Byggemåte
Utvendig
Taktekking: Saltak tekket med sutak, lekter og betongtakstein. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen. TG 2.
Nedløp og beslag: Takrenner, nedløp og skvettbeslag i plast. Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere
på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. TG 2.
Veggkonstruksjon: Isolert trekonstruksjon med liggende, enkeltfalset kledning. TG 1.
Takkonstruksjon/Loft: Saltakskonstruksjon med tresperrer. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik:
Vurdering er hovedsakelig gitt på bakgrunn av alder. TG 2.
Vinduer:Fabrikkmalte vinduer med 3-lags isolerglass i trekarmer. Vinduer fra antatt rundt 2004 i følge eier.
Et eldre fastvindu mot balkong fra 1994. Vurdering av avvik:Det er påvist andre avvik: Noe værslitte vinduer.
Vinduer "kniper" ikke helt igjen enkelte steder. TG 2.
Balkongdør: Fabrikkmalt balkongdør med 2-lags energiglass. TG 1.
Vinduer - Kjeller: Et-lags vinduer, foruten kjellerstue som har isolerglassvinduer fra 1988. Vurdering av
avvik: Det er påvist andre avvik: Vinduer bærer strekt preg av alder/slitasje. Tiltak Andre tiltak: Det må
påregnes utskiftinger av ett-lags vinduer. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000. TG 3.
Dører: Entrédør med glassfelt til 1. etasje med elektronisk dørlås. Vurdering av avvik: Det er påvist andre
avvik: Det er noe utett mellom karm og dørblad. TG 2.
Dører - Kjeller: Eldre tredør uten glass. Utvendig kledd med panel. Vurdering av avvik: Det er påvist andre
avvik: Dør er i dårlig forfatning. Tiltak: Andre tiltak: Det må påregnes utskifting av dør. Kostnadsestimat:
Under 10 000. TG 3.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:Balkong mot sørvest på 19,8 m² med impregnerte
terrassebord og malt rekkverk. Rekkverkshøyde ble målt til 0,84 m. Det er montert trapesplater på
overliggende balkong. En må være oppmerksom på at dette er en fungerende, men ikke helt tett løsning.
Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. TG 2.
Utvendige trapper: Utvendig betongtrapp. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Noe sprekker i
betongtrapp. TG 2.
Innvendig
Overflater: Overflater ble visuelt kontrollert, uten å registrere synlige skader eller andre avvik utover normal
bruksslitasje, foruten observasjoner kommentert under avvik. Overflater er en skjønnsmessig vurdering
og TG er vurdert utfra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker må
forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke er utover det som er å betegne som normal
bruksslitasje. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: En del luftbobler i flater med tapet. TG 2.
Overflater - Kjeller: Overflater ble visuelt kontrollert. Se kommentarer under avvik. Overflater er en
skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert utfra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis
noe hakk og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke er utover det som er
å betegne som normal bruksslitasje. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Det ble registrert
saltutslag på betongflater i kjeller. Generelt eldre overflater med en del slitasje i kjeller. TG 2.
Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller av trebjelkelag. Det ble foretatt måling av ujevnheter ved
lasermåling. Se kommentarer under avvik. Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm
innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik. Det ble målt ca. 11 mm avvik innenfor en lengde på 2 meter ved kjøkkenet. TG 2.
Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av
avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. TG 2.
Pipe og ildsted: Rentbrennende peis med glassfront. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Noen
sprekker i puss på pipe i kjeller. TG 2.
Rom Under Terreng: Boligen har en delvis innredet kjeller. Rommet har en konstruksjon som gjør
hulltaking unødvendig. Se kommentarer under avvik. Vurdering av avvik: Det er påvist indikasjoner på noe
fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
TG 2.
Innvendige trapper: Malt tretrapp i fellesgang med belegg på gulv. Vurdering av avvik: Det mangler
håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i
trapper. Åpninger ble målt til ca. 12 cm. TG 2.
Innvendige dører: Formpressede dører. Glassdør til stue. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik:
Noe hakk i dør til bad og soverom 2. Noe treg dør til soverom 1 og til stue. TG 2.
Våtrom
Første etasje - bad:
Generell: Bad med fliser på gulv, veggfliser og panel i himling med spotter. Varmekabler, elektrisk vifte på
vegg og plastsluk.
Inneholder:
- Baderomsmøbel med heldekkende servant (fra 2022).
- Speilskap
- Vegghengt toalett
- Dusj med skyvedører.
Vurdering / konklusjon: Badet fremstår som funksjonelt, men en må være oppmerksom på at det nærmer
seg slutten av forventet brukstid.
Overflater vegger og himling: Overflater ble visuell kontrollert. Se kommenterer under avvik. Vurdering av
avvik: Det er påvist andre avvik: Enkelte hull i fliser etter innfesting av utstyr etc. TG 2.
Overflater Gulv: Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt forsiktig "banking" på fliser for å avdekke evt.
bom. Fallforhold ble kontrollert med høydelaser. Se kommentarer under avvik. Vurdering av avvik: Det er
påvist andre avvik: Det ble målt ca. 15mm høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved
dørterskel. Dette er under standardens krav/anbefaling på minimum 25 mm. TG 2.
Sluk, membran og tettesjikt: Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på
membranløsningen Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes
ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. TG 2.
Sanitærutstyr og innredning: Sanitærutstyr og innredning er visuelt kontrollert uten å synlige skader. Se
kommentarer for andre avvik. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å
synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. TG 2.
Ventilasjon: Elektrisk styrt vifte med bryter på vegg og fukt/bevegelsessensor. Luftespalte under dør. TG 1.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble gjort hulltaking mot våtsone. Pga. at flis lå rett innenfor vegg
ble hulltaking avsluttet. Det ble gjort visuell inspeksjon og sjekk av spon innenfor vegg, som var helt tørr.
Merk: Målinger viser aktuelt fuktnivå og tilstand i det aktuelle området hvor det forets hulltaking. Øvrige
områder kan derfor ikke garanteres for. TG 1.
Kjeller (tilleggsdel) - vaskerom
Generell: Vaskerom av ukjent alder, oppgradert i senere tid med malt epoxy på gulv, baderomspanel på
vegger og panelplater i himling. Avtrekksventil i vegg og to støpejernssluker.
Inneholder:
- Opplegg for vaskemaskin/tørketrommel
- Varmtvannsbereder
Vurdering / konklusjon: Vaskerommet fremstår som enkelt, funksjonelt med normal bruksslitasje. Se
kommentarer under avvik.
Overflater vegger og himling: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater uten å avdekke avvik. TG 1.
Overflater Gulv: Det ble gjort visuell kontroll av overflater samt måling av fallforhold med laser. Vurdering
av avvik: Det er påvist andre avvik: Begrenset med fall i rommet. TG 2.
Sluk, membran og tettesjikt: Det ble gjort visuell inspeksjon av overflater og sluk. Se kommentarer under
avvik. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Epoxy i kombinasjon med gammel sluk uten klemring.
TG 2.
Sanitærutstyr og innredning: Rommet har opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Det ble ikke
registrert spesielle avvik ifb. med dette. TG 1.
Ventilasjon: Ventilasjon via veggventil i rommet. Vurdering av avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
TG 2.
Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble ikke foretatt hulltaking da det var mulig å komme til bunnsvill
da denne var synlig under baderomsplater. Det ble ikke avdekket fukt ved måling. Se kommentarer for
andre avvik. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Det er montert dampsperre/plast bak
baderomsplater. TG 2.
Kjøkken
Overflater og innredning: Kjøkkeninnredning fra Norema med slette fronter, benkeplate i laminat og
nedfelt komposittvask. Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.
Integrerte hvitevarer:
- Komfyr (Bosch)
- Mikrobølgeovn (Bosch)
- Kaffemaskin (Siemens)
- Induksjonstopp (Electrolux)
- Takhøyt kjøleskap (Electrolux)
- Fryseskap i benk (Electrolux)
- Oppvaskmaskin (Electrolux)
Ventilator: Vegghengt ventilator (Thermex).
Vurdering / konklusjon:Kjøkkenet fremstår som moderne og funksjonelt. TG 1.
Teknisk utstyr: Se kommentarer under avvik. Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tegn på at det er montert
lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. TG 2.
Avtrekk: Vegghengt ventilator med avtrekk via ventil i yttervegg. Det ble gjort funksjonstest av ventilator uten
å avdekke avvik med avtrekk. TG 1.
Tekniske installasjoner
Vannledninger: Vannledninger av kobber. Opplegg av plast til kjøkken. Stoppekraner for vanntilførsel er
plassert i underetasjen. Vurdering av avvik: Det er irr på rør. TG 2.
Avløpsrør: Avløpsrør av plast og støpejern. Vurdering av avvik:
Det er påvist andre avvik: Mer enn halvparten
av forventet levetid er oppbrukt på støpejernsrør. TG 2.
Ventilasjon: Naturlig ventilasjon med veggventiler. Vurdering av avvik: Det er påvist andre avvik: Det
mangler ventiler i stue. Begrenset med ventilasjon i kjeller. TG 2.
Varmepumpe: Varmepumpe med innedel i stue. TG 1.
Varmtvannstank: Ca. 200 l varmtvannsbereder fra Ozo, plassert på vaskerom. Vurdering av avvik:
Det er
ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Bereder er
bygget inn i et skap. TG 2.
Elektrisk anlegg:
Generelt: El. anlegg fra 2021. Sikringsskap er plassert i gang ned til kjeller. Automatsikringer
(jordfeilautomater) og overspenningsvern. Hovedsikring på 50 ampere. Elbillader.
Kurser:
32 ampere: 1 stk
20 ampere: 20 stk
20 ampere: 8 stk
10 ampere: 1 stk
Belysning:
Vanlig belysning
Spotter i stue, kjøkken og på bad.
Oppvarming: Elektrisk oppvarming. Varmepumpe i stue.
Fra direktoratet for byggkvalitet: El-anlegget er kun enkelt vurdert da dette ikke er takstmannens
kompetanseområde. Ved salg anbefales det alltid inspeksjon av autorisert elektriker. Eier av boligen har
ansvaret for at det elektriske anlegget til enhver tid er forskriftsmessig, og at det brukes i samsvar med
produsentens anvisninger. Elektriske installasjoner er i dag strengt regulert med tekniske krav til
installasjonene og kompetansekrav til de som skal utføre arbeidet. Det er bare fagfolk som har de
nødvendige kvalifikasjonene etter forskrift om elektroforetak og kvalifikasjonskrav for arbeid knyttet til
elektriske
anlegg og elektrisk kontroll.
1. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist oppdatert? Vi oppdaterte sikringsskap, inntak til
huset, og trakk om noen kurser høsten 2021. Thunestvedt som utførte dette oppdraget.
2. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Alt
arbeid utført på elektrisk anlegg er det samsvarserklæring på. B.E.A byttet spotter hos oss, samt
installerte EL bil lader. Thunestvedt utførte bytte av El skap, noen nye kurser, samt flytting av skapet. Div.
annet arbeid som stikk kontakter o.l har vi hayt inne forskjellige selskaper til og utføre. Alt arbeid er gjort av
fagpersonell.
3. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter
1.1.1999? I såfall etterspør samsvarserklæring. Ja
4. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet - Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre
tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Nei
5. Forekommer det at sikringene løses ut? Nei
6. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler,
kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei
7. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights,
stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder,
jamfør eget punkt under varmtvannstank. Nei
8. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei
9. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å
sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei
10. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja
11. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og
helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Nei
Vurdering er gitt på bakgrunn av alder og generelle observasjoner av anlegget iht. forenklet sjekkliste.
TG 1.
Branntekniske forhold: Brannslukningsapparater og røykvarslere. TG 0.
1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav? Nei
2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Nei
3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav? Nei
4. Er det skader på røykvarslere? Nei
Tomteforhold
Byggegrunn: Bygningen er fundamentert på antatt faste masser. Det settes ikke tilstandsgrad på
byggegrunn.
Drenering: Tilbakefyllt med antatt drenerende masser av sprengstein/kult. Antatt eldre alder mot nord og
vest. Dreneringen mot sør og øst er utbedret for ca. 15-17 år siden. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten
av forventet levetid på drenering er overskredet. Avvik gjelder for deler av drenering som ikke er skiftet i
senere tid. Sluk ved trapp ned til kjeller ligger utsatt til. Det må påsees at denne ikke er tett pga. risiko for
lekkasje til kjelleren. TG 2.
Grunnmur og fundamenter: Grunnmur og fundamenter i betongkonstruksjoner. Vurdering av avvik: Det er
påvist andre avvik: Generelt en del saltutslag på betongvegger. TG 2.
Forstøtningsmurer: Hovedsakelig nyere forstøtningsmurer på eiendommen. TG 1.
Terrengforhold: Det ble ikke avdekket unormale terrengforhold. Evt. stående vann på eiendommen er ikke
kontrollert, da det var oppholdsvær på befaringsdagen. TG 0.
Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsledninger av antatt eldre alder. Vurdering
av avvik: Det er påvist andre avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at
mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på
funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. TG 2.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 02.12.22, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.