Byggemåte
Fundament og grunnmur er trolig oppført i betong mot underliggende masser av kult og morene.
Smøremembran er nyttet som tettesjikt på nordvegg der underetasje er innfylt med masser.
Bygningskroppen ellers er oppført i lett bindingsverk fylt med den tids krav til isolasjon. Liggende
rektangulære bord er nyttet som kledning. Taket av typen saltak er tekket med asfaltshingel.
Aluminiumsrenner fører regnvann til dreneringssystem. Det innredede loftet er u-isolert og fungerer som
kaldloft. Opplagring av laster går langs konstruksjonen sine to langsider (mot nord og sør). Bjelkelaget i
hovedetasjen har i tillegg opplagring langs bærevegg i kjeller.
Grunn og fundamenter
Byggegrunn er ikke kjent.
Det er ikke påvist synlige skader eller skjevheter på fundamentet.
Det er ikke påvist riss, sprekker eller skader på grunnmuren.
Det er ikke påvist skader slik at drenering og annen sikring mot vann og fuktighet er utett.
Det er ikke uført geologiske undersøkelser for utarbeidelse av tilstandsrapporten. Deler av grunnmuren
som er over terreng er inspisert. Grunnmur er trolig oppført i plasstøpt betong.
Store deler av innvendig grunnmur er foret inn til fordel for isolasjon og mer lettstelte overflater. Dette gjør
at takstmann ikke får full oversikt over grunnmur.
Småsprekker i utvendig overfalter over terreng er observert. Dette er så se på som et vanlig problem, og
har med vedlikehold å gjøre. Utbedring blir anbefalt.
TG1
Drenering
Fall fra grunnmur vurderes som tilstekkelig.
Terrenget er å se som tilpasset så godt det lar seg gjøre ut fra forholdene på tomten. Smøremembran er
benyttet som tettesjikt mellom grunnmur og inntilfylte masser mot nord.
Drenering har en forventet levetid fra 20-60 år.
Bakkjeller står u-innredet pr. i dag. Dersom rommene her skal fores inn til fordel for isolasjon og mer
lettstelte overflater må utvendig grunnmur sikres mot utvendig XPS isolasjon, grunnmursplast og
drenrende masser før det innvendige arbeidet starter. Klimaendringer og lukking av grunnmur kan skape
fukt- og kondensproblem. Slik det står i dag er ikke det noe stort problem da alt er åpent, og avvik/fukt vil
bli tidligere registrert. Anbefaler jevnlig kontroll av bakkjeller.
TG1
Yttervegger
Det er påvist deformasjon og/eller fuktskader i ytterveggens konstruksjoner, se under.
Det er ikke påvist avvik på vannbord over og under vindu, eller i overgang mellom grunnmur og fasade og i
etasjeskillere.
Det er påvist skader, sprekker og råteskader på kledning, se under.
Det er ikke påvist tilstrekkelig lufting for kledningen, se under.
Det er ikke påvist noen nevneverdige konstruksjonsfeil.
Det er utført stikktaking på typiske skadesteder, slik som i nedkant av panelet og i områdene rundt
vinduene og funnet i orden.
Det er ikke observert materialvalg ved yttervegg som kan gi forkortet levetid.
Yttervegger er trolig oppført i lett bindingsverk fylt med mineralull/glassvatt etter den tids krav til isolasjon
(ca. 10 cm).
Liggende rektangulære bord er nyttet som kledning. Bordene er fra byggeår. Asfaltplater er trolig nyttet
som utvendig avstiving og vindsperr.
Det er utført stikktakinger i områder det av erfaring er utsatt for harde ytre påkjenninger. Sprekker og åpne
skjøter i enkelte kledningsbord er observert. Anbefaler utskiftning av disse bordene, og samtidig åpne for
full lufting i bakkant av kledning. Forbedre lufting vil sørge for utvidet rest-levetid på kledningen.
Bindingsverk av tre har en forventet levetid på 40-80 år.
Trekledning har en forventet fra 40-60 år.
TG1
Tak
Det er ikke påvist svanker/svai i mønet.
Det er påvist fuktskjolder, se under.
Det er ikke påvist råteskader og skadedyr.
Det ser tett ut rundt gjennomføringer.
Det er påvist ventilering/lufting.
Saltak tekket med asfaltshingel.
Kort om oppbygginngen: Rektangulære bord er nyttet som taktro til fordel for ovenforliggende
asfaltshingel. Bly er nyttet som tettesjikt i overgang takflate-pipevegg.
Bygningsdelen blir vurdert til TG2 på grunn av alder og funn av fuktskjolder på innvendig loft. Minimale
fuktskjolder er observert og dette kommer trolig av kondensering av ventilasjon/avløpslufting som går over
tak. Anbefaler å kondensisolere alle kanaler for å unngå kondensvann.
TG2
Taktekking
Undertak antas å være fra byggeår.
Det er påvist sprekker, mose, pløser eller andre symptomer på svekkelser, se under.
Taket vurderes slik at det er tilstrekkelig helning.
Enkelte detaljer knyttet til oppkanter, beslag, overlys (lysåpninger), skorsteiner og rørgjennomføringer
vurderes ikke som tilfredstillende.
Innfesting og overgang vurderes som tilfredstillende.
Vedlikeholdsnivået vurderes som tilfrestillende.
Det er påvist avvik i forhold til avskalling, fuger og beslag, se under.
Høyden på skorstein er forskriftsmessig.
Saltak er bygd opp av takstoler. Rektangulære bord er benyttet som taktro til fordel for primærtekking med
asfaltshingel.
Asfaltshingel har en forventet levetid fra 20-30 år.
Bygningsdelen blir vurdert til TG2 på grunn av alder og manglende snøfangere og stige for tilkomst til
skorstein. Asfaltshingel har en friksjonskoeffisient på 0,5. Dette gir krav til snøfangere der takvinkel
overstiger 27 grader. Dette taket er målt til 33 grader. Snøfangere skal sikre andre bygningsdeler, eier og
en eventuell tredjeperson for skader.
Lekkasje til andre bygningsdeler kan være en konsekvens av alder på bygningsmaterialene som er
benyttet.
TG2
Etasjeskillere
Tradisjonelt bjelkelag er benyttet som etasjeskille. Svak knirk er registrert. Dette er et vanlig problem i
eldre hus, og det er ikke noe som må utbedres da det ikke er noe som påfører bygningskroppen ellers
noen form for skade. Det kan uansett være greit å vite om for en eventuell ny eier.
Svake bjelker på loft. Takstmann lar ikke dette gå inn på vurderingen i forhold til tilstandsgrad da arealet
her er utenfor BRA. Lettvegger i underliggende etasje fungerer som hjelpebæring. Dette må tas hensyn til
dersom en ønsker å endre rominndeling i underliggende etasje.
TG1
Utover generell byggemåte har følgende byggkomponenter fått TG2
Vinduer og ytterdører
Bygningsdelen blir vurdert til TG2 på grunn av alder. Avvik som er registrert: Avflasset maling, harde
pakninger, missfarginger, strie/slarkne dørvridere og påbegynnende råte. Det er i tillegg observert en
punktert rute ved trappeoppgang i kjeller. Det blir anbefalt nye vinduer og dører til fordel for bedre
isolasjonsverdi og ny tetting i overgang vegg-karm. Konsekvenser av å ikke utbedre bygningsdelen kan
være lekkasje til andre bygningsdeler, dårlig inneklima og zologiske skadedyr.
TG2
Renner, nedløp og beslag
Bygningsdelen blir vurdert til TG2 på grunn av alder. Rekvirent opplyser i tillegg om lekkasje fra
renneskøyter på nedbørsdager. Rennene er mosegrodd. Om renner fortsatt skal nyttes må rennene
renskes, og skøyter tettes med egnet silikon masse. Det er naturlig at renner- og takskift blir utført
samtidig.
TG2
Terrasser, balkonger, trapper o.l.
Bygningsdelen blir vurdert til TG2 på grunn av manglende rekverkshøyde og rekverksutforming.
Verandagulv er ca. 2,3 meter over terreng og gir krav til fallsikring. Rekkverket er montert på 74 cm høyde.
Dette tilfredstiller ikke dagens krav til fallsikring på 1 meter. Dersom veranda skal oppgraderes må
rekkverket heves til 1 meter og etter dagens tekniske krav. Rekkverksutforming er heller ikke godkjent
med tanke på barnesikring (klatrefare med liggende spiler). En konsekvens av mangelen kan føre til
personskade. Det er ikke påbud om utbedring av mangelen, men det skal opplyses om for en eventuell
ny eier.
TG2
Bad, membran, tettesjikt og sluk
Bygningsdelen blir vurdert til TG2 på grunn av alder. Lekkasje til andre bygningsdeler kan være en
konsekvens av en usikker restlevetid på bygningsmateriale som er benyttet. Dersom badet fortsatt skal
benyttes slik det er i dag må dusjing foregå i tett dusjkabinett med avrenning direkte til sluk.
TG2
WC og innvendig vann- og avløpsrør
Bygningsdelen blir vurdert til TG2 på grunn av alder. Lekkasje til andre bygningsdeler kan være en
konsekvens av en usikker restlevetid. Anbefaler nye vanntilførslag via sani-pex rør (rør i rør system) med
fordelerskap. Dette huset er det forholdsvis enkelt å skifte ut vanntilførsel, da en kommer til alle
vanninstallasjoner i hovedetasje fra underliggende himling. Støpejernssluker og avløp må fornyes ved
oppgradering av våtrom. Surkling i vannlås ved tapping. Dette kan tyde på at avløpsluftingen ikke er
tilstrekkelig.
TG2
Uthus
Nøstet blir vurdert til TG2 med bakgrunn a helhetsinntrykket på konstruksjonen. Utgifter i forbindelse med
oppgraderinger og vedlikehold må påregnes.
TG2
Elektrisk anlegg og samsvarserklæring
Bygningsdelen blir vurdert til TG2 på grunn av alder. Skrusikringer er å se som utdatert. Anbefaler i tillegg
komplett gjennomgang av autorisert elektriker for å utelukke eventuelle feil på anlegget. Utgifter må
påregnes.
TG2
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 03.06.22, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.