Byggemåte
UTVENDIG
Taktekking :
Takkonstruksjonen er tekket med tegltakstein fra 2010. Flere av taksteinene er erstattet, og forbedret
stormklips montert etter en storm i 2018. Eier opplyser om at flere takstein er skiftet/erstattet etter storm
for noen år siden. I tidligere salgsoppgave er det opplyst om ny taktekking i 2010. Taktekking er ikke
fullstendig undersøkt i denne rapporten da en evt. kontroll vil kreve sikringstiltak som stillas, lift el.l.
Tilstandsgrad blir satt på bakgrunn av alder.
Nedløp og beslag: TG 2
Nedløpsrør og takrenne av aluminium.
Vurdering av avvik: Det er ikke montert snøfanger på hele taket.
Tiltak: Ikke ett krav iht. Byggeskikk ved oppføring, men burde blitt montert ifbm. ny tekking i 2010.
Snøfangere kan ettermonteres om ønskelig.
Veggkonstruksjon:
Boligen har yttervegger av teglkonstruksjoner. Utvendige fasader er pusset og malt. Eier opplyser at
fasader er malt og vedlikeholdt av maler, murer og snekker etter 2021.Kvitteringer for alt arbeid på huset
foreligger.
Takkonstruksjon/Loft: TG2
Boligen har en uisolert valmtak konstruksjon av tre.
Vurdering av avvik: Det er enkelte plasser registrert noe mit. Fuktmerker rundt gjennomføringer i tak.
Vinduer: TG 3
Boligen har vinduer med:
- 2-lags isolerglass i trekarmer fra 1979, 1984, 2007 og 2010.
- 1-lags glass i trekarmer fra byggeår.
De fleste vinduene i boligen ble skiftet i 2010.
Vurdering av avvik: Glasslister er stedvis slitt. Vinduer fra 1979 er generell slitasje og noen tar i karm.
Opprinnelige vinduer i kjeller har råteskader (TG 3).
Tiltak: Vinduer fra byggeår bør skiftes ut selv om ikke alle har råteskader. Øvrige vinduer må
vedlikeholdes. Kostnadsestimat : kr. 10.000-50.000,-
Takvinduer: TG 2
Velux takvinduer av tre med 2-lags isolerglass. Alder er ikke kjent, men antatt fra 90-tallet.
Vurdering av avvik: Karmer er slitt og bærer preg av alder. Glassene er punktert.
Tiltak: Det blir ikke registrert utettheter/fukt på befaring, men vinduene må jevnlig observeres og bør
vedlikeholdes. Punkterte glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene, men
vinduene er uansett ikke utsiktsvinduer.
Hovedinngangsdør: TG 2
Boligen har en opprinnelig dør av tre med glassfelt.
Vurdering av avvik: Døren bærer preg av alder og har noe vedlikeholdsbehov, men er nylig oljet.
Kjellerdør: TG 3
Kjellerdør av tre.
Vurdering av avvik: Døren er noe råteskadet.
Tiltak: Døren må påregnes skiftet i løpet av noen år. Kostnadsestimat : kr. 10.000-50.000,-
Balkongdør andre etasje: TG 2
Balkongdør av tre med felt av 2-lags isolerglass fra 1984.
Vurdering av avvik: Døren er slitt og treverk har noe påbegynnende råte.
Balkongdør første etasje:
Balkongdør av tre med felt av 2-lags isolerglass fra 2010.
Balkong andre etasje: TG 2
Utgang fra soverom i 2. etg. til sørvest-vendt balkong på 7,4 kvm. Dekket av antatt betong, bekledd med
fliser. Rekkverk av treverk.
Vurdering av avvik: Bom (hulrom) under fliser. Solid rekkverk tilfredsstiller ikke dagens krav til høyde.
Underliggende tekking av ukjent alder, kan være eldre. Råteskade i pyntesøyle. Eier har innhentet
pristilbud på ny fra Aanesland Treindustri, kr 28.900 eks mva.
Balkong første etasje: TG 2
Utgang fra stue i 1. et til sørvest-vendt balkong på 8 kvm. Dekket av antatt betong, bekledd med skifer.
Rekkverk av murkonstruksjoner.
Vurdering av avvik: Rekkverk tilfredsstiller ikke dagens krav. Underliggende tekking av ukjent alder, kan
være eldre.
INNVENDIG
Overflater:
Gulvene i boligen er bekledd med: parkett, skifer, linoleum, laminat (gang- og bodareal) og furubord.
Veggene i boligen er bekledd med: malt strie, tapet og malte plater. Mange av flatene er nymalte i 2023.
Takene i boligen er bekledd med: malt panel, panel, takplater og slett malt platekledning.
Flere av veggene og takene i boligen bl a i og ved entre er bekledd med originale bjørkefinerplater av
meget høy kvalitet. Disse er godt vedlikeholdt og gir huset et eksklusivt preg. Sår og hakk vil normalt
forekomme i brukte boliger. Våtrom og kjøkken er beskrevet i egen rubrikk. S-rom er ikke beskrevet.
Etasjeskille: TG 2
Boligen har etasjeskille av trebjelkelag. Merkbare skjevheter/retningsavvik ble enkelte steder registrert på
befaringen. Viktig å merke seg at bjelkelag/etasjeskillere i eldre boliger ikke nødvendigvis tilfredsstiller
dagens krav til stivhet/lyd da disse er bygget etter eldre forskrifter.
Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Radon: TG 2
Boligen ligger i ett område som iht. http://geo.ngu.no/kart/radon/ er betraktet som moderat til lav risiko for
Radongass i grunn. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Pipe og ildsted: TG 2
Det er installert to ildsteder i boligen.
- I 1. etg peisinnsats.
- I kjeller åpen peisgrue.
Det opplyses at det igjen er lovlig å bruke ildstedene, etter at fyringsforbudet i Bergen ble avskaffet høsten
2022.
Pipe av teglstein, som er pusset over tak.
Vurdering av avvik: Rennemerker/sotmerker ved feieluke på loft.
Rom under terreng: TG 3
Boligen har rom under terreng i kjeller. Påforingsvegger av tre mot grunnmur. Oppforet tregulv i gang 2,
øvrige gulv er støpt. Hulltaking er foretatt i påforingsvegg gang 2.
Vurdering av avvik: Ved hulltaking blir det registrert tydlige tegn på fuktvandring i mur. Mindre forhøyede
fuktverdier blir registrert i påforingsvegg.
Tiltak: Det må påregnes ytterligere undersøkelser samt tiltak for utbedring av vegger/gulv mot grunn.
Kostnadsestimat : kr. 10.000-50.000,-.
Innvendige trapper: TG 2
Opprinnelige trapper av tre mellom etasjene.
Vurdering av avvik: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler
håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i
trapper. Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav, men loftstrapp bør sikres bedre.
VÅTROM
Bad i underetasje (4,6 kvm):
Badet er helfliset og har en slett malt himling. Innfelte downlights i himling og varmekabler i gulv.
Innredet med: Dusj m/glassvegger, opplegg for vaskemaskin, skyllekar og baderomsinnredning.
Badet er i følge tidligere salgsoppgave oppusset i 2013. Bad med denne utførelse har en normal levetid
på 10 - 30 år. Badet har alminnelig bruksslitasje og fremstår i god stand.
Overflater og himling:
Overflater er kontrollert og det blir ikke registrert avvik utover normal slitasje og elde.
Overflater gulv:
Overflater og fall er kontrollert, følgende er registrert: 10 - 15 mm fall målt 80 cm fra sluk og 25 mm fall fra
badegulv v/dør til sluk. Ved enkel vanntest i nedslagsfelt i dusjsone så gikk vann mot sluk.
Sluk, membran og tettesjikt: TG 2
Badet har en sluk av plast med klemring og vannlås. Det er synlig membran i sluk og mansjett under
klemring.
Vurdering av avvik: Dokumentasjon på utførelse foreligger ikke.
Tiltak: Innhent dokumentasjon om mulig.
Sanitærutstyr og innredning:
Inventar på bad er kontrollert og det er ikke registrert avvik utover normal slitasje og elde.
Ventilasjon:
Badet har avtrekk via dampstyrt vifte. Tilluft er etablert i dør.
Fukt i tilliggende konstruksjoner: TG 2
Hulltaking er foretatt i gang mot dusjsone.
Vurdering av avvik: Det blir registrert forhøyede fuktverdier i bunnsvill. Det er ikke mulig å konstatere om
fukt kommer fra baderomsvegg eller grunn. Treverk som ligger mot grunn/betong vil kunne trekke til seg
fuktighet..
Bad andre etasje (7,3 kvm): TG 3
Fliser på gulv, flis/tapet på vegger og takplater i himling. Innfelte downlights i himling og varmekabler i
gulv.
Badet er innredet med: Toalett, dusjnisje, opplegg for vaskemaskin og baderomsinnredning.
Alder er ikke kjent, men anses å være over 25 år gammelt. Bad med denne utførelse har en normal
levetid på 10 - 30 år. Våtrommet bør oppgraderes innen noe tid for normal bruk etter dagens krav.
Helhetsvurdering/tiltak: badet er av høy alder, fremstår som slitt og har en del ufagmessigheter.
Renovering av bad anbefales og må påregnes. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må
dokumenteres. Kostnadsestimat : Over kr. 300.000,-
Fukt i tilliggende konstruksjoner: TGIU
Heltrevegger mot bak, hulltaking i denne type vegger blir ikke utført. Badet bør også renoveres, hulltaking
er dermed urelevant.
KJØKKEN (12, 4 kvm):
Overflater og innredning: TG 2
Fliser på gulv, slette malte vegger og malte plater i himling.Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, stein
benkeplate og heldekkende vask av stål. Malte fliser over benkeplate.Plass/opplegg for kjøleskap i
innredning.
Integrerte hvitevarer:
- Stekeovn.
- Platetopp med to gassbluss og fire elektriske plater.
- Oppvaskmaskin.
- Mikrobølgeovn
- Kaffemaskin.
- Dampovn.
- Ventilator
Vurdering av avvik: Bom (hulrom) under enkelte fliser. Noe slitasje på overflater og innredning.
Tiltak: Ikke behov for tiltak da avvikene er kosmetiske, men innredningen er eldre.
SPESIALROM
WC kjeller (1 kvm):
Overflate og konstruksjon: TG 3
Fliser på gulv og vegger. Trapp i himling.
Inneholder: Vegghengt toalett og baderomsinnredning. Varmekabler i gulv.
Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget
sisterne. Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG
0/1.
Tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Kostnadsestimat : Under kr. 10.000,-.
WC første etasje (1,3 kvm):
Overflate og konstruksjon: TG 2
Fliser på gulv, fliser/slett malt platekledning på vegger og slett malt himling.
Inneholder: Toalett. Det er avtrekksventil.
Vurdering av avvik: Noen fliser har bom (hulrom under).
Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak.
TEKNISKE INSTALLASJONER:
Vannledninger: TG 2
Boligen har i all hovedsak vannrør av kobber. Bad i underetasje har vannrør av type rør-i-rør.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Avløpsrør: TG 2
Boligen har avløpsrør av støpejern og noe plast.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Ventilasjon:
Boligen har naturlig ventilasjon med avtrekk fra våtrom. Boligen har ventilasjon fra oppføringstidspunkt
som var normalt for boliger fra denne tidsperioden. Denne type ventilasjon tilfredsstiller ikke dagens
krav/standard.
Varmesentral:
Boligen har oppvarming som vannbåren varme i radiator oppvarmet av varmepumpe med varmeveksler,
elektrisitet (varmekabler) og vedbrensel.
- Blokkert og sperret oljefyr, i dag med varmepumpe (luft til vann).
- Varmekabler på hall m/trapp u.et, begge bad, wc og kjøkken.
Varmtvannstank: TG 3
Det er installert en 198 liters varmtvannstank på teknisk rom i kjeller fra 2014.
Vurdering av avvik: Rustskade/korrusjon på rør ved inntak i topp.
Tiltak: Må undersøkes av rørlegger, dersom utskifting av tank. Kostnadsestimat : Under kr. 10.000,-.
Elektrisk anlegg: TG 2
Sikringsskap er plassert på loft.
Inneholder: Automatsikringer og strømmåler. Hovedsikring på 63 ampere.
Avvik: Eier opplyser at alt arbeid i senere tid er dokumentert av autoriserte EL-installatører, og foreligger
på boligmappa.no eller i boligen. I all hovedsak eldre el-anlegg.
TOMTEFORHOLD
Byggegrunn: TG IU
Fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/grov pukk på fjell.
Drenering: TG 2
Utvendig drenering er ikke kjent, antatt fra byggeår utført med selvdrenerende masser av
sprengstein/pukk.
På grunn av alder og normal levetid så må man forvente at drenering ikke fungerer tilfredsstillende samt
at det da blir fuktvandring grunnmur og gulv mot grunn. Tilstandsgrad er i all hovedsak satt på bakgrunn
av alder, innvendige synlige forhold og synlige forhold over bakkenivå utvendig.
Eier opplyser at mur i front av inngangsparti ble totalt revet og oppbygget på ny med armering i 2018. I
forbindelse med dette ble massene fjernet, og stein og masser murt og lagt på nytt.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak: Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få
tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig
å si noe om.
Grunnmur og fundamenter: TG 2
Bygningen har vegger mot grunn av betong. På grunn av alder og svekket drenering så må påregnes noe
fuktvandring/saltutslag i grunnmur og rom under terreng.
Vurdering av avvik: Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. Normalt alder tatt i betraktning.
Oljetank: TG IU
Eier opplyser om at oljetank er demontert og blokkert av fagfolk (Godt & Varmt) og med støtte fra Enova.
Anlegget ble i 2018 ombygget med varmepumpe tilkoblet opprinnelig anlegg/radiatorer, med jevnlig
service
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 31.08.22, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.