Standard
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapporten fremkommer det forhold som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:
TG3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
Utvendig
Nedløp og beslag:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Takrenner/ nedløp har store lekkasjer. Det ble påvist ikke fagmessig utførelse på beslag mellom takstein og kledning. Beslaget er for kort, synlig åpning mellom beslag og kledning. Adkomst til pipe ble ikke påvist. Det anbefales at fagperson gjør en vurdering av alt nedløp og beslag for å vurdere behovet for utskifting. Det må som et minimum påregnes lokale utbedring der takrenner/nedløp har lekkasjer. Tilfredsstillende adkomstvei til pipe for feier må etableres.
Veggkonstruksjon:
Det er påvist omfattende skade i fasade. Veggkonstruksjonen på bygget er flere steder utferdig, ikke tett og har avvik. Deler av konstruksjonen var skjult med presenning, som derfor kan inneholde andre avvik ikke påvist i denne rapporten. Veggkonstruksjonene er flere steder på bygget ikke tilstrekkelig bygd opp. Det er bl.a. påvist avvik som åpne hull, råte og ødelagt vindsperre. Flere steder har konstruksjonen mangler som kledning, vindsperre, isolasjon, dampsperre og innvending kledning/overflate.
Kledningen er på den ene fasadeveggen delvis revet. Det er påvist muggdannelse på kledningen. Fasade ved hybel har åpninger i vegg, veggen ser ut til å mangle vindsperre.
Takkonstruksjon/Loft:
Det er påvist fukt/råteskader i takkonstruksjonen. Det er påvist råte på takbordene, men ser ikke ut til å være aktiv lenger. Det er foretatt fuktmåling i råten, resultatet viste 9% fuktighet som er normal verdi. denne er ikke Gjøre fuktmåling råte. ikke aktiv råte lenger. Det er påvist sopp i takkonstruksjonen. Det er ikke konstatere når eller hvor soppen har kommet. En mulighet er at den har kommet pga. tidligere konstruksjoner som nå er revet.
Det må gjøres ytterlige undersøkelse av taket og råten i taket, både konstruktivt og undersøke at det ikke er noe aktiv råte i taket eller takkonstruksjonen. Det må gjøres ytterligere undersøkelser av påvist sopp og undersøke nærmere hvorfor denne har kommet. Det burde påberegnes kostnad for utbedring av både råte og sopp.
Vinduer:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det må påberegnes nye vinduer i bygget.
Dører:
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Dørene på huset er av varierende standard. Flere av dørene med glassfelt har punkterte glassfelt og/eller kondensering. Inngangsdør 1 etasje er betydelig værslitt. Balkongdør 2. etasje er svært vanskelig å lukke. Dør i 1. etasje kan ikke benyttes da det mangler repo på utsiden, fallfare. Det mangler inngangsdør til kjelleren. Døråpning kun tettet igjen med enkel treplate. Skadede dører må erstattes med nye. Dører med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele døren eller kun selve glassene. Flere av dørene fremstår svært slitt. Det må påregnes utskifting av alle dører. Dører som mangler repos må få dette etablert, før de kan brukes.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er ikke montert rekkverk. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Lokal utbedring må utføres. Det må etableres nytt tettesjikt/membran og nytt rekkverk.
Trapper:
Betongtrapp har mindre sprekker/skader. Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Trapp til kjeller: Mangler håndløper. Det er påvist sprekker i, og manglende skifer stein. Trapp til inngangsdør: Det er påvist sprekker i, og manglende skifer stein. Trapp til inngangsdør 2: Trappen fremstår som en provisorisk løsning, den er skjev og ustabil. Påviste skader må utbedres. Betongtrapper må undersøkes nærmere for årsak til sprekkdannelse i stein. Det må påregnes utskifting av skiferstein i begge trappene.
Innvendig
Overflater:
Huset er det flere rom som er ikke er ferdig og fremstår ubeboelig. Innervegger er revet og bruken av rommene er ved befaringstidspunktet vanskelig å definere. Takstmann har etter beste evne vurdert rommene ut ifra dagens tilstand og hvilke bruk de er tiltenkt. Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Overflatene er for det meste ikke ferdigstilt, og fremstår som ikke beboelig ved befaringstidspunktet. Overflater må utbedres eller skiftes. Det må påberegnes omfattende/fullstendig oppgradering av alle overflater i hele bygget.
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Pipe og ildsted:
Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. Det er påvist riss og sprekker i pipen.
Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. Det må monteres ildfast plate under/foran ildsted. Det må foretas nærmere undersøkelser av pipen, både mtp. brannsikkerhet og konstruktivt. Det anbefales ikke å bruke pipen før nærmere undersøkelser er foretatt.
Rom Under Terreng:
Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking. Det er konstatert høyt fuktnivå og synlig skade i vegg. Det er registrert omfattende synlige fuktskader. Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
Bad, 1 etg (påbygg):
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Vaskerom, 1 etg:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Ukjent membranløsning. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Tekniske installasjoner
Vannledninger:
Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Stoppekran er ikke lokalisert eller tilgjengelig. Røranlegget er delvis revet, og har store mangler. Anlegget bør sjekkes av fagperson. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det anbefales at anlegget sjekkes av en fagperson. Ved oppgradering av huset bør det i samråd med fagperson vurderes om hele røranlegget må byttes. Det bør påregnes omfattende oppgradering/utbedring av vannledningene i bygget.
Avløpsrør:
Det er påvist skader eller utettheter på sluk/avløp. Deler av avløpet står åpent uten vannlås. Avløpssystemet bør gjennomgås av fagperson. Det må påregnes vesentlig oppgradering/utbedring av avløpssystemet.
Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er påvist store avvik på ventilasjonsløsning i forhold til byggets oppføringstidspunkt. Ventilasjonsløsningen må utbedres. Det må påregnes nytt ventilasjonsanlegg i bygget. Utførelse må dokumenteres av fagperson.
Elektrisk anlegg:
El-anlegg med ukjent alder. Sikringsskap plassert i trappeneløp til kjeller. Sikringsskapet er utstyrt med både automatsikringer og skrusikringer. Anlegget fremstår ikke som forskriftsmessig. Det er flere løse kabler og stikkontakter i bygget.
Branntekniske forhold:
Det foreligger ikke dokumentasjon for brannsikkerhet i byggverket. Boligen er ikke utstyrt med brannalarm eller slukkeutstyr.
Forstøtningsmurer:
Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Muren har delvis falt sammen på enden. Det er satt opp støtter mellom mur og vegg, årsak til dette er ukjent.
TG 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Innvendige trapper:
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Trappen har en del slitasjegrad utover det som er normalt ut ifra alder. Rekkverk er målt til 80cm, åpninger er målt til 16 cm.
Innvendige dører:
Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Lokal utbedring må påregnes.
Varmtvannstank:
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Varmtvannstanken er plassert i et rom uten sluk. Det er ikke påvist annen lekkasjesikring på tanken. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.
Drenering:
Det er benyttet et ikke egnet materiale som isolasjon/drenering. Isolasjonen går tydelig i oppløsning. Det må påberegnes utskifting av isolasjonen/dreneringen rundt huset.
Grunnmur:
Det er påvist riss på vegg i teknisk rom i kjeller. Det må foretas ytterligere undersøkelser om årsaken til risset.
TG2 - AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK
Radon:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger.
Vaskerom 1 etg:
Det ble foretatt måling i konstruksjonen ved tilleggende rom, i veggen bak vasken. Veggene/vaskerommet er ikke tett/ferdigstilt, oppbygging av veggkonstruksjon er derfor ikke fagmessig. Målingen viste normale fuktverdier. Det ble målt 11% fuktighet i trestender.
Utvendige vann- og avløpsledninger:
Det er ukjent alder på vann- og avløpsledninger. Alder og tilstand på vann- og avløpsledninger burde undersøkes nærmere.
Utfyllende informasjon om ovenfor nevnte bygningsdeler fremgår av vedlagte tilstandsrapport, herunder forslag til utbedringsmetoder og sjablongmessige kostnadsanslag.
