omveier eller lange avstikkere.

Fra Landås følger du Nattlandsveien videre oppover i rolige svinger, der bybildet gradvis glir over i grønne omgivelser og etablert villabebyggelse. Veien stiger jevnt, trafikken avtar, og du merker hvordan tempoet senkes i takt med høyden over byen. Den siste strekningen går gjennom stille boliggater før du ankommer Nattlandsrinden.

Kjøretiden fra Bergen sentrum er normalt rundt 10-15 minutter, fra Haukeland universitetssjukehus cirka 5 minutter, og fra Lagunen Storsenter om lag 15-20 minutter. En overraskende kort vei hjem - fra urbant byliv til luftige omgivelser og ro på høyden.

Det vil bli skiltet med visningsskilt på visningsdagen.

Areal: 273 kvm, Eierform: Eiet tomt

Hagen er opparbeidet med terrasser, plan og diverse beplantning.

Boligen har en normal standard ut fra byggeskikk og tekniske krav som gjaldt ved oppføringstidspunktet, samt for de tidspunktene det er utført oppgraderinger og renoveringer. Det er gjort flere oppgraderinger i de senere år. Det henvises for øvrig til tilstandsrapportens enkeltpunkter for nærmere detaljer.

Taktekking med sutak, feder/lekter og betongtakstein. Taket ble renovert i 2022 med ny takduk og takstein. Utført av Tak og Pris AS

Nedløp og beslag, TG1:

Takrenner og nedløp i sortlakkert metall. Takrenner og nedløp ble skiftet i 2022. I starten av 2025 ble det lagt beslag på utvendig pipe og installert snøfangere på taket.

Veggkonstruksjon, TG2:

Ytterveggene er oppført som isolert bindingsverk (trekonstruksjon), utvendig kledd med liggende, dobbelfalset trekledning. Det er foretatt div. etterisolering mot vest, samt i vegg på kjøkkenside i senere tid. Dels eldre kledning med slitasje.

Punktet må sees i sammenheng med taktekking. Takkonstruksjon med tresperrer. Stedvise fuktskjolder på sutaksplater. Flere nedbøyde plater.

Vinduer, TG2:

Vinduer med 2-lags isolerglass i malte trekarmer.

Underetasje: Vinduer fra 2025.

Hovedetasje: Ett stuevindu, vindu på kjøkken og soverom fra 2025. Øvrige vinduer fra 1989.

Det må påregnes vedlikehold og evt. utskifting av de eldste vinduene på sikt eller etter behov.

Underetasje: Ytterdør med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Dør av nyere alder.

Hovedetasje: Sidehengslet balkongdør med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Nyere dør.

To-fløyet balkongdør med 2-lags isolerglass i malte trekarmer. Dør fra 2025.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger, TG1:

Terrasse på ca. 50 m² med utgang fra kjøkken. Terrassen er oppført i trekonstruksjoner. Terrassebord med riller fra Møre Royal. Terrasse fra 2025.

Terrasse på ca. 23 m² med utgang fra stue. Rekkverkshøyde ble målt til 1,02 meter.

Terrassen er oppført i trekonstruksjoner. Terrassebord med trykkimpregnerte terrassebord.

Terrasse fra 2022 i følge eier.

Overflater, TG1:

Det ble ikke registrert avvik utover normal bruksslitasje.

Etasjeskille/gulv mot grunn, TG2:

Etasjeskillere av trebjelkelag. Det ble foretatt kontroll av ujevnheter med laservater. Ved kontroll av skjevheter blir det foretatt målinger i minst to relevante rom.

Etasjeskiller fra eldre byggeår tilfredsstiller normalt ikke dagens krav til stivhet og lydisolasjon. Møbler og innredning kan påvirke måleresultater og skjule avvik. Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Pipe: Elementpipe.

Ildsted: Vedovn i stue. Rentbrennende type. Vedovn fra 2025.

Det ble foretatt hulltaking fra vaskerom. Fuktmålinger ble gjennomført i treverk ved hjelp av egnet måleutstyr. Målingene viste en verdi på 10,1% (vektprosent) i trevirket. Vektprosent under 11,9% defineres som tørt. Kjellervegg er påfòret med dampsperre/plast. Dette var vanlig på 1980/1990-tallet, men blir i dag sett på som en risikokonstruksjon og er mulig årsak til

fuktskader. Merk at det ikke ble registrert unormale fuktverdier ved kontroll. Det anbefales å fjerne dampsperre ved ved oppussing.

Ny tretrapper i eik med lukkede trinn. Spilerekkverk.

Hvite, formpressede innerdører.

Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte flater i himling. Baderomsinnredning med rilllede fronter, heldekkende servant og ett-greps blandebatteri, speil med belysning, gulvstående toalett og badekar. El. varmekabler, plastsluk og avtrekksventil på vegg. Badene ble oppgradert i 2001 av Svalland VVS. Det foreligger ikke dokumentasjon på disse arbeidene.

Badene ble videre modernisert i 2026. I begge rom ble det elektriske anlegget skiftet ut i sin helhet, inkludert nye ledninger, moderne belysning og brytere. Himlingene ble åpnet opp, gipset, behandlet med membran og malt. Begge badene er utstyrt med nye lyspeil og baderomsservanter med tilhørende armaturer. Det er installert nytt badekar og blandebatteri på det ene badet, mens det andre badet har fått montert ny takdusj og blandebatteri.

Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.

Det ble målt 10 mm nivåforskjell fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel. Hullyd kan forekomme ved banking på fliser uten at flisene er løse eller at det foreligger bom. Dette kan skyldes luftlommer i limet eller konstruksjonsmessige forhold. Slike lyder kan ofte forveksles med bom, men regnes vanligvis ikke som en mangel så lenge flisene sitter fast og det ikke er

synlige skader. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

Sluk, membran og tettesjikt, TG2:

Plastsluk med vannlås. Synlig klemring i sluk. Smøremembran. Bilder eller øvrig dokumentasjon på membranarbeid er ikke mottatt eller kontrollert. Det gjøres spesielt oppmerksom på at membran og mansjetter ikke er kontrollerbare uten destruktive inngrep (fjerning av fliser). Slike undersøkelser utføres ikke ved en tilstandsanalyse. Det legges til grunn at badet er oppført med smøremembran i områder hvor dette er påkrevd, forutsatt at det er oppført eller rehabilitert etter Byggteknisk forskrift av 1997 (TEK97).

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Mekanisk avtrekk via veggventil.

Det ble foretatt hulltaking fra tilligende rom mot dusjsone.

Det ble foretatt kontroll av fukt i treverk med pigger. Ingen utslag ble registrert.

Keramiske fliser på gulv og vegger. Malte flater i himling. Badet inneholder baderomsmøbel med rillede fronter, benkeplate og toppmontert vask med ett-greps blandebatteri, speil med belysning, gulvstående toalett og dusj med fastvegg i glassbyggerstein samt innfellbar dør i herdet glass med dusjgarnityr samt takdusj og hånddusj. El. varmekabler, plastsluk og avtrekksventil i himling. Badene ble oppgradert i 2001 av Svalland VVS. Det foreligger ikke dokumentasjon på disse arbeidene. Badene ble videre modernisert i 2026. I begge rom ble det elektriske anlegget skiftet ut i sin helhet, inkludert nye ledninger, moderne belysning og

brytere. Himlingene ble åpnet opp, gipset, behandlet med membran og malt. Begge badene er utstyrt med nye lyspeil og baderomsservanter med tilhørende armaturer. Det er installert nytt badekar og blandebatteri på det ene badet, mens det andre badet har fått montert ny takdusj og blandebatteri.

Overflater ble visuell kontrollert. Se kommentarer under avvik. Det er registrert riss (små sprekker) i enkelte fuger, forårsaket av naturlige bevegelser i bygningskonstruksjonen eller uttørking.

Det ble målt 10 mm nivåforskjell fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel. Ved enkel funksjonstest rant vann til sluk. Merk: Hullyd kan forekomme ved banking på fliser uten at flisene er løse eller at det foreligger bom. Dette kan skyldes luftlommer i limet eller

konstruksjonsmessige forhold. Slike lyder kan ofte forveksles med bom, men regnes vanligvis ikke som en mangel så lenge flisene sitter fast og det ikke er synlige skader.

Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

Plastsluk med vannlås. Synlig klemring i sluk. Smøremembran.

Bilder eller øvrig dokumentasjon på membranarbeid er ikke mottatt eller kontrollert. Det gjøres spesielt oppmerksom på at membran og mansjetter ikke er kontrollerbare uten destruktive inngrep (fjerning av fliser). Slike undersøkelser utføres ikke ved en tilstandsanalyse. Det legges til grunn at badet er oppført med smøremembran i områder hvor dette er påkrevd, forutsatt at det er oppført eller rehabilitert etter Byggteknisk forskrift av 1997 (TEK97). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å avdekke avvik utover normal bruksslitasje.

Mekanisk avtrekk via veggventil.

Det ble foretatt kontroll av fukt i treverk med pigger. Trevirket ble målt til % (vektprosent).

Belegg på gulv, malte flater på vegger og i himling. Vaskerommet inneholder utslagsvask med blandebatteri, opplegg for vaskemaskin/tørketrommel, varmtvannsbereder og fordelerskap til rør-i-rør. El. varmekabler og avtrekksventil.

Oppgraderinger:

Vaskerommet har i 2026 gjennomgått en omfattende modernisering der både overflater, utstyr og tekniske installasjoner er fornyet. Himlingen ble åpnet opp, gipset, behandlet med påkrevd membran og malt. Veggene er sparklet og malt, og gulvflaten er renset og malt. Det elektriske anlegget er skiftet ut med nye ledninger, samt montering av moderne belysning og brytere. Videre er det installert en ny utslagsvask med tilhørende armatur, og en ny varmtvannstank på 200 liter ble montert i 2026.

Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder på membran/tettesjiikt/slukløsning og risiko for lekkasje og skader. Tettesjikt/slukløsning ansees som utdatert etter dagens krav. Det er derfor heller ikke gjennomført en detaljert tilstandsvurdering av hver enkel bygningsdel i rommet.

Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000,-.

Overflater og innredning, TG0:

Kjøkkeninnredning fra Drømmekjøkkenet med profilerte fronter/vitrineskap, benkeplate i laminat og nedfelt vask med skyllekum, avrenningsbrett og ettgreps blandebatteri. Skvettplater over benkeplate og belysning/stikk under overskap.

Integrerte hvitevarer

• Stekeovn fra AEG

• Induksjonstopp (80 cm) fra Frigor

• Oppvaskmaskin fra Siemens

Frittstående kjøleskap med frysedel fra Whirlpool

Ventilator i børstet stål fra Røroshetta.

Det er montert komfyrvakt og lekkasjestopper.

Kjøkkeninnredning fra 2025.

Ventilator i børstet stål fra Røroshetta.

Vannforsyningsrør av hovedsakelig plast (noen eldre kobberrør). Vannrør i boligen ble skiftet i 2025 (foruten våtrom) med bla. nytt rør-i-rør-system.

Avløpsrør av plast.

Forventet levetid (iht. Byggforskserien 700.320):

- Avløp (plast): 25-100 år

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

• Avløpssystemet er luftet med durgoventil i stedet for tradisjonell taklufting. Løsningen fungerer normalt tilfredsstillende, men det er noe økt risiko for

lukt eller redusert avrenning dersom ventilen ikke fungerer som forutsatt.

Mekanisk avtrekk. Tilluft via div. ventiler.

Avtrekk fra baderom og kjøkken ble separert i to uavhengige systemer som kan driftes samtidig i 2025. Oppgraderingen inkluderte nye ventilasjonsrør og

eget uttak for kjøkkenvifte, som erstatter tidligere fellesløsning.

Motor til mekanisk ventilasjon er plassert på loft.

Anlegg fra 2001.

Merk at løsningen er vurdert ut fra byggeskikk og tekniske krav som var gjeldende på oppføringstidspunktet, og må ikke forveksles med dagens forskriftskrav til ventilasjon som boligen ikke vil innfri.

Ventilasjonsanlegget har en alder som tilsier at det nærmer seg eller har passert forventet levetid på 15-20 år. Selv om anlegget fungerer på befaringstidspunktet, innebærer alderen økt risiko for funksjonssvikt, redusert effektivitet og behov for hyppigere vedlikehold.

Luft-til-luft varmepumpe fra Daikin med innedel plassert i stue. Varmepumpen ble montert i 2025. Anlegget ble kun visuelt kontrollert. Det er ikke utført funksjonstest, og det er ikke opplyst om driftsproblemer. Det anbefales å foreta jevnlig service og rengjøring i henhold til leverandørens anbefalinger for å sikre optimal drift og lengst mulig levetid.

Varmtvannsbereder på 190 liter fra Høiax, plassert på vaskerommet. Bereder fra 2025.

Elektrisk anlegg:

Sikringsskap er plassert i entré.

Automatsikringer (jordfeilautomater).

Automatisk strømmåler m/fjernavlesning.

Sikringsskapet inneholder hovedbryter på 63A, 1 kurs på 20A, 20 kurser på 15A og 4 kurser på 10A.

I henhold til byggeskikk på oppføringstidspunktet er det sannsynlig at bygningen er fundamentert på kultede masser av grov pukk eller sprengstein på fjell. Det er ikke utført nærmere undersøkelser av grunnforhold. Det settes ikke tilstandsgrad på byggegrunn iht. NS 3600

Tilbakefyllt med sannsynligvis selvdrenerende masser av sprengstein/kult. I forbindelse med nytt vindu til det fjerde soverommet på vestlig side av huset, ble det gravd og støpt en lysgrav av betong. Denne ble fylt med dreneringsmasse og pukkstein. Arbeidene ble utført i 2025.

Øvrig drenering fra byggeår. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Grunnmur i betongkonstruksjoner.

Eventuelt stående vann på eiendommen er ikke kontrollert, da det var oppholdsvær på befaringsdagen. Utvendige vann- og avløpsledninger av ukjent alder/type. Utvendige vann- og avløpsledninger er skjult. Det må gjøres nærmere undersøkelser med kamerainspeksjon o.l. for å kunne si noe om tilstand på utvendige vann- og avløpsledninger.

Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 21.01.26, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

Boligen er et enderekkehus over to etasjer med gjennomtenkt planløsning og god romfordeling, tilpasset både hverdagsliv og familieliv i ulike faser.

I underetasjen ønskes man velkommen inn i en romslig entré med god plass til oppbevaring. Etasjen rommer tre av boligens fire soverom, alle med naturlig lys og fleksible bruksmuligheter som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Videre finnes to bad i denne etasjen, samt et eget vaskerom med praktisk oppsett for klesvask og tekniske installasjoner.

Hovedetasjen er boligens naturlige samlingspunkt. Her ligger stuen med god takhøyde og store vindusflater som gir rikelig med dagslys og en luftig romfølelse. Vedovn og varmepumpe bidrar til både komfort og stemning, og rommet har direkte utgang til terrasse. Kjøkkenet er romslig og funksjonelt, med god skap- og benkeplass og naturlig plass til spisebord. Herfra er det også utgang til terrasse, noe som gir en fin flyt mellom inne- og uterom i sommerhalvåret. Det fjerde soverom ligger i tilknytning til hovedetasjen og egner seg godt som hovedsoverom, kontor eller gjesterom.

Boligen har i tillegg utvendig bod med separat adkomst, samt tilgang til parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Uteplassene gir gode solforhold og flere soner for opphold, lek og måltider utendørs.

- BRA-i (internt bruksareal): 126 kvm 

- BRA-e (eksternt bruksareal): 6 kvm

- Totalt BRA: 132 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal): 73 kvm

Arealet fordeler seg som følger pr. etasje:

Underetasje:

- Totalt BRA: 68 m²

- BRA-i: 62 m²

- BRA-e: 6 m²

Innvendige vegger utgjør ca. 3,6 m² av bruksarealet i underetasjen.

Underetasje: ca. 2,36 meter målt i entré.

Hovedetasje:

- Totalt BRA: 64 m²

- BRA-i: 64 m²

Innvendige vegger utgjør ca. 1,2 m² av bruksarealet i hovedetasjen.

Hovedetasje: mellom ca. 1,93-2,75 meter målt i stue.

Areal (bra-i) i de ulike rom:

Underetasje: Entré (9,9 m²), soverom 1 (16,0 m²), soverom 2 (9,8 m²), soverom 3 (7,2 m²), bad 1 (5,9 m²), bad 2 (4,5 m²), vaskerom (5,8 m²). Hovedetasje: Stue (32,7 m²), kjøkken (19,9 m²) og soverom 4 (10,0 m²).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Boligen har en funksjonell og gjennomtenkt planløsning over tre plan, med gode romløsninger og praktiske soner for både hverdag og fritid.

I underetasjen møtes du av en romslig entré med god plass til oppheng og oppbevaring av yttertøy og sko - en praktisk og ryddig velkomstsone med gode garderobemuligheter.

Mellom underetasjen og hovedetasjen er det etablert to baderom samt eget vaskerom, praktisk plassert for både beboere og gjester.

Hovedetasjen rommer en lys og innbydende stue som nylig er oppusset, med ny peis og varmepumpe som gir både komfort og effektiv oppvarming. Fra stuen er det direkte utgang til balkong, som gir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret.

I boligens øverste etasje finner du et stilrent og oppusset kjøkken fra Drømmekjøkkenet, med gode arbeidsflater og rikelig skapplass. Her er det også utgang til en stor og romslig terrasse på husets østlige side, betydelig større enn tidligere, og godt egnet for sosiale sammenkomster, måltider utendørs og rolige stunder i solen.

Boligen har totalt fire soverom, fordelt på en praktisk måte som gir fleksible bruksområder for familie, gjester eller hjemmekontor.

Det er gjennomført omfattende oppgraderinger både innvendig og utvendig. På østlig side er alle tre vinduer skiftet, og tidligere enkel balkongdør er erstattet med ny dobbel balkongdør. I tillegg er det etablert ny terrasse på samme side, som gir økt uteareal og bedre bruksmuligheter. På sørlig side er alle tre vinduer byttet, og på vestlig side er vinduer også skiftet.

Vaskerom og begge baderom er betydelig oppgradert. Det elektriske anlegget er fornyet med nye ledninger, belysning og brytere. Det er installert ny varmtvannstank på 200 liter i 2026. Gulvet på vaskerommet er renset og malt, vegger er sparklet og malt, og det er montert ny vask med armatur. Alle himlinger er åpnet opp, gipset, behandlet med membran og malt. Begge badene har fått nye lyspeil og baderomsservanter med nye armaturer, nytt badekar og blandebatteri på det ene badet, samt ny takdusj og blandebatteri på det andre.

Det er etablert nytt rør-i-rør-system i boligen, hvor alt er skiftet med unntak av føringer på badene. Fordelerskap er plassert på vaskerommet.

I starten av 2025 ble det lagt nytt beslag på utvendig pipe og installert snøfangere på taket.

Boligen fremstår som velholdt og innbydende, med en god balanse mellom moderne oppgraderinger og funksjonelle løsninger som dekker behovene i en aktiv hverdag.

Boligen har kjøkkeninnredning fra Drømmekjøkkenet (2025) med integrerte hvitevarer bestående av stekeovn, induksjonstopp og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap/fryser og ventilator. Det er montert komfyrvakt og lekkasjestopper.

Videre er boligen utstyrt med luft-til-luft varmepumpe, vedovn, elektriske varmekabler i entré, bad og vaskerom, samt varmtvannsbereder på ca. 190 liter. Sikringsskap med automatsikringer, elbillader i felles garasjeanlegg og fiber/internett inngår også.

Boligen varmes opp med vedovn og luft-til-luft varmepumpe i stue, som gir effektiv og fleksibel oppvarming gjennom året. I tillegg er det elektriske varmekabler i entré, begge bad og vaskerom. Varmepumpen og vedovnen ble installert i 2025.

Energimerke E og oppvarmingskarakter LYSEGRØNN

Alle eiendommer som selges/leies ut skal ha energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og er selv ansvarlig for at opplysningene er riktig. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket eiendommen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Eiendommen er ikke knyttet til norgespris.

Parkering i felles lukket garasje.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er der normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 362 713 per 31.12.24 Formuesverdi som sekundærbolig kr 5 450 850 per 31.12.24

Ligningsverdien er oppgitt av Skatt Vest

Kr. 20 421 pr. år

De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Antatte løpende kostnader for denne bolig pr. år kr. 56 900,-.

Kostnadene er fordelt som følger:

- Kommunale avgifter: ca. kr 20 421,- pr. år

(inkluderer vann- og avløpsgebyr, renovasjon samt feie- og tilsynsavgift)

- Tunavgift/velforening: ca. kr 12 000,- pr. år

(kr 6 000,- per halvår. Avgiften dekker brøyting, vedlikehold av fellesarealer samt kabel-TV og internett)

- Strømforbruk: ca. 17 500 kWh pr. år

(selger opplyser ca. kr 1 500,- pr. måned, avhengig av forbruk og strømpris. Eiendommen er ikke tilknyttet Norgespris)

- Bygningsforsikring: ca. kr 6 500,- pr. år (Benytter Tryg forsikring i dag)

Ovenstående er basert på nåværende eiere senere års forbruk og utgifter. Dette vil variere avhengig av antall medlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på internett etc.

Selger opplyser at de har benyttet Altibox ( kr. 200,- pr. mnd.) og at eiendommen har hatt internett gjennom Bergen fiber (kr. 200,- pr. mnd.).

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 15.08.1989 relatert tl nybygg bolig/bod.

Det foreligger melding om arbeid relatert til utvidelse av terrasse datert 16.06.1999 og tillatelse til tiltaket ble gitt på vilkår den 12.07.1999.

Det foreligger tillatelse til tiltak med ansvarsrett datert den 13.11.2025 relatert til:

- Fasadeendring på fasade sør som omfatter et nytt vindu,

- Fasadeendring på fasade øst som gjelder ny dobbel terrassedør,

- Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i størrelse 8 kvm.

Det bemerkes at kommunen satt følgende vilkår for de visuelle kvalitetene knyttet til ny dobbel terrassedør på fasade øst: "Etter kommunens skjønn vurderes det at sprosseinndeling i den doble terrassedøren bør unngås, da dette skaper visuell uro i komposisjonen og ikke har sammenheng med øvrige dører i rekken. Det skal derfor velges en dør med rent glass, uten unødvendige delinger. Døren skal utformes i samsvar med de andre dørene hos naboboligene i rekken. Videre anbefales det å beholde samme fargepalett for å sikre at den nye døren tilpasses den eksisterende situasjonen".

Døren som er satt inn har avtagbare sprosser. 

Det er på et tidspunkt etablert en utvendig bod under den utvidede terrassen som ble søkt om i 1999. Det fremkommer ikke av søknaden fra den gang at det skulle etableres bod under terrassen. Det foreligger heller ingen søknad om oppføring av boden på senere tidspunkt. Boden er tegnet inn i de siste søknadsdokumentene sendt kommunen 13.11.2025. Utvendig bod er ikke søkt om og derav ikke godkjent. Det er den til enhver tid eier av eiendommen som er ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentligrettslige krav og vilkår for bruk.  Det er uvisst om godkjenning vil bli gitt ved en evt. søknad. Kjøper overtar ansvar, risiko og konsekvenser knyttet til dette, kfr. megler for ytterligere informasjon

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon.

Eiendommen er konsesjonspliktig: NEI

Det er ikke odel på eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Det er pliktig medlemskap i velforeningen (tunavgift). Sameiet har årsmøter med egen styrer og økonomiansvarlig. Tunavgift dekker brøyting, vedlikehold av fellesarealer og avgiften er på 6000,- kr per halvår. Kabel-TV og Internett ligger også i tunavgiften. Utgift til lading av el-bil betales til sameiet som har oversikt over forbruket. Alle husstander samles en gang årlig for felles dugnad.

Selger har påbegynt fasadevask og maling av husets fasade. Dette arbeidet vil ferdigstilles for selgers regning våren/sommeren 2026, så sant været tillater dette.

Selger oppgir at huset kan overlevers med diverse innventar som vist på visning. Møbler kan således medfølge etter nærmere avtale med selger.

Følgende servitutter er tinglyst på eiendommens grunnboksblad:

0/914670-1/106 Opprettelse av realsameie

Denne matrikkelenhet har andel i: Knr:4601 Gnr:10 Bnr:702

1990/20215-2/106 Best. om vann/kloakkledn.

 Bestemmelse om vann/kloakkledning, samt vedl.hold av disse.

05.07.1990

1990/20215-3/106 Erklæring/avtale

 Pliktig medlemskap i velforening m.v.

05.07.1990

- 1988/39220-1/106 Registrering av grunn

10.11.1988

Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:4601 Gnr:10 Bnr:435

2020/821546-1/200 Omnummerering ved kommuneendring

01.01.2020 00:00

Eiendommen er regulert til boligformål og ligger innenfor et veletablert og ferdig utbygget boligområde på Nattlandsfjellet. Området omfattes av eldre reguleringsplan for Nattlandsfjellet øst, vedtatt i 1988, hvor eiendommen i all hovedsak er regulert til boliger. Mindre deler av tilgrensende areal er regulert til felles avkjørsel og felles grøntareal.

Reguleringsplan på grunnen:

PlanID.: 7025100, Plannavn: ÅRSTAD. GNR 7 BNR 1, SANDAL/SÆDAL/NATTLAND,

NATTLANDSFJELLET ØST, PLANOMRÅDE 12, DELFELT 9.3, PLAN FOR UTBYGGING, Dekningsgrad: 100%.

Eiendommen omfattes videre av Kommuneplanens arealdel 2018-2030 (KPA 2018), hvor den er avsatt til bebyggelse og anlegg - øvrig byggesone, samt Kommunedelplan Landås, der eiendommen ligger innenfor etablert boligområde. Dette innebærer at eiendommen ligger i et område der hovedstrukturen for bebyggelse allerede er fastlagt, og hvor videre utvikling i hovedsak vil skje innenfor rammene av eksisterende boligbebyggelse.

Planstatusen gir forutsigbare rammer for området, med begrenset potensial for større utbygginger eller vesentlige endringer i nærområdet. Området er preget av lav, småskala boligbebyggelse, og reguleringsformålene understøtter områdets karakter som rolig og etablert boligstrøk.

Det finnes planer under arbeid i kommunen, herunder ny kommuneplan, men disse berører ikke eiendommen direkte per dags dato. Det er heller ikke registrert planforslag eller vedtak som indikerer vesentlige endringer i bruken av tilgrensende arealer som antas å få betydning for eiendommens bokvalitet.

Kjøpere oppfordres til å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser og kommuneplan, som er tilgjengelige via Bergen kommunes planregister, for nærmere informasjon om reguleringsformål, bestemmelser og eventuelle fremtidige planprosesser.

Gnr. 10 Bnr. 671 i Bergen kommune

7 250 000,- (Prisantydning) Omkostninger 181 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 7 250 000,-)) 260,- (Panteattest kjøper - Faktura fra Statens Kartverk) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 17 900,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 200 500,- (Omkostninger totalt) 7 450 500,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Vi gjør oppmerksom på at ovennevnte totalsum er beregnet ut fra kjøpesum tilsvarende prisantydning. Det tas forbehold om endring i gebyrer.

Det tas forbehold om endringer i gebyrer.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse etter nærmere avtale med selger.

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra Söderberg & Partners. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Alle bud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på eiendommens annonse på www.finn.no. Bud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler.

 

Megler tar ikke noe ansvar for forsinkelser på el- eller telenettet. Under budrunden kan akseptfristene kortes inn ved mottakelse av nye bud. Akseptfristen fra kjøper er absolutt. Det betyr at dersom selger velger å akseptere budet, må kjøper meddeles aksept innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud fremkommer til megler.

 

Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med budskjema.

Se for øvrig «forbrukerinformasjon om budgivning», som også er en del av salgsoppgaven.

Fra og med 1 januar 2024 skal boliger markedsføres med nye arealbegreper. Unntaket er for de eiendommene hvor oppdraget ble inngått før 01.01.2024, da vil de gamle arealbegrepene fortsatt gjelde. De nye arealbegrepene for bolig er: -BRA-i: Areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. -BRA-e: Areal av for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

-BRA-b: Innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. -Totalt BRA: Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b -TBA: Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

Listen over løsøre og tilbehør som er utarbeidet av NEF, Eiendom Norge og Advokatforeningens eiendomsmeglergruppe, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. I dette oppdraget er det særskilt avtalt at integrerte hvitevarer medfølger i handelen.

Dersom kjøper er utenlandsk statsborger kreves det at vedkommende har et såkalt D-nummer til erstatning for norsk personnummer. Rekvirering av D-nummer må sendes Kartverket samtidig med innsending av skjøtet for tinglysing. Skjøtet blir liggende i Kartverket inntil kjøper har fått D-nummer av Skatteetaten. Når Kartverket har mottatt D-nummeret fra Skatteetaten, vil skjøtet bli tinglyst umiddelbart. Rekvisisjon av D-nummer i forbindelse med tinglysing av skjøte vil ofte medføre at oppgjør og utbetaling til selger blir forsinket med noen uker. Kjøper må i disse tilfellene enten ta forbehold i bud om forsinket utbetaling til selger, eller være forberedt på å dekke forsinkelsesrenter til selger. Kontakt ansvarlig megler for informasjon før budgivning.

Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Som følge av meglerforetakets plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3), er mulighetene for å få slettet personlige opplysninger som er formidlet til megler, begrenset. Du kan lese mer om vår personvernpolicy på våre hjemmesider, www.proaktiv.no.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Vi bistår mer enn gjerne med kontakt med ulike banker, men vi har ingen fast bankforbindelse da vi mener at vilkårene i ulike finansinstitusjoner varierer fra kundegruppe til kundegruppe. Vi kan således ikke anbefale en bestemt bank, men hjelper mer enn gjerne med å finne den banken som tilbyr deg best vilkår.

Skjøte sendes for tinglysing i forbindelse med oppgjøret. Oppgjør forutsetter at det er gjennomført overtagelse og at partene har signert en overtakelsesprotokoll og sendt denne til oppgjørsavdelingen slik som avtalt i kontrakt. Det forutsettes at skjøte tinglyses i kjøpers navn. Hvis interessenter mot formodning ikke ønsker tinglysing av skjøte må det tas forbehold om dette i kjøpetilbudet.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Proaktiv Gruppen AS og eiendomsmeglingsforetakene som er tilknyttet Proaktiv har samarbeid med forskjellige foretak som tilbyr forbrukerne produkter eller tjenester i forbindelse med et salgsoppdrag. Våre samarbeidspartere er: Søderberg & Partners AS - formidler av boligkjøperforsikring, Gjensidige - formidler av boligselgerforsikring, Meglerfront - leverandør av digitale oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller som også inneholder tilbud til forbruker om tilpassede strøm-, internett - og alarmtjenester, Vend Marketplaces AS og Bomega AS - markedsplasser på nett, Schibsted - markedsføring i SOME, Eiendomsverdi - formidler av nabolagsprofiler. Hvilke produkter/ tjenester kjøper og selger får i forbindelse med oppdraget, kan variere ut fra hvor i landet eiendommen ligger.