Byggemåte
Bebyggelsen går over to etasjeplan med henholdsvis underetasje og 1. etasje. Underetasje med
grunnmur i betong. Øvrige etasjer med yttervegger i betong- og bindingsverk, kledd med malt trepanel og
sandstein. Kompakttak i trekonstruksjon, tekket med takpapp. Dobbel garasje med dekke i betong.
Yttervegger i bindingsverkskonstruksjon, kledd utvendig med malt trepanel. Flatt yttertak i trekonstruksjon,
tekket med takpapp. Porter. Strøm og belysning.
Følgende oppgraderinger er i følge eier utført i den senere tid:
2022: Ny utvendig trekledning.
2013: Nye vinduer.
Boligen ble gjennomgående pusset opp i 2008 med:
Pusset opp bad og wc med tilhørende nytt rør-i-rør system.
Oppussing av overflater.
Nye fliser i entre, gang og kjøkken.
Oppgradert sikringsskap med nye sikringer.
Nytt KVIK kjøkken
Utdrag fra takstrapport for TG2 ( Normal slitasje og alder)
Rom under terreng
Tilstandsvurdering: Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk
materiale (treverk), evt. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en
risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon
eller det er kapillært oppsug fra grunnen. I tillegg er det risiko i forbindelse med
kondens. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå
behandles med ikke-organiske materialer.
Gulvgrunn
Tilstandsvurdering: Kjellergulv som er foret opp med organisk materiale (treverk), isolert og belagt med
tregulv, er å betrakte som en risikokonstruksjon. Det ble tidligere ikke benyttet
fukttett sjikt mellom grunnen og betonggulvet. Det er derfor å påregne at gulvet
inneholder fuktighet. Betongglulv i eldre kjellere bør derfor males/flislegges el. lign.
Utvendig drenering og terrengforhold Drenering og utvendig fuktsikring av grunnmur fra byggeår.
Tilstandsvurdering: I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid på drenering, estimert til 20-60
år. Dreneringen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt
vurdert til tilstandsgrad 2.
Terrengforhold rundt boligen
Tilstandsvurdering: Terrenget rundt bygningen skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket dersom ikke andre
tiltak er utført for å lede bort overvann. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50
over en avstand på minst 3 m fra veggen. I dette tilfelle er det fall mot bygningen
enkelte steder, og det er av den grunn gitt Tg 2. Det anbefales å gjøre tiltak for å
forhindre fuktpåkjenninger i grunnmuren.
Yttervegger
Tilstandsvurdering: Det er observert saltutslag på grunnmurens overflate i fyrrom. Saltutslag kan
forekomme av kondens eller når fuktighet trenger gjennom konstruksjoner og
transporterer saltmineraler ut til overflaten. Det bør på generelt grunnlag lokaliseres
hvor årsaken befinner seg og eliminere denne. Forholdet må sees i sammenheng med
"drenering". Fuktindikator er anvendt på grunnmurens overflate, ingen unormal fuktighet ble
påvist under befaring.
Taktekking og membraner
Tilstandsvurdering: Taket er besiktiget fra å fysisk være på teket.
I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til
20-30 år. Etter Taksering Norges egne databaser estimeres det at tekkingen i dette
tilfellet har en levetid på ca. 25-30 år. Tekkingen har derfor oppnådd mer enn
halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2.
Utvendig beslag
Tilstandsvurdering: Det mangler enkelte beslag under vinduer samt enkelte løse beslag.
Trapper
Rettløps trapp i tre med repos.
Tilstandsvurdering: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.
Ytterdører
Isolert ytterdører med glassfelt.
Terrassedør med tolags isolerglass, av eldre dato.
Tilstandsvurdering: Ytterdørene er noe hard og åpne/lukke og har behov for justering.
Vinduer
Tilstandsvurdering: Noen av vinduene i boligen er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes
høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. Risiko for punktering/skader er større i eldre vinduer.
Innvendige dører
Tilstandsvurdering: Tg 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje.
Det bør på generelt grunnlag påregnes at dører har behov for justering med jevne
mellomrom.
Overflater på innvendige gulv
Tilstandsvurdering: Avflassing av malt betonggulv.
Det er omfattende knirk i gulvoverflater i 1. etasje. Fuktslitasje foran vindu og terrassedør i stue. Tg 2 er gitt
pågrunn av generelt slitte overflater med merker, riper og enkelte sprekker i gulvoverflater.
Overflater på innvendige vegger
Beskrivelse: Underetasje: Innvendige veggoverflater består av malt trepanel, tapet, malt teglstein og
sparklet og malte overflater på plater/murpuss. Tilstandsvurdering: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av
generelt noe slitte overflater med merker og rifter.
Piper, feieluker og plassbygde ildsteder
Beskrivelse: Pusset og malt teglsteinspiper og brannmur i stue og kjellerstue. Utvendig feieluke.
Tilstandsvurdering: Det bør påregnes at eldre teglsteinspiper på sikt har behov for rehabilitering. Pipeløp
er ikke regnsikret over yttertaket.
Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og nevnte observasjoner.
Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
Beskrivelse: Avløpsrør i støpejern. Ledningsnett for vann i kobber av eldre dato i vaskerom og fyrrom.
Tilstandsvurdering: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i støpejern en brukstid på 40 - og 50 år
avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røropplegget har i
dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt TG 2.
Ventilasjon
Beskrivelse: Friskluftsventil på yttervegg i fyrrom. Oppdriftsventilasjon med ventil på vegg i vaskerom.
Elektrisk avtrekksvifte i bad ført over yttertak. Elektrisk avtrekksvifte på yttervegg i bad. Tilstandsvurdering:
Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår. Det er ikke avtrekksventil i vaskerom, wc eller
kjøkkeninnredninger, anbefales å føre avtrekk gjennom yttervegger. Det er skiftet vinduer i senere tid uten
spalteventiler i vinduene. Dette gir noe redusert luftsirkulasjon i boligen. Det anbefales å etablere
friskluftventiler i oppholdsrom for tilstrekkelig lufting.
Varmtvann
Beskrivelse: Varmtvann tilkoblet eldre fyrkjele i fyrrom.
Tilstandsvurdering: I følge Sintef Byggforsk har varmtvannsbereder anbefalt brukstid på 20 år. Teknisk
levetid er 15-30 år avhengig av påvirkende faktorer. Bereder har i dette tilfellet
oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt TG 2.
Kjøkkeninnredninger underetasje
Beskrivelse: Hybel underetasje: Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt
kum i rustfritt stål. Ventilator. Opplegg for oppvaskmaskin. Stekeovn og keramisk topp er integrert i
innredningen.
Kjellerstue:Kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Heltre benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål.
Kullfilterventilator. Stekeovn og koketopp er integrert i innredningen.
Tilstandsvurdering: Tg 2 er gitt på innredningen på grunn av alder og normal bruksslitasje.
Balkonger, terrasser ol.
Beskrivelse: Sydvestvendt terrasse i betongkonstruksjon, med adkomst fra stue, ca. 47 m². Fliser på
dekke.
Tilstandsvurdering: Sprekker i enkelte fliser/fuger, enkelte fliser er løse, tiltak bør påregnes.
Elektrisk anlegg
Beskrivelse: Det er foretatt forenklet vurdering av det elektriske anlegget, da det ikke foreligger
tilsynsrapport fra det lokale el.-tilsynet. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i
konstruksjonen. Sikringstavle med jordfeilautomater, Sikringstavle med skrusikringer, montert
i mellomgang i underetasje.
Følgende spørsmål er stilt eier:
- Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Hovedsakelig er anlegget fra 2008, noe eldre
ledningsnett.
- Løses sikringene ofte ut? Nei.
- Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
- Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Ja, kursoversikt er ikke
oppdatert.
Det elektriske anlegget er gitt TG 2 på grunn av alder i forhold til forventet levetid. Det
anbefales at anlegget kontrolleres av en el. - takstmann.
Dokumentasjon - Bad, Underetasje
Beskrivelse: Badet er i følge eier pusset opp i 2008.
Bad underetasje gulv
Beskrivelse: Fliser på betong. Sluk i plast. Fall mot sluk på gulv og slukhøyde er kontrollert, og vurdert
tilfredsstillende. Misfarging av flisfuger i dusjsone. Svertesopp i dusjsone, bør dyprenses. Tg 2 er gitt på
grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt
Overflater på innvendige gulv - Bad, Underetasje
Beskrivelse: Flislagte overflater. Tilstandsvurdering: Sprekk i flisfuger under vinduer, må refuges.
Svertesopp og misfarging av flisfuger/silikonfuger, bør dyprenses/utskiftes.
Fast inventar - Bad, Underetasje
Beskrivelse: Baderomsinnredning bestående av benkeskap med glatte fronter.
Speil og belysning over servant. Tilstandsvurdering: Innredningen har fuktskader/svelling.
Ventilasjon - Bad, Underetasje
Beskrivelse: Elektrisk avtrekksvifte på yttervegg. Er avtrekk undersøkt med ark eller røykampull? Ja,
tilfredstillende avtrekk. Tilstandsvurdering: Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår. Det
mangler luftespalte under
dør, som medfører begrenset med tilluft og sirkulasjon.
Ventilasjon - Wc, Underetasje
Beskrivelse: Ingen form for avtrekk. Tilstandsvurdering: Det anbefales på generelt grunnlag at det
etableres mekanisk avtrekk eller elektrisk avtrekksvifte fra wc for å begrense luftforurensning på rommet.
Vaskerom
Generelle opplysninger - Vaskerom, Underetasje Beskrivelse: Vaskerom fra byggeår, slitasje må
påregnes.
Overflater på innvendige gulv - Vaskerom, Underetasje
Beskrivelse: Fliser på betong. Sluk i støpejern. Fall mot sluk på gulv og slukhøyde er kontrollert, og vurdert
tilfredsstillende.Tilstandsvurdering: Malingsavflassing av fliser. Sluk, røropplegg, og gulvkonstruksjonen
forøvrig er antakelig i hovedsak fra byggeåret, og slitasje må på regnes p.g.a. alder.
Overflater på innvendige vegger - Vaskerom, Underetasje Beskrivelse: Flislagte overflater og malte
plater.Tilstandsvurdering: Vertikal sprekk i fliser i dusjsone. En manglende flis ved vindu. Skruehull i
dusjsone, ikke forsvarlig tettet.
Fast inventar - Vaskerom, Underetasje
Beskrivelse: Laminat benkeplate.Tilstandsvurdering: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal
bruksslitasje.
Utstyr for sanitærinstallasjoner - Vaskerom, Underetasje
Beskrivelse: Dusj på gulv med forheng, skyllekum i rustfritt stål og opplegg for vaskemaskin.
Tilstandsvurdering: Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.
Ventilasjon - Vaskerom, Underetasje
Beskrivelse: Oppdriftsventilasjon med ventil på vegg. Er avtrekk undersøkt med ark eller røykampull? Ja,
oppdriftsventilasjon med begrenset avtrekk fra byggeår. Tilstandsvurdering: Avtrekksventil er
funksjonstestet og vurdert ikke tilfredsstillende, dette kan medføre noe redusert luftsirkulasjon i boligen.
Det mangler spalte under dør, som medfører begrenset med tilluft og sirkulasjon.
Bad 1 etasje
Overflater på innvendige gulv - Bad, 1. etasje
Beskrivelse: Fliser på betong. Hjelpesluk i dusj og hovedsluk i plast. Fall mot sluk på gulv og slukhøyde
er
kontrollert. Tilstandsvurdering: Sprekk i flis under badekar. Svertesopp i silikonfuger i dusjsone, bør
dyprenses.
Bom (hulrom) under en flis midt på gulvet. Sluk skal monteres 25 mm under topp membran ved
dørterskel, i dette tilfellet er det mindre enn 25 mm.
Overflater på innvendige vegger - Bad, 1. etasje
Beskrivelse: Flislagte overflater. Tilstandsvurdering: Svertesopp i silikonfuge, bør dyprenses. Fast
inventar, generelt - Bad, 1. etasje
Beskrivelse: Baderomsinnredning bestående av benkeskap og veggskap med glatte fronter. Speil og
belysning over servant. Tilstandsvurdering: Benkeskap har fuktskader/svelling mot dusj.
Utstyr for sanitærinstallasjoner - Bad, 1. etasje
Beskrivelse: Veggfestet klosett med innebygget sisterne. Tilstandsvurdering: Det er ikke etablert
dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at evt. lekkasjer/fukt i sisternekassen
ikke blir oppdaget.
TG3 ( Større avvik med behov for utbedring)
Elektrisk oppvarming - Bad, Underetasje
Beskrivelse: Varmekabler i gulvstøp. Tilstandsvurdering: Varmekabler er defekt, videre undersøkelser
med feilsøking må påregnes. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 5.000-20.000,- i følge takstmann.
Selger opplyser at varmekabler på hovedbad har sluttet å fungere - videre undersøkelser med feilsøking
må påregnes. Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 16.06.23, hvor ovennevnte opplysninger er
hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.